Решение по делу № 33-2631/2023 от 10.04.2023

Дело № 33-2631/2023; 2-814/2023

72RS0021-01-2022-003695-68

апелляционное определение

г. Тюмень 03 мая 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего:	Кучинской Е.Н.,
судей:    при секретаре:	Глебовой Е.В., Котовой С.М.,Деркач М.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Гаврилова Дмитрия Владимировича в лице представителя Крюкова С.В. на решение Тюменского районного суда Тюменской области от 26 января 2023 года, которым постановлено:

«Исковое заявление Подоляк Регины Рустямовны удовлетворить.

Взыскать с Гаврилова Дмитрия Владимировича, <.......> года рождения, (паспорт <.......>) в пользу Подоляк Регины Рустямовны, <.......> года рождения (паспорт <.......>) денежные средства в размере 70 000 руб., внесенные в качестве задатка по соглашению о задатке от 22.04.2022, расходы по уплате госпошлины в размере 2300 руб.».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Кучинской Е.Н., судебная коллегия

установила:

Подоляк Р.Р. обратилась в суд с иском к Гаврилову Д.В. о взыскании задатка по соглашению от 22 апреля 2022 года в сумме 70000 рублей и расходов по уплате государственной пошлины в размере 2300 рублей               (л.д.5-6).

Требования мотивированы тем, что 22 апреля 2022 года между сторонами заключено соглашение о задатке в целях обеспечения исполнения предварительного договора купли-продажи квартиры от 22 апреля 2022 года, согласно которому Гаврилов Д.В. взял на себя обязательства продать Подоляк Р.Р. объект недвижимого имущества – квартиру, общей площадью 59,1 кв.м, расположенную по адресу: <.......>. В соответствии с пунктом 4 соглашения истец передал ответчику денежные средства в размере 70000 рублей в качестве задатка, о чем была составлена расписка от 22 апреля 2022 года, однако обязательства по договору были прекращены до начала его исполнения по независящим от сторон обстоятельствам, а именно, в связи с отказом банков в предоставлении ипотечного кредита Подоляк Р.Р. и её супругу Подоляк И.В. Истец сообщила о сложившейся ситуации агенту, который представлял её интересы в переговорах с ответчиком, агент 19 мая 2022 года направил смс уведомление на известный номер телефона Гаврилова Д.В. с приглашением на 20 мая 2022 года в 14 часов 00 минут по адресу: <.......> для расторжения соглашения о задатке. 31 мая 2022 года ответчику направлена претензия о возврате задатка в размере 70000 рублей, на которую Гаврилов Д.В. не ответил.

Судом постановлено изложенное выше решение, с которым не согласен ответчик Гаврилов Д.В. в лице представителя Крюкова С.В., в апелляционной жалобе просит об отмене решения суда и принятии нового решения об отказе в удовлетворении иска.

    Указывает, что Гаврилов Д.В. исполнил все взятые на себя обязательства, при этом отказы банков в предоставлении ипотеки, исходя из представленных документов, не связаны с объектом сделки – квартирой, а связан с финансовым состоянием истца, что не является независящим от сторон обстоятельством. Полагает, что буквальное толкование пункта 7 соглашения о задатке от 22 апреля 2022 года позволяет прийти к выводу, что сторонами имелся ввиду отказ банков в предоставлении ипотечного кредита в связи с проблемами, связанными именно с самой квартирой (наложение ареста в пользу третьих лиц, выявление незаконной перепланировки и т.д.). Обращает внимание, что в связи с заключением сторонами предварительного договора квартира была снята Гавриловым Д.В. с продажи, тем самым ответчик потерял потенциальных покупателей, которые могли бы приобрести квартиру в период с 22 апреля 2022 года по 30 мая 2022 года. Поскольку претензия с требованием о возврате задатка была отправлена истцом 31 мая 2022 года, данное обстоятельство является пропуском срока извещения ответчика о фактах, препятствующих заключению сделки, с учетом того, что ответы от банков датируются 20 и 23 мая 2022 года.

    В возражениях на апелляционную жалобу истец Подоляк Р.Р., полагая решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

    В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Крюков С.В. доводы апелляционной жалобы поддержал.

Истец Подоляк Р.Р., ответчик Гаврилов А.В. в суд не явились, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены, также информация о деле была заблаговременно размещена на официальном сайте Тюменского областного суда oblsud.tum.sudrf.ru (раздел «Судебное делопроизводство»).

Ходатайств об отложении судебного разбирательства не поступало, доказательств уважительности причин неявки не представлено.

На основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Проверив законность принятого судом решения в пределах доводов апелляционной жалобы, как предусмотрено частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно положениям статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 данного Кодекса (пункт 5).

Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться                                     в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении                            суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В пунктах 23, 25, 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса                        Российской Федерации о заключении и толковании договора»                      разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского     кодекса Российской Федерации по предварительному договору                                      стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п.                   (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской                  Федерации), неустойкой за уклонение от заключения основного                       договора (статьи 421, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Пунктом 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Судом первой инстанции установлено, что 22 апреля 2022 года между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, общей площадью 59,1 кв.м, расположенной по адресу: <.......>.

