Решение по делу № 33-2415/2022 от 21.07.2022

Судья Просолов В.В.                                                                      дело № 2-281/2022 г.

                                                    (первая инстанция)

                                                                                              дело № 33-2415/2022 г.

                                                                                      (апелляционная инстанция)

                             АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    01 сентября 2022 года                                                         г. Севастополь

    Судебная коллегия по гражданским делам Севастопольского городского суда в составе:

    председательствующего – судьи Григоровой Ж.В.,

    судей – Донсковой М.А., Козуб Е.В.,

    при участии секретаря – Дубравской А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Севастополе апелляционным жалобам представителей Товкач Е.В. – Орловой И.А., Тищенко Т.А. на решение Балаклавского районного суда г. Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску Наумовой Е.Н. к Товкач Е.В. , Орловой И.А. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

заслушав доклад судьи Григоровой Ж.В.,

                                                УСТАНОВИЛА:

Истица Наумова Е.Н. обратилась в суд с иском к Товкач Е.В.,                Орловой И.А. и просила признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между                 Наумовой Е.Н. и Товкач Е.В. и применить последствия недействительности данной сделки. В обоснование заявленных требований истица указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и Орловой И.А., действующей от имени                 Товкач Е.В., был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, при заключении которого Орлова И.А. убедила ее в том, что несмотря на отнесение земельного участка к землям особо охраняемых территорий осуществление строительства на нем все таки возможно. Однако, после заключения данной сделки истице стало известно о запрете строительства в местности расположения приобретенного ею земельного участка, на котором также произрастают реликтовые можжевеловые растения, вырубка которых запрещена законом. Полагая сделку подлежащей признанию недействительной, истица также сослалась на то, что                         Орлова И.А. действовала от имени Товкач Е.В. на основании иностранной доверенности, оформленной без соблюдения требований действующего законодательства.

Решением Балаклавского районного суда г. Севастополя от                               ДД.ММ.ГГГГ иск удовлетворен частично, признан недействительным договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу                    <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Наумовой Е.Н. и Товкач Е.В., применены последствия недействительности сделки, прекращено право собственности Наумовой Е.Н. на указанный земельный участок, исключены из Единого государственного реестра недвижимости сведения о регистрации права собственности Наумовой Е.Н. на земельный участок, который возвращен в собственность Товкач Е.В. и с которой в пользу Наумовой Е.Н. взысканы уплаченные по договору денежные средства в размере 1 595 000 руб. В удовлетворении иска Наумовой Е.Н. к Орловой И.А. отказано.

Не согласившись с решением, Товкач Е.В. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, в удовлетворении требований иска отказать. В обоснование доводов жалобы указала на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права. Суд проигнорировал доводы и доказательства представленные ею и предпочел позицию истицы. Суд первой инстанции буквально истолковал положения договора и пришел к выводу, что имеет место обман, но это не соответствует действительности. Суд не установил наличие умысла на обман, выводы не соответствует доказательствам дела.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ между Орловой И.А., действующей от имени Товкач Е.В., и Наумовой Е.Н. был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу <адрес>.

Как следует из п. 1 договора, предметом настоящего договора является земельный участок, площадью 800 кв.м., разрешенное использование – для индивидуального дачного строительства.

Согласно п. 3 договора, продавец гарантирует, что вышеуказанный земельный участок на момент заключения настоящего договора никому другому не продан, не подарен, другим способом не отчужден, под запретом, арестом, залогом, в том числе налоговым, в ипотеке не находится, не является взносом в уставный капитал (фонд) юридических лиц, судебного спора относительно него, а также прав на него у третьих лиц нет; отсутствуют ограничения относительно использования вышеуказанного земельного участка по целевому назначению, в том числе сервитут на вышеуказанном земельном участке не установлен.

Договор был нотариально удостоверен. Сторонами составлен акт приема передачи недвижимого имущества. Денежные средства перечислены на счет покупателя.

Однако, после заключения договора истице стало известно, что использование указанного земельного участка по его целевому назначению невозможно, поскольку он находится в особо охраняемой зоне, ведение строительства на участке не допустимо. На участке растут можжевельники, уничтожение которых также недопустимо. То есть использование участка по его целевому назначению невозможно.

Между тем, Орлова И.А., выступая от имени Товкач Е.В. по доверенности, о данном обстоятельстве в известность истицу не ставила и не предупреждала, то есть совершила обман, не поставив в известность покупателя об имеющихся обременениях.

Указанные обстоятельства были установлены истицей после заключения договора и она ДД.ММ.ГГГГ обратилась к ответчикам с письменным соглашением о расторжении договора. ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась с заявлением в Прокуратуру г. Севастополя, а также в банк РНКБ, пытаясь заблокировать средства на счете, без возможности получения их ответчицей Орловой И.А. Однако, принятые меры не дали результата, денежные средства были сняты со счета и от расторжения договора ответчики уклонились. В связи с чем, истица обратилась в суд с требованием о признании договора недействительным.

Рассматривая дело и постанавливая решение об удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции пришел к выводу, что оспариваемая сделка совершена Наумовой Е.Н. под влиянием обмана со стороны представителя продавца, а именно, намеренного умолчания об обстоятельствах, о которых продавец должен был сообщить.

Судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции соглашается в связи со следующим.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Судом первой инстанции установлено, что Приказом Росреестра от 10.11.2020 г. № П/0412 (ред. от 16.09.2021) утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков, в котором отсутствует вид разрешенного использования 13.3 «Ведение дачного хозяйства». В связи с чем, максимально приближенным по смыслу и функциональному использованию видов использования земельного участка для спорного земельного участка является вид разрешенного использования 13.2 «Ведение садоводства», который предусматривает возможность осуществления отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд.

Таким образом, исходя из вида разрешенного использования, содержащегося в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, истица, действуя разумно и добросовестно, могла полагать, что на спорном земельном участке разрешено осуществление строительства садового и жилого дома.

Между тем, как следует из градостроительного плана спорного земельного участка № №, подготовленного ДД.ММ.ГГГГ Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя, границы, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства, на чертеже градостроительного плана не указаны в связи с требованиями Приказа Министерства культуры Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, а именно в связи с нахождением испрашиваемого земельного участка в регламентной зоне       Р-3-3 участка Л-30, а также по причине нахождения участка в границах красных линий в соответствии с документацией по планировке территории «Проект планировки и проект межевания территории улично-дорожной сети и территории общественного пользования», утвержденной Постановлением Правительства Севастополя №-ПП от ДД.ММ.ГГГГ.

Нахождение спорного земельного участка в регламентной зоне Р-3-3 участка Л-30 в соответствии с Приказом Министерства культуры Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, а также в границах красных линий согласно Проекту планировки и проекту межевания территории предполагает запрет на размещение новых и реконструкцию существующих объектов капительного строительства.

Указанные обстоятельства истице при заключении договора известны не были. Однако о них не могла не знать Орлова И.А. и Товкач Е.В.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что Орлова И.А., будучи риелтором, осуществляя деятельность по продаже недвижимости, не могла не знать о наличии ограничений на осуществление строительства на земельном участке, являвшимся предметом оспариваемого договора купли-продажи. Однако об указанных ограничениях истицам до заключения оспариваемого договора не сообщила, информацию не предоставила.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что Орлова И.А. намеренно умолчала о данных обстоятельствах, в то время как должна была и могла сообщить указанную информацию покупателю.

Доводы апелляционной жалобы относительно недоказанности обмана со стороны Товкач Е.В. несостоятельны, поскольку в ее интересах и по ее поручению действовала Орлова И.А. В связи с чем, недобросовестность действий Орловой И.А., обман, путем сокрытия существенной информации, которая могла повлиять на возможность заключения договора купли-продажи, являются основанием для признания сделки недействительной именно по заявленному истицей основанию. В данном случае не имеет значение лично Товкач Е.А. совершила указанные действия или ее представитель. Однако, поскольку Орлова И.А. действовала в ее интересах, то ответственность несет собственник участка.

Из пояснений истицы в суде апелляционной инстанции установлено, что как только ей стало известно о невозможности использовать участок в соответствии с теми намерениями, которые она преследовала при его покупке, а произошло это буквально в течение 10 дней после заключения договора, истица принимала меры к расторжению данного договора. Однако ответчики на контакт не шли, Орлова И.А. от общения уклонялась. Денежные средства, перечисленные на счет по договору, заблокировать не удалось. 19.112021 г. истица обратилась с жалобой в органы прокуратуры.

Указанные действия со стороны истицы свидетельствуют о том, что она не узнала об обмане после заключения договора, принимала меры к тому, чтобы расторгнуть договор, однако ответчики на ее просьбы не реагировали.

Доводы апеллянта о том, что у нее отсутствовал умысел на обман, несостоятельны, поскольку недобросовестность ее представителя                Орловой И.А., свидетельствует и о её недобросовестности, как собственника имущества, ответственность за действия которой она несет. Совершенный представителем Товкач Е.А. обман покупателя является основанием для возложения обязанности по признанной судом недействительной сделке на собственника, поскольку выгодоприобретателем в результате данной сделки явилась именно Товкач Е.А., а не Орлова И.А.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об обоснованности заявленного истицей                    Наумовой Е.Н. иска.

Судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела обстоятельства дела и приведенные сторонами доказательства оценены верно. Выводы суда первой инстанции согласуются с представленными сторонами доказательствами. Нарушений норм материального или процессуального права не допущено. Оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

                                               ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Балаклавского районного суда г. Севастополя от                                 03 февраля 2022 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителей Орловой И.А., Тищенко Т.А.– без удовлетворения.

В окончательной форме апелляционное определение изготовлено 07.09.2022 г.

Председательствующий:                                                Ж.В. Григорова

Судьи:                                                                              М.А. Донскова

                                                                                          Е.В. Козуб