Решение от 22.05.2024 по делу № 2-1901/2024 (2-10471/2023;) от 18.12.2023

                                                                                                                                                                                    Дело № 2-1901/2024

<№ обезличен>

    РЕШЕНИЕ

    ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    22 мая 2024 года                                            г.о. Химки Московской области

    Химкинский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Кульбака О.М., при секретаре Лаврове А.А., с участием прокурора ФИО9, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1901/2024 по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО1, ФИО4 о выселении из жилого дома и земельного участка, обязании передать ключи от дома и ворот, взыскании убытков, судебных расходов, по встречному иску ФИО3 к ФИО2, Территориальному управлению Росимущества в Московской области, ООО «Руминвест» о признании торгов недействительными, признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд, с учетом уточненных требований, с иском к ФИО3, ФИО1, ФИО4 о выселении из жилого дома и земельного участка, обязании передать ключи от дома и ворот, взыскании убытков, судебных расходов.

В обоснование исковых требований истец ссылался на то, что он является собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, которые приобретены истцом на публичных торгах на основании договора купли-продажи № 27032023-1Р от 27 марта 2023 года, заключенного между истцом и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области. Право собственности истца зарегистрировано 20 июня 2023 года. В настоящий момент доступ в дом и на участок истца невозможен в связи с тем, что там постоянно либо периодически проживают ответчики. Ответчики ключи от дома и ворот на участок предавать отказались, дом освобождать отказались. Также от ФИО4 в присутствии ФИО3 поступили угрозы демонтировать розетки, котельное и отопительное оборудование, нанести вред земельному участку с помощью бульдозера и повредить коммуникации, включая газоснабжение, которые проходят через соседний участок, принадлежащий ФИО4 Данные обстоятельства являются препятствием для осуществления истцом законных прав собственника. В связи с тем, что ответчики отказались добровольно освобождать жилой дом, препятствуют истцу пользоваться домом, ограничивают проход, у истца возникли расходы на аренду квартиры для проживания. Иной недвижимостью для проживания истец не располагает. Общая стоимость аренды жилого помещения за период с 30 июля 2023 года по 10 февраля 2024 года составляет 273 763 руб.

На основании изложенного, истец просит выселить ответчиков из жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, обязать ответчиков передать истцу ключи от дома и ворот, расположенных по адресу: <адрес>, взыскать с ответчиков в пользу истца убытки в размере 273 763 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 238 руб.

ФИО3 обатился в суд со встречным иском к ФИО2, Территориальному управлению Росимущества в Московской области, ООО «Руминвест» о признании торгов недействительными, признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов.

В обоснование встречных исковых требований истец по встречному иску ссылался на то, что 14 марта 2022 года судебным приставом-исполнителем Химкинского РОСП ГУ ФССП России по Московской области ФИО10 возбуждено исполнительное производство <№ обезличен>. 26 апреля 2022 года судебным приставом-исполнителем Химкинского РОСП ГУ ФССП России по Московской области ФИО10 вынесено постановление о наложении ареста на спорное недвижимое имущество. 26 апреля 2022 года судебный пристав-исполнитель Химкинского РОСП ГУ ФССП России по Московской области ФИО10 в отсутствие должника ФИО3 при участии представителя ПАО «Совкомбанк» составила акт о наложении ареста (описи имущества). 26 апреля 2022 года судебный пристав-исполнитель Химкинского РОСП ГУ ФССП России по Московской области ФИО10 в отсутствие должника ФИО3 вынесла постановление о назначении ответственного хранителя – ФИО3 8 августа 2022 года судебным приставом-исполнителем Химкинского РОСП ГУ ФССП России по Московской области ФИО10 вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги и подана заявка на торги арестованного имущества в ГУ ФССП России по Московской области. 16 сентября 2022 года уведомлением № 43-1127/22-3 врио руководителя ГУ ФССП России по Московской области поручена Территориальному управлению ФАУГИ по Московской области реализация спорного недвижимого имущества. 10 февраля 2023 года организатором торгов ООО «Руминвест» по поручению Территориального управления Росимущества в Московской области № 319-Р от 14 декабря 2022 года проведены первые публичные торги. Указанные торги признаны несостоявшимися в связи с отсутствием допущенных участников. 15 марта 2023 года организатором торгов ООО «Руминвест» проведены повторные публичные торги, победителем торгов признан ФИО2, с которым был заключен договор купли-продажи № 27032023-1Р от 27 марта 2023 года. Процедура реализации заложенного имущества должника проведена с существенными нарушениями законодательства, допущенными при проведении торгов. Ни одного процессуального документа в рамках исполнительного производства в адрес должника ФИО3 не направлялось. Постановление о назначении ответственного хранителя от 26 апреля 2022 года должнику ФИО3 не направлялось, нарочно не вручалось. Акт о наложении ареста от 26 апреля 2022 года составлен без осмотра арестованного имущества, подписан в одностороннем порядке судебным приставом-исполнителем и представителем взыскателя. Бездействие судебного пристава-исполнителя, выразившееся в неизвещении должника ФИО3, привело к тому, что он был лишен возможности реализовать свое право на обращение в суд для изменения начальной продажной цены заложенного имущества в связи с объявлением несостоявшимися публичных торгов по продаже предмета залога.

