Решение по делу № 33-20169/2017 от 17.11.2017

Судья Толмачева Н.Р. Дело № 33-20169/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 ноября 2017 г. г.Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Сидоренко О.В.,

судей Минасян О.К., Вялых О.Г.

при секретаре Лебедевой В.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Песчанокопского сельского поселения к Сасиной Т.В. о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами, по встречному иску Сасиной Т.В. к Администрации Песчанокопского сельского поселения о компенсации затрат по созданию неотделимых улучшений, обязании произвести зачет, взыскании неосновательного обогащения, по апелляционной жалобе Сасиной Т.В. на решение Песчанокопского районного суда Ростовской области от 29 августа 2017г. Заслушав доклад судьи Минасян О.К., судебная коллегия

установила:

Администрация Песчанокопского сельского поселения Песчанокопского района Ростовской области обратилась в суд с иском к Сасиной Т.В., в обоснование которого указала, что в соответствии с договором от 01.12.2014 истец предоставил в аренду ответчику нежилое помещение № 2, 3,4,5,6,7 административного здания общей площадью 90 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Ответчик обязался ежемесячно, не позднее 10-го числа каждого месяца производить арендные платежи в размере 10000 руб.

В нарушение условий указанного договора ответчиком допущена просрочка уплаты арендных платежей свыше 14 месяцев, в связи с чем Сасиной Т.В. направлены претензии 19.11.2015, 12.06.2016, 25.01.2017 с предложением о погашении задолженности, которые оставлены без ответа.

С учетом увеличения исковых требований истец просил суд взыскать с Сасиной Т.В. задолженность по арендной плате 240009, 02 руб., расторгнуть договор аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 01.12.2014.

Сасиной Т.В. подан встречный иск к Администрации Песчанокопского сельского поселения об обязании произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в сумме 234831 руб. в счет задолженности по арендной плате за период аренды с декабря 2014 года по август 2017 года в размере 202662,56 руб., компенсацию затрат по созданию неотделимых улучшений в сумме 32168,44 руб., взыскании неосновательного обогащения в сумме 300000 руб. со ссылкой на то, что на момент заключения договора аренды истцом с ответчиком согласован объем выполнения работ по улучшению арендуемого имущества, который Сасина Т.В. выполнила надлежащим образом.

В обоснование иска Сасина Т.В. указала, что договор аренды от 01.12.2014 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН заключен по результатам аукциона, установлено обременение: приобретение и установка входной уличной двери, покраска фасадной части здания, изготовление навеса перед входом в здание, обустройство канализации и сливной ямы, изготовление бетонного парапета перед входом в здание, бетонирование уличной площадки перед входом в здание; приобретение и установка уличного мусорного контейнера. Выполнение данных видов работ было предусмотрено в течение 1 месяца с момента заключения договора аренды имущества.

На Сасину Т.В. была возложена обязанность несения затрат на улучшение арендуемого имущества, в результате выполнения которых объект стал пригодным для эксплуатации в качестве кафе.

Решением Песчанокопского районного суда Ростовской области от 29 августа 2017 г. первоначальные исковые требования Администрации Песчанокопского сельского поселения к Сасиной Т.В. удовлетворены, расторгнут договор аренды нежилых помещений НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 01.12.2014, заключенный между Администрацией Песчанокопского сельского поселения и Сасиной Т.В., с Сасиной Т.В. в пользу Администрации Песчанокопского сельского поселения взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.12.2014 по 20.07.2017 в сумме 240009, 02 руб., с учетом взаимозачета требований Сасиной Т.В. о взыскании стоимости неотделимых улучшений в сумме 234 831 руб., окончательно взыскав с Сасиной Т.В. в пользу Администрации Песчанокопского сельского поселения задолженность по арендной плате в сумме 5 178 руб. 02 коп.

Суд взыскал с Сасиной Т.В. в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 5 900,09 руб.

Встречные исковые требования Сасиной Т.В. к Администрации Песчанокопского сельского поселения о компенсации затрат, произведенных в связи с созданием неотделимых улучшений арендованного имущества, удовлетворены частично. Суд произвел зачет стоимости неотделимых улучшений, которые произведены Сасиной Т.В. в арендованном помещении, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в сумме 234 831 руб. в счет задолженности Сасиной Т.В. по оплате арендной платы в сумме 240009,02 руб., в остальной части встречных требований отказал.

