Решение по делу № 8Г-11782/2023 [88-13571/2023] от 16.05.2023

УИД 03RS0063-01-2022-001105-62

ШЕСТОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

№ 88-13571/2023

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

кассационного суда общей юрисдикции

20 июня 2023 г.                                                                                  г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Тарасовой С.М.,

судей Петровой И.И., Непопалова Г.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании с применением видеоконференц-связи кассационную жалобу Гарифуллина Р.М., Гарифуллиной Р.А., Гарифуллинв Д.Р. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 13 апреля 2023 г. по гражданскому делу № 2-1160/2022 по иску Гарифуллиной Г.Д., Гарифуллиной Р.А., гарифуллина Д.Р., Гарифуллина Р.М. к Территориальному Управлению Росимущества в Республике Башкортостан, Галимьяновой Л.Р., Туймазинскому межрайонному отделу судебных приставов Управления федеральной службы судебных приставов по Республике Башкортостан, обществу с ограниченной ответственностью «Камский коммерческий Банк» о признании торгов недействительными, признании сделки недействительной и применения последствия недействительности сделок, признании права собственности на объект недвижимости.

Заслушав доклад судьи Петровой И.И., пояснения истцов Гарифуллина Р.М., Гарифуллиной Р.А., представителя истца Гарифуллина Р.М. – Галиуллиной Р.А., действующей на основании ордера, представителя ответчика Галимьяновой Л.Р. – Абдуллаевой Э.Р., действующей по доверенности и имеющей диплом о наличии высшего юридического образования, представителя ответчика ООО «Камский коммерческий Банк» – Вакиловой Н.Р., действующей по доверенности и имеющей диплом о наличии высшего юридического образования, проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия,

установила:

истцы Гарифуллина Г.Д., Гарифуллина Р.А., Гарифуллин Д.Р., Гарифуллин Р.М. обратились в суд с иском к Территориальному Управлению Росимущества в Республики Башкортостан (далее – ТУ Росимущества в РБ), Галимьяновой Л.Р., Туймазинскому межрайонному отделению судебных приставов УФССП по Республики Башкортостан (далее – Туймазинский МОСП УФССП по РБ), ООО «Камский коммерческий Банк» (далее – Банк) о признании торгов недействительными, признании сделки недействительной и применения последствия недействительности сделки, признании права собственности на строение, в обоснование требований указав следующее.

Решением Туймазинского межрайонного суда Республики Башкортостан от 26 сентября 2016 г. исковые требования ООО «Камский коммерческий банк» к Гарифуллину Р.М, ФИО1., Гарифуллиной Р.А. были удовлетворены и обращено взыскание на заложенное имущество:

жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя Туймазинского МО СП УФССП по РБ в отношении должника ФИО1 (дочери Гарифуллиной Г.Д.) возбуждено исполнительное производство, в рамках которого наложен арест на имущество в виде жилого дома площадью № кв.м и земельного участка площадью № кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.

Должник по исполнительному производству ФИО1 умерла                     ДД.ММ.ГГГГ

Арестованное имущество принадлежит в настоящее время на праве собственности истице Гарифуллиной Г.Д. как наследнику первой очереди на основании свидетельства о праве на наследство по закону после смерти ФИО1

О проведенных 28 октября 2021г. торгах истцы узнали от представителя ответчицы Галимьяновой Л.Р. в марте 2022 г. Впоследствии, от Галимьяновой Л.Р. поступил иск в суд о выселении истцов из дома и снятии с регистрационного учета, из которого они узнали, что по договору купли- продажи арестованного имущества от 12 ноября 2021 г. Галимьянова Л.Р. приобрела указанные дом и земельный участок на торгах.

Однако на момент обращения взыскания на имущество и реализации его на торгах на спорном земельном участке, кроме жилого дома площадью № кв.м., имелся и имеется другой жилой дом площадью № кв.м., который также принадлежал ФИО1., но она не успела его оформить, что подтверждается разрешением на строительство, градостроительным планом, техническим паспортом.

Ссылаясь на изложенное, истцы просили:

- признать недействительными публичные торги от 28 октября 2021 г. по реализации принадлежащих Гарифуллиной Г.Д. на праве собственности жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>,

- признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный по результатам публичных торгов от 28 октября 2021 г., применив последствия недействительности сделок,

- признать за Гарифуллиной Г.Д. право собственности на жилой дом, площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Решением Туймазинского межрайоного суда Республики Башкортостан от 17 июня 2022 г. исковые требования Гарифуллиной Г.Д., Гарифуллиной Р.А., Гарифуллина Д.Р., Гарифуллина Р.М. - удовлетворены.

Признаны недействительными публичные торги от 28 октября 2021 г. по реализации принадлежащих Гарифуллиной Г.Д. на праве собственности жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Признан недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, № от                        12 ноября 2021 г., заключенный по результатам публичных торгов от 28 октября 2021 г., применены последствия недействительности сделки в виде возвращения сторон в первоначальное состояние, зарегистрировано право собственности за Гарифуллиной Г.Д. на жилой дом площадью № кв.м и земельный участок площадью № кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, и взысканы в пользу Галимьяновой Л.Р. денежные средства с ООО «Камский коммерческий Банк» в сумме - 931 942,81 руб., с Гарифуллиной Г.Д. - 482 057,19 руб.

Признано за Гарифуллиной Г.Д. право собственности на жилой дом, площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 13 апреля 2023 г. решение Туймазинского межрайонного суда Республики Башкортостан от                 17 июня 2022 г. отменено и принято по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Гарифуллиной Г.Д., Гарифуллиной Р.А., Гарифуллина Д.Р., Гарифуллина Р.М. – отказано в полном объеме.

В кассационной жалобе истцы Гарифуллин Р.М., Гарифуллина Р.А., Гарифуллин Д.Р. ставят вопрос об отмене апелляционного определения от                     13 апреля 2023 г., как незаконного, вынесенного в нарушение норм материального и процессуального права, просят оставить решение суда первой инстанции без изменения или направить дело на новое рассмотрение, ссылаются на то, что апелляционная инстанция незаконно отказала в приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения частной жалобы на определение суда об изменении способа и порядка исполнения решения суда, а также, что судебным приставом-исполнителем было выставлено на торги имущество по заниженной цене, реальная цена на момент проведения торгов не определялась, а, кроме того, не было учтено наличие на земельном участке второго жилого дома, возведенного должником ФИО1

В судебном заседании кассационной инстанции 13 июня 2023г. с перерывом на 20 июня 2023г., проведенном с применением видеоконференц-связи, истцы Гарифуллин Р.М., Гарифуллина Р.А., представитель истца Гарифуллина Р.М. – Галиуллина Р.А. на удовлетворении кассационной жалобы настаивали, поддердали все изложенное в жалобе, дополнительно пояснив, что ФИО1 на полученные от ООО «Камский коммерческий Банк» еще в 2015г. стала строить новый жилой дом на спорном земельном участке, но окончательно дом возведен в 2018г. Однако оформить вновь возведенный жилой дом в 2018г. не представилось возможным, поскольку на тот момент на земельный участок был наложен арест.

Представитель ответчика Галимьяновой Л.Р. – Абдуллаева Э.Р., представитель ответчика ООО «Камский коммерческий Банк» – Вакилова Н.Р. возражали против удовлетворения кассационной жалобы, просили оставить обжалуемое судебное постановление без изменения, поддержали все изложенное в письменных возражениях на кассационную жалобу.

В заседание суда кассационной инстанции иные лица, участвующие в деле, должным образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не явились.

Руководствуясь положениями части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Выслушав явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие основания для отмены апелляционного определения кассационным судом имеются.

Судами установлено и из материалов дела следует, что решением Туймазинского межрайонного суда от 12 ноября 2015 г. взыскана солидарно с Гарифуллина Р.М., Абзаловой Ф.М., Гарифуллиной Р.А. в пользу ООО «Камский коммерческий банк» задолженность по кредитному договору №№ от 30 декабря 2014 г. в размере 1 038 029,15 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 4430,05 руб. с каждого.

В удовлетворении исковых требований в части взыскания с Гарифуллина Р.М., ФИО1., Гарифуллиной Р.А. в пользу ООО «Камский коммерческий банк» задолженности по возврату начисленных процентов за пользование денежными средствами в размере 20 % годовых с 23 сентября 2015 г. по день фактического исполнения обязательств, обращении взыскания на заложенное имущество согласно договору об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 30 декабря 2014 г. на жилой дом и земельный участок расположенные по адресу: <адрес>, определив первоначальную продажную стоимость жилого дома с земельным участком в размере 1 600 000 руб. - отказано.