Учитывая изложенное, истец по встречному иску просит признать торги, проведенные ООО «Руминвест» 15 марта 2023 года по продаже жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, недействительными, признать договор купли-продажи недвижимого имущества № 27032023-1Р от 27 марта 2023 года, заключенный между ООО «Руминвест» и ФИО2 недействительным, применить последствия недействительности сделки, взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в иске основаниям, встречные исковые требования не признал.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлял.

Ответчики ФИО1, ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли.

Представитель ответчика (представитель истца по встречному иску) ФИО3 – ФИО13 в судебном заседании исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал по основаниям, указанным во встречном исковом заявлении, дополнительно пояснив, что ответчики ФИО3, ФИО1, ФИО4 действительно проживают в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>.

Представитель ответчика по встречному иску Территориального управления Росимущества в Московской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлял.

Представитель ответчика по встречному иску ООО «Руминвест» ФИО11 встречные исковые требования не признал по основаниям, указанным в возражениях на встречное исковое заявление.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика по встречному иску ПАО «Совкомбанк», Химкинского РОСП ГУ ФССП России по Московской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об уважительных причинах неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли.

На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав доводы сторон, изучив материалы дела, выслушав заключение прокурора ФИО9, полагавшей, что исковые требования о выселении подлежат удовлетворению, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В силу п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Исходя из положений чч. 6 и 7 ст. 87 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», основаниями для начала процедуры проведения публичных торгов являются постановление судебного пристава-исполнителя о передаче имущества должника на реализацию и передача этого имущества судебным приставом-исполнителем специализированной организации по акту приема-передачи.

Между тем, если исполнительное производство возбуждено в отсутствие законных оснований для его возбуждения (в частности, по поддельному исполнительному документу либо по исполнительному листу, являющемуся ничтожным вследствие отмены судебного акта, во исполнение которого он выдан, и предъявленному к исполнению взыскателем после принятия противоположного решения) или на реализацию передано имущество, на которое не может быть обращено взыскание, то у организатора публичных торгов отсутствуют предусмотренные Законом об исполнительном производстве основания для проведения процедуры публичных торгов.

Таким образом, публичные торги могут быть признаны недействительными в связи с допущенными судебным приставом-исполнителем нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации.

Как разъяснено в абз. 2 п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В качестве основания для признания торгов недействительными ФИО3 ссылается на то, что копии постановлений судебным приставом-исполнителем в его адрес не направлялись.

Из поступивших по запросу суда материалов исполнительного производства <№ обезличен> следует, что постановлением судебного пристава-исполнителя Химкинского РОСП ГУ ФССП России по Московской области ФИО10 от 26 апреля 2022 года был наложен арест на принадлежащее должнику ФИО3 имущество.

Из акта о наложении ареста (описи имущества) от 26 апреля 2022 года усматривается, что судебным приставом-исполнителем наложен арест на принадлежащие ФИО3 жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

Постановлением от 26 апреля 2022 года ответственным хранителем указанного недвижимого имущества назначен ФИО3

Постановлением от 8 августа 2022 года арестованное имущество передано на торги Территориальному управлению Росимущества в Московской области.

На основании Указа Президента РФ от 12 мая 2008 года № 724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти» и Постановления Правительства РФ от 5 июня 2008 года № 432 «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом» функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также функции по реализации конфискованного имущества осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.

ООО «Руминвест» является уполномоченной специализированной организацией по оказанию услуг по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, на основании государственного контракта № 100095304121100076 от 10 декабря 2021 года, заключенного между Территориальным управлением Росимущества в Московской области и ООО «Руминвест».

26 января 2023 года на основании поручения Территориального управления Росимущества в Московской области № 319-Р от 14 декабря 2022 года ООО «Руминвест» на Интернет-сайте www.torgi.gov.ru размещено извещение о проведении публичных торгов по реализации вышеуказанного недвижимого имущества.

