Решение по делу № 2-1079/2021 от 07.12.2020

47RS0006-01-2020-007148-21

№ 2-1079/2021

Решение

Именем Российской Федерации

г. Гатчина 24 мая 2021

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Лобанева Е.В.,

при секретаре Лайтинен Е.В.,

рассмотрев гражданское дело по иску Тома Виктора Николаевича к Администрации муниципального образования Таицкое городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области о признании права собственности на жилой дом площадью *** кв.м, расположенный на земельном участке № по адресу: ***

установил:

в обоснование иска указано, что истцу на праве собственности с *** принадлежит спорный земельный участок. На приобретаемом истцом земельном участке уже был построен жилой дом, который предназначен для постоянного круглогодичного проживания. Обязательным условием приобретения земельного участка было приобретение и построенного на нем жилого дома. На момент продажи участок имел вид разрешенного использования для ИЖС и строительства жилого дома не более 2-х этажей. Дом построен специализированной организацией в соответствии с градостроительными регламентами. Единственным препятствием для регистрации права собственности на жилой дом является принятая местной администрацией норма, согласно которой минимальный размер земельных участков для ИЖС должен составлять *** кв.м, а истцу принадлежит участок площадью *** кв.м. На территории Ленинградской области установлен минимальный размер участков под ИЖС 600 кв.м. На основании ст. 222 ГК РФ просил признать право собственности на жилой дом.

Истец Тома В.Н. просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истца Шевякова Я.В. настаивала на удовлетворении иска, по изложенным в нем основаниям.

Представитель ответчика Администрация Таицкого городского поселения Гатчинского муниципального района извещена, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, в иске отказать по основаниям, изложенным в возражениях.

3 лицо – Управление Росреестра по Ленинградской области извещено, возражений по иску не имело, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.

Привлеченные 3 лицами собственники смежных земельных участков –Лукьянова Н.Х., Ошуркова В.В., Глебова И.В., Щетинина К.Е., Кучеров А.А. извещены надлежащим образом, не явились, возражений по иску не представили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 339-ФЗ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других прав", по которым собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. При рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Исходя из пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

С 04 августа 2018 г, в связи с вступлением в силу Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", утратили силу части 9 - 9.2 статьи 51 Градостроительного кодекса, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства.

В силу пункта 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса (в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ) не требуется выдача разрешения на строительство в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.

Частью 15 статьи 55 указанного кодекса предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с частью 17 статьи 51 данного кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

Правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу указанного выше федерального закона (4 августа 2018 г) начаты строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 1 марта 2019 г направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке объекта индивидуального жилищного строительства. В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется (часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ).

Из содержания названных норм следует, что с 4 августа 2018 г строительство или реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства не требуют получения разрешения на строительство. Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции (пункт 1.1 части 17 статьи 51, статья 51.1 Градостроительного кодекса; статья 17 Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ).

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего дела и возведения спорного жилого дома действуют новые положения закона, исключающие обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства.

Необходимо отметить, что изменения, внесенные в п. 3 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ (ред. от 01.05.2019) "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", запрещают принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, в соответствии со статьей 222 Кодекса в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, построенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, и в отношении жилых домов и жилых строений, созданных соответственно на дачных и садовых земельных участках, при наличии одновременно следующих условий:

1) права на эти объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 года;

2) параметры этих объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, жилых домов, жилых строений, установленным федеральным законом;

3) эти объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов, жилых домов, жилых строений.

Положения пункта 3 настоящей статьи применяются также в случае перехода прав на объекты индивидуального жилищного строительства, построенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, жилые дома и жилые строения, созданные соответственно на дачных и садовых земельных участках, после 1 сентября 2018 года.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, указанная в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации санкция применяется с учетом характера допущенных нарушений, а сама статья направлена на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации (определения от 29 января 2015 года N 101-О, от 24 марта 2015 года N 658-О, от 27 сентября 2016 года N 1748-О, от 28 марта 2017 года N 609-О и др.).

Из материалов дела следует, что изначально индивидуальный предприниматель Кучеров А.А. по договору купли-продажи от *** приобрел у АО «***» земельный участок площадью *** кв.м №, расположенный на землях населенного пункта *** с разрешенным использованием: индивидуальные жилые дома не выше 2-х этажей.

Затем данный земельный участок по решению собственника ИП Кучерова А.А. от *** был разделен на *** отдельных земельных участка площадью от 600 до 1200 кв.м в соответствии с межевым планом, составленным кадастровым инженером ***.С.

На основании решений, принятых сотрудниками филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области и Управления Росреестра по Ленинградской области, был осуществлен кадастровый учет самостоятельных земельных участков, каждому присвоен отдельный кадастровый номер, и осуществлена регистрация права собственности ИП Кучерова А.А. на каждый из них.

В том числе был создан земельный участок № площадью *** кв.м, земли населенных пунктов, индивидуальные жилые дома не выше 2-х этажей.

На основании договора купли-продажи от *** истцом у ИП Кучерова А.А. был приобретен данный земельный участок площадью *** кв.м. В договоре указано, что земельный участок свободен от объектов недвижимости. Продавец гарантирует покупателю, что на момент заключения настоящего договора, отчуждаемый земельный участок не обременен правами третьих лиц.

В ЕГРН была произведена государственная регистрация перехода права собственности *** на имя истца.

Границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Как следует из пояснений истцовой стороны, не опровергнутых ответчиком, на указанном земельном участке в *** году был возведен жилой дом.

Для оформления права собственности на жилой дом, истец и его представитель неоднократно обращались в администрацию *** с уведомлением о планируемом строительстве, которое не было согласовано со ссылкой на отсутствие документов по планировке территории, которые являются источником для подготовки градостроительного плана, выдачи его, получения разрешения на строительство, и на пп. 1 п. 4 ст. 32 Правил землепользования и застройки Таицкого городского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области, утвержденных решением Совета депутатов МО Таицкое городское поселение второго созыва *** №, согласно которому минимальная площадь участка для жилых домов усадебного типа – 1000 кв.м.

Согласно технического плана здания, составленного в результате выполнения кадастровых работ, в связи с созданием здания от ***, площадь объекта *** кв.м, год постройки *** год, возведен на земельном участке с разрешенным использованием земельного участка: индивидуальные жилые дома не выше 2-х этажей, назначение объекта - жилое.

Судом по ходатайству истцовой стороны назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО «***».

Согласно заключению эксперта на обследуемом участке обнаружен жилой дом, являющийся объектом капитального строительства. Обследованный объект капитального строительства является жилым домом, пригодным для постоянного (круглогодичного) проживания. Дом соответствует требованиям законодательства, не создает угрозу имуществу, здоровью и жизни граждан, не нарушает охраняемые законом интересы смежных землевладельцев.

У суда отсутствуют основания не доверять представленному заключению экспертов, поскольку экспертиза проведена в соответствии с требованиями ГПК РФ, эксперт, имеющий надлежащее образование и квалификацию, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, само заключение мотивировано и обосновано.

Ответчик выводы, изложенные в экспертном заключении, не оспаривал, и они полностью согласуются со всеми исследованными судом доказательствами по делу.

Таким образом, суд считает установленным, что жилой дом возведен истