Решение по делу № 33-4299/2016 от 16.03.2016

Судья Казаков М.В. Дело № 33 – 4299

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Пермь «11» апреля 2016 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Толстиковой М.А.,

судей Бургановой Н.А. и Стрельцова А.С.,

при секретаре Тотьмяниной Ю.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Мелюхина В.А. на решение Дзержинского районного суда города Перми от 27 января 2016 года, которым постановлено: «Расторгнуть заключенный между Фроловым Е.П. и Мелюхиным В.А. договор купли – продажи нежилого помещения от 04.12.2014 года с дополнительным соглашением от 04.12.2014 года к договору купли – продажи нежилого помещения от 04.12.2014. Взыскать с Мелюхина В.А. в пользу Фролова Е.П. денежные средства в общем размере ** рублей.».

Заслушав доклад судьи Стрельцова А.С., выслушав представителя Истца Мусихина А.В., изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

В Дзержинский районный суд города Перми обратился Фролов Е.П. с иском к Мелюхину В.А. о расторжении договора купли – продажи нежилого помещения от 04.12.2014. и взыскании денежных средств в размере ** (**) рублей в качестве возврата денежных средств, выплаченных по договору купли – продажи, а также компенсации судебных расходов по уплате государственной пошлины и оплате услуг представителя. В обоснование исковых требований Истец указал, что в 2014 году между Фроловым Е.П. и Мелюхиным В.А. был заключён договор, по которому Истец приобрёл в свою собственность у Ответчика нежилое помещение общей площадью 46,3 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ****. В соответствии с требованиями закона и условиями договора Ответчик был обязан передать Истцу именно помещение, не предназначенное для проживания, но на основании судебного решения в 2015 году распоряжение Администрации Дзержинского района г. Перми о переводе данного объекта недвижимости в нежилой фонд было признано незаконным. Считает, что в данном случае Ответчиком нарушено существенное условие договора, поскольку фактически Истцу передан объект не соответствующий требованиям, определённым сторонами при совершении сделки. В октябре 2015 году Истец направила Ответчику предложение о расторжении договора в связи нарушением условий договора, но указанные требования были проигнорированы Мелюхиным В.А, данное бездействие нарушило права и законные интересы Истца.

В судебном заседании представители Истца Фролова К.Ф. и Мусихин А.В. исковые требования поддержали, настаивая на доводах, изложенных в исковом заявлении.

Представитель Ответчика Малыш С.В. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, пояснил, что в силу прямого указания закона расторжение договора в связи с изменением обстоятельств возможно только после проведения исчерпывающего комплекса мероприятий для их преодоления, но никаких действий для возвращения помещению статуса нежилого Истец не предпринимал.

Судом постановлено указанное выше решение, в апелляционной жалобе Ответчик Мелюхин В.А. с решением суда первой инстанции не соглашается, просит отменить решение Дзержинского районного суда г.Перми от 27.01.2016. и вынести новое решение по делу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме. Свои требования Ответчик мотивирует тем, что судом первой инстанции сделаны неправильные выводы по обстоятельствам дела и неверно применён материальный закон. Считает, что суд первой инстанции необоснованно отклонил доводы Ответчика о преждевременности заявления Истцом своих требований, поскольку в силу прямого указания закона расторжение договора в связи с изменением обстоятельств возможно только после проведения исчерпывающего комплекса мероприятий для их преодоления, но никаких действий для возвращения помещению статуса нежилого Истец не предпринимал. Указывает на то, что вывод суда первой инстанции о наличии существенных препятствий для созыва и проведения собрания собственников помещений многоквартирного дома с целью получения разрешения на перевод помещения в нежилой фонд основан на предположении, поскольку ранее Ответчик проводил соответствующее собрание. Настаивает на том, что признание незаконным решения Администрации Дзержинского района г. Перми о переводе данного объекта недвижимости в нежилой фонд не повлекло для Истца наступления негативных последствий, поскольку он использует его для осуществления деятельности, не связанной с проживанием.

В судебном заседании представитель Истца Мусихин А.В. с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить без изменения решение Дзержинского районного суда г. Перми от 27.01.2016.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещались по адресам, указанным в материалах дела.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Истца, изучив материалы дела, по правилам гл. 39 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены либо изменения решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции правильно установлено, что 04.12.2014. между Фроловым Е.П. и Мелюхиным В.А. был заключён договор, по которому Истец приобрёл в свою собственность у Ответчика нежилое помещение общей площадью 46,3 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ****. Указанный объект недвижимости является жилым помещением (квартира), поскольку на основании судебного решения в 2015 году распоряжение Администрации Дзержинского района г. Перми о переводе данной квартиры в нежилой фонд было признано незаконным. Впоследствии Истец обратился к Ответчику с требованием о расторжении договора и возвращением денежных средств в размере ** (**) рублей, уплаченных за товар по договору, но данное требование бывшим собственником объекта недвижимости добровольно не удовлетворено. Данные обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРПН от 05.11.2015. (л.д. № 9 – 11), договором купли – продажи от 04.12.2014. с дополнительным соглашением (л.д. № 12 – 13), свидетельством о государственной регистрации права ** от 09.12.2014. (л.д. № 14), решением Дзержинского районного суда от 07.05.2015. (л.д. № 15 – 17), претензией от 10.10.2015. (л.д. № 18, 23) и не оспаривались сторонами в судебное заседание.