Суд взыскал с Администрации Песчанокопского сельского поселения в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 5348 руб. 31 коп., а также взыскал с Администрации Песчанокопского сельского поселения в пользу Сасиной Т.В. расходы по оплате экспертизы в сумме 12 500 руб., в пользу ООО «Центр судебных экспертиз по Южному округу» - стоимость экспертных услуг в сумме 12 500 руб.

Сасина Т.В. не согласилась с вынесенным судебным постановлением, подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Администрации Песчанокопского сельского поселения к Сасиной Т.В. отказать, удовлетворить в полном объеме встречные исковые требования Сасиной Т.В. к Администрации Песчанокопского сельского поселения о компенсации затрат, произведенных в связи с созданием неотделимых улучшений арендованного имущества.

По мнению апеллянта, начисление пени при фактическом проведении согласованных улучшений арендуемого имущества в 2014 году не правомерно, поскольку муниципальный орган обязан был произвести взаимозачет требований на дату проведения улучшений. Полагает, что размер взысканной с Сасиной Т.В. суммы в пользу истца завышен на сумму неустойки в размере 40 679,81 руб.

По мнению автора жалобы, при изложенных обстоятельствах не имелось оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды. Указывает, что размер фактического обогащения на сумму 300 000 руб. в виде внутренних улучшений имущества, не согласованных с арендодателем, также доказан материалами дела.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ в отсутствие Сасиной Т.В., извещенной о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей Администрации Песчанокопского сельского поселения Песчанокопского района Ростовской области: Афанасьевой Т.А., действующей по доверенности, Ассонова О.В. по доверенности, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

В соответствии со ст. 650 - 651 ГК РФ по договору аренды здания арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения не влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

По правилам ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из материалов дела следует, что 01.12.2014 между Администрацией Песчанокопского сельского поселения и Сасиной Т.В. заключен договор о предоставлении в аренду ответчику нежилого помещения № 2, 3, 4, 5, 6, 7 административного здания, общей площадью 90 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, сроком 5 лет с момента его государственной регистрации. Договор зарегистрирован в ЕГРП 16.12.2014.

Согласно акту приема-передачи недвижимого имущества от 01.12.2014 Сасина Т.В. приняла в аренду сроком на 5 лет следующее недвижимое имущество: нежилые помещения ком. № 2 - 42 кв.м, ком. № 3 - 4,5 кв.м, ком. № 4 - 1,5 кв.м, ком. № 5 - 1,5 кв.м, ком. № 6 - 4,5 кв.м, ком. № 7 - 36 кв.м литер А, общей площадью 90 кв.м, техническое состояние которых представляет собой одноэтажное отдельно стоящее нежилое помещение, расположенное на территории парка «ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА» АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года постройки. Физическое состояние удовлетворительное. Имеется электроосвещение, отопление, водопровод сетевой, газоснабжение сетевое, канализация. Стены кирпичные, перегородки кирпичные, полы дощатые, перекрытие - железобетонные сборные плиты, кровля - асбестоцементная.

Пунктом 5.2 договора предусмотрена обязанность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы по договору выплачивать арендодателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Принятые на себя обязательства по оплате ежемесячных арендных платежей в размере 10000 руб. ответчик в установленный срок не вносила, в связи с чем образовалась задолженность по состоянию на 21.07.2017 в сумме 240009, 02 руб., в том числе по арендным платежам – 199329,21 руб., неустойке – 402679,81 руб., которая на момент постановления решения не погашена.

Из материалов дела и объяснений представителей истца и ответчика с усматривается, что Сасина Т.В. оплачивала арендную плату по договору в следующем порядке: 15 мая 2015 г. внесено в счет арендной платы 14 625 руб., 20.05.2015 – 30 213,71 руб., 17.06.2015 – 10 000 руб., 07.12.2015 - 52 398, 73 руб., 21.04.2016 - 19 500 руб., всего 126737,44 руб.

Согласно п. 3.4 арендная плата исчислена с 01.12.2014 и в этой части решение не обжалуется.

По условиям п. 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев и нарушении других условий договора.

