Решение от 16.11.2023 по делу № 33-18496/2023 от 13.10.2023

УИД 66RS0013-01-2022-001244-41 33-18496/2023 (2-169/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 16 ноября 2023 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего	Мехонцевой Е.М.,
судей	Коршуновой Е.А.,
	Некрасовой А.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сергеевой Н.Н., рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску Головиной Ирины Владимировны к Новожилову Алексею Борисовичу о расторжении договора купли – продажи, возвращении недвижимого имущества, взыскании денежных средств, поступившее по апелляционной жалобе истца Головиной Ирины Владимировны на решение Каменского районного суда Свердловской области от 31.07.2023.

Заслушав доклад судьи Коршуновой Е.А., объяснения представителя истца – Воронова Д.К., судебная коллегия

установила:

Головина И.В. обратилась с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи, заключенного между ней и ответчиком Новожиловым А.Б. 15.07.2015, прекращении права собственности Новожилова А.Б. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером <№>, земельный участок с кадастровым номером <№>, расположенные в <адрес> о признании права собственности за Головиной И.В. на указанные выше объекты недвижимости.

Кроме того, истец просила возложить на ответчика обязанность освободить объект незавершенного строительства, гараж и земельный участок и возвратить их истцу в течении 2 недель с момента вступления решения в законную силу, установить судебную неустойку за неисполнение решения суда в части возврата указанных объектов в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки, начиная по истечении 2 недель с момента вступления решения суда в законную силу и до момента исполнения судебного акта в данной части. Также истцом заявлено требование о взыскании расходов по уплате государственной пошлины в сумме 30 420 руб. и расходов по уплате услуг представителя в сумме 45 000 руб.

В ходе рассмотрения гражданского дела по существу истец исковые требования уточнила, дополнив их требованием о взыскании с ответчика договорной неустойки в размере 4323935 руб. за период с 01.01.2020 по 17.10.2022, возложении на истца обязанности вернуть денежные средства в сумме 3573750 рублей в течение 3 месяцев с момента возврата объекта незавершенного строительства, гаража и земельного участка по акту приема-передачи (т.2, л.д. 37-38).

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца Воронов Д.К. исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик Новожилов А.Б. в судебное заседание суда первой инстанции не явился, в отзыве на исковое заявление указал, что исковые требования не признает, поскольку имущество, переданное по договору купли-продажи - объект незавершённого строительства на сегодняшний день как объект гражданских прав отсутствует. Строительство объекта было завершено новым собственником за свой счёт, оборудованы коммуникации, монтажные работы, внутренняя отделка помещений, изменены и внутренние архитектурные конструкции, поменялась площадь - жилой дом, поставлен на кадастровый учёт 29.12.2016 года, кадастровая стоимость на указанную дату составляет 4512181, 30 руб. Передача земельного участка отдельно от жилого дома является недопустимой, так как согласно нормам гражданского и земельного законодательства земельный участок и расположенный на нём объект по своей природе являются главной вещью и принадлежностью, а, следовательно, один объект за другим следует его юридической судьбе и разделении юридической судьбы двух объектов недопустимо. Кроме того, полагает, что пропущен срок исковой давности по требованиям 23.12.2019. В случае удовлетворения требований истца, просит применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и возместить другой стороне судебные расходы в разумных пределах.

Решением суда от 31.07.2023 исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с Новожилова А.Б. в пользу Головиной И.В. пени в размере 2 000 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в сумме 30000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 29819, 68 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказал.

Не согласившись с решением суда, истец подала апелляционную жалобу, в которой просила решение суда первой инстанции отменить. В обоснование жалобы указала на несогласие с выводом суда об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи, что суд не принял во внимание существенность нарушения ответчиком условий договора, так как истец лишилась того, на что могла рассчитывать. Долг по договору составляет 4235000 руб. Цена является существенным условием договора купли-продажи. Нарушение этого условия, по мнению истца, позволяет продавцу требовать расторжения договора купли-продажи. Также судом не проанализированы условия договора, позволяющие сторонам расторгнуть его в случае невнесения платежей. Оплатив чуть больше половины стоимости договора, ответчик всячески уклоняется от внесения оставшейся части, злоупотребляя своими правами, поскольку понимает, что у него никто не отнимет недвижимость.

В судебном заседании представитель истца Воронов Д.К. доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал.

Иные стороны, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом с учетом положений части 2.1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, информация о движении дела размещена на официальном сайте Свердловского областного суда oblsud.svd.sudrf.ru (раздел «Судебное делопроизводство»).

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, явка в судебное заседание является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, их отсутствие не препятствует рассмотрению дела, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия приходит к следующему.