Согласно пункту 2.2.1 договора сумма в размере 70000 рублей передается за счет собственных наличных денежных средств в день заключения настоящего договора в качестве задатка по соглашению о задатке от 22 апреля 2022 года, факт получения подтверждается распиской от 22 апреля 2022 года (л.д.7, 9).

22 апреля 2022 года между Подоляк Р.Р. и Гавриловым Д.В. заключено соглашение о задатке в целях обеспечения исполнения предварительного договора купли-продажи квартиры от 22 апреля 2022 года, по условиям которого Гаврилов Д.В. обязуется продать Подоляк Р.Р. объект недвижимого имущества – квартиру, расположенную по адресу: <.......> (л.д.8).

В соответствии с пунктом 7 указанного соглашения, если основной договор купли – продажи квартиры не будет заключен по независящим от сторон обстоятельствам, либо по вине третьих лиц, в том числе, в случае отказа банка в предоставлении ипотечного кредита в отношении объекта, либо в случае оценки стоимости объекта стоимостью менее чем 7350000 рублей, задаток возвращается Подоляк Р.Р. в полном объеме в течение трех                    дней.

Пунктом 8 соглашения установлено, что, если в срок до 31 мая 2022 года стороне 2 (Подоляк Р.Р.) станут известны факты, препятствующие заключению сделки купли-продажи объекта, задаток подлежит возврату в полном объеме.

Из уведомлений, полученных от ПАО Сбербанк, Банк ВТБ ПАО, АКБ «Металлургический инвестиционный банк», АО «Газпромбанк» по заявкам Подоляк Р.Р., Подоляк И.В., усматривается принятие отрицательных решений по предоставлению кредита (л.д.10-16).

31 мая 2022 года истцом в адрес ответчика было направлено требование (претензия) о возврате задатка в размере 70000 рублей в течение 10 календарных дней, на основании пунктов 7 и 8 соглашения о задатке от 22 апреля 2022 года по реквизитам, указанным в претензии.

19 июля 2022 года в ответе на претензию Гаврилов Д.В. указал на отсутствие оснований для возврата задатка (л.д.46-47).

Удовлетворяя исковое требование, суд первой инстанции исходил из того, что основной договор купли-продажи между сторонами не был заключен в связи с отказами банков в предоставлении кредитных средств на приобретение квартиры, предварительный договор прекратил свое действие, в связи с чем оснований для удержания денежных средств не имеется и они подлежат возврату на основании пунктов 7, 8 соглашения о задатке от 22 апреля 2022 года.

Выводы суда мотивированы в решении, соответствуют обстоятельствам дела, основаны на доказательствах, которым дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при правильном применении норм материального права и с соблюдением норм процессуального права.

Заявляя об отсутствии оснований для возвращения задатка, ответчик, ссылаясь на п. 7 соглашения о задатке, указал, что отказ в предоставлении ипотеки связан с финансовым состоянием истца, а не с объектом сделки.

Исходя из положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (пункт 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Таким образом, ипотечный кредит - это кредит, предоставленный банком (кредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

Вопреки доводам стороны ответчика, буквальное толкование пункта 7 соглашения о задатке от 22 апреля 2022 года дает основание полагать, что данный пункт предполагает возврат задатка в случае, если основной договор не будет заключен по не зависящим от сторон обстоятельствам, в том числе в случае отказа банка в предоставлении ипотечного кредита на приобретение того объекта, в отношении которого заключен предварительный договор (квартиры, общей площадью 59,1 кв.м, расположенной по адресу: <.......>). Никакого иного смысла, в частности, отказа банков в предоставлении ипотечного кредита в связи с проблемами, связанными именно с самой квартирой (наложение ареста от третьих лиц, выявление незаконной перепланировки и т.д.), условия данного пункта не подразумевают.

Кроме того, в уведомлениях причины своих отказов банки не разъясняют (л.д.10-16).

Те обстоятельства, что претензия с требованием о возврате                      задатка была отправлена истцом 31 мая 2022 года, а также что в период действия предварительного договора Гаврилов Д.В. снял квартиру с продажи, к числу оснований для отмены решения суда не относится, поскольку о наличии вины Подоляк Р.Р. в незаключении договора не свидетельствуют.

При этом пункт 8 соглашения о задатке, на который ссылается ответчик в апелляционной жалобе, не ограничивает право покупателя на возврат задатка в полном объеме в случае извещения продавца о невозможности заключения договора в день окончания срока действия предварительного договора - 31 мая 2022 года.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для возврата уплаченного задатка ввиду прекращения обязательств вследствие невозможности исполнения, обусловленной отказами банков в предоставлении ипотечного кредита.

Иных доводов, ставящих под сомнение выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

    Согласно части 3 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью четвертой статьи 330 настоящего Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции.

    Таких нарушений судом первой инстанции при разрешении спора не допущено.

    Решение является законным и обоснованным, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для его отмены не установлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Тюменского районного суда Тюменской области от 26 января 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Гаврилова Дмитрия Владимировича в лице представителя Крюкова С.В. – без удовлетворения.

Председательствующий:                     Кучинская Е.Н.

Судьи коллегии:                             Глебова Е.В.

                                    Котова С.М.

Мотивированное апелляционное определение составлено 12 мая 2023 года.