Решение по делу № 2-5688/2014 от 14.04.2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ.

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Проскуряковой О.А.

при секретаре Савкине О.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хамидулина Ю.М. к Управлению Росреестра ....., Компании «ответчик», ЗАО «ответчик2», Лукьяновой Е.Г., ..... ОСП УФССП об оспаривании постановлений судебного пристава-исполнителя, признании недействительными договор купли-продажи, признании недействительными регистрационных записей, применении последствий недействительности сделок,

у с т а н о в и л :

Хамидулин Ю.М. обратился в суд с иском о признании недействительными оснований для государственной регистрации перехода права собственности Компании «ответчик» на земельный участок площадью 1 500 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: АДРЕС и на жилой дом инвентарный № расположенный на участке; признании недействителньым зарегистрированного права Компании «ответчик» на спорный земельный участок и жилой дом и исключении из ЕГРП записи о регистрации права; признании ничтожными договоров купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенных ДД.ММ.ГГГГ между Компании «ответчик» и ЗАО «ответчик2» и от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «ответчик2» и Лукьяновой Е.Г. и применении последствий недействительности сделок; признании недействительными зарегистрированных прав на спорное имущество за ЗАО «ответчик2» и за Лукьяновой Е.Г.; восстановлении права собственности Хамидулина Ю.М. на указанное имущество и обязании Упраления Росреестра ..... внести в ЕГРП сведения о прекращении права собственности Лукьяновой Е.Г. и восстановлении права собственности Хамидулина Ю.М.

Свои требования истец обосновывает тем, что ему на праве собственности принадлежали спорные земельный участок и жилой дом на нем. На основании решений суда с него в пользу Компании «ответчик» взыскана задолженность в общей сумме 87478690 руб. и обращено взыскание на указанное имущество. На основании решения суда было возбуждено исполнительное производство, в ходе которого наложен арест на имущество и назначены торги по его реализации, однако за установленную сумму имущество реализовано не было, в связи с чем Компания «ответчик» обратилась в суд за изменением порядка исполнения решения суда, а именно об изменении начальной продажной стоимости имущества. Определением Одинцовского горсуда от ДД.ММ.ГГГГ порядок исполнения изменен и начальная продажная цена установлена в размере 79980000 руб., данное определение было отменено ДД.ММ.ГГГГ Однако до отмены определения на основании постановления судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ имущество было передано на торги, которые не состоялись, в связи с чем цена была снижена на основании постановления судебного пристава-исполнителя на 25%, т.е. до 59985000 руб., а на основании постановления от ДД.ММ.ГГГГ не реализованное имущество передано взыскателю и ДД.ММ.ГГГГ право собственности Компании «ответчик» на спорные земельный участок и жилой дом было зарегистрировано в ЕГРП. В последующем ДД.ММ.ГГГГ Компания «ответчик» продала спорное имущество ЗАО «ответчик2», право собственности которого было зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ г., а ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «ответчик2» продало участок с жилым домом Лукьяновой Е.Г., право собственности которой зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ г.

Ссылаясь на то, что определение об изменении начальной продажной стоимости имущество было отменено, соответственно все последующие действия по реализации имущества и передаче его взыскателю являются незаконными, соответственно являются ничтожными все последующие сделки, истец просит удовлетворить иск в полном объеме.

В судебное заседание истец поддержал заявленные требования, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчицы Лукьяновой Е.Г. с иском не согласилась, поддержала письменные возражения, ссылаясь на то, что Лукьянова Е.Г. является добросовестным приобретателем, не знала и не могла знать о спорах с имуществом, кроме того произвела неотделимые улучшения дом (закончила строительство), а также на то, что решением суда, которым обращено взыскание на заложенное имущество не отменено, изменение цены имущества не повлияло на законность сделок, просила отказать в иске.

Представители ответчиков Компании «ответчик» и ЗАО «ответчик2» в судебное заседание не явились, возражений не представили.

Представитель третьего лица Специализированного межрайонного отдела по исполнению особо важных исполнительных производств УФССП по ..... области в судебное заседание не явился, в предыдущих заседаниях с иском не согласился, полагал все действия по сводному исполнительному производству были совершены законно и обоснованно.

Представитель третьего лица Управления Росреестра ..... области в заявлении, адресованном суду просила рассмотреть дело в ее отсутствие, в предыдущих заседаниях возражала против удовлетворения иска, указав, что на момент регистрации сделок каких-либо ограничений (арестов) на имущество не имелось, все действия по регистрации произведены на законных основаниях.