Между истцом и ответчиком 15 июля 2015 года заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого истец продал, а ответчик купил в собственность:

- объект незавершенного строительства,назначение: жилое, застроенная площадь 473,3 кв.м., степень готовности: 70%, инвентарный номер: <№>, литер: Б, расположенный по адресу: <адрес>

- гараж, назначение: нежилое, площадь: общая 46,1кв.м., этажность: 1,расположенный по адресу: <адрес>

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1485 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> кадастровый номер: <№>.

В соответствии с п. 3 договора объект незавершенного строительства продан ответчику за 7 700 000 руб., гараж- за 300 000 руб., земельный участок –за 1 000 000 руб.

Выплата стоимости отчуждаемых объектов ответчиком истцу производится следующим образом:

- 150 000 руб. ответчик передает истцу при подписании договора купли-продажи, из которых 128 500 руб. передается за объект незавершенного строительства, 5 000 руб. - за гараж, 16 500 руб. - за земельный участок;

- по 50 000 руб. ответчик должен передать истцу в срок до 15.08.2015 года, и до 15.09.2015 года,

Оставшаяся сумма в размере 8 700 000 руб. будет передана ежемесячными платежами - по 200 000 руб. до 15 числа каждого месяца.

Полная выплата стоимости отчуждаемых объектов должна быть передана в срок, не позднее 31.12.2019 года.

Право собственности на объект незавершенного строительства, гараж и земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за Новожиловым А.Б. 05.10.2015.

Однако ответчик исполнял свои обязательства по оплате не в полном объеме и в ненадлежащие сроки, по состоянию на 31.12.2019 года ответчик произвел оплату за объекты только в размере 4 765000 руб. Иных оплат от ответчика не поступало. Задолженность по оплате составила 4 235 000 руб.

Ввиду неисполнения ответчиком принятых на себя по договору обязательств по оплате, истец направляла ответчику уведомление о расторжении договора с требованиями погасить сумму задолженности с учетом начисленной неустойки по договору в течение 10 календарных дней с момента отправки претензии, расторгнуть договор купли-продажи и возвратить объекты и земельный участок. Уведомление было направлено по адресу регистрации ответчика, а также по адресу переданного объекта. Оба конверта возвращены истцу в связи с истечением срока хранения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи от 15.07.2015 и возврате недвижимого имущество имущества в собственность истца, суд первой инстанции, приняв во внимание, что сумма платежей, внесенных по договору ответчиком, превышает половину стоимости проданных объектов недвижимости, пришел к выводу, что в таком случае у продавца отсутствует право на отказ от исполнения договора.

Суд апелляционной инстанции с такими выводами согласиться не может, поскольку судом при вынесении решения не учтено следующее.

Как следует из положений пункта 3 договора купли-продажи от 15.07.2015 (т.1, л.д. 16), в случае невнесения ежемесячных платежей в срок более 6 месяцев подряд продавец имеет право обратиться в суд с требованием о расторжении настоящего договора и возврата переданных по настоящему договору объектов.

Согласно положениям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).

Пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случае, если покупатель своевременно не оплачивает переданный по договору купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации при невнесении покупателем в установленный договором купли-продажи срок очередного платежа за проданный в рассрочку и переданный ему товар продавец вправе, если иное не предусмотрено этим договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Из анализа названных норм следует, что пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса предусматривает общие последствия нарушения покупателем обязанности оплатить переданный ему товар, а пункт 2 статьи 489 Кодекса предоставляет продавцу по договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа дополнительную возможность защиты права, нарушенного в результате неоплаты проданного товара.

Вместе с тем указанные положения не запрещают сторонам предусмотреть в договоре купли-продажи возможность применения только одного из упомянутых последствий нарушения покупателем обязательства по оплате товара.

В рассматриваемом случае истец Головина И.В. и ответчик Новожилов А.Б., действуя своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), при заключении договора пришли к соглашению о том, что в случае, если в течение шести месяцев подряд Новожилов А.Б. не вносит платежи по договору (которые составляют 200000 руб. ежемесячно), у истца возникает право требовать расторжения договора и возврата недвижимого имущества.

Реализация сторонами подобным образом принципа свободы договора, закрепленного в статье 421 Гражданского кодекса, не нарушает диспозитивных норм, установленных законом (данная позиция согласуется с Постановлением Президиума ВАС РФ от 05.11.2013 № 8498/13 по делу N А56-36566/2012).