10 февраля 2023 года протоколом о результатах торгов первичные торги признаны несостоявшимися ввиду отсутствия поданных заявок.

22 февраля 2023 года ООО «Руминвест» на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 17 февраля 2023 года о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15% опубликовано повторное извещение на Интернет-сайте www.torgi.gov.ru о проведении вторичных торгов по реализации вышеуказанного недвижимого имущества с установлением начальной продажной цены в размере 9 350 000 руб.

Протоколом о результатах торгов от 15 марта 2023 года победителем торгов признана ФИО12, принявшая участие на торгах в качестве агента на основании агентского договора по поручению принципала ФИО2

27 марта 2023 года между Территориальным управлением Росимущества в Московской области в лице ООО «Руминвест» и ФИО2 заключен договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества № 27032023-1Р.

Право собственности ФИО2 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, зарегистрировано 20 июня 2023 года, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Разрешая встречные исковые требования о признании торгов недействительными, суд, руководствуясь требованиями вышеуказанных норм права, с учетом исследованных доказательств, исходит из того, что при рассмотрении дела нарушения процедуры проведения торгов установлено не было. Начальная продажная цена спорного имущества была определена решением Бутырского районного суда г. Москвы от 9 августа 2021 года, а впоследствии в силу ч. 10 ст. 87 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 17 февраля 2023 года снижена на 15%.

Довод истца по встречному иску о незаконности действий судебного пристава-исполнителя, не направившего ему копий постановлений по исполнительному производству, не могут служить основанием для признания торгов недействительными, поскольку должник знал о возбуждении в отношении него исполнительного производства, судебный пристав-исполнитель не проводил оценку имущества должника, начальная продажная цена имущества была установлена решением суда. Кроме того, истцом по встречному иску требования об оспаривании действий судебного пристава-исполнителя не заявлялись, а ответчики по встречному иску не могут отвечать за действия или бездействие судебного пристава-исполнителя.

Требуя признания публичных торгов недействительными, истец по встречному иску должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Между тем указанные в приведенных выше нормах материального права и разъяснениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации обстоятельства, которые могли бы являться основанием для признания торгов и заключенной по их результатам сделки недействительными, судом не установлены.

Принимая во внимание отказ суда в удовлетворении встречных исковых требований о признании торгов недействительными, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении производных встречных исковых требований о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Встречные исковые требования о взыскании расходов по оплате государственной пошлины в силу положений ст. 98 ГПК РФ удовлетворению не подлежат.

В соответствии с ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В силу п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Учитывая, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, выбыл из владения ФИО3, а иные законные основания для проживания ФИО3, ФИО1, ФИО4, факт проживания которых в указанном жилом доме представителем ответчиков ФИО4 и ФИО3 не оспаривался, в указанном жилом доме отсутствуют, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО2 о выселении ФИО3, ФИО1, ФИО4 из жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, обязании указанных ответчиков передать ФИО2 ключи от дома и ворот, расположенных по адресу: <адрес>.

        Поскольку действующим законодательством предусмотрена возможность выселения только из жилого помещения, исковые требования о выселении из земельного участка удовлетворению не подлежат.

        В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

ФИО2 был вправе рассчитывать на проживание в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, с момента регистрации права собственности на него и в связи с неправомерными действиями ответчиков по проживанию в указанном жилом доме нес затраты по найму жилого помещения.

Представленный истцом расчет убытков, связанный с наймом истцом жилого помещения в период невозможности пользования вышеуказанным жилым помещением – в период с 30 июля 2023 года по 10 февраля 2024 года, суд находит арифметически верным и соглашается с ним. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании с ответчиков убытков в размере 273 763 руб. являются законными и обоснованными, в связи с чем подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ФИО3, ФИО1, ФИО4 в пользу ФИО2 подлежат взысканию в солидарном порядке расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 238 руб.

    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

    РЕШИЛ:

    ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░2 ░ ░░░3, ░░░1, ░░░4 ░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░ ░ ░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░3, ░░░1, ░░░4 ░░ ░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>.

░░░░░░░ ░░░3, ░░░1, ░░░4 ░░░░░░░░ ░░░2 ░░░░░ ░░ ░░░░ ░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>.

░░░░░░░░ ░ ░░░3, ░░░1, ░░░4 ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░2 ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 273 763 ░░░., ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 6 238 ░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░2 ░ ░░░3, ░░░1, ░░░4 ░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ – ░░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░3 ░ ░░░2, ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ «░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ – ░░░░░░░░.

    ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

    ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 28 ░░░ 2024 ░░░░.

░░░░░                                                                                     ░.░. ░░░░░░░░