Решение по делу № 2-31/2020 от 07.05.2019

Дело № 2-31/2020

44RS0001-01-2019-002235-49

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 июля 2020 года    г. Кострома, ул. Долматова, 14

Свердловский районный суд г.Костромы в составе:

судьи Ветровой С.В.,

при секретаре Рыжовой А.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Агаларовой Э.А., Андреевой И.И. к Власову А.Г., Марычевой О.А., Смирновой Е.В., Ашанову Э.А. о признании сделок недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения

у с т а н о в и л:

Андреева И.И. обратилась в Свердловский районный суд г. Костромы с указанным исковым заявлением к Власову А.Г., Ашанову Э.А., просит суд, признать договор отчуждения Квартиры № расположенной по адресу: <адрес>, площадью 63,7 м.кв., с кадастровым номером № недействительным с момента его заключения, истребовать имущество из чужого незаконного владения. В обоснование требований указывает, истец по договору по договору купли продажи приобрела вышеуказанную спорную квартиру. Истец, являясь собственником квартиры, никогда не наделяла ответчика полномочиями по распоряжению принадлежащей ей квартиры, соответственно никогда и никаких доверенностей на имя Власова А.Г. не составляла и не выдавала. Иными полномочиями истец ответчика Власова А.Г. не наделял, в том числе не наделял его правом подписания договора купли - продажи квартиры от имени собственника, установления цены за продаваемую Квартиру, получения денежных средств от продажи Квартиры. В апреле 2019 года истцу стало известно о том, что Квартира без ее ведома отчуждена ответчиком. При этом, Истец не заключала и, соответственно, не подписывала договор купли-продажи Квартиры. Денежные средства от продажи квартиры Истец не получала. В настоящий момент право собственности на вышеуказанную квартиру, согласно выписке из ЕГРН от <дата> принадлежит ответчику Ашанову Э.А. Истец пыталась получить объяснения у ответчика Власова А.Г., который устранился от разъяснения обстоятельств, при которых спорная квартира была отчуждена. Подпись на договоре купли-продажи спорной квартиры выполнена не Истцом. Право подписания договора у иных лиц, в принципе, отсутствовало. Указанные обстоятельства свидетельствует о несоблюдении сторонами письменной формы сделки и влекут ее недействительность. Требования мотивирован нормами ст.ст. 160,162,166, 168 ГК РФ,

Агаларова Э.А. обратилась с исковым заявлением к Власову А.Г., Марачевой О.А. о признании сделки недействительной, истребовании имущества из чужого незаконного владения в котором истица просит суд, признать договор отчуждения Квартиры № расположенной по адресу: <адрес>, площадью 40 м.кв., с кадастровым номером № недействительным с момента его заключения. В обоснование требований указывает, истец по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома и акта приема-передачи квартиры приобрела вышеуказанную спорную квартиру. Истец, являясь собственником квартиры, выдал на имя ответчика Власова А.Г. нотариальную доверенность с ограниченными полномочиями, истец делегировал Власову А.Г. право подачи на государственную регистрацию пакета документов, в том числе подписанный собственником договор купли-продажи квартиры. Иными полномочиями истец ответчика Власова А.Г. не наделял, в том числе не наделял его правом подписания договора купли - продажи квартиры от имени собственника, установления цены за продаваемую Квартиру, получения денежных средств от продажи Квартиры. В апреле 2019 года истцу стало известно о том, что Квартира без ее ведома отчуждена ответчиком. При этом, Истец не заключала и, соответственно, не подписывала договор купли-продажи Квартиры. Денежные средства от продажи квартиры Истец не получала. В настоящий момент право собственности на вышеуказанную квартиру, согласно выписке из ЕГРН от <дата> принадлежит ответчику Марачевой О.А. Истец пыталась получить объяснения у ответчика Власова А.Г., который устранился от разъяснения обстоятельств, при которых спорная квартира была отчуждена. Подпись на договоре купли-продажи спорной квартиры выполнена не истцом. Право подписания договора у иных лиц, в принципе, отсутствовало. Указанные обстоятельства свидетельствует о несоблюдении сторонами письменной формы сделки и влекут ее недействительность. Требования мотивирован нормами ст.ст. 160,162,166, 168 ГК РФ,

Агаларова Э.А. обратилась с иском к Власову А.Г., Смирновой Е.В. о признании сделки недействительной, истребовании имущества из чужого незаконного владения, в котором истица просит, признать договор отчуждения Квартиры № расположенной по адресу: <адрес>, площадью 40 м.кв., с кадастровым номером № недействительным с момента его заключения. В обоснование требований указывает, истец по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома и акта приема-передачи квартиры приобрела вышеуказанную спорную квартиру. Истец, являясь собственником квартиры, выдал на имя ответчика Власова А.Г. нотариальную доверенность с ограниченными полномочиями, истец делегировал Власову А.Г. право подачи на государственную регистрацию пакета документов, в том числе подписанный собственником договор купли-продажи квартиры. Иными полномочиями истец ответчика Власова А.Г. не наделял, в том числе не наделял его правом подписания договора купли - продажи квартиры от имени собственника, установления цены за продаваемую Квартиру, получения денежных средств от продажи Квартиры. В апреле 2019 года истцу стало известно о том, что Квартира без ее ведома отчуждена ответчиком. При этом, Истец не заключала и, соответственно, не подписывала договор купли-продажи Квартиры. Денежные средства от продажи квартиры Истец не получала. В настоящий момент право собственности на вышеуказанную квартиру, согласно выписке из ЕГРН от <дата> принадлежит ответчику Смирновой Е.В. Истец пыталась получить объяснения у ответчика Власова А.Г., который устранился от разъяснения обстоятельств, при которых спорная квартира была отчуждена. Подпись на договоре купли-продажи спорной квартиры выполнена не истцом. Право подписания договора у иных лиц, в принципе, отсутствовало. Указанные обстоятельства свидетельствует о несоблюдении сторонами письменной формы сделки и влекут ее недействительность. Требования мотивирован нормами ст.ст. 160,162,166, 168 ГК РФ.

<дата> гражданские дела объединены для рассмотрения в одно производство.

При рассмотрении гражданского дела истец Агаларова Э.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена, ходатайствовала о рассмотрении дел в свое отсутствие. Ранее при рассмотрении гражданского дела поясняла, что приобрела ряд объектом недвижимости в организации ООО «Доминантакапстрой» в строящемся доме, в том числе и для продажи. Спорные квартиры намерения продавать не имела, собиралась использовать для личных целей и целей семьи. Власова А.Г. лично не знала, был рекомендован как посредник для подбора клиентов на покупку квартир, которые собиралась реализовать, так же не встречалась с иными ответчиками, сделок с ними не заключала и о продаже не договаривалась. Власову А.Г. выдавала доверенности только на регистрацию своего права по договорам долевого участия, доверенностей на продажу квартир, регистрации права на иных лиц, получения денежных средств не выдавала, никогда денежные средства Власов А.Г. от покупки не передавал, в том числе и данных квартир, цену не согласовывал. В Кострому не приезжала, квартиры не осматривала, действовала через представителя-своего супруга, он же присутствовал на всех сделках, получал денежные средства. Ходатайствовала о приобщении письменных пояснений к материалам дела

Андреева И.И. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена, направила в адрес суда ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие. Ходатайствовала о приобщении письменных пояснений к материалам дела.

Представитель Агаларовой Э.А., Андреевой И.И. по доверенности Зимина Т.А. в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении, пояснила, что по сложившимся обстоятельствам, которые установили в рамках объединенного гражданского дела, все ответчики не соблюли положения ст.302 ГК РФ и не заслуживают статуса добросовестного приобретателя. Данный статус не презюмирован, его необходимо доказывать. Существует судебная практика вышестоящих инстанций, которая призывает приобретателей быть добросовестными и осмотрительными при покупке недвижимости. Статья 302 ГК РФ включает в себя три позиции при возвращении имущества из чужого незаконного владения – факт выбытия имущества не по воле собственника, безвозмездность сделки и соблюдение должной доли осмотрительности, а именно то, что приобретатель не знал и не мог знать, что отчуждаемая недвижимость отчуждается не тем лицом, который это должен делать. Все лица, которые покупали квартиры, продемонстрировали свою халатность и не продемонстрировали статус добросовестного приобретателя. Исходя из смысла ст.302 ГК РФ необходимо выяснить темные пятна по предмету сделки, выяснить всё то, что касается и окружает предмет сделки. И если остаются моменты, которые покупателю неясны, непонятны, то необходимо отказаться от этой сделки. Факт выбытия квартир из владения Андреевой И.И. и Агаларовой Э.А. случился помимо их воли. Подтверждение этому – это постановление о возбуждении уголовного дела. Документы, которые представлены в рамках данного гражданского дела, не подтверждают возмездность и денежность сделки. Никто из ответчиков не потрудился запросить выписку ЕГРН перед совершением сделки. Отчуждение квартир прошло по поддельным доверенностям, в том самом видео фрагменте Власов А.Г. честно и логично говорит, что не было подлинника доверенности. При покупки квартир № и № в поле договора были представлены смешные стоимости квартир, которые не соответствуют регламенту рыночных цен. Это и должно было пробудить у покупателей осмотрительность. Ответчикам необходимо было связаться любыми возможными способами с собственникам квартиры. Право собственности у Агаларовой Э.А. на квартиру № было зарегистрировано <дата>. Документы с регистрации Власов А.Г. получил <дата>, а сделку Смирнова Е.В. заключила <дата> то есть, она не могла перед сделкой видеть все документы. Она не удосужилась изучить самое главное – правоустанавливающие документы собственника, у которого она собиралась покупать квартиру. Выяснилось, что эта квартира была отчуждена по доверенности от <дата>. Также представителем Смирновой Е.В. в материалы представлена квитанция на сумму 100 тыс. рублей, как аванс по сделке по купле – продаже квартиры. Но денежные средства приняты Власовым А.Г., квитанция подписана Власовым А.Г., но на бланке ООО «Доминанткапстрой». Эта небрежность со стороны Смирновой Е.В.. Опрошенный в судебном заседании <дата> Ашанов Э.А. признался, что он видел только доверенность, иных документов не видел и ничто иное его не интересовало. Он также сказал, что главное для него было то, что сделка прошла государственную регистрацию в Росреестре. Что касается доверенности, то она выдана <дата>, а право собственности у Андреевой И.И. возникло только в 2018 году по договору купли – продажи. Считает, что будет недопустимо признать возмездность сделки, по тем документам, которые нам предлагает Ашанов Э.А.. Квартира № была отчуждена по доверенности от <дата> По словам представителя Марачевой О.А., по письменным пояснениям, якобы, весь пакет документов по сделке Власов А.Г. получил по средствам почты «Пони экспресс». Раскрыл все перед сделкой и показал все содержимое Марачевой О.А.. Была проведена экспертиза в рамках рассматриваемого дела и было установлено, что Агаларова Э.А. не подписывала доверенность и договор купли – продажи тоже не подписывала. Согласно расписке 3 693 346 рублей Марачева О.А. отдала за квартиру. Если следовать логике Марачевой О.А., то она получает пакет документов, по её мнению подписанный Агаларовой Э.А., в виде: договора купли – продажи, акта приема – передачи и расписку. Но расписку она получает на 906 тыс. рублей, а не на полную стоимость. Эта цена уже звучит в договоре, цена не такая низкая, как у всех остальных в договоре, эта цена же и в расписке указана. Получается, что в присланном пакете документов должно было быть 2 расписки – эта та сумма, которая указана в договоре и расписка на полную сумму. И должной осмотрительности опять же сторона сделки не проявила.