Из претензий, направленных истцом ответчику усматривается, что требования о погашении задолженности в установленный срок арендатором не исполнены, и арендодателем поставлен вопрос о расторжении договора в связи с неудовлетворения претензии.

Поскольку Сасиной Т.В. не представлено доказательств погашения задолженности по аренде нежилых помещений, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о расторжении договора аренды и взыскании с Сасиной Т.В. в пользу Администрации Песчанокопского сельского поселения задолженности по арендной плате и неустойке.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в указанный расчет необоснованно включена неустойка, подлежат отклонению.

Судебная коллегия отклоняет доводы апеллянта об отсутствии у истца права на взыскание неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы в связи с понесенными затратами на неотделимые улучшения, поскольку отчет о выполненных работах ответчиком истцу на тот период не был предъявлен, взаимозачет не произведен. Поскольку данное право истца установлено условиями договора аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 01.12.2014, а факт нарушения Сасиной Т.В. сроков оплаты арендной платы, при котором наступает имущественная ответственность в виде взыскания неустойки, установлен и не оспорен ответчиком в судебном заседании, оснований для отмены решения в указанной части судебная коллегия не находит.

То обстоятельство, что Сасиной Т.В. произведены неотделимые улучшения арендованного здания, не освобождало ее от исполнения условий договора (пункт 3.1-3.5) по ежемесячному внесению арендной платы. В материалы дела не представлено доказательств наличия какого-либо соглашения между сторонами об освобождении Сасиной Т.В. от уплаты арендных платежей на определенный срок или неустойки в связи с тем, что произвела улучшения арендованного здания.

При изложенных обстоятельствах требования администрации Песчанокопского сельского поселения о взыскании с Сасиной Т.В. о взыскании неустойки, предусмотренной договором за нарушение сроков внесения арендной платы, являлись законными и не противоречили условиям заключенного договора.

Доводы апелляционной жалобы о незаконности решения в части расторжения договора аренды являются несостоятельными, поскольку пунктом 4.1.1 договора №. 174 от 01.12.2014 такое право предусмотрено при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, что в данном случае имело место. В судебном заседании суда первой инстанции установлено, что Сасина Т.В. регулярно нарушала условия договора о ежемесячном внесении арендной платы по договору, задолженность по арендной плате образовалась за 19 месяцев.

Рассматривая встречные исковые требования Сасиной Т.В. о взыскании с администрации Песчанокопского сельского поселения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, суд первой инстанции исходил из того, что произведенные Сасиной Т.В. неотделимые улучшения в арендованном здании на сумму 234831 руб. признаны согласованными с ответчиком и подтверждены заключением судебной строительно-технической экспертизы ООО «Центр судебных экспертиз по Южному округу» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 16.06.2017. Кроме того, проведение арендатором указанных работ соответствует установленным требованиям арендодателя и подтверждены документацией о проведении аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества, по объему, перечню и срокам выполнения работ, в связи с чем обоснованно взыскал с Администрации Песчанокопского сельского поселения в пользу Сасиной Т.В. стоимость произведенных ею улучшений арендованного здания.

При этом суд указал на то, что требования Сасиной Т.В. о взыскании в ее пользу стоимости неотделимых улучшений в сумме 300 000 руб., которые были произведены лицами, ранее арендовавшими указанное здание, а именно Д.Г.В., Х.Р.В., и приобретены Сасиной Т.В. по акту от 01.12.2014 у ИП Х.Р.В., подлежат отклонению, поскольку отсутствуют основания, предусмотренные договором либо законом для взыскания с собственника здания - Администрации Песчанокопского сельского поселения в пользу арендатора Сасиной Т.В. стоимости работ, которые ранее были произведены прежними арендаторами здания.

Из материалов дела не усматривается наличие какого-либо соглашения между Администрацией Песчанокопского сельского поселения и арендатором об определении стоимости неотделимых улучшений в спорном здании, а также о переходе к Сасиной Т.В. права требования их стоимости.

Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции при разрешении возникшего между сторонами спора правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, верно применил нормы материального права, не допустил нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену принятого судебного постановления, поэтому решение суда соответствует требованиям статьи 195 Гражданского процессуального кодекса РФ, и оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Песчанокопского районного суда Ростовской области от 29 августа 2017 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Сасиной Т.В. – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 04.12.2017.

Председательствующий

Судьи