Решение по делу № 2-3596/2023 от 22.05.2023

Дело №

УИД 39RS0001-01-2023-002927-05

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 октября 2023 г. г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Мануковской М.В.,

при секретаре Ачковской П.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дубчак ФИО8 к Кадаевой ФИО7 о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным услугам,

УСТАНОВИЛ:

Истец Дубчак М.А. обратилась в суд с вышеназванным иском к Кадаевой О.В., указав, что между истцом и ответчиком был заключен договор найма индивидуального жилого <адрес>.

Договор прекращен, в связи с истечением срока действия. Жилой дом ответчиком освобожден. Вместе с тем, ответчик не оплатил арендную плату и не произвел оплату потребленного коммунального ресурса (электроэнергии).

С учётом уточнения иска, истец просит взыскать:

- задолженность по арендной плате за март, апрель 2023 гг. в размере 70 000 руб.;

- задолженность по оплате электроэнергии в размере 30 388,45 руб.;

- расходы по оплате государственной пошлине в размере 3 218 руб.

Истец в судебное заседание явку не обеспечил.

Представитель истца по доверенности Парутина И.В. исковые требования поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить по доводам и основаниям, изложенным в нем.

Ответчик Кадаева О.В. в судебном заседании против иска возражала в части, указав, что признает задолженность по оплате аренды только за апрель 2023, поскольку за март 2023 истец удовлетворила свои финансовые требования путем удержания внесенного при подписании договора обеспечительного платежа, задолженность по оплате услуг энергоснабжения не признавала. Вместе с тем, оснований для погашения оплаты по аренде не усматривает, поскольку за период проживания в доме ответчик за свой счет высадил на придомовом земельном участке дорогостоящие зеленые насаждения, которые остались в пользовании у истца. Одновременно указывала, что Дубчак М.А. – ненадлежащий истец, поскольку не является собственником спорного объекта.

Третье лицо, Дубчак А.С. в судебное заседание явку не обеспечил, направил в суд письменное ходатайство о поддержании исковых требований в полном объеме. Посредством телефонограммы также сообщил, что документ, направленный в суд был исполнен им лично, исковое заявление получал, подтвердив полномочия и свое согласие на предоставление Дубчак М.А. права владения и пользования всем своим имуществом, в том числе и спорным домом.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы, приходит к следующему.

В силу ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод (ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации).

На основании ч. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно ч. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу ч. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Как следует из п. 1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе и из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Статьей 153 ГК РФ определено понятие сделки: сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с положениями ст. 154 ГК РФ для заключения договора (двух- или многосторонней сделки) необходимо выражение согласованной воли сторон.

Из положений ч. 1 ст. 161 ГК РФ следует, что договоры должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.

В соответствии с ч. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными лицами.

В соответствии с ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Положениями ст. 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В соответствии с положениями ч.ч. 1, 3 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдать имущество в аренду.

В соответствии с ч.ч.1, 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ч.ч. 1, 2 ст. 610 ГК РФ).

Как следует из ч. 2 ст. 607 ГК РФ, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно части 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом ( арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду ( поднаем ) и передавать обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно ч. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Статьей 678 ГК РФ предусмотрено, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения (п.п. 1, 3 ст. 682 ГК РФ).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено и как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Дубчак М.А. и Кадаевой О.В. был заключен договор найма индивидуального жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1.1. договора наймодатель передает, а наниматель принимает в аренду недвижимое имущество – индивидуальный жилой <адрес>,<адрес> кв.м., кадастровый №, находящийся на участке площадью №.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов – под малоэтажное строительство.

Пунктом 2.2.3 наниматель обязуется оплачивать все коммунальные услуги по счётчикам, в том числе электроэнергию. Коммунальные платежи оплачиваются дополнительно и не включены в сумму аренды.

    Пунктом 3.1 договора стоимость аренды дома с 06.06.2022 по 06.05.2023 составляет 35 000 руб., в месяц.

    Договор заключен на срок 11 месяцев (п.5.1 договора).

    Пунктом 3.2 договора предусмотрена оплата обеспечительного платежа в сумме 35 000 руб., который передается нанимателю в момент подписания договора и является гарантией сохранности имущества, оплаты коммунальных платежей. В случае порчи имущества по вине нанимателя, причиненный ущерб компенсируется из суммы обеспечительного платежа или оплачивается дополнительно, если этой суммы не хватает.

    Сторонами подтверждено и не оспаривается, что жилой дом был освобожден ответчиком в мае 2023.

    В соответствии с представленными выписками по оплате, чек-ордерами от 07.06.2022, 06.08.2022, 13.08.2022, 07.09.2022, 06.10.2022, 21.11.2022, 11.02.2023, 06.03.2023 в период с июня 2022 по апрель 2023 года между сторонами произведены взаиморасчеты на общую сумму 420 000 руб., что не оспаривается сторонами. Денежные средства вносились посредством передачи наличных денежных средств, при этом расписки не составлялись, также денежные средства переводились на банковскую карту истца по реквизитам.