Учитывая, что стороны включили в договор купли-продажи от 15.07.2015 оговорку, которая предусматривает возможность его расторжения в случае невнесения денежных средств покупателем более шести месяцев подряд, принимая во внимание, что обязательства продавцом надлежащим образом не исполнялись, учитывая размер задолженности по договору, которая составляет 4235 000 руб. (47% от цены имущества), отсутствие доказательств того, что ответчиком предпринимались попытки погашения задолженности после 31.12.2019, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи от 15.07.2015.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» (далее - Постановление № 35), последствия расторжения договора приведены в статье 453 Гражданского кодекса Российской Федерации; иные последствия могут содержаться в положениях об отдельных видах договоров. Последствия, отличные от предусмотренных законом, могут быть установлены соглашением сторон с соблюдением общих ограничений свободы договора, определенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее - Постановление № 16).

Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 1-3 постановления № 16, стороны не могут своим соглашением установить такое условие договора, которое противоречит существу и целям законодательного регулирования, необходимости защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон, даже при отсутствии прямого запрета и наличии норм права, допускающих усмотрение сторон.

Таким образом, свобода договора не является абсолютной и имеет свои пределы, которые обусловлены, в том числе, недопущением грубого нарушения баланса интересов участников правоотношений (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2022 № 305-ЭС21-28851).

Из пп. 2 и 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, пп. 4 - 6.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» следует, что после расторжения договора происходит определение завершающих имущественных обязательств сторон, в том числе возврат и уравнивание осуществленных ими при исполнении расторгнутого договора встречных имущественных предоставлений. Такие обратные обязательства сторон, возникшие вследствие расторжения договора купли-продажи, как обязанность продавца вернуть деньги и обязанность покупателя вернуть товар, носят встречный и взаимозависимый характер.

Удовлетворение требования о расторжении договора и возврате проданного товара не должно влечь неосновательного приобретения или сбережения имущества на стороне покупателя или продавца, то есть нарушать эквивалентность осуществленных ими при исполнении расторгнутого договора встречных имущественных предоставлений.

Следовательно, рассматривая спор о расторжении договора купли-продажи, по которому продавец передал в собственность покупателя определенное имущество, и, установив основания для возврата проданного товара, суд должен одновременно рассмотреть вопрос о возврате покупателю уплаченной им за товар стоимости, поскольку сохранение денежных средств у продавца после возврата ему товара означало бы нарушение согласованной сторонами эквивалентности встречных предоставлений. Последнее означает, что при расторжении договора суд по общему правилу должен урегулировать вопрос о возврате уплаченной за товар денежной суммы независимо от предъявления покупателем соответствующего требования (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020).

Судебная коллегия полагает, что условие заключенного сторонами договора от 15.07.2015 о том, что при его расторжении по мотиву нарушения порядка и сроков оплаты внесенные платежи подлежат возврату продавцом только в размере 75 % (т.1, л.д. 16, пункт 3 договора), приводит к обогащению продавца сверх справедливой меры, то есть грубо нарушает баланс интересов сторон, кроме того противоречит принципам взаимности встречных предоставлений и эквивалентности гражданско-правовых отношений (статьи 328 и 423 Гражданского кодекса Российской Федерации), следовательно, не соответствует существу законодательного регулирования.

Внесенные покупателем до расторжения договора суммы не могут быть квалифицированы как обеспечительный платеж (статья 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку такой платеж носит зачетный характер по отношению как к плате по договору, так и к возможным убыткам, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств, и неустойке. Судьба обеспечительного платежа на случай ненаступления указанных обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства должна быть решена соглашением сторон (возврат платежа или его зачет в счет договорной платы). Между тем, перечисленные в данном случае покупателями суммы не являются самостоятельным платежом, который может быть зачтен в счет оплаты по договору, а представляют собой саму эту плату, внесенную в соответствии с графиком платежей, и не покрывают по условиям сделки ни убытки, ни неустойку.

Названные суммы также не могут быть квалифицированы ни как штраф за отказ от исполнения договора (пункт 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни как заранее оцененные убытки (статья 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку договор заключен между физическими лицами и не связан с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности.

При таких обстоятельствах следует сделать вывод, что оснований для удержания перечисленных покупателем денежных средств не имеется.

Из материалов дела следует, что размер перечисленной покупателем частичной платы за спорные объекты до момента расторжения договора составляет 4765000 руб., в связи с чем данная сумма в полном объеме (100%) подлежит возврату истцом покупателю, а жилой дом с кадастровым номером <№>, земельный участок с кадастровым номером <№> и гараж, расположенные по адресу: <адрес> подлежат возврату в собственность Головиной Ирины Владимировны.

Доводы ответчика о том, что спорный объект незавершенного строительства имеет иные характеристики, в настоящий момент это объект 100%-готовности, поставлен на кадастровый учет как жилой дом, так как им произведены ремонтные работы, вложены денежные средства в улучшение объекта, оборудованы коммуникации, произведены монтажные работы, внутренняя отделка помещений, изменены архитектурные конструкции, изменена площадь объекта, не могут быть приняты во внимание.

