Решение от 23.06.2022 по делу № 33-9438/2022 от 31.05.2022

Судья Гафиатуллина Л.Ф.                                                                 № 33-9438/2022

УИД 16RS0006-01-2022-000045-21

                                                                                                          Дело № 2-48/2022

                                                                                                         Учет № 211г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ    ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 июня 2022 года                                                                                          г. Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Валиуллина А.Х., судей Мелихова А.В. и Рашитова И.З., при ведении протокола секретарем судебного заседания Исаевым Х.З.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Рашитова И.З. гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Апастовского районного суда Республики Татарстан от 10 марта 2022 года, которым постановлено:

в удовлетворении иска ФИО2 к ФИО3 о признании недействительным договора жилого дома и земельного участка и о применении последствий недействительности сделки отказать.

Принятые на основании определения Апастовского районного суда Республики Татарстан от 17 января 2022 года меры по обеспечению иска в виде запрета на осуществление регистрационных действий на жилой дом с кадастровым номером .... и земельный участок с кадастровым номером ...., находящиеся по адресу: <адрес> отменить по вступлении решения в законную силу.

              Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО4 обратилась с иском к ФИО5. о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, жилого дома и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование иска указано, что ФИО6. принадлежал на праве собственности жилой дом с кадастровым номером .... и земельный участок с кадастровым номером ...., расположенные по адресу: <адрес>. Летом 2020 года её мама ФИО7 тяжело заболела. Для ее лечения потребовались значительные денежные средства. Ей порекомендовали обратиться к ФИО8 которая согласилась ей предоставить заем в размере 650 000 руб. под 5 % в месяц от суммы займа, с условием залога принадлежащего ей жилого дома и земельного участка. Для подписания и регистрации договора займа ФИО9 назначила встречу в МФЦ в г. Казани. Она подписала договор займа и получила от ответчика сумму в размере 650 000 руб. Она регулярно выплачивала сумму по займу на карту дочери ФИО10 - ФИО11. Но однажды ей знакомые сообщили о том, что видели в АВИТО сообщение о продаже принадлежащего ей жилого дома. После чего она обратилась в Управление Росреестра за выписками, из которых ей стало известно о том, что вышеуказанные жилой дом и земельный участок, принадлежат не ей, а Разиной Л.В. Она пыталась разыскать Разину Л.В., но ее контакты не отвечали. Считает договор купли - продажи земельного участка и жилого дома от 5 августа 2020 года между ней и ФИО12. недействительным, поскольку с её стороны не было волеизъявления на совершение данной сделки, никаких денежных средств во исполнение данного договора ей не передавалось и не предполагалось передавать, поскольку между ней и ФИО13 был заключен договор займа с залогом недвижимого имущества. Приема - передачи жилого дома и земельного участка, передачи прав и обязанностей относительно объекта недвижимости не было. Её воля не была направлена на продажу недвижимого имущества, являющегося предметом оспариваемой сделки. Заключая сделку, она заблуждалась относительно ее природы, полагая, что заключает другой вид сделки - договор займа с залогом недвижимости. После получения денег по договору залога она и члены ее семьи продолжают владеть и пользоваться указанным жилым домом и земельным участком по настоящее время. Считает, что оспариваемый договор купли - продажи является притворной сделкой, заключенной с целью прикрыть другую сделку, а именно: договор займа от 5 августа 2020 года в сумме 650 000 руб. с уплатой 5% ежемесячно с обеспечением его исполнения залогом жилого дома и земельного участка.

На основании изложенного, истец просит признать недействительными договоры купли - продажи от 5 августа 2020 года жилого дома с кадастровым номером .... и земельного участка с кадастровым номером ...., расположенных по вышеуказанному адресу, и применить последствия недействительности сделки, восстановив за ней в ЕГРН записи о праве собственности на вышеуказанный жилой дом и земельный участок.

В судебном заседании суда первой инстанции истец иск поддержала.

            Ответчик ФИО14 в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом, от неё поступил отзыв на исковое заявление, где указано, что она иск не признает.

            Представитель третьего лица Межмуниципального отдела по Апастовскому и Кайбицкому районам Управления Росреестра по Республике Татарстан в суд не явился, надлежащим образом извещены, от них поступило заявление с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска ФИО15 отказал.

В апелляционной жалобе истец просит решение первой инстанции отменить о принять новое решение об удовлетворении иска. В обоснование жалобы приведены те же доводы, что и в исковом заявлении.

Разиной Л.В. представлены возражения на апелляционную жалобу ФИО16

В суде апелляционной инстанции представитель ФИО17 жалобу поддержала.

Иные участники процесса в суд не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие установленных судом первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела,           5 августа 2020 года между истцом и ответчиком заключен договор займа, в соответствии с которым Разина Л.В. передала в собственность ФИО18. денежные средства в размере 650 000 руб., а Заемщик обязалась вернуть Займодавцу сумму займа и уплатить проценты на нее в сроки и в порядке, предусмотренные Договором.

В соответствии с пунктом 1.3 договора, сумма займа предоставлена в срок до 5 декабря 2020 года.

В соответствии с пунктами 2.1 и 2.3 договора, за пользование суммой займа Заемщик выплачивает Займодавцу проценты из расчета 5 % в месяц от суммы займа. Проценты за пользование суммой займа уплачиваются каждый месяц 6-го числа месяца, следующего за отчетным.

В соответствии с пунктом 3.1 договора в обеспечение гарантии займа ФИО19 передала свой земельный участок стоимостью 800 000 руб. общей площадью 1203 кв.м с кадастровым номером .... и жилой дом стоимостью 500 000 руб. общей площадью 31,7 кв.м с кадастровым номером .... расположенный по адресу<адрес>, в собственность ФИО20

В соответствии с пунктами 3.2, 3.3 договора, стороны договорились, что после полного возврата суммы займа и процентов ФИО21 возвращает в собственность переданные жилой дом и земельный участок ФИО22. Стороны также договорились, что при невозврате или невозможности возврата суммы займа ФИО23. продает земельный участок и жилой дом, указанные в пункте 3.1 договора, находящиеся у нее в собственности, по согласованной цене между сторонами. Сумму займа и процентов по займу или остаток по займу Разина Л.В. оставляет себе, а все что выше по долгу займа передает               ФИО24.

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора в случае неоплаты ежемесячного платежа более чем на 1 месяц Займодавец имеет право реализовать переданное имущество, согласно пункту 3.3 договора.

Также в этот же день, 5 августа 2020 года, между истцом и ответчиком заключены два договора купли-продажи, предметом одного из которых выступал жилой дом с кадастровым номером ...., а другого договора - земельный участок с кадастровым номером ...., расположенные по вышеуказанному адресу, по которым ФИО25. продала ФИО26 указанное имущество, а именно земельный участок продала за 87 674,64 руб., а жилой дом за 280 964,07 руб. Договоры составлены в простой письменной форме при личном участии сторон. В соответствии с пунктом 10 данных договоров, стороны подтверждают, что страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

Указанные договоры купли-продажи в установленном законом порядке, зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

Согласно передаточным актам от 5 августа 2020 года ФИО27 передала вышеуказанные жилой дом и земельный участок ФИО28

Согласно информации Межмуниципального отдела по Апастовскому и Кайбицкому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан от 25 января 2022 года, на основании вышеуказанных договоров купли-продажи от 5 августа 2020 года жилой дом и земельный участок, находящиеся по вышеуказанному адресу, зарегистрированы на праве собственности за ФИО29 13 августа 2020 года.

Судом первой инстанции установлено, что ФИО30 не выполнила условия договора займа, несвоевременно и в неполном объеме вернула долг ФИО31

5 ноября 2020 года между сторонами повторно заключен договора займа, в соответствии с которым ФИО32. передала в собственность ФИО33А. денежные средства в размере 650 000 руб., а Заемщик обязалась вернуть Займодавцу сумму займа и уплатить проценты на нее в сроки и в порядке, предусмотренные Договором.

