Решение по делу № 2-320/2024 (2-2489/2023;) от 11.09.2023

Дело № 2-320/2024

18RS 0009-01-2023-002176-31

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 мая 2024 года                                              г. Воткинск

           Воткинский районный суд Удмуртской Республики в составе председательствующего судьи Новожиловой Н.Ю., при секретаре Никулиной Н.Г.,

          с участием представителя истца ФИО2 ФИО7,

ответчика ФИО3, действующей за себя и в интересах несовершеннолетней ФИО13,

представителя Управления социальной защиты населения Удмуртской Республики при Министерстве социальной политики и труда Удмуртской Республики ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гусевой Татьяны Ивановны к Шлыковой Марине Васильевне, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Хохряковой Яны Алексеевны, о признании права собственности на 2/3 доли жилого помещения,

                                                       УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском с учетом изменения исковых требований, замены ответчика, отказа от иска в части, к ответчику ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО13, о признании за ФИО2 права собственности на 2/3 доли жилого помещения – квартиру по адресу: УР, <*****>. Исковые требования ФИО2 мотивированы заключением <дата> между истцом ФИО2 и ФИО3, действующей за себя и несовершеннолетних ФИО13, ФИО4, предварительного договора купли-продажи квартиры по адресу: УР, <*****>, уплаты ФИО2 <дата> за квартиру денежной суммы в размере 1600000 руб. 00 коп. на основании расписки, поступлении квартиры с этого момента в полное распоряжение и владение истца, отсутствии ограничений на момент подписания предварительного договора купли-продажи, отсутствии возможности регистрации заключенного в последующем <дата> между ФИО2 и ФИО3, действующей за себя и несовершеннолетних ФИО13, ФИО4 основного договора купли-продажи квартиры в виду наложения запрета на совершение регистрационных действий по отчуждению имущества на основании постановлений судебных приставов Воткинского РОСП от <дата> №***-ИП, от <дата> №***, от <дата> №***-ИП, от <дата> №***-ИП, от <дата> №***-ИП, от <дата> №***-ИП, от <дата> №***, наличия также иных запретов по сведениям ЕГРН от <дата> на спорную квартиру: постановления судебных приставов Воткинского РОСП от <дата> №***, №***-ИП, от <дата> №***, №***-ИП, от <дата> №***, №***-ИП, от <дата> №***, №***-ИП, от <дата> №***-ИП, от <дата> №***, №***-ИП, от <дата> №***, от <дата> №*** от <дата> №№***, №***, №***. Истец ФИО2 при заключении предварительного договора купли-продажи от <дата> проявила разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от неё при совершении подобного вида сделок, поскольку сделка по покупке спорной квартиры была возмездной, цена квартиры соответствовала рыночной стоимости.

В судебном заседании истец ФИО2, третье лицо ФИО4, несовершеннолетняя ФИО13, достигшая возраста 14 лет, не присутствуют о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали. В связи с чем, дело в порядке, предусмотренном ст. 167 ГПК РФ, рассмотрено в отсутствие данных лиц.

Представитель истца ФИО2 ФИО7 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме с учетом изменений по мотивам, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснила, что основанием заявленных исковых требований является уплата денежных средств за квартиру <дата> по предварительному договору и фактическая передача квартиры по нему в собственность ФИО2, отсутствие запретов на момент подписания предварительного договора купли-продажи. Покупатель ФИО2 добросовестно купила недвижимость, оплатила денежные средства, с момента заключения предварительного договора купли-продажи въехала в спорную квартиру, оплачивает коммунальные платежи, содержит помещение, требования истца о снятии ареста с квартиры были оставлены судом без рассмотрения, большой перерыв между предварительным и основным договорами купли-продажи объясняется тем, что ФИО2 длительное время находилась на лечении.

Ответчик ФИО3, действуя за себя и в интересах несовершеннолетней ФИО13, в судебном заседании заявленные исковые требования признала в полном объеме, просила их удовлетворить, в связи с тем, что спорную квартиру продала по предварительному договору купли-продажи, оплата по договору купли-продажи была получена ею от ФИО2 в полном объеме в 2015 году, после чего ФИО2 заехала в квартиру, в 2018 году договор зарегистрировать не смогли из-за отсутствия согласия органа опеки, наличия обременений. После достижения совершеннолетия сыном ФИО4 1/3 доля квартиры была переоформлена на истца, факт принадлежности спорной квартиры истцу не оспаривает.

Представитель Управления социальной защиты населения Удмуртской Республики при Министерстве социальной политики и труда Удмуртской Республики ФИО8 дала заключение о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в виду отсутствия согласия на сделку органа опеки и попечительства, которой нарушаются права ребенка, разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетнего не было получено ни при заключении предварительного договора, ни при заключении основного договора купли-продажи спорной квартиры.