30 декабря 2015 г. судебным приставом возбуждено исполнительное производство № № в отношении ФИО1

30 декабря 2015 г. исполнительные производства в отношении должников Гарифуллиной Г.Д., Гарифуллина Р.М. объединены в сводное и ему присвоен № №

Решением Туймазинского межрайонного суда от 26 сентября 2016 г. по иску ООО «Камский коммерческий банк» обращено взыскание на заложенное имущество: жилой дом, назначение: жилое, №-этажный, общая площадь № кв.м., кадастровый № и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь № кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, с определиением способа реализации заложенного имущества (жилого дома и земельного участка) в виде продажи с публичных торгов и определением начальной продажной цены заложенного имущества (жилого дома и земельного участка) в размере 1 600 000 руб.

Взысканы также в равных долях с ответчиков Гарифуллина Р.М., ФИО1., Гарифуллиной Р.А. в пользу ООО «Камский коммерческий банк» расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб.

20 декабря 2016 г. судебным приставом возбуждено исполнительное производство № в отношении ФИО1 по делу №2-4750/2016.

20 февраля 2017 г. судебным приставом наложен арест на имущество должника: жилой дом общей площадью № кв.м., кадастровый № и земельный участок общей площадью № кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Определением Туймазинского межрайонного суда от 31 июля 2018г. произведена замена должника по исполнительному производству                                     № ФИО1. ее правопреемником Гарифуллиной Г.Д.

Определением Туймазинского межрайонного суда от 2 октября 2018 г. произведена замена должника ФИО1. на ее правопреемника Гарифуллину Г.Д.

25 октября 2018 г. судебным приставом произведена замена должника ФИО1. ее правопреемником Гарифуллиной Г.Д. по исполнительному производству № от 20 декабря 2016г.

Определением Туймазинского межрайонного суда от 21 декабря 2018 г. изменен способ и порядок исполнения решения суда об обращении взыскания на предмет залога путем изменения начальной продажной цены вышеуказанного заложенного имущества на текущую дату (без указания в резолютивной части конкретной цены).

Определением Туймазинского межрайонного суда от 22 ноября 2019 г. разъяснено указанное определение Туймазинского межрайонного суда от                     21 декабря 2018 г. об изменении начальной продажной стоимости в части указания начальной продажной стоимости жилого дома с земельным участком в размере - 1 400 000 руб.

10 декабря 2020 г. судебным приставом вынесено постановление об оценке имущества должника, в котором стоимость имущества установлена по акту о наложении ареста от 20 февраля 2017 г.

15 сентября 2021 г. судебным приставом подана заявка на торги о продаже арестованного имущества, в которой отражена начальная продажная цена в размере 1 400 000 руб., оценка имущества не указана, а также вынесено постановление о передаче имущества для реализации на торгах.

28 октября 2021г. состоялись торги по реализации арестованного имущества.

12 ноября 2021 г. по результатам торгов между ТУ Росимущества в РБ и Галимьяновой Л.Р. как лицом, выигравшим данные торги, был заключен договор купли-продажи названного жилого дома и земельного участка за                         1 414 000 руб.

8 декабря 2021 г. судебным приставом вынесено постановление об окончании исполнительного производства, в котором отражена сумма взыскания в размере 1 042 459,20 руб. и оплата, начиная с 2016 по 2021 годы.

Разрешая спор, суд первой инстанции, исходил из того, что в нарушение части 7 статьи 80 Федерального закона «Об исполнительном производстве» копия постановления о наложении ареста на имущество и копия акта о наложении ареста на имущество должнику Гарифуллиной Г.Д. не направлялись, в рамках возбужденных в отношении должника ФИО1 исполнительных производств, объединенных в сводное, исполнительные действия производились без надлежащего извещения должников о возбуждении исполнительного производства, в связи с чем пришел к выводу, что торги проведены с существенными нарушениями правил их проведения, которые привели к ограничению круга лиц, заинтересованных в принятии участия в торгах, и не отвечают целям проведения торгов по реализации имущества должников, а потому имеются основания для признания недействительными торгов и заключенного по их результатам договора.