Суд полагает исковые требования не подлежат удовлетворению.

В соответствии с положениями ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В судебном заседании из представленных материалов дела и пояснений сторон установлено, что Хамидулина Ю.М. принадлежал на праве собственности земельный участок площадью 1 500 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: АДРЕС и на жилой дом № расположенный на участке. При этом установлено, что имущество было обременено залогом по договору ипотеки, залогодержателем являлась Компания «ответчик».

Из представленных материалов сводного исполнительного производства в отношении Хамидулина установлено, что имеются следующие решения суда по взысканию с Хамидулина Ю.М. долга в пользу Компании «ответчик»:

..... райсуд АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ взыскано всего 1430 188 руб. (исполнительное производство № возбуждено ДД.ММ.ГГГГ г.);

..... райсуд АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ взыскано всего 745 179 руб. (исполнительное производство № возбуждено ДД.ММ.ГГГГ г.);

..... райсуд АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ взыскано всего 1474 627 руб. (исполнительное производство № возбуждено ДД.ММ.ГГГГ г.);

..... райсуд АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ взыскано всего 432484 руб. (исполнительное производство № возбуждено ДД.ММ.ГГГГ г.);

..... райсуд АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ взыскано всего 1106183 руб. (исполнительное производство № возбуждено ДД.ММ.ГГГГ г.);

..... райсуд АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ взыскано всего 1918880 руб. (исполнительное производство № возбуждено ДД.ММ.ГГГГ г.);

..... райсуд АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ взыскано всего 172493 руб. 19 коп. (исполнительное производство № возбуждено ДД.ММ.ГГГГ г.);

..... райсуд АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ взыскано всего 119 285 руб. 91 коп. (исполнительное производство № возбуждено ДД.ММ.ГГГГ г.);

..... райсуд АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ взыскано всего 73 873 руб. 84 коп. (исполнительное производство № возбуждено ДД.ММ.ГГГГ г.);

..... райсуд АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ взыскано всего 80 086 руб. 05 коп. (исполнительное производство № возбуждено ДД.ММ.ГГГГ г.);

..... райсуд АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ взыскано всего 159 200 руб. 55 коп. (исполнительное производство № возбуждено ДД.ММ.ГГГГ г.);

..... райсуд АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ взыскано всего 73 873 руб. 84 коп. (исполнительное производство № возбуждено ДД.ММ.ГГГГ г.);

..... райсуд АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ взыскано всего 132 637 руб. 71 коп. (исполнительное производство № возбуждено ДД.ММ.ГГГГ г.);

..... райсуд АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ взыскано в пользу Лосика О.А. всего 7057 998 руб. 13 коп. (исполнительное производство № возбуждено ДД.ММ.ГГГГ г., замена взыскателя Лосик О.А. на Компанию «ответчик» определение ..... суда от ДД.ММ.ГГГГ г.);

Одинцовский горсуд Московской области от ДД.ММ.ГГГГ взыскано всего 87478690 руб. (исполнительное производство № возбуждено ДД.ММ.ГГГГ г.), а также обращено взыскание на заложенное имущество: земельный участок площадью 1 500 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: АДРЕС, установлена начальная продажная цена 62300000 руб. и на жилой дом по указанному адресу, установлена начальная продажная цена в сумме 92880000 руб.

На основании постановления судебного пристава исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ исполнительные производства №; №; №; №; №; №; №; №; №; №; №; №; №; №; № к сводному производству №.

Решением ..... райсуда АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ взыскано всего 15770 624 руб. (исполнительное производство № возбуждено ДД.ММ.ГГГГ г.). Все исполнительные производства в отношении Хамидулина Ю.М. присоединены к сводному производству №.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок и жилой дом был наложен арест, ДД.ММ.ГГГГ составлен акт о наложении ареста.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ в рамках исполнения решения суда об обращении взыскания на спорное имущество, земельный участок и жилой дом переданы на реализацию с установленной решением суда начальной стоимостью участок 62 300000 руб., дом 92880000 руб., общая сумма 155180000 руб.

На основании протокола от ДД.ММ.ГГГГ торги по продаже спорного имущества признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявителей для участия в торгах.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ стоимость имущества переданного на реализацию снижена на 15% и составила 131903000 руб.

На основании определения Одинцовского горсуда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ изменен способ исполнения решения суда от ДД.ММ.ГГГГ в части установления начальной продажной цены заложенного имущества; стоимость имущества определена в размере за земельный участок 28629000 руб., жилой дом – 51351000 руб.

На основании данного определения и постановления судебного пристава исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ начальная продажная цена спорного земельного участка и жилого дома установлена в размере: участок – 28629000 руб., жилой дом – 51351000 руб., всего на сумме 79980000 руб., имущество по указанной стоимости передано на реализацию.

На основании протокола от ДД.ММ.ГГГГ торги по продаже спорного имущества признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявителей для участия в торгах.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ стоимость имущества переданного на реализацию снижена на 15% и составила 67983 000 руб.

На основании протокола от ДД.ММ.ГГГГ торги по продаже спорного имущества признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявителей для участия в торгах.

Установлено, что в связи с признанием повторных торгов несостоявшимися спорные земельный участок и жилой дом переданы ООО «наименование», которому имущество было передано на хранение.

ДД.ММ.ГГГГ от представителя взыскании Компании «ответчик» в адрес отдела судебных приставов поступило согласие об оставлении за собой в счет погашения долга по решению суда спорных земельного участка и жилого дома.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ и акта о передаче имущества взыскателю Компании «ответчик» передано нереализованное имущество должника по цене ниже на 25% от его стоимости.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя о снятии ареста и проведении государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ на Управление Росреестра ..... возложено обязанность произвести государственную регистрацию права собственности Компании «ответчик» на спорное имущество.

ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрации права собственности Компании «ответчик» на земельный участок и жилой дом, выдано свидетельство.

Апелляционным определением ..... областного суда от ДД.ММ.ГГГГ определение Одинцовского горсуда от ДД.ММ.ГГГГ отменено, в удовлетворении требований об изменении начальной продажной цены отказано.

Определением Одинцовского горсуда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено заявление Хамидулина Ю.М. о повороте исполнения решения суда, в связи с отменой определения от ДД.ММ.ГГГГ Апелляционным определением ..... областного суда от ДД.ММ.ГГГГ определение Одинцовского горсуда от ДД.ММ.ГГГГ отменено.

Также установлено, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ Компания «ответчик» продала, а ЗАО «ответчик2» купила земельный участок площадью 1500 кв.м с кадастровым № и жилой дом, расположенные по адресу: АДРЕС

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи ЗАО «ответчик2» продало, а Лукьянова Е.Г. купила указанное имущество.

В силу ст.78 Федерального закона от 02.10.2007 г. №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель на основании исполнительной надписи нотариуса: 1) изымает предмет залога у залогодателя или, если предметом залога является недвижимое имущество, принимает постановление о наложении ареста на предмет залога и направляет это постановление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации ареста в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в отношении воздушного судна, подлежащего государственной регистрации, в Едином государственном реестре прав на воздушные суда, в отношении морского судна, судна внутреннего плавания, подлежащих государственной регистрации, в соответствующем реестре судов РФ или судовой книге, принимает меры по охране такого объекта недвижимости либо, если предметом залога являются ценные бумаги, налагает арест в соответствии со статьей 82 настоящего Федерального закона; 2) передает соответствующие предмет залога или документы залогодержателю для последующей реализации заложенного имущества в порядке, установленном ГК РФ, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Законом РФ «О залоге».

На основании ходатайства залогодержателя судебный пристав-исполнитель осуществляет реализацию предмета залога в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Если взыскание на имущество обращено для удовлетворения требований залогодержателя, то взыскание на заложенное имущество обращается в первую очередь независимо от наличия у должника другого имущества. Обращение взыскания в пользу залогодержателя на заложенное имущество может производиться без судебного акта об обращении взыскания.

Заложенное имущество реализуется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Законом РФ «О залоге», а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

В силу ст.87 ФЗ «Об исполнительном производстве» реализация недвижимого имущества должника, ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых паевых инвестиционных фондов, а по решению судебного пристава-исполнителя - также инвестиционных паев интервальных паевых инвестиционных фондов), имущественных прав, заложенного имущества, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, предметов, имеющих историческую или художественную ценность, а также вещи, стоимость которой превышает 500 000 рублей, включая неделимую, сложную вещь, главную вещь и вещь, связанную с ней общим назначением (принадлежность), осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

Цена, по которой специализированная организация предлагает имущество покупателям, не может быть меньше стоимости имущества, указанной в постановлении об оценке имущества должника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Если имущество должника, за исключением переданного для реализации на торгах, не было реализовано в течение одного месяца со дня передачи на реализацию, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление о снижении цены на 15%.

Если имущество должника не было реализовано в течение одного месяца после снижения цены, то судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить это имущество за собой.

Нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на 25% ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника.