    Кроме того, сторонами не оспаривался факт внесения ответчиком обеспечительного платежа в размере 35 000 руб., который передавался в момент заключения договора без оформления документов.

    В последующем, в связи с наличием просрочки в оплате за найм жилого дома, истец произвел зачет обеспечительного платежа в счет оплаты за август 2022, в связи с чем, с учетом срока освобождения помещения, ответчик обязан внести плату за найм за период март и апрель 2023 г.

    Вместе с тем, ответчик утверждает, что зачет в счет оплаты задолженности обеспечительного платежа не производился, поскольку денежные средства 13.08.2022 в размере 35 000 руб. были внесены наличными, в связи с чем, удержанный истцом обеспечительный платеж должен быть зачтен в счет погашения обязательства по оплате за март 2023.

    К доводу истца о распределения обеспечительного платежа в счет оплаты услуг за август 2022 суд относится критически, поскольку в материалы дела не представлены уведомления о наличии у ответчика просроченного платежа и информировании о зачете обеспечения в качестве оплаты долга. Соответствующих обращений от ответчика не поступало, требований о необходимости восполнить размер обеспечения в период действия договора не предъявлялось, при этом, покрытие задолженности по оплате арендной платы за счет указанного платежа без согласования сторон условиями п. 3.2 не предусмотрено, при таких обстоятельствах, учитывая отсутствие спора между сторонами по факту внесения обеспечительного платежа, с учетом заявления ответчика о зачете платежа в счет оплаты за март 2023, оснований для удовлетворения требований истца в этой части у суда не имеется.

    Одновременно с этим, в материалы дела документы подтверждающие оплату найма жилого дома за апрель 2023 г. в размере 35 000 руб. не представлены, фактическое проживание в доме в спорный период ответчиком не оспаривалось, при таких обстоятельствах требование о взыскании арендных платежей за апрель 2023 г. обоснованно и подлежит удовлетворению.

    Довод ответчика об отсутствии полномочий на предоставление в аренду жилого дома, суд считает несостоятельным ввиду следующего.

    Так согласно сведений, содержащихся в ЕГРП право собственности на жилой дом зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на имя Дубчак А.С, о чем внесена запись №.

Между Дубчак А.С. и Дубчак М.А. заключено соглашение в простой письменной форме о предоставлении в безвозмездное пользование жилого дома с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, в том числе с правом получать доход от сдачи дома в аренду или субаренду. Данное соглашение не оспорено. Собственник объекта недвижимого имущества не заявлял о нарушении его права и не предъявлял требований о признании договора найма индивидуального жилого дома недействительным.

Как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Таким образом, отношения арендатора с собственником по договору аренды не влияют на правоотношения сторон по договору субаренды и не могут явиться основанием для признания его недействительным.

Согласно разъяснений, изложенных в п.44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора » при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

В силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно п.3 статьи 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Как следует из обстоятельств дела, ответчик пользовался спорным имуществом, за время действия договора не оспаривал действительность заключенного договора, что подтверждается в частности добровольным внесением арендных платежей.

Разрешая требования истца в части взыскания платы за потребленную электрическую энергию за период с 06.06.2022 по 06.03.2023 в размере 30 388, 45 руб. суд приходит к следующему.

Пунктом 2.2.3 договора найма предусмотрено, что наниматель обязуется оплачивать все коммунальные услуги по счётчикам, в т.ч. электроэнергию. Коммунальные платежи оплачиваются дополнительно и не включаются в сумму аренды.

В материалы дела представлен детализированный расчет и карточка лицевого счета в соответствии с которой по лицевому счету 519007 по состоянию на апрель 2023 г. сформировалась задолженность по оплате услуг энергоснабжения в размере 30 388,45 руб. Размер задолженности по существу ответчиком не оспорен ни по периодам, ни по объёму потребления, признан судом достоверным.

Доказательств оплаты задолженности в материалы дела не представлено, в связи с чем, данное требование подлежит удовлетворению.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. С учетом частичного удовлетворения требований, в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 091,70 руб.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Исковое заявление Дубчак ФИО10 к Кадаевой ФИО9 о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным услугам - удовлетворить частично.

Взыскать с Кадаевой ФИО11 паспорт № № в пользу Дубчак ФИО12, ДД.ММ.ГГГГ г.р., № задолженность по оплате найма индивидуального жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за апрель 2022 г. в размере 35 000 руб.

Взыскать с Кадаевой ФИО15 паспорт 2718 № в пользу Дубчак ФИО13, ДД.ММ.ГГГГ г.р., № № задолженность по оплате коммунальных услуг (электроэнергия) за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 30388,45 руб.

В остальной части иск оставить без удовлетворения.

Взыскать с Кадаевой ФИО16 паспорт № № в пользу Дубчак ФИО14, ДД.ММ.ГГГГ г.р., № № расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 091,70 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 18 октября 2023 г.

Судья                          М.В. Мануковская