В соответствии с п.1.3 договора, сумма займа предоставлена в срок до                      5 апреля 2021 года.

Также график платежей стороны определили следующий: 6 декабря                 2020 года – 32 500 руб., 6 января 2021 года – 32 500 руб., 6 февраля 2021 года – 32 500 руб., 6 марта 2021 года – 32 500 руб., 6 апреля 2021 года – 682 500 руб.

В остальной части условия договора займа были аналогичные с условиями договора от 5 августа 2020 года.

Судом первой инстанции установлено, что истцом вновь не были выполнены условия договора займа, ФИО34 несвоевременно и в неполном объеме вернула долг ФИО35

Разрешая спор и оставляя требования истца без удовлетворения, суд первой инстанции, исходил из того, что стороны подписали договоры по отчуждению жилого помещения и земельного участка, которые содержали их подлинное взаимное волеизъявление. Свое волеизъявление они выразили в установленной законом форме, оговорив при этом все существенные условия сделок.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции в связи со следующим.

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Судебная коллегия полагает, что стороны, заключая договоры купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенные по вышеуказанному адресу, совершили притворные сделки, то есть сделки, совершенные с целью прикрыть другие сделки, а именно договоры залога недвижимого имущества в целях обеспечения исполнения договора займа от 5 августа 2020 года.

Данные обстоятельства подтверждаются тем, что в пункте 3.1 договора займа от 5 августа 2020 года указано, что ФИО36. передала свои земельный участок и жилой дом в собственность ФИО37 именно в обеспечение гарантии договора займа, в пункте 3.3 договора займа указано о продаже этого имущества с покрытием долга по договору займа и возвратом оставшейся части денег истцу. Это механизм возврата задолженности схож с механизмом обращения взыскания на заложенное имущество при нарушении заемного обязательства.

Кроме того, в договорах купли-продажи не указано, что денежные средства истцом от ответчика получены, деньги истцом получены только по договору займа. Расписок о получении истцом от ответчика денег в размере, указанном в договорах купли-продажи, в суд не представлено.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что между сторонами фактически заключены договоры залога недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу пункта 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В связи с тем, что судебной коллегией договоры купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенные по вышеуказанному адресу признаются притворными сделками, совершенные для прикрытия других сделок – договоров залога, то к ним применяются последствия притворной сделки – признания данных договоров купли-продажи договорами залога недвижимого имущества в обеспечение исполнения договора займа, заключенного 5 августа 2020 года между сторонами, при этом в соответствии с пунктом 3.1 договора займа залоговая стоимость земельного участка подлежит установлению в 800 000 руб., а жилого дома – 500 000 руб.

При этом восстановление Росреестром записи о праве собственности на спорные земельный участок и жилой дом за истцом подлежит на основании данного определения суда апелляционной инстанции с одновременным внесением записей об обременении этого недвижимого имущества в обеспечение исполнения договора займа от 5 августа 2020 года в пользу ФИО38. Принятые меры обеспечения иска подлежат сохранению для исполнения апелляционного определения.

Руководствуясь статьями 199, 328, 329, пунктами 1, 3 и 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░                     10 ░░░░░ 2022 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> (░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ....), ░░░░░░░░░░░ 5 ░░░░░░░ 2020 ░░░░ ░░░░░ ░░░39 ░ ░░░40 ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> (░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ....), ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ 5 ░░░░░░░ 2020 ░░░░ ░░░░░ ░░░41 ░ ░░░42 ░░ ░░░░░ 650 000 ░░░., ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ 800 000 ░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> (░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ....), ░░░░░░░░░░░ 5 ░░░░░░░ 2020 ░░░░ ░░░░░ ░░░43 ░ ░░░44 ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> (░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ....), ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ 5 ░░░░░░░ 2020 ░░░░ ░░░░░ ░░░45 ░ ░░░46 ░░ ░░░░░ 650 000 ░░░., ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░ 500 000 ░░░.

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ (░. ░░░░░░) ░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░                29 ░░░░ 2022 ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░