Из содержания кадастрового паспорта на спорный объект незавершенного строительства, выданного 03.07.2012 и кадастрового паспорта, выданного 29.12.2016 (дело № 2-253/2020, л.д. 106, 107) следует, что объект введен в эксплуатацию в 2009году, то сеть был пригоден для проживания задолго до заключения договора купли-продажи.

Представленным в материалы дела актом № 40/959-СЭ/ВЭС от 31.10.2010 о разграничении балансовой принадлежности между ОАО «МРСК Урала» и потребителем, актом о выполнении технических условий от 13.12.2010 (л.д. 52, т.2), заключением ВДПО (л.д. 53-54, т.2), квитанциями по оплате за газ, датированными 2012 годом в ОАО «Газэкс» (л.д. 55, т.2), договором на техническое обслуживание с ОАО «Уральские газовые сети» № 8028 от 17.11.2011 (л.д. 56, т.2), договором найма жилого помещения от 01.04.2015 (л.д. 58) подтверждается, что к дому были проведены все необходимые коммуникации (газ, свет), что он был пригоден для проживания и введен в эксплуатацию на момент его продажи ответчику.

Ссылки на то, что объекту присвоен новый кадастровый номер <№>, а также на то, что изменилась площадь объекта, не принимаются судебной коллегией, поскольку увеличение площади является незначительным 8,8 м. и может быть связано с особенностями кадастрового учета, в отсутствие доказательств обратного.

Более того, в отсутствие самостоятельных исковых требований о взыскании убытков, в отсутствие в деле каких-либо документов, подтверждающих проведение конкретных строительных работ и материалов, приобретение оборудования, их стоимость, судебная коллегия не может входить в обсуждение данного вопроса, поскольку он находится за пределами заявленных исковых требований в силу статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, изложенные в письменном отзыве не могут быть приняты во внимание, поскольку с учетом правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2020 N 305-ЭС19-18457, к требованию продавца о расторжении договора купли-продажи и о возврате переданного покупателю товара в связи его неоплатой подлежит применению общий трехлетний срок исковой давности, который исчисляется с момента, когда товар должен быть оплачен (пункт 1 статьи 486 ГК РФ).

Из условий пункта 3 договора от 15.07.2015 следует, что полная оплата стоимости отчуждаемых объектов должна быть передана не позднее 31.12.2019.

Из материалов дела следует, что последний платеж в счет оплаты цены по договору внесен Новожиловым А.Б. 31.12.2019 в размере 10000 руб. Поскольку иск подан в суд 21.12.2022 (т.1, л.д. 46), оснований считать срок давности пропущенным, не имеется.

Таким образом, решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований Головиной И.В. подлежит отмене.

В остальной части решение суда не обжалуется и предметом проверки суда апелляционной инстанции не является.

В соответствии с частью 3 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.

Учитывая изложенное с ответчика в пользу истца подлежит взысканию в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 30420 руб., по оплате услуг представителя 35000 руб.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Каменского районного суда Свердловской области от 31.07.2023 отменить в части отказа в удовлетворении требований Головиной Ирины Владимировны.

Принять по делу новое решение в указанной части.

Расторгнуть договор купли – продажи от 15.07.2015 года, заключенный между Головиной Ириной Владимировной и Новожиловым Алексеем Борисовичем.

Вернуть жилой дом с кадастровым номером <№>, земельный участок с кадастровым номером <№> и гараж, расположенные по адресу: <адрес> в собственность Головиной Ирины Владимировны.

Взыскать с истца Головиной Ирины Владимировны в пользу Новожилова Алексея Борисовича 4765000 руб., уплаченные по договору купли – продажи от 15.07.2015.

Возложить обязанность на ответчика Новожилова Алексея Борисовича освободить жилой дом по адресу: Свердловская область, Каменский район с. Позариха, ул. Калинина, 28Г в течение 1 месяца с момента вынесения настоящего определения, установив судебную неустойку в случае невыполнения определения суда в указанной части в размере 100 руб. в день за каждый день просрочки.

Взыскать с ответчика Новожилова Алексея Борисовича в пользу истца Головиной Ирины Владимировны расходы на оплату государственной пошлины в сумме 30420 руб., расходы на оплату услуг представителя в сумме 35000 руб.

В остальной части решение Каменского районного суда Свердловской области от 31.07.2023 оставить без изменения.

Председательствующий Мехонцева Е.М.

Судьи Коршунова Е.А.

Некрасова А.С.