Выслушав явившихся участников процесса, огласив и исследовав материалы дела, заслушав заключение органа опеки и попечительства, оценив представленные суду доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, <дата> истец ФИО2 заключила с ответчиком ФИО3, действующей за себя и в интересах несовершеннолетних детей ФИО4, <дата> рождения, ФИО13, <дата> года рождения, предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: Удмуртская Республика, <*****>, с передачей истцом ответчику всей стоимости квартиры в размере 1600000 руб. 00 коп., что подтверждается распиской ФИО3 от <дата>. По состоянию на <дата> сведения о наличии обременений на указанное недвижимое имущество в ЕГРН отсутствовали, что подтверждается выпиской из ЕГРН. В соответствии с п. 2 предварительного договора купли-продажи, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до <дата>. В указанный срок основной договор купли-продажи квартиры сторонами заключен не был.

<дата> истец ФИО2 заключила с ответчиком ФИО3, действующей за себя и в интересах несовершеннолетних детей ФИО4, <дата> года рождения, ФИО13, <дата> года рождения, договор купли-продажи квартиры по адресу: Удмуртская Республика, <*****>. Сведения о регистрации перехода прав по данному договору отсутствуют.

Также <дата> истец ФИО2, ФИО14 заключили с ответчиком ФИО3, действующей за себя и в интересах несовершеннолетних детей ФИО4, <дата> года рождения, ФИО13, <дата> года рождения, договор купли-продажи №*** квартиры по адресу: Удмуртская Республика, <*****>.

Согласно передаточному акту №*** ответчик ФИО3, действующая за себя и в интересах несовершеннолетних детей ФИО4, <дата> года рождения, ФИО13, <дата> года рождения, <дата> передали в общую долевую собственность покупателей ФИО2 и ФИО14 квартиру по адресу: Удмуртская Республика, <*****>, которая ими была принята.

Управление Росреестра по Удмуртской Республике <дата> уведомило ФИО9, ФИО10 о приостановлении регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: Удмуртская Республика, <*****> по договору №*** в виду необходимости нотариального удостоверения сделки по отчуждению доли в праве общей собственности; отсутствия согласия органа опеки и попечительства на отчуждение доли несовершеннолетних, наличия запретов по совершению регистрационных действий с отчуждаемым имуществом.

С <дата> по настоящее время истец ФИО2 зарегистрирована в спорной квартире по адресу: Удмуртская Республика, <*****>, что подтверждается справкой от <дата>.

В соответствии с договором купли-продажи от <дата> истец ФИО2 приобрела у ФИО4 1/3 доли квартиры по адресу: Удмуртская Республика, <*****><дата>00 руб. 00 коп.

В настоящее время квартира по адресу: Удмуртская Республика, <*****>39 принадлежит на праве собственности ФИО2 (1/3 доли), ФИО3 (1/3 доли), ФИО13 (1/3 доли), что подтверждается сведениями ЕГРН.

В силу ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 12 ГК РФ гражданские права защищаются путем их признания, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственной реестр, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Истец ФИО2, обращаясь с настоящим иском, в качестве основания возникновения у неё права собственности на спорное жилое помещение указывала заключение со ФИО3 <дата> предварительного договора купли-продажи, полный расчет по нему и фактическую передачу квартиры по данному договору в собственность ФИО2, отсутствие запретов на спорное жилое помещение на момент подписания предварительного договора купли-продажи.

На основании ч. 1, 2 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В силу требований ч. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Исходя из условий предварительного договора купли-продажи от <дата> стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до <дата>. Поскольку в указанный срок договор основной договор купли-продажи спорной квартиры не был заключен сторонами, обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором от <дата>, считаются прекращенными. Следовательно, ссылка истца на правоотношения сторон по предварительному договору купли-продажи и возникновение на основе его заключения права собственности у истца на спорное жилое помещение не состоятельна, не подлежит принятию судом.

Оценивая доводы истца о фактическом исполнении сторонами обязательств по договору купли-продажи в виде производства денежного расчета и передачи квартиры, добросовестности действий истца, суд приходит к следующему.

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от <дата> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 60 указанного постановления, право собственности на недвижимое имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Следовательно, момент возникновения права собственности на недвижимое имущество обусловлен моментом государственной регистрации данного права на это имущество.