Представитель по доверенности Агаларовой Э.А., Андреевой И.И. по доверенности Иванов Р.А. в судебном заседании полагал требования подлежащими удовлетворению, поскольку доверенность по которой оформлены права ответчиков не существуют, нотариусом не выдавались. Все сделки по купле-продаже сопровождались лично супругом истицы, он же получал денежные средства, Власову данные полномочия никогда не передавались, доверенности не выдавались.

Представитель ответчика Марычевой О.А. по доверенности Григорьева И.В. полагала требования не подлежащими удовлетворению, поскольку истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о выбытии имущества помимо воли истца, а также не представлены доказательства, опровергающие доводы ответчика о своей добросовестности. В обоснование иска представители истца, а также сама истица, присутствующая на одном заседании, поясняли, что квартиры в <адрес> приобретала для собственного бизнеса, финансового развития, финансовой самостоятельности от мужа, необходимости содержать детей-инвалидов. Но при этом истица отрицала намерения по реализации всех приобретенных квартир, указывая, что именно спорные хотела бы оставить за собой. Указанные доводы опровергаются представленными в дело доказательствами. Договором участия в долевом строительстве от <дата> п.3.1.1., в котором прямо предусмотрено, что квартиры приобретаются истицей для продажи. Представлены согласия супруга истицы Рустамова А.В. на отчуждение всех, без исключения, квартир. Доверенностью от <дата>, реестровый номер № подлинность которой истицей не оспаривается, Власову А.Г. предоставлены полномочия по регистрации договоров уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, что означает ни что иное, как отчуждение. При этом неоднократно в договорах купли-продажи была указана точно такая же стоимость квартир, как и в договоре долевого участия, а не действительная рыночная стоимость. Истица зарегистрировалась в качестве ИП в марте 2017 года с основным видом деятельности - деятельность рекламных агентств. Между тем анализ движения по расчетному счету истицы, представленных деклараций, позволяет сделать однозначный вывод - через расчетный счет истицы проводились денежные средства исключительно от продажи указанных квартир, которые фактически в день получения, за минусом банковских комиссий, а также обязательных налоговых платежей, перечислялись в ООО «Доминанткапстрой». Истицей не представлено не только никаких доказательств, но даже доводов об обстоятельствах осуществления ею правомочий собственника квартир: квартиры не осматривались - в Кострому истица впервые приехала только для опроса в полиции по своему заявлению в мае-июне 2019 года; ни ключей, ни каких-либо документов ни по одной из квартир у истицы не было. Истица не только не несла никаких расходов по содержанию квартир, но даже не занималась переоформлением договоров по поставке энергоресурсов. При таких обстоятельствах довод ответчиков о том, что оформление квартир на супругу одного из учредителей был формальным с целью оптимизации налогообложения, следует признать подтвержденным. Представляется не случайной такая быстрая ликвидация ООО «Доминанткапстрой» в добровольном порядке. Спорные квартиры как были, так и оставались во владении ООО «Доминанткапстрой» - фактически его представителя Власова А.Г. Соответственно, учитывая, что Агаларова Э.В, равно как и Андреева И.И., являются формальными собственниками - посредниками в расчетах между застройщиком и покупателями, ООО «Доминанткапстрой» - реальный собственник не мог не узнать, что спорная квартира была отчуждена.. Воля Агаларовой Э.А. однозначно была направлена на отчуждение всех приобретенных по договору долевого участия квартир, в том числе спорных. Приобретатели квартир не могут нести негативные последствия действий собственника, добровольно передавшего владение, поручившего конкретному лицу совершение необходимых действий по реализации значительного объема квартир, но не проконтролировавшего должным образом надлежащее исполнение поручения. Доверенность была проверена через реестр доверенностей. Все атрибуты доверенности, расположенные в реестре и той, которую представили покупателю, совпадали. У регистратора также сомнений не возникло. Заключением экспертизы не подтверждена подлинность подписи Агаларовой Э.А. на представленных на регистрацию доверенности, договоре, расписке. При таких обстоятельствах можно только говорить, что Власов А.Г. вышел за пределы данного ему поручения.