В соответствии ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор), по смыслу ст. 421 ГК РФ.

По смыслу ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом, по смыслу ст. 223 ГК РФ.

В соответствии ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли – продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, по смыслу ст. 554 ГК РФ.

По смыслу ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только:….при существенном нарушении договора другой стороной, которым признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства, в соответствии ч. 2 ст. 453 ГК РФ.

В соответствии ч. 1 ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбережённое имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьёй 1109 настоящего Кодекса. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору, в соответствии ст. 557 ГК РФ.

Исходя из толкования закона и установленных обстоятельств дела, судебная коллегия считает, что судом первой инстанции сделан правильный вывод об удовлетворении исковых требований, поскольку фактически после заключения договора купли – продажи в собственность покупателя перешёл объект недвижимости качественные и технические характеристики которого не соответствуют договору купли – продажи. Как следует из условий договора купли – продажи, его предметом является переход на возмездной основе права собственности на объект недвижимости в виде нежилого помещения в многоквартирном жилом доме. Условие о виде и назначении объекта недвижимости с отнесением его к определённому фонду использования является существенным условием договора в силу прямого указания закона, поэтому передача в собственность покупателя жилого помещения вместо нежилого безусловно свидетельствует о нарушении продавцом существенного условия договора. Государственная регистрация указанного объекта недвижимости в качестве нежилого помещения на момент заключения сделки в данном случае не имеет правового значения для правильного разрешения настоящего спора, поскольку внесение сведений изначально производилось на основании незаконного акта органа местного самоуправления, что было впоследствии подтверждено судебным решением. Распоряжение Администрации МО «г. Пермь» от 05.08.2014. о переводе квартиры в объекты нежилого фонда являлось незаконным на момент его вынесения, поэтому не могло порождать соответствующих правовых последствий по определению назначения и категории объекта недвижимости. Таким образом, при заключении договора стороны заблуждались об изменении назначения помещения многоквартирного дома, являвшегося объектом купли – продажи, поэтому осуществление передачи покупателю товара качество и характеристики которого не соответствуют условиям договора, порождают у Истца право требовать расторжение договора в силу прямого указания закона.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в данном случае расторжение договора в связи с изменением обстоятельств возможно только после проведения исчерпывающего комплекса мероприятий для их преодоления, судебная коллегия находит основанными на ошибочном толковании закона. Принимая решение по делу, суд первой инстанции правильно указал на изменение обстоятельств после заключения договора с учётом требований ст. 451 ГК РФ в связи с отменой распоряжением органа местного самоуправления. Однако, доводы суда первой инстанции на сложности процедуры перевода объекта недвижимости из категории «жилое» в категорию «нежилое» с оценкой реальности возможности осуществления данных действий, по мнению судебной коллегии, не имеют значения для надлежащего разрешения настоящего спора. Судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии у Фролова Е.П. в данном случае обязанности предпринимать действия для перевода объекта недвижимости в состояние пригодное для эксплуатации как нежилого, поскольку волеизъявление и целенаправленные действия Истца были направлены на приобретение именно помещения соответствующей категории. В данном случае Истец не обязан исправлять нарушение Ответчиком требований закона при переводе объекта недвижимости в категорию нежилых в ходе получения соответствующего распоряжения от Администрации г. Перми, поскольку изменением обстоятельств является не изменения категории объекта недвижимости, а установление фактического отнесения помещения к соответствующей категории на момент заключения сделки. Таким образом, судебная коллегия считает, что вопреки доводам апелляционной жалобы у Истца отсутствовала необходимость для проведения каких – либо действий и мероприятий для возвращения помещению статуса нежилого.

Доводы Ответчика об отсутствии существенных препятствий для созыва и проведения собрания собственников помещений многоквартирного дома с целью получения разрешения на перевод помещения в нежилой фонд, по мнению судебной коллегии, на выводы суда первой инстанции не влияют, поскольку наличие или отсутствие затруднений в проведении собрания собственников помещений многоквартирного дома не освобождает Мелюхина В.А. от исполнения обязанности по передаче Фролову Е.П. помещения, соответствующего условиям договора купли – продажи. Доводы Мелюхина В.А. о том, что признание незаконным решения Администрации Дзержинского района г. Перми о переводе данного объекта недвижимости в нежилой фонд не повлекло для Истца наступления негативных последствий, судебная коллегия находит несостоятельными. Нарушение прав Истца в данном случае выразилось в передаче ему объекта недвижимости, качество и характеристики которого не соответствуют условиям договора, поэтому возможность последующей эксплуатации помещения само по себе не свидетельствует об исполнении Ответчиком своих договорных обязанностей.

Иные доводы апелляционной жалобы не имеют правового значения для надлежащего разрешения настоящего спора, данные доводы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут повлиять на обоснованность принятого решения. При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции правильно установил обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам и вынес обоснованное и справедливое решение. Оснований для отмены либо изменения судебного решения, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не усматривается.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 199, 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░ 27.01.2016. ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░: