Решение по делу № 2-1724/2011 от 18.04.2011

№ 2-1724/11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Истра        (Дата)

Истринский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Григорьева Ф.Г.,

при секретаре Гаджиеве Р.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Минияновой О.Л. к ООО «Строй-Капитал», ОАО Банк «Северный морской путь», Крестину В.Е., третье лицо Управление Росреестра по Московской области, о признании недействительным соглашения об отступном, признании недействительной регистрации права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Миниянова О.Л. обратилась с иском к ООО «Строй-Капитал», ОАО Банк «Северный морской путь», Крестину В.Е. о признании недействительным соглашения об отступном, признании недействительным регистрации права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности на жилой дом и земельный участок.

В обоснование своих требований истица ссылалась на то, что в период с (Дата) по (Дата) осуществлялось строительство коттеджного поселка «Т.» в составе <...> домов на принадлежавшем Крестину В.Е. земельном участке с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м. расположенном в (адрес)

В процессе реализации проекта из указанного земельного участка в результате раздела были образованы <...> земельных участков, в том числе и земельный участок с кадастровым номером <...>, на котором планировалось строительство жилого дома (№).

(Дата) между ООО «Строй-Капитал» и Минияновой О.Л. был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи коттеджа (№) и прилегающего земельного участка (№) площадью примерно <...> кв.м, расположенных по адресу: <...>, по цене <...> долларов США.

Согласно условиям договора оплата стоимости приобретаемого коттеджа и земельного участка произведена полностью до заключения основного договора, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру.

Жилой дом построен, по результатам обмеров БТИ его площадь составила <...> кв.м, земельный участок прошел государственный кадастровый учет.

Летом (Дата) истцу стало известно, что собственником спорных жилого дома и земельного участка является ОАО Банк «Северный морской путь».

Предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка истица считает притворной сделкой, под которой стороны имели ввиду договор инвестирования строительства жилого дома, поскольку истец до заключения основного договора купли-продажи передала ООО «Строй-Капитал» денежные средства, которые фактически были использованы на строительство жилого дома и на оплату приобретаемого земельного участка. В то же время ООО «Строй-Капитал» совместно с собственником земельного участка Крестиным В.Е. организовали и осуществили строительство жилого дома (№) на земельном участке (№) с использованием привлеченных денежных средств истца. В результате окончания строительства жилого дома истица приобрела на него право собственности, а также на земельный участок, на котором тот расположен.

В соответствие с условиями предварительного договора купли-продажи от (Дата) до заключения основного договора купли-продажи ООО «Строй-Капитал» обязуется не совершать сделок в отношении спорных жилого дома и земельного участка, однако они стали собственностью ОАО Банк «Северный морской путь».

На основании изложенного Миниянова О.Л., уточняя исковые требования (том (№), л.д. (№)), просит признать недействительным соглашение об отступном (№)/о от (Дата), заключенное между Крестиным В.Е. и ОАО Банк «Северный морской путь»; признать недействительными и отменить государственную регистрацию права собственности ОАО Банк «Северный морской путь» на жилой дом площадью <...> кв.м, расположенный по адресу: <...>, и земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м, расположенного по тому же адресу; истребовать указанные жилой дом и земельный участок из чужого незаконного владения ОАО Банк «Северный морской путь» и признать за Минияновой О.Л. право собственности на них.

В судебном заседании Миниянова О.Л. и её представители по доверенности Унрау М.А., Гуляев А.М. поддержали исковые требования в полном объеме, пояснили, что расценивают предварительный договор как инвестиционный договор, во исполнение которого были перечислены денежные средства, на которые был построен жилой дом. У банка должны были возникнуть сомнения, откуда у Крестина В.Е. могло быть имущество общей стоимостью более <...> долларов США, банк не предпринял должных мер для проверки правомерности сделки. Считают банк недобросовестным приобретателем спорного имущества, считают, что банк должен был оценить имущество, выехать по месту его нахождения и увидеть там вещи Минияновой О.Л. На момент заключения соглашения об отступном Крестин В.А. не имел права распоряжаться земельным участком и жилым домом. Доказательств в подтверждение того, что переданные денежные средства пошли на строительство спорного жилого дома представить не могут, кроме расписки Крестина В.Е. Также не могут представить доказательства в подтверждение того, что Крестин В.Е. находился в каких-либо договорных отношениях с ООО «Строй-Капитал».

Ответчик Крестин В.А. представил суду письменные объяснения, в которых пояснил, что в проекте застройки коттеджного поселка «Т.» фактически участвовало ООО «Строй-Капитал», участником которой являлись Д. и его отец Е. С Минияновой О.Л. он не знаком, никаких денежных средств от неё не получал. Договор купли-продажи и расписка были подписаны им по настоянию Д. в отсутствие покупателя.

Представитель ответчика Крестина В.А. Ведышева Г.М. в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика ОАО Банк «Северный морской путь» Блинов С.В. в судебном заседании не признал исковые требования, пояснил, что банком были предприняты все меры для проверки права собственности Крестина В.Е. и законности заключаемого соглашения об отступном. Просил применить срок исковой давности.

Ответчик ООО «Строй-Капитал» в судебное заседание не явился, извещался неоднократно надлежащим образом телеграммой по адресу, указанному в ЕГРЮЛ.

Третье лицо Управление Росреестра по Московской области ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя (том (№), л.д. (№)).

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании п. 2 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствие со ст. 361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.

Статья 421 ГК РФ предусматривает, что

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствие со ст. 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» застройщиком может являться юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство

Согласно ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

1. По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

4. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Суд признает необоснованным заявление представителя ответчика ОАО «Банк Северный морской путь» о применении последствий пропуска истцом исковой давности, поскольку в силу ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права.

Судом установлено, что (Дата) между ООО «Строй-Капитал» и Минияновой О.Л. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи коттеджа (№) с прилегающим участком земли площадью <...> кв.м на участке (№) проекта «Т.» по адресу: <...>, примерной площадью <...> кв.м. Общая стоимость коттеджа составляет <...> долларов США. Прилегающий к коттеджу участок земли входит в указанную цену.

В основу взаимных расчетов сторон положен принцип, суть которого состоит в предварительной оплате 100 % от стоимости коттеджа к моменту оформления свидетельства о праве собственности с момента сдачи государственной комиссии жилого дома. При заключении сторонами основного договора перечисленная покупателем сумма засчитывается в счет оплаты стоимости коттеджа и прилегающего участка земли.

ООО «Строй-Капитал» вправе вступать в гражданско-правовые отношения с третьими лицами в целях исполнения обязательств по договору.

До заключения основного договора ООО «Строй-Капитал» обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении указанного имущества (том (№) л.д(№)).

В период с (Дата) по (Дата) Минияновой О.Л. была внесена оплата по договору (том (№), л.д. (№)).

Из технического паспорта, составленного по состоянию на (Дата), следует, что жилой дом, расположенный по адресу: <...>, участок (№) имеет инвентарный номер <...>, год ввода в эксплуатацию - (Дата), общая площадь жилого дома составляет <...> кв.м, жилая - <...> кв.м (том (№), л.д.(№)).

Согласно выпискам из ЕГРП спорные земельный участок и жилой дом являются собственностью ОАО Банк «Северный морской путь» (том (№), л.д. (№)).

Из материалов дела правоустанавливающих документов усматривается, что на основании договора дарения земельного участка от (Дата) К. подарила Крестину В.Е. земельный участок площадью <...> кв.м с кадастровым номером <...> (том (№), л.д. (№)). В дальнейшем Крестин В.Е. принял решение о разделе земельного участка, в результате которого был образован в том числе и спорный земельный участок (том (№), л.д. (№)).

(Дата) между ОАО Банк «Северный морской путь» и Д. заключен кредитный договор (№)/кр-фл, согласно условиям которого кредитор предоставляет заемщику кредит в размере <...> долларов США под <...> % годовых (том (№), л.д.(№)).

В тот же день Крестин В.Е. взял на себя поручительство отвечать перед ОАО Банк «Северный морской путь» за обязательства Д. по вышеуказанному кредитному договору (том (№), л.д. (№)).

Также во исполнение кредитного договора между ОАО Банк «Северный морской путь» и Крестиным В.Е. был заключен договор ипотеки, предметом которого являлся в том числе и спорный земельный участок (том (№), л.д. (№)). В дальнейшем согласно дополнительному соглашению от (Дата) предметом ипотеки стал и жилой дом, расположенный на спорном земельном участке (том (№), л.д. (№)).

Решением <...> районного суда (адрес) от (Дата) исковые требования ОАО Банк «Северный морской путь» к Д., Крестину В.Е. удовлетворены, взыскано солидарно с Д., Крестина В.Е. в пользу ОАО Банк «Северный морской путь» <...> долларов США (том (№), л.д. (№)).

(Дата) между ОАО Банк «Северный морской путь» и Крестиным В.Е. заключено соглашение об отступном (№)/о, в соответствии с условиями которого взамен исполнения обязательств по договору поручительства по возврату задолженности по Кредитному договору вследствие неисполнения заемщиком Д. своих обязательств поручитель Крестин В.Е. предоставляет отступное в виде принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества, в том числе спорных земельного участка и жилого дома (том (№), л.д. (№)).

Оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из объяснений представителей истца, исковые требования Минияновой О.Л. основаны на том, что между нею и ООО «Строй-Капитал» был заключен договор инвестирования, по результатам исполнения которого к истице переходит право собственности на жилой дом, а также на земельный участок. Учитывая то, что согласно положениям Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в РФ» инвестиции - это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, и что действие указанного закона не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, суд приходит к выводу о том, что исковые требования, как следует из их содержания, основаны на положениях Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Из содержания представленного суду предварительного договора от (Дата), заключенного между ООО «Строй-Капитал» и Минияновой О.Л., следует, что такой договор содержит некоторые признаки договора участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества (в частности, условие полной оплаты стоимости возводимого жилого дома до его ввода в эксплуатацию).

Однако в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено каких-либо допустимых доказательств в подтверждение того, что переданные Минияновой О.Л. денежные средства действительно были потрачены на строительство спорного жилого дома. При этом суд отмечает, что согласно техническому паспорту строительство дома было в значительной степени завершено уже в (Дата), в то время как денежные средства были получены ООО «Строй-Капитал» от Минияновой О.Л. в полном объеме только в (Дата).

Кроме того, ООО «Строй-Капитал» никогда не являлось ни собственником, ни арендатором спорного земельного участка, в связи с чем, исходя из положений ст. 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве объектов недвижимости», никак не могло быть застройщиком по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества. Ссылки представителя истца в письменных объяснениях (том (№), л.д. (№) на то, что ООО «Строй-Капитал» действовало как представитель Крестина В.Е. на основании договора поручения, являются лишь предположением и не подтверждаются какими-либо доказательствами. При этом Миниянова О.Л. как участник гражданско-правовых отношений, действуя разумно, перед заключением договора с ценой <...> долларов США имела возможность установить, кто является собственником спорного земельного участка и имеет ли ООО «Строй-Капитал» право совершать сделки по распоряжению данным имуществом. Представленные истцом объяснения Д., в которых тот ссылается на то, что Крестин В.Е. поручал ООО «Строй-Капитал» строительство коттеджного поселка «Т.» (том (№), л.д.(№)), по мнению суда, не могут подтверждать наличие договора поручительства, заключенного между Крестиным В.Е. и ООО «Строй-Капитал», без копии такого договора.

Фактически судом установлены факт заключения между Минияновой О.Л. и ООО «Строй-Капитал» договора, содержащего некоторые признаки договора долевого участия в строительстве, и факт передачи истицей ООО «Строй-Капитал» денежной суммы <...> долларов США.

Однако суду не представлено каких-либо доказательств, что первоначальный собственник спорного земельного участка Крестин В.Е. участвовал в качестве застройщика по договору долевого участия в строительстве, заключенном с Минияновой О.Л., в связи с чем не имел права отчуждать спорное имущество банку.

С учетом изложенных обстоятельств суд приходит к выводу о том, что между Минияновой О.Л. и ООО «Строй-Капитал» не был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома, так как отсутствует надлежащая сторона по договору - заказчик, обладающий на праве собственности, аренды или субаредны земельным участком, на котором ведется строительство. Денежные средства, переданные Минияновой О.Л. ООО «Строй-Капитал» могут являться, таким образом, неосновательным обогащением.

Суду представлены договор купли-продажи недвижимого имущества (№) от (Дата), заключенный между Крестиным В.Е. и Минияновой О.Л., предметом которого являются спорные жилой дом и земельный участок, и расписка о получении Крестиным В.Е. денежных средств по данному договору (том (№), л.д. (№)).

Однако данные доказательства, по мнению суда, не свидетельствуют о переходе права собственности на жилой дом и земельный участок, поскольку в нарушение требований ст. 556 ГК РФ между сторонами договора не состоялась передача недвижимости, оформленная передаточным актом или иным документом о передаче, что подтверждалось в судебном заседании истцом.

Представленные суду фотографии, на которых изображена Миниянова О.Л. с мужем на фоне строящегося объекта недвижимого имущества (том (№), л.д. (№)), архитектурная концепция (том (№), л.д. (№)), показания свидетеля Н. о том, что он вместе с супругой Минияновой О.Л. посещал строительство дома, договор на выполнение проектных работ (том (№), л.д. (№)) не свидетельствуют о переходе права собственности на жилой дом и земельный участок от Крестина В.Е. к Минияновой О.Л.

При этом основанием иска Минияновой О.Л. в любом случае служит нарушение ответчиками условий договора долевого участия в строительстве, а не продажа Крестиным В.Е. спорных земельного участка и жилого дома без государственной регистрации договора, а суд не вправе выйти за пределы исковых требований.

Оценивая доводы представителей истца о том, что ОАО Банк «Северный морской путь» не проверил должным образом законность совершаемого соглашения об отступном, суд приходит к выводу о том, что эти доводы основаны лишь на домыслах. Основанием требования Минияновой О.Л. о признании соглашения об отступном недействительной сделкой является то, что Банк не установил наличие каких-либо совершенных Крестиным В.Е. сделок в отношении спорных жилого дома и земельного участка. Однако представленный суду предварительный договор от (Дата) заключен без участия Крестина В.Е., не накладывает каких-либо обременений на спорное имущество и не влечет прекращение права собственности Крестина В.Е. на такое имущество. Также не влечет прекращение права собственности Крестина В.Е. на спорное имущество заключение им договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, поскольку переход права собственности как юридический акт в порядке ст. 556 ГК РФ между сторонами не состоялся.

При этом как Крестин В.Е. в своих письменных объяснениях, так и Миниянова О.Л. в судебном заседании ссылаются на то, что они лично никогда не встречались. Вместе с тем представители истца ссылались на то, что договор купли-продажи представлен ими не как сделка, влекущая смену собственника спорного имущества, но только в подтверждение того, что истец передал денежные средства по предварительному договору от (Дата). Таким образом, представленный договор купли-продажи, по мнению суда, не может быть признан исполненным в отсутствие его государственной регистрации и при том, что передаточный акт между сторонами этого договора не составлялся.

Не свидетельствуют договор купли-продажи и расписка о том, что ООО «Строй-Капитал» действовало как поручитель Крестина В.Е., поскольку единственным допустимым доказательством в подтверждение данного обстоятельства может служить только сам договор, заключенный в надлежащей форме.

Предъявляя требований к Банку как собственнику спорного имущества, истец ссылается на незаконность Соглашения об отступном, а также на то, что Банк не проверил должным образом правовой статус жилого дома и земельного участка, не установил, кто является фактическим владельцем недвижимого имущества. При этом в судебном заседании представители истца требовали от Банка предоставить доказательства в подтверждение того, что тот является добросовестным приобретателем спорного имущества, и что перед заключением договора об ипотеке он провел оценку этого имущества по месту его нахождения.

Однако бремя доказывания законности возникновения права собственности Банка на спорные жилой дом и земельный участок не может быть возложено в данном случае на собственника. Запись в ЕГРП о том, что Банк является собственником спорных объектов недвижимого имущества достоверно свидетельствует о законности сделки по переходу права собственности к Банку до тех пор, пока не доказано иное. Другими словами, именно истец должен представить доказательства в подтверждение своих доводов о том, что государственная регистрация права собственности Банка является незаконной, и что недвижимое имущество должно быть истребовано из незаконного владения Банка. Возложение на ответчика бремени доказывания законности совершенной сделки противоречило бы принципу диспозитивности гражданского судопроизводства. По настоящему же делу истцом в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено каких-либо допустимых доказательств в подтверждение своих требований о незаконности государственной регистрации права собственности Банка на вышеуказанные земельный участок и жилой дом и об истребовании спорного имущества из владения Банка.

Соглашение об отступном по форме и содержанию в полной мере соответствует требованиям закона, оно никак не нарушает права Минияновой О.Л., никогда не являвшейся собственником спорных жилого дома и земельного участка, оснований к признанию данного соглашения недействительным по доводам искового заявления суд не усматривает.

Суд также считает необходимым отметить, что на момент заключения договора об ипотеке от (Дата), а также дополнительного соглашения от (Дата), Крестин В.Е. являлся законным собственником как земельного участка, так и жилого дома, его право собственности не было чем-либо обременено и не переходило к другим лицам.

С учетом изложенного суд установил, что ОАО Банк «Северный морской путь» является законным собственником спорных жилого дома и земельного участка, оснований к прекращению права собственности Банка и признанию права собственности Минияновой О.Л. на спорное имущество не имеется.

При таких обстоятельствах оснований к удовлетворению исковых требований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░ «░░░░░-░░░░░░░», ░░░ ░░░░ «░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░», ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ - ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░     ░.░. ░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ (░░░░)