Решение по делу № 2-757/2020 от 06.02.2020

К делу № 2-757/2020

УИД:23RU0003-01-2020-000675-23

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 марта 2020 года                        г.-к.Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего                    Карпенко О.Н.,

при секретаре                             Мосоян М.М.,

с участием: представителя истца Севостьяновой О.А. - Севостьянова В.В., истца Севостьяновой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Севостьяновова О.А., Севостьянова Е.В. к ООО «Эврика» о взыскании задолженности и расторжении договоров аренды нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

Севостьянова О.А. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Эврика» о расторжении договоров аренды нежилых помещений.

В обоснование заявленных требований указывает, что 10.04.2014г. между ней и ООО «Эврика» в лице директора Севостьянова Д.В. заключены долгосрочные договора аренды трех нежилых помещений площадью 142,3 кв.м. (кадастровый №); площадью 127,6 кв.м. (кадастровый №); площадью 95,8 кв.м. (кадастровый №) для целей ведения коммерческой деятельности, расположенных по адресу: <адрес>, принадлежащих Севостьяновой О.А. на праве собственности.

По условиям указанных договоров стороны установили арендную плату в размере 8 000 рублей в месяц по договору аренды нежилого помещения 142,3 кв.м., 7 000 рублей по договору аренды нежилого помещения 127,6 кв.м., 3 000 рублей по договору аренды нежилого помещения 95,8 кв.м. Обязанность по внесению арендных платежей определена условиями договоров не позднее 25 числа каждого месяца путем внесения наличными.

С момента заключения указанных договоров аренды и по настоящее время истец ни разу не получила предусмотренную договорами оплату, что является нарушением существенных условий договоров со стороны ответчика. Подтверждение о производимых оплатах со стороны ответчика отсутствуют.

На основании изложенного просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения (кадастровый №) от 10.04.2014г. между Севостьяновой О.А. и ООО «Эврика» в лице директора Севостьянова Д.В.;

- расторгнуть договор аренды нежилого помещения (кадастровый №) от 10.04.2014г. между Севостьяновой О.А. и ООО «Эврика» в лице директора Севостьянова Д.В.;

- расторгнуть договор аренды нежилого помещения (кадастровый №) от 10.04.2014г. между Севостьяновой О.А. и ООО «Эврика» в лице директора Севостьянова Д.В.

Впоследствии истец заявила ходатайство о привлечении в качестве соистца Севостьянову Е.В., которая в настоящее время является собственником данных трех нежилых помещений.

В связи с чем, заявленные исковые требования были уточнены и истцы Севостьянова О.А. и Севостьянова Е.В. просили расторгнуть договор аренды нежилого помещения (кадастровый №) от 10.04.2014 г.; расторгнуть договор аренды нежилого помещения (кадастровый №) от 10.04.2014 г.;

- расторгнуть договор аренды нежилого помещения (кадастровый №) от ДД.ММ.ГГГГ;

- обязать ответчика освободить занимаемые помещения с кадастровыми номерами: 23№;

- в пользу Севостьяновой О.А. с ответчика, как арендатора, взыскать неуплаченную сумму арендных платежей за последние 3 года в размере 648 000 рублей.

В судебное заседание истец Севостьянова О.А. не явилась, просила дело рассмотреть в ее отсутствие, с участием ее представителя. Представитель истца Севостьянов В.В. уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Истец Севостьянова Е.В. в судебном заседании заявленные требования поддержала, дала пояснения аналогичные исковому заявлению.

Представитель ответчика ООО «Эврика» в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие. Представил возражение на иск, из которого следует, что действительно между Севостьяновой О.А. и ООО «Эврика» в лице директора Севостьянова Д.В. заключены договора аренды нежилых помещений от 10.04.2014г. с кадастровыми номерами 23:№

На дату обращения в суд с настоящим иском, право собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами № зарегистрировано за Севостьяновой Е.В., и согласно ст.617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. То есть, при переходе права собственности на имущество, первоначальный собственник выбывает из обязательств, а новый в них вступает. На дату обращения с иском в суд, Севостьянова О.А. из договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ выбыла, и в него вступила Севостьянова Е.В. Ненадлежащее, по мнению истца, исполнение договора аренды нежилых помещений от 10.04.2014 г., в части арендных платежей, ответчиком ООО «Эврика», права и законные интересы Севостьяновой О.А. не нарушает, поскольку она выбыла из договора аренды, соответственно по заявленным требованиям в иске, Севостьянова О.А. является ненадлежащим истцом.

Также в исковом заявлении истец ссылается на то, что она ни разу от ООО «Эврика», на протяжении действия данных договоров аренды не получала арендные платежи. Это не соответствует действительности, так, он состоит с истцом в родственных отношениях и поэтому денежные средства ей передавались наличными, без составления соответствующих документов и расписок в получении. С момента заключения договоров аренды, т.е. с 2014 года, прошло более пяти лет, и ни разу истец не устно не письменно не выдвигал претензию с требованием погасить задолженность по арендным платежам, как того требуют условия договора. При личных встречах с истцом, на протяжении 5 лет, вопрос по неоплате арендных платежей не подымался т.к. самого факта неоплаты арендных платежей не было. Более того, один платеж был осуществлен на банковскую карту принадлежавшей истцу в сумме 61915 рублей 02.12.2019 г. с его дебетовой банковской. Так же по просьбе истца, он неоднократно перечислял денежные средства в общей сумме в 146 036 рублей, в период с июля 2019 г. по ноябрь 2019 г. со своей дебетовой банковской карты, на дебетовую банковскую карту принадлежащей Севостьяновой Е.В.

Ответчик перечислил истцу сумму 670 000 рублей, эта сумма превышает значительно сумму арендной платы за три последних года и возможных судебных издержек, со своей дебетовой карты банка «Тинькоф» на дебетовую карту истца, которая привязана к ее номеру сотового телефона, также банка «Тинькофф». Но он впоследствии отменил данный платеж на сумму 670 000 рублей в банке «Тинькофф» и вернул денежные средства обратно на свой счет.

Считает, что истец намеренно избегает получения денежных средств по договорам аренды, путем перевода по средству банковских карт и вообще каких-либо других возможностей оплаты, где будет зафиксирован факт платежа. Цель расторжения данных договоров для истицы и аффилированных с нею лицами, использовать факт расторжения договоров, как инструмент шантажа по другим имущественным спорам.

Истец в исковом заявлении ссылается на то, что досудебный порядок урегулирования спора был соблюден, однако почтовое уведомление он не получил. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В связи с чем, просит в удовлетворении заявленных исковых требований о расторжении договоров аренды нежилых помещений от 10.04.2014г. отказать в полном объеме.

Выслушав мнение участников процесса, огласив и изучив представленные материалы, суд приходит к следующему.

В силу требований п.1 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия которого, в соответствии с п. 4 ст.421 ГК РФ, определяются по усмотрению сторон.

Согласно ч.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Аренда здания или сооружения определена ст.650 ГК РФ согласно которой арендодатель обязуется по договору передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы (ст.654 ГК РФ).

Согласно ст.861 ГК РФ расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами (статья 140) без ограничения суммы или в безналичном порядке. Расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке. Расчеты между этими лицами могут производиться также наличными деньгами с учетом ограничений, установленных законом и принимаемыми в соответствии с ним банковскими правилами.

Севостьянова О.А. в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ являлась собственником нежилого помещения площадью 95,8 кв.м., с кадастровым номером №; нежилого помещения площадью 127,6 кв.м., с кадастровым номером №; нежилого помещения площадью 142,3 кв.м с кадастровым номером №, расположенными по адресу: <адрес>.

Судом установлено, что 10.04.2014г. данные нежилые помещения были переданы под коммерческое использование во временное владение и пользование арендодателем Севостьяновой О.А. арендатору ООО «Эврика», в лице директора Севостьянова Д.В., сроком до ДД.ММ.ГГГГ на основании трех договоров аренды.

Согласно раздела 4 данных договоров сторонами установлена ежемесячная арендная плата в размере 8 000 рублей за аренду нежилого помещения площадью 142,3 кв.м с кадастровым номером №; в размере 3 000 рублей за аренду нежилого помещения площадью 95,8 кв.м с кадастровым номером № в размере 7000 рублей за аренду нежилого помещения площадью 127,6 кв.м с кадастровым номером №. Арендная плата вноситься наличными не позднее 25 числа каждого месяца.

Вышеуказанные договора аренды 14.04.2014 года были зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующими Выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 02.11.2019г.

Стороной ответчика не оспаривается факт пользования данными нежилыми помещениями по договорам аренды от 10.04.2014г.

В соответствии с положениями статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода (ст. 314 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Истец утверждает о ненадлежащем исполнение арендатором своих обязательств по договорам аренды, что привело к образованию задолженности по арендной плате за три года в общей сумме 648 000 рулей из расчета 7000 руб. + 8000 руб. + 3000 руб. за 36 месяцев.

Ответчик в подтверждении оплаты арендных платежей представил копию квитанции Банка «Тинькофф» от 02.12.2019г. с указанием отправителя Севостьянова Дмитрия с суммой перевода 61 000 рублей на карту получателя Севостьяновой Ольги.

Кроме того, ответчик ссылается на платежи, произведенные с дебетовой банковской карты Севостьянова Д.В. на банковскую карту Севостьяновой Е.В. за период с 18.07.2019г. по 17.11.2019г. на общую сумму 146 036 рублей в рамках исполнения вышеуказанных договоров аренды.

Оценивая данные доказательства, суд не принимает их в качестве надлежащего исполнения условий договоров аренды в части оплаты арендных платежей.

Из выписки из ЕГРЮЛ от 26.02.2020г. следует, что Севостьянов Д.В. является директором и учредителем ООО «Эврика».

Согласно ст.56 ГК РФ, учредитель (участник) юридического лица или собственник его имущества не отвечает по обязательствам юридического лица, а юридическое лицо не отвечает по обязательствам учредителя (участника) или собственника.

Организация (юридическое лицо) признается самостоятельным субъектом гражданских правоотношений. Данных о том, что арендодатель Севостьянова О.А. предъявляла требования о погашении задолженности по долгам арендатора ООО «Эврика» к его учредителям, суду не представлено.

Перечисленные денежные средства на счет Севостьяновой Е.В., которая в период с 18.07.2019г. по 17.11.2019г. не являлась стороной договоров и не была уполномочена Севостьяновой О.А. на совершение соответствующих действий в рамках действующих договоров аренды от 10.04.2014г., не могут свидетельствовать о надлежащем исполнении арендатором ООО «Эврика» обязательств по оплате арендных платежей по таким договорам.

Иных доказательств исполнения обязательств по договорам аренды ответчик не представил.

Согласно ч.2 ст.408 ГК РФ кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

В соответствии со ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Таким образом, в силу ст.71 ГПК РФ факт исполнения условий заключенной сделки могут быть подтверждены только письменными доказательствами, которыми являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи либо иным позволяющим установить достоверность документа способом.

Оценивая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что между сторонами в момент подписания договоров аренды от 10.04.2014г. было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, в том числе об оплате арендной платы ежемесячно наличными денежными средствами не позднее 25 числа каждого месяца. Доказательств того, что между сторонами была согласована иная форма расчета по договорам аренды, суду не представлено.

При таких обстоятельствах суд считает установленным, что допустимых доказательств в подтверждение оплаты ООО «Эврика» арендных платежей не представлено.

Суд соглашается с представленным истцом Севостьяновой О.А. расчетом задолженности, так как он выполнен в соответствии с условиями договоров, рассчитан правильно, является арифметически верным. С учетом изложенного, указанная задолженность подлежит взысканию с ответчика в пользу истца Севостьяновой О.А.

В соответствии с ч.1 ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1)при существенном нарушении договора другой стороной; 2)в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч.2 ст.450 ГК РФ).

Согласно ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истцом Севостьяновой О.А. в адрес ответчика было направлено письмо-уведомление от 28.09.2019г. о расторжении договоров аренды нежилых помещений. Однако ответчик отказался от получения уведомления, тем самым требования истца проигнорировал.

В тоже время, требования истца Севостьяновой О.А. о расторжении с ООО «Эврика» договоров аренды от 10.04.2014г. не подлежат удовлетворении, поскольку с 03.02.2020г. Севостьянова О.А. не является собственником спорных нежилых помещений и следовательно стороной вышеуказанных договоров. В настоящее время собственником вышеуказанных нежилых помещений по адресу: <адрес> значится Севостьянова Е.В., что следует из выписки из ЕГРН от 03.02.2020г. и договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.01.2020г.

По смыслу статей 382 и 387 ГК РФ при смене собственника помещения происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно арендодателя, что свидетельствует о перемене лиц в обязательстве. Следовательно, при перемене собственника арендуемого имущества, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Оценивая заявленные требования истца Севостьяновой Е.В. о расторжении с ООО «Эврика» договоров аренды от 10.04.2014г., суд приходит к следующему.

Согласно ст.617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Статья 451 ГК РФ указывает, что обращение в суд с иском о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При этом такое требование может быть рассмотрено в суде только в случае, если истец представит доказательства, подтверждающие принятие мер по урегулированию спора с ответчиком (п. 60 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ № 8/6 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В материалы дела представлено письмо-уведомление от 20.02.2020г., согласно которому Севостьянова Е.В. сообщает о смене собственника объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>. Данное письмо-уведомление было получено арендатором 24.02.2020г.

Сведений о направлении уведомлений арендатору о желании арендодателя Севостьяновой Е.В. расторгнуть договора аренды, суду не представлено, что в силу закона заявленные требования истца о расторжении договора считаются поданным с нарушением процедуры досудебного порядка урегулирования спора.

Согласно ст.222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.

Таким образом, суд оставляет исковое заявление истца Севостьяновой Е.В. без рассмотрения, что согласуется с выводом содержащимся в пункте 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Севостьяновова О.А. к ООО «Эврика» о взыскании задолженности и расторжении договоров аренды нежилых помещений - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Эврика» в пользу Севостьяновова О.А. сумму арендных платежей в размере 648 000 (шестьсот сорок восемь тысяч) рублей.

В остальной части требований Севастьяновой О.А. к ООО «Эврика» - отказать.    

Исковые требования Севостьянова Е.В. к ООО «Эврика» о расторжении договоров аренды нежилых помещений - оставить без рассмотрения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Анапский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий:

    Мотивированное решение суда изготовлено 20 марта 2020 года.