Также суд указал, что основанием для признания торгов и последующего договора купли-продажи недвижимости недействительными, является также то, что цена жилого дома и земельного участка на торгах была установлена в соответствии с отчетом ООО «Инвесткапитал+» трехлетней давности об оценке рыночной стоимости квартиры от 13 декабря 2018 г., в то время как по отчету ООО «ТопФрейм Оценка» от 3 декабря 2019г., заказчиком которого значится УФССП по РБ, заключению судебной экспертизы рыночная цена жилого дома и земельного участка в 2019 году была в 1,5 раза выше цены ее продажи на торгах и составляла 2 450 000 руб. Таким образом, судебный пристав не определил рыночную стоимость имущества на момент проведения торгов. В связи с этим, должник Гарифуллина Г.Д. была лишена возможности воспользоваться своими правами при реализации ее имущества и это повлияло на формирование его стоимости при продаже на торгах. При этом суд принял во внимание, что истцу не было известно об определении его начальной продажной цены, равно как и впоследствии ей не было известно о действиях судебного пристава-исполнителя по изменению начальной продажной цены и о продаже ее имущества на торгах, поскольку документы исполнительного производства не содержат подписи Гарифуллиной Г.Д. об ознакомлении с процессуальными документами, что свидетельствует об отсутствии ее допуска к процессу реализации ее имущества, вследствие чего начальная продажная цена была установлена на основании оценки трехлетней давности, а воспользоваться правом на подачу заявления о ее изменении Гарифуллина Г.Д. не могла.

Удовлетворяя исковые требования Гарифуллиной Г.Д. о признании права собственности на жилой дом, площадью № кв.м, также расположенный на спорном земельном участке, суд первой инстанции исходил из того, что на земельном участке находится фактически два жилых дома: площадью № кв.м, оформленный уже на Галимьянову Л.Р., и № кв.м., неоформленный в установленном порядке. При этом права истицы Гарифуллиной Г.Д. были нарушены фактом регистрации права собственности на недвижимое имущество за ответчицей Галимьяновой Л.Р., которая была осуществлена безосновательно и привела к тому, что юридическая судьба спорной недвижимости решена вопреки воле собственника, оставшегося лишь фактическим владельцем.

Кроме того, суд исходил из того, что из наследственного дела после смерти должника ФИО1., умершей ДД.ММ.ГГГГ, усматривается, что наследником по закону является ее мать Гарифуллина Г.Д., которая в установленном порядке вступила в наследство. При жизни ФИО1 на принадлежащем ей земельном участке построила жилой дом, площадью № кв.м., что подтверждается документально (техническим планом здания от 25 июля 2018 г., градостроительным планом земельного участка от 14 декабря 2017 г., разрешением на строительство от 29 марта 2018 г.). Земельный участок под жилым домом с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, принадлежал на праве собственности ФИО1.

С учетом установленных фактических обстоятельств, суд пришел к выводу, что несмотря на отсутствие правоустанавливающих документов на жилой дом площадью № кв.м, по делу установлен факт наличия у ФИО1. на дату ее смерти на праве собственности данного жилого дома, в связи с чем полагал возможным признать право собственности за Гарифуллиной Г.Д. на жилой дом, площадью № кв.м.

Суд апелляционной инстанции не согласился с указанными выводами суда первой инстанции и, отменяя решение суда и принимая новое судебное постановление об отказе в удовлетворении иска, руководствуясь положениями статей 222, 448, 449, 449.1, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 35, 69 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом «Об исполнительном производстве», пришел к следующему.

Так, суд апелляционной инстанции полагал, что истцы знали о ходе исполнительного производства, поскольку в материалах дела имеется документальное подтверждение получения должником ФИО1 правопреемником которой является истица Гарифуллина Г.Д., постановления судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на имущество 20 июля 2017 г., также ФИО1. лично в присутствии понятых подписала акт о наложении ареста (описи имущества) от 20 июля 2017г., представитель истицы Гарифуллиной Г.Д. - Сафина Л.Р. ознакомилась с материалами исполнительного производства 4 апреля 2019 г., истица Гарифуллина Г.Д. оспаривала действия судебного пристава исполнителя, в том числе постановление о наложении ареста на имущество и его продажную стоимость (решение Туймазинского межрайонного суда Республики Башкортостан от 30 апреля 2019 г. по административному делу № 2а-1262/2019, которым было отказано в удовлетворении административного иска Гарифуллиной Г.Д. о признании незаконными действия судебного пристава-исполнителя по исполнительному производству №, признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя, обязании освободить имущество в виде жилого дома и земельного участка от ареста).

Вместе с тем, доказательств обращения в суд с требованием об изменении начальной продажной цены заложенного имущества после вынесения судом определений от 21 декабря 2018 г. об изменении начальной продажной цены вышеуказанного заложенного имущества и определения от 22 ноября 2019 г. о разъяснении определения от 21 декабря 2018 г. об изменении начальной продажной стоимости до проведения торгов истцами не представлено.