Ссылка истца на договор купли-продажи от <дата>, переход права собственности по которому не прошел государственную регистрацию, так же не состоятельна, поскольку данный договор не является основанием возникновения у истца права собственности на спорное жилое помещение.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" обращено внимание судов на то, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

При этом, как разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 сентября 2008 года N 6343/08, внесение в реестр сведений об аресте имущества исключает правомерность его передачи и регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли-продажи такого имущества заключен до наложения на него ареста. В случае передачи имущества и регистрации перехода права собственности на него после наложения ареста, но до внесения соответствующей записи в реестр, передача имущества может быть признана неправомерной, если будет доказано, что приобретатель знал или должен был знать об аресте этого имущества

Приобретатель может быть признан добросовестным при отсутствии у него на момент совершения сделки разумных оснований полагать, что вещью распоряжается лицо, не обладающее правом на ее отчуждение. Для этого (с учетом системного толкования п. 1 ст. 302 и п. 1 ст. 401 ГК РФ) приобретатель должен проявить ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, в том числе принять необходимые меры для проверки юридической чистоты сделки (включая выяснение правомочий продавца на отчуждение имущества). В отношении недвижимого имущества покупатель перед совершением сделки должен как минимум: а) удостовериться в личности продавца (полномочиях его представителя); б) соотнести сведения о личности продавца с содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) информацией о собственнике объекта недвижимости; в) убедиться в отсутствии в ЕГРП сведений об обременениях объекта недвижимости или отметки о судебном споре; г) по возможности осмотреть приобретаемое имущество, установить его фактических пользователей (при их наличии), поинтересоваться у них предшествующей юридической судьбой объекта.

Согласно сведениям ЕГРН <дата> установлено обременение спорного объекта недвижимости – квартиры по адресу: Удмуртская Республика, <*****> виде запрещения регистрационных действий на основании постановления судебного пристава-исполнителя ФИО11 в рамках исполнительного производства №***-ИП от <дата>.

Сведения о наложении запрета на совершение действий по регистрации спорного жилого помещения были внесены на основании постановления судебного пристава-исполнителя в государственный реестр <дата>, таким образом, уже после регистрации в ЕГРН первого запрета регистрационных действий - после <дата> ФИО3 не имела права распоряжаться спорным имуществом, в том числе отчуждать его по договору купли-продажи <дата>, поскольку на день подписания договора квартира уже находилась под запретом на совершение регистрационных действий.

С момента же внесения в соответствующий государственный реестр прав сведений об аресте имущества признается, что приобретатель должен был знать о наложенном запрете (статья 8.1 ГК РФ) (пункт 95 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Таким образом, истец ФИО2, заключив договор, руководствуясь по состоянию на дату сделки <дата> сведениями об отсутствии обременений более чем трехлетней давности, не проявила необходимую степень заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась как от участника гражданско-правового оборота и по характеру приобретаемых вследствие заключения договора купли-продажи недвижимого имущества прав и обязанностей, не приняла все разумные меры для проверки существующих ограничений в отношении приобретаемого помещения и информации о собственниках предмета договора, поскольку имела реальную возможность получить данные о наличии ограничений распоряжения спорным имуществом, в том числе посредством получения сведений из Единого государственного реестра недвижимости.

Учитывая, что переход права собственности по договору купли-продажи не прошел государственную регистрацию, отсутствия оснований для признания истца добросовестным приобретателем, суд приходит к выводу о недоказанности истцом факта принадлежности истцу спорного имущества.

Исполнение сторонами условий договора купли-продажи квартиры в части передачи квартиры и передачи денежных средств, обращение обеих сторон в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности, не опровергают выводы суда об отсутствии правовых оснований для признания права собственности ФИО2 на 2/3 доли спорного жилого помещения.

Об отсутствии правовых оснований для признания права собственности истца на 2/3 спорного жилого помещения свидетельствует также отсутствие предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества ребенка (статья 21 Федерального закона от <дата> N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве").

В этой связи, оснований для принятия судом признания иска ответчиком ФИО3 у суда не имелось, поскольку оно нарушает законные права и интересы несовершеннолетнего ребенка как собственника 1/3 доли спорного недвижимого имущества.

Таким образом, исковые требования ФИО2 к ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО13, о признании права собственности на 2/3 доли жилого помещения – квартиры по адресу: Удмуртская Республика, <*****>, не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО2 к ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО15 Яны ФИО5, о признании права собственности на 2/3 доли жилого помещения – квартиры по адресу: Удмуртская Республика, <*****>, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики путем подачи апелляционной жалобы через Воткинский районный суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, с которым участвующие по делу лица могут ознакомиться по истечении пяти дней со дня окончания разбирательства по делу.

    Решение в мотивированном виде изготовлено 04.06.2024.

Судья                                                         Н.Ю. Новожилова