Представитель Смирновой Е.В. по доверенности Соснин С.А. в судебном заседании полагал требования не подлежащими удовлетворению, Именно истец должен был предоставить доказательства, которые могли бы свидетельствовать о том, что с учетом конкретных обстоятельств дела, с учетом конкретных оснований иска, конкретный приобретатель должен усомниться в действительности совершаемой сделки, в основе иска у нас тот факт, что доверенность по которой совершалась сделка, является поддельной. Смирнова Е.В. перед сделкой проверла основания для регистрации права собственности, она первый приобретатель у данной квартиры, здесь не цепочка сделок перед ней. Агаларова Э.А. приобрела по договору долевого участия по акту приема – передачи жилое помещение – это достаточно простое основание, которое не может влечь под собой какие – то сомнения. Также Смирнова Е.В. руководствуется доверенностью. Доверенность в реестре доверенностей имелась на момент сделки и имеется до сих пор. Какие – то основания для подлинности не было. Даже эксперт не смог, при наличии технических средств, установить факт монтажа, но он не исключает этот факт при этом. Государственный регистратор также не сомневался в этой доверенности. Поэтому утверждать, что Смирнова Е.В. является недобросовестным приобретателем, со ссылкой на то, что доверенность поддельная, оснований не имеется. При этом, Смирнова Е.В. совершила все иные действия, связанные с приобретением квартиры: осмотр жилого помещения, была составлена расписка на всю сумму договора. Поэтому, получение аванса, с целью бронирования квартиры, и получение платежного документа, который сам факт получения денежных средств подтверждает и в случае чего может послужить основанием для предъявления иска в связи с неосновательным обогащением, отнюдь не свидетельствует о недобросовестности в этой части. По итогу установили целый пласт фактических обстоятельств, которые свидетельствуют об очень тесных взаимоотношениях Власова А.Г. и иных лиц, участвующих в деле. Смирнова Е.В. является добросовестным приобретателем, о чём свидетельствует практика, которая говорит о том, что недопустимо требовать от приобретателя выполнение каких – то выходящих за рамки разумного действий нестандартных по проверке жилых помещений, которые приобретаются. Тот факт, что Власов А.Г. был наделен фактическими полномочиями по отчуждению, он исчерпывающим образом документально подтвержден. Действительно, Власов А.Г. действовал в интересах фактического собственника и таким собственником является, что Агаларова Э.А., что ООО «Доминанткапстрой». Экономически Агаларова Э.А. и ООО «Доминанткапстрой» являются аффилироваными лицами. В данном случае, собственник сам, своими действиями доверил своё имущество Власову А.Г.. Но в какой – то момент, очевидно, возникли разногласия между собственником и Власовым А.Г. Эти отношения длились, очевидно, вплоть до марта 2019 года, потому что в марте 2019 года продолжают выдаваться доверенности на Власова А.Г. И только в апреле последовал иск. Это подтверждает утверждение Власова А.Г, который давал показания, что действительно возник конфликт. В этих отношениях они должны были разобраться самостоятельно, не нарушая парва добросовестных приобретателей.

Представитель Ашанова Э.А. по доверенности Козлов О.А. полагал требования не подлежащими удовлетворению. В ходе судебного заседания сторона истца утверждала, что Андреева И.И. не имела намерения продавать квартиру, хотела оставить её у себя, но доказательств, которые бы подтверждали позицию стороны истца суду и сторонам не предоставлено, но в ходе судебного заседания было установлено, что Андреевой И.И. квартира нужна была для продажи и не для чего иного, дом по уд. Дружбы возводился ООО «Доминанткапстрой», учредителем которой был сын Андреевой И.И. Андреев С.Г. <дата> по договору купли – продажи с целью ухода от уплаты налогов данная квартира была передана Андреевой И.И. по заниженной стоимости. Андреева И.И. безразлично относилась к имуществу: она не заключила договора с ресурсоснабжающей компанией, ни разу не приезжала для проверки жилого помещения, не проводила оплату коммунальных услуг. Из материалов дела следует, что Андреева И.И. являлась номинальным собственником данного жилого помещения. Власов А.Г., до того, как стал представителем Андреевой И.И., был представителем ООО «Доминанткапстрой» и осуществлял полномочия по реализации жилых помещений, которые находились в данном доме. В данной квартире Власов длительное время проживал без каких-либо возражений Андреевой. Ашанов Э.А. действовал добросовестно приобретая данное жилое помещение и предпринял все меры для установления законности действий Власова А.Г. по поводу продажи данной квартиры. Ашанов Э.А. проверил пакет правоустанавливающих документов, выписку ЕГРН, которая была предоставлена ему Власовым А.Г., а также доверенность, которая давала ему право на совершение купли – продажи квартиры от имени Андреевой И.И. У Ашанова Э.А не возникло никаких сомнений, что Власов А.Г. является уполномоченным лицом, ещё и потому, что его дочь и зять купили кв.№ по вышеуказанному адресу. Проблем с оформлением документов и сомнений в полномочиях Власова А.Г. у Ашанова Э.А. не было.