Таким образом, по мнению апелляционной инстанции, начальная продажная цена заложенного имущества в силу прямого указания закона была обоснованно определена на основании вступившего в законную силу судебного постановления.

Поскольку торги были проведены исходя из начальной продажной цены заложенного имущества, определенной судом, суд апелляционной инстанции признал необоснованными выводы суда первой инстанции, о том, что основанием для признания торгов и последующего договора купли-продажи недвижимости недействительными, является также заниженная цена недвижимого имущества, подтверждающаяся отчетом ООО «ТопФрейм Оценка» от 3 декабря 2019 г., заказчиком которого значится УФССП по РБ и заключением судебной экспертизы, согласно которым стоимость имущества составляет 2 450 000 руб.

Признал несостоятельными суд апелляционной инстанции и доводы истцов и, соответственно, выводы суда о том, что на торгах принимал участие только один участник, поскольку они опровергаются протоколом о результатах аукциона № № от 28 октября 2021 г., согласно которому на торгах принимало участие 4 участника.

Доводы истцов о том, что на момент обращения взыскания на имущество и реализации его на торгах на спорном земельном участке, кроме жилого дома площадью № кв., имелся и имеется жилой дом площадью № кв.м., по мнению апелляционного суда, не свидетельствуют о незаконности проведенных торгов по реализации вышеуказанного заложенного имущества, поскольку право собственности на жилой дом, площадью № кв.м, не зарегистрировано, на кадастровый учет данный объект не поставлен, данный жилой дом является самовольной постройкой.

При этом суд отметил, что ссылки истцов на то, что данный дом принадлежал ФИО1, являются несостоятельными, поскольку разрешение на строительство, градостроительный план, технический паспорт на возведенное строение, а также то обстоятельство, что она не успела оформить на него право собственности, не свидетельствуют о наличии у ФИО1 права собственности на это жилой дом. Кроме того, ФИО1 умерла ДД.ММ.ГГГГ, а разрешение на строительство данного жилого дома выдано на имя ФИО1. 29 марта 2018 г., то есть после ее смерти. Следовательно, дом не мог быть возведен ФИО1 на основании выданного ей разрешения на строительство. Доказательств, подтверждающих, что ФИО1 до своей смерти либо истец Гарифуллина Г.Д. предпринимали надлежащие меры к легализации самовольной постройки в материалы дела не представлено.

Помимо этого, апелляционная инстанция указала, что исковые требования о признании права собственности на самовольную постройку - жилой дом, площадью № кв.м, предъявлены к ответчикам ТУ Росимущества в РБ, Галимьяновой Л.Р. и Туймазинскому МОСП УФССП по РБ, не являющимися органами местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка, то есть к ненадлежащим ответчикам, тогда как администрация муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан и администрация сельского поселения Тюменяковской сельсовет муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан привлечены к участию в деле только в качестве третьих лиц, в связи с чем, оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации у судебной коллегии не имеется.

    Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с указанными выводами суда апелляционной инстанции в связи со следующим.

             В силу пункта 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

             Согласно пунктам 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

         Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

          Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (п. 2 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

          В соответствии с пунктом 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 названного Кодекса.

Таким образом, апелляционное определение также должно соответствовать общим требованиям, предъявляемым к решению суда статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, то есть должно быть законным и обоснованным.

             Между тем при вынесении определения судом апелляционной инстанции указанные выше требования закона соблюдены не были.

Статьей 93 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» определено, что торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно положениям пунктов 1, 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Пунктом 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что споры о признании недействительными публичных торгов, проведенных в порядке, установленном для исполнения судебных актов, рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 93 Закона «Об исполнительном производстве»). Приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

               Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 24 апреля 2018 г. №1067-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО2 на нарушение его конституционных прав частью 8 статьи 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве», оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации (часть 1 статьи 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве»). Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержит специальные нормы о порядке определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества при его реализации. Так, в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 указанного Федерального закона способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание, определяются и указываются судом при принятии решения об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке; начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом; если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не препятствует изменению судом начальной продажной цены заложенного имущества, если рыночная стоимость имущества существенно повысилась после обращения на него взыскания (Определение от 4 февраля 2014 года N 221-О).

         Таким образом, положения части 8 статьи 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» не регулируют определение начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, при его реализации путем продажи с публичных торгов.

            Следовательно, при определении начальной цены заложенного имущества в данном случае суд определяет и указывает в решении начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

            При этом, судебный пристав-исполнитель правомочиями по изменению содержания судебного акта и по установлению иной начальной продажной стоимости предмета залога при его реализации в рамках исполнительного производства не наделен.

            Однако в силу статьи 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя исходя из имущественного положения сторон и других обстоятельств вправе изменить способ и порядок его исполнения.

           Таким образом, оспаривание начальной продажной цены имущества, на которое судом обращено взыскание, либо ее изменение было возможно путем обжалования истцами (как должниками по исполнительному производству) решения суда в этой части, либо в порядке, предусмотренном статьей 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

    Между тем, суд апелляционной инстанции не учел следующее.

    Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Согласно положениям пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, содержащимся в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных правовых норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

    Как указывали истцы в ходе рассмотрения дела, в том числе, в суде кассационной инстанции, на земельном участке, выставленном на торги, находятся фактически два жилых дома, на один из которых, площадью № кв.м., право собственности еще не зарегистрировано, но данный дом начал возводиться еще предыдущим собственником участка - ФИО1 до ее смерти, а именно, в 2015г. на кредитные денежные средства, полученные от ООО «Камский коммерческий Банк» (ответчик по делу и взыскатель по исполнительному производству), и окончательно был возведен в 2018г.

    Иные участники процесса факт нахождения на спорном земельном участке на момент проведения оспариваемых торгов от 28 октября 2021г. фактически двух жилых домов не оспаривали.

    Однако, в рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем на реализацию путем проведения публичных торгов были переданы только земельный участок и жилой дом, площадью №.м., на возведенный к тому времени жилой дом, площадью № кв.м., взыскание не обращалось, предметом залога и, соответственно, торгов он не являлся.

Между тем, учитывая вышеприведенные фактические обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции не привел мотивированных доводов о том, влияет ли наличие на земельном участке второго жилого дома, оконченного строительством, на изменение цены имущества, выставленного на торги, и будет ли являться в данном случае такое изменение цены существенным нарушением проведения торгов.

Помимо этого, учитывая, что право собственности предыдущего собственника земельного участка ФИО1 и впоследствии ее правопреемника Гарифуллиной Р.А. на вновь возведенный жилой дом, площадью №.м., не зарегистрировано, жилой дом в эксплуатацию не введен, то в данном случае при разрешении требования истцов следовало применять и положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Так, согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Поскольку на момент проведения оспариваемых торгов и, соответственно, перехода прав на земельный участок к новому владельцу - Галимьяновой Л.Р. жилой дом, площадью № кв.м., размещался на этом земельном участке, то вопрос о его дальнейшей судьбе должен был быть определен судом в качестве юридически значимого для разрешения спора (признание право собственности за на строение, его снос, выплата компенсации новым собственником), поскольку в противном случае утрачивается правовая взаимосвязь объекта недвижимости с земельным участком, на котором он расположен.

Таким образом, судом апелляционной инстанции не было учтено, что при проведении торгов в данном случае был нарушен закрепленный статьях 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости и запрета на отчуждение такого земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости, когда земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости принадлежат одному лицу.

Выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку по мотиву предъявления его только к заявленным истцами ответчикам, а не к администрации муниципалитета, также признаются судом кассационной инстанции не соответствующими положениями гражданского процессуального законодательства, и, в частности, положениям статьи 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом, следует отметить, что в случае, если суд первой инстанции в нарушение положений процессуального закона неверно определил круг лиц, участвующих в деле, в том числе, кто будет являться надлежащим ответчиком по тем или иным исковым требованиям, данные нарушения должны быть устранены судом апелляционной инстанции, в том числе, путем применения положений части 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой.

    Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что судебный акт апелляционной инстанции принят с нарушением норм материального и процессуального права, что привело к неполному выяснению обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, и, соответственно, нарушению прав заявителей жалобы, в связи с чем судебный акт подлежит отмене, а дело – направлению на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями материального и процессуального закона.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 13 апреля 2023 г. по гражданскому делу № 2-1160/2022 – отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции - Верховный Суд Республики Башкортостан.

Председательствующий                                                          С.М. Тарасова

Судьи                                                                                         И.И. Петрова

                                                                                                    Г.Г. Непопалов