О передаче нереализованного имущества должника взыскателю судебный пристав-исполнитель выносит постановление, которое утверждается старшим судебным приставом или его заместителем. Передача судебным приставом-исполнителем имущества должника взыскателю оформляется актом приема-передачи.

Согласно п.3 ст.92 названного Федерального закона в случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном статьей 87 настоящего Федерального закона.

В силу пункта 2 статьи 28.3 Закона о залоге (действовавшего на момент принятия постановлений судебным приставом), пункта 3 статьи 58 Закона об ипотеке при признании первичных торгов по продаже заложенного имущества несостоявшимися по причинам, указанным в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 28.3 Закона о залоге, подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 58 Закона об ипотеке, судебный пристав-исполнитель, в случае необходимости проведения повторных торгов, выносит постановление о снижении начальной продажной цены заложенного имущества на 15%.

В случае изменения судом начальной продажной цены заложенного имущества судебный пристав-исполнитель отзывает заложенное имущество с торгов и повторно передает заложенное имущество на первичные торги, определив измененную судом цену такого имущества в качестве начальной продажной цены. В случае отказа суда в изменении начальной продажной цены заложенного имущества проводятся повторные торги по продаже заложенного имущества по цене на 15% ниже цены, установленной в исполнительном листе об обращении взыскания на заложенное имущество (письмо ФССП РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Разъяснения по вопросам действий судебного пристава-исполнителя при обращении взыскания на заложенное имущество»).

Согласно п.4 ст.58 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в п.1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

Залогодержатель считается воспользовавшимся правом оставить нереализованное имущество за собой, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит (при обращении взыскания на заложенное имущество в ходе исполнительного производства) судебному приставу-исполнителю соответствующее заявление в письменной форме.

Таким образом суд приходит к выводу, что все действия судебного пристава-исполнителя по реализации заложенного имущества, определении продажной стоимости имущества и передаче его после признания вторичных торгов несостоявшимися взыскателю, были произведены в установленном порядке. При этом суд также принимает во внимание, что постановления судебного пристава-исполнителя в установленные законом сроки не оспаривались ни должником Хамидулиным Ю.М., ни взыскателем.

Довод истца о том, что имеется определение о повороте решения суда, которым прекращено право собственности Компании «ответчик» на участок и дом, суд полагает несостоятельным, поскольку данное определение было отменено.

В соответствии со ст.16 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции от ДД.ММ.ГГГГ г., действовавшей на момент регистрации договора и в редакции действующей на в настоящее время, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что регистрация права собственности Компании «ответчик» на спорное имущество было произведена в установленном законом порядке, соответственно все последующие действий по распоряжению имуществом – продажа ЗАО «ответчик2» осуществлено в соответствии с законом, каких-либо иных оснований для признания договора купли-продажи недействительным, судом не установлено.

Также не установлено, оснований для признания недействительным договора купли-продажи участка и дома от ЗАО «ответчик2» Лукьяновой Е.Г.

Таким образом судом уставлено, что в установленном законом порядке на основании решения суда было обращено взыскания на заложенное имущество, в рамках исполнительного производства в установленном законом порядке судебным приставом-исполнителем принимались меры к реализации имущества с торгов и установлении продажной стоимости, после признания повторных торгов несостоявшимися спорное имущество передано взыскателю, стоимость которого перекрыло часть долга, после чего взыскатель отозвал исполнительные листы, в связи с чем исполнительное производство было окончено, право собственности на земельный участок и жилой дом в установленном порядке было зарегистрировано за взыскателем, который в последующем реализовал свое право собственника на продажу спорного имущества. Учитывая изложенное суд полагает исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

отказать в удовлетворении иска Хамидулина Ю.М. к Управлению Росреестра ....., Компании «ответчик», ЗАО «ответчик2», Лукьяновой Е.Г., ..... ОСП УФССП об оспаривании постановлений судебного пристава-исполнителя, признании недействительными договор купли-продажи, признании недействительными регистрационных записей, применении последствий недействительности сделок;

по вступлению решения суда в законную силу снять арест, наложенный в обеспечение иска с земельного участка площадью 1 500 кв.м с кадастровым №, расположенного по адресу: АДРЕС и на жилого дома инвентарный №, расположенного по адресу: АДРЕС

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: подпись

Мотивированный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: подпись

КОПИЯ ВЕРНА.

Судья О.А.Проскурякова

Подлинник решения подшит в гражданском деле № 2-5688/14 г. Дело хранится в Одинцовском городском суде Московской области.