Ашанов Э.А. в судебном заседании пояснил, что сомнений при заключении сделки у него не было, так как Власов постоянно занимался делами дома, все его знали как представителя собственников, посредством услуг Власова его дочь приобрела квартиру в данном доме, данная сделка никем не оспаривалась, проблем не было. В квартире как якобя в служебной проживал сам Власов, им был сделан ремонт.

Марычева О.А., Смирнова Е.В. в судебное заседание не явились о времени и месте рассмотрения дела уведомлены, направили в адрес суда ходатайства о рассмотрении дела в свое отсутствие, письменные пояснения приобщены к материалам дела.

Представитель Власова А.Г. по доверенности Мартынов А.В. полагал требования не подлежащими удовлетворению, так как между ООО «Доминантакапстрой» и Власовым А.Г., его супругой была договоренность об осуществлении помощи по реализации квартир в многоквартирном доме, от организации жена Власова получала возмещение по договору об оказании риелторских услуг. Между Власовым А.Г. и владельцами ООО «Доминантакапстрой» были дружеские отношения, все документы получал от них, доверенности, договоры, являлся представителем по многим сделкам. Между сторонами в апреле 2019 года произошел конфликт, в связи с чем рассматриваются в настоящее время исковые требования.

Власов А.Г. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомленныранее в судебном заседании пояснял, что фактически земельный участок, на котором расположен дом ранее ему принадлежал, данная организация была им же привлечена для застройки в качестве инвестора. На протяжении строительства участвовал во всех вопросах строительства, далее помогал с реализацией квартир, был офис под наименованием организации, все действия производил от имени данной организации, практически жил в доме в одной из квартир, руководил ремонтом квартир, осуществлял взаимодействие с гражданами в связи с какими-либо недоделками. Документы по всем сделкам передавались сами Рустамовым, мужем истицы, так и Ивановым Р.А., после сделок все документы возвращал пакетом, денежные средства также возил в Москву и передавал либо мужу Агалагровой Э.А., либо Иванову Р.А. По расписке по договорам отдельно принимал денежные средства также по согласованию с Рустамовым А.В. Данные документы также переданы по квартире все три экземпляра, доверенность в одном пакете, пришли на сделку, все зарегистрировали. Денежные средства передал тому же Рустамову А.В. Полагает обращение вызвано конфликтом между сторонами, так как ООО «Доминантакапстрой» отказалась полностью расплатиться, обещали передать одну из квартир, именно ту, в которой проживал все это время – № Но впоследствии сообщил, что организация не получила той прибыли, на которую рассчитывала, поэтому договоренности отменяются.

Суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело при существующей явке.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пп. 1, 2 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как разъяснил Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, Немировской, Скляновой, Скляновой и Ширяева" Гражданский кодекс Российской Федерации - в соответствии с вытекающими из Конституции Российской Федерации основными началами гражданского законодательства (пункт 1 статьи 1 ГК Российской Федерации) - не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных, вещно-правовых, способов; граждане и юридические лица в силу статьи 9 ГК Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.

При рассмотрении дела установлено, что в соответствии с договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от <дата> между ООО «Доминантакапстрой» и Агаларовой Э.А., последняя приобрела право требования к застройщику на объекты долевого строительства в количестве 21, указанные в п. 3.1 для их дальнейшей перепродажи, с целью получения прибыли, в том числе

- квартиры № № расположенной по адресу: <адрес>, площадью 40 м.кв., с кадастровым номером № стоимостью 486912,87 руб.,

- квартиры № расположенной по адресу: <адрес>, площадью 40 м.кв., с кадастровым номером №, стоимостью 906924,24 руб.

Андреева И.И. в соответствии с договором от <дата> приобрела у «Доминантакапстрой» квартиру № расположенную по адресу: <адрес>, площадью 63,7 м.кв., с кадастровым номером №, стоимостью 100 000 руб.

В дальнейшем, по договору купли продажи от <дата>, квартира № продана Андреевой И.В. Ашанову Э.А., стоимость квартиры по договору составила 150 000 руб., от имени Андреевой И.И. договор купли-продажи от имени Андреевой И.В. подписан Власовым А.Г., им же подписан акт приема--передачи квартиры, составлена расписка на сумму 150 000 руб.

Указанные действия от имени Андреевой И.И. выполнены Власовым А.Г. на основании доверенности серии № от <дата>, реестровый №, удостоверенной врио нотариуса Мытищинского нотариального округа Московской области Санеевой Е.В., в соответствии с которой Власов А.Г. уполномочен продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие квартиры по адресу: <адрес>, всего 20 шт., в том числе квартира №.

Также Власовым А.Г. по указанному выше договору принято посредством совершения расписки от Ашанова Э.А. 4 500 000 руб. от <дата>, которую обязался вернуть в полном объеме в случае расторжения договора.

В соответствии с договором купли-продажи от <дата> квартира № продана Агаларовой Э.А. Смирновой Е.В., стоимость квартиры по договору составила 200 000 руб., договор купли-продажи от имени Агаларовой Э.А. подписан Власовым А.Г., им же подписан акт приема--передачи квартиры, составлена расписка на сумму 200 000 руб.

Указанные действия от имени Агаларовой Э.А выполнены Власовым А.Г. на основании доверенности серии № от <дата>,, реестровый номер №, удостоверенной нотариусом Мытищинского нотариального округа Теребковым В.М., в соответствии с которой Власов А.Г. уполномочен продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие квартиры по адресу: <адрес>, всего 20 шт., в том числе квартира №.

Также Власовым А.Г. по указанному выше договору принято от Смирновой Е.В. посредством совершения расписки 2300 000 руб. от <дата> Также <дата> от имени ООО «Доминантакапстрой» Власовым А.Г. от Смирновой Е.В. принято в виде аванса за квартиру № 100 000 руб.

В соответствии с договором купли-продажи от <дата> квартира № продана Агаларовой Э.А. Марычевой О.А., стоимость квартиры по договору составила 906924 руб., договор купли-продажи от имени Агаларовой Э.А. подписан Агаларовой Э.А., а также акт приема--передачи квартиры, составлена расписка на сумму 906924 руб.

Договор на государственную регистрацию права от имени Агаларовой Э.А представлен Власовым А.Г. на основании доверенности серии № от <дата>,, реестровый номер №, удостоверенной нотариусом Мытищинского нотариального округа Теребковым В.М., в соответствии с которой Власов А.Г. уполномочен продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие квартиры по адресу: <адрес>, всего 20 шт., в том числе квартира №

Также Власовым А.Г. по указанному выше договору принято от Марычевой О.А. посредством составления расписки 3693346 руб. от <дата>

Вместе с тем, как следует из экспертного заключения, подписи от имени Агаларовой Э.А. и их расшифровки в: договоре купли-продажи квартиры от <дата>, акте приема-передачи квартиры от <дата>, находящихся в реестровом деле № и представленных Марачевой О.А.; в доверенности от <дата>, реестровый №, оформленной на бланке №, копия которой представлена, выполнены не Агаларовой Э.А., а другим лицом с подражанием. Тексты расписки от <дата> от имени Агаларовой Э.А. о получении денежных средств в размере 906924 руб. в счет оплаты квартиры №, находящейся в реестровом деле № и представленной Марачевой О.А., а также подписи от имени Агаларовой Э.А. в них, выполнены не Агаларовой Э.А., а другим лицом с подражанием.

В соответствии со сведениями, представленными Ассоциацией нотариусов «Московская областная Нотариальная Палата», бланк серии № Москоской областной палатой выдавался нотариусу Королевского нотариального округа Московской области Шевчук Т.М. <дата>.

Согласно сведениям, представленным нотариусом Мытищинского нотариального округа Теребкова В.М., доверенность № от <дата>, реестровый № нотариусом не удостоверялась.

Также доверенность №, реестровый номер № от <дата>, выданная Андреевой И.И. Власову А.Г. не содержит полномочий указанных в копии доверенности, содержащейся в реестровом деле, а уполномочивает Власова А.Г. быть представителем во всех компетентных органах по всем вопросам, связанным с государственной регистрацией всех необходимых прав и документов, в том числе права собственности на квартиры № по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Помимо пояснений нотариуса Теребкова В.М., представленного в судебное заседание, указанные обстоятельства подтверждаются копиями реестровых дел, копиями доверенностей, фактически выданными нотариусом, пояснениями представителей истцов и их собственными пояснениями, из которых следует, что полномочий на подписание договоров и совершения сделок от лица Агаларовой Э.А., Андреевой И.И. Власову А.Г. не предоставлялись.

Таким образом, указанные выше сделки совершены лицом, не уполномоченным собственниками на их совершение.

По факту подделки нотариальной доверенности и получения незаконным способом прав на спорные квартиры в отношении Власова А.Г. возбуждены уголовные дела № от <дата>, № от <дата>.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет возможность обратиться в суд как с иском о признании соответствующей сделки недействительной (статьи 166 - 181), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301 - 302).

Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.

Права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Аналогичные разъяснения даны и Верховным Судом РФ в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ (п. п. 34 и 35).

Истец заявил требования как в порядке ст. ст. 167, 168 ГК РФ, так и в порядке ст. ст. 301 и 302 ГК РФ.

Из обстоятельств дела и существа заявленных требований, направленных на возвращение в собственность спорного имущества, несмотря на сделанный истцом выбор способа защиты нарушенного права, имея в виду положение ст. 167, 168 ГК РФ по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со ст. 302 ГК РФ, не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом. И поэтому защита прав истца должна осуществляться по правилам ст. ст. 301 и 302 ГК РФ.

Юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению судом по данной категории споров, являются:

1) наличие (отсутствие) права собственности лица, обратившегося с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения;

2) выбытие имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;

3) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;

4) наличие у незаконного владельца статуса добросовестного приобретателя, обусловленного тем, что он не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Указанные обстоятельства, имеющие значение для дела, в силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ должны быть вынесены на обсуждение судом, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

При этом согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ истец должен доказывать наличие у него права собственности либо основания законного владения в отношении истребуемого жилого помещения, факт наличия этого имущества у незаконного владельца и выбытие имущества из его владения помимо воли. Обстоятельства, свидетельствующие о недобросовестности приобретателя, подлежат доказыванию истцом.

Как следует из Обзора судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015, по спорам об истребовании квартиры из чужого незаконного владения обязанность доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на истца.

Согласно п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В то же время, как разъяснено в п. 38 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22, ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

О недобросовестности приобретателя могут свидетельствовать обстоятельства, подтверждающие, что он знал или при проявлении разумной осмотрительности должен был знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать. Так, судами признаются разумными и осмотрительными действия, свидетельствующие об ознакомлении со сведениями из ЕГРП, подтверждающими право собственности лица, отчуждающего жилое помещение, выяснение наличия обременений, в том числе правами пользования лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, непосредственный осмотр жилого помещения, приобретение его по цене, приближенной к рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что ООО «Доминантакапстрой», ИНН № ликвидирована <дата>, учредителями организации являлись Андреева И.И., Мисиев В.К., Рустамов А.В., руководителем организации –Андреев С.Г..

Истец Агаларова Э.А. состоит в браке с Рустамовым А.В., истец Андреева И.И. является матерью Андреева С.Г.

Согласно Протокола № внеочередного общего собрания участников «Доминантакапстрой» от <дата>, одобрено заключение ООО «Доминантакапстрой» крупной сделки или сделки с заинтересованностью договора участия в долевом строительстве между ИП Андреевой И.И. и Обществом в отношении права требования квартир №, расположенных в <адрес>.

Квартира № продана обществом Андреевой И.И. вне рамок данной сделки.

Протоколом № от <дата> одобрено заключение ООО «Доминантакапстрой» крупной сделки или сделки с заинтересованностью договора участия в долевом строительстве между ИП Агаларовой Э.А. и Обществом в отношении права требования квартир №.

Данные Протоколы представлены в суд копиями документов Марычевой О.А., между тем, сомнений в их наличии у суда не имеется, поскольку сделки с указанным составом лиц и имущества были совершены, на наличие данных документов указывалось представителями истца в судебном заседании, между тем, подлинники документов представлены не были по неизвестным суду причинам.

В силу ст. 52.3 ГК РФ в случаях, если настоящий Кодекс или другой закон ставит наступление правовых последствий в зависимость от наличия между лицами отношений связанности (аффилированности), наличие или отсутствие таких отношений определяется в соответствии с законом.

Согласно Закону РСФСР от 22.03.1991 N 948-1 "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" аффилированные лица - физические и юридические лица, способные оказывать влияние на деятельность юридических и (или) физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность.

ООО «Доминантакапстрой» осуществляло застройку жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, что не оспаривается сторонами по делу.

От имени «Доминантакапстрой» выдавались в различное время доверенности Власову А.Г. на совершение юридически значимых действий:

- <дата> № быть представителем общества во всех компетентных органах по вопросам связанным с регистрацией всех необходимых прав и документов в том числе права собственности на квартиры № по адресу: <адрес>;

- <дата> № быть представителем общества по вопросу регистрации договора долевого участия квартиры № по адресу: <адрес>;

- <дата> реестровый №, нотариус Кузнецова Н.Г. на представление интересов общества во всех организациях и учреждениях по всем вопросам, связанным с с регистрацией договоров отчуждения, аренды, ипотеки, долевого участия в строительства, права собственности, безвозмездного использования на любые нежилые, жилые здания и сооружения, дома, помещения, квартиры и др. но без права подписания правоустанавливающих документов, предъявленных для государственной регистрации.

Свидетель С. в судебном заседании пояснил, что квартиру в <адрес> приобрел на стадии строительства, о строительстве узнал из рекламы на ТЦ «Солнечный», связался с продавцом, по телефону вышел на Власова А.Г., он показывал квартиру, обсуждали договор, договор представлен также Власовым, на регистрации договора также присутствовал только Власов А.Г., денежные средства передавались через банк. Сомнений в том, что Власов являлся представителем компании, у него не имелось. Пока строительство велось, постоянно взаимодействовали с Власовым А.Г., по продаже квартир, он имел доступ все квартиры, им же передавались ключи.

Из материалов дела, следует, что от имени Агаларовой Э.А. Власовым А.Г. совершены иные сделки, в частности по квартире №, от имени Андреевой И.И. – по квартире №.

Кроме того, как следует из материалов дела, сторонами по делу не отрицается ООО «Доминантакапстрой» оплачивались услуги ИП Власовой О.А. по договору оказания услуг по подбору покупателей в отношении жилого дома по <адрес>, представлены акты выполненных работ от <дата> на 281 000 руб., <дата> 80666 руб., <дата> – 301366 руб., <дата> – 227400 руб., <дата> – 95 000 руб., <дата> 304000руб., <дата> 324500 руб., 20500 руб.,<дата> – 248000 руб.

Как следует из пояснений Власова А.Г., данные денежные средства перечислялись его жене Власовой О.А., а он без оформления фактически занимался подбором покупателей. Оснований не доверять данным пояснениям не имеется, так как действительно установлено материалами дела, что Власов А.Г. занимался оформлением прав на объекты недвижимости, производил ремонт и оплату коммунальных услуг, участвовал в управлении домом.

Как следует из представленных копий реестровых дел, суммы стоимости квартир, реализуемых от имени Агаларовой Э.А. и Андреевой И.И. также значительно ниже рыночных: квартира № - 100 000 руб. (сделка оформлена по доверенности Рустамовым А.В.), квартира № - 300 000 руб. (сделка оформлена по доверенности Рустамовым А.В.), квартира № – 100 000 руб.

Таким образом, доводы истца о том, что недобросовестность покупателя, в том числе выражена в несогласовании рыночной цены с продавцом, передачи денежных средств по расписке свыше сумм, указанных в договоре, непосредственно Власову А.Г. не принимаются судом во внимание, поскольку часть в квартир в доме продана по стоимости их приобретения, что отвечало интересам лиц, указанных в качестве продавца. Кроме того, данный факт не имеет значения при рассмотрении данного дела, так как, действительно квартиры реализованы по цене их покупки продавцом (как указано в договоре), соответственно убытки продавца характеризуются именно данной стоимостью объекта продажи.

С учетом относимости Агаларовой Э.А., Андреевой И.И. к ООО «Доминантакапстрой», ведение дел по владению и распоряжению имуществом через данную организацию, посредством участия в решении данных вопросов иных учредителей и руководителей ООО «Доминантакапстрой», либо их доверенных лиц, суд полагает факт недобросовестности ответчиков при приобретении квартиры, а именно обстоятельства того, что они могли знать, либо предполагать, что сделка совершается неуправомочным лицом, не имеется. Все квартиры от имени Агаларовой Э.А., Андреевой И.И. реализованы по доверенностям иными лицами, денежные средства также передавались представителям, часть квартир продана не по рыночной цене, в поиске покупателей, показе квартир, управлении имуществом дома участвовал Власов А.Г., о чем известно жителям данного дома. Иных обстоятельств совершения сделок, либо недобросовестности ответчиков, истцом не представлено.

Представленная запись разговора Власова А.Г. с учредителями общества также свидетельствует об интересе в реализации квартир именно данных лиц, в том числе суммами сделок и судьбе денежных средств. Поскольку запись представлена не в полном объеме и невозможно определить дату и время данной беседы, суд полагает, что изложенные в разговоре факты не могут ни подтвердить, ни опровергнуть доводы истцов, которые помимо прочего, при данном разговоре не присутствовали.

Кроме того, суд учитывает, что в силу положений ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, в связи с чем, для осуществления данной обязанности собственник должен интересоваться судьбой данного имущества, осуществлять необходимые платежи по содержанию данного имущества, между тем, правомочия собственника в отношении жилых помещений Агаларовой Э.А., Андреевой И.И. не осуществлялись, расходы по его содержанию не велись, после введения дома в эксплуатацию все договоры по коммунальному и техническому обслуживанию так и оставались не перезаключенными до передачи квартир ответчикам.

С учетом изложенного выше, суд также полагает, что только факта возбуждения уголовного дела в отношении Власова А.Г. по ч. 4 ст. 159 УК РФ не может свидетельствовать о выбытии имущества помимо воли истцов, поскольку все действия последних непосредственно направлены на приобретение квартир с целью последующей продажи для извлечения прибыли.

На данные обстоятельства указывает объем приобретенных прав на жилые помещения, регистрация истцов в качестве индивидуальных предпринимателей, а также непосредственно действия, направленные на продажу данных объектов. Вместе с тем, денежные средства за объекты недвижимости собственникам переданы не были, что и явилось основанием для обращения в суд с соответствующими исковыми заявлениями, в ином случае, по мнению суда, сделка была бы собственником одобрена.

То обстоятельство, что воля истца была направлена на реализацию объекта недвижимости свидетельствуют действия по оформлению доверенностей и согласий на их реализацию:

- согласие Рустамова А.В. на отчуждение в любой форме и на любых условиях Агаларовой Э.А. квартир № <адрес> рестровый номер №

- согласие Рустамова А.В. на продажу на любых условиях Агаларовой Э.А. квартир №, <адрес>, реестровый номер №

-доверенность на имя Власова А.Г. по регистрации перехода права собственности на квартиры № <адрес>, реестровый номер №,

- доверенность на имя Власова А.Г. по регистрации перехода права собственности на квартиры № <адрес>, реестровый №

-согласие Рустамова А.В. на продажу квартир №, <адрес>, реестровый номер №

Доводы истца о безденежности сделок по приобретению жилого помещения судом также не могут быть приняты во внимание, поскольку истцом оспаривается передача денежных средств по распискам Власову А.Г. между тем, суммы, указанные в договорах, прошедших государственную регистрацию, истцом не оспариваются.

Таким образом, поскольку недобросовестность покупателей Марычевой О.А., Смирновой Е.В., Ашанова Э.А. истцом не доказана, непосредственно воля Агаларовой Э.А., Андреевой И.И. с момента приобретения прав на жилые помещения была направлена на реализацию имущества с целью извлечения прибыли, а убытки, причиненные недобросовестными действиями Власова А.Г. истца вправе взыскать с причинителя вреда в установленном порядке, оснований для удовлетворения требований истца не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ суд

р е ш и л:

В удовлетворении требований Агаларовой Э.А., Андреевой И.И. к Власову А.Г., Марычевой О.А., Смирновой Е.В., Ашанову Э.А. о признании сделок недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения – отказать.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд г. Костромы в течение месяца с момента принятия судом решения в окончательной форме

Судья С.В. Ветрова

Копия верна

Решение изготовлено 29 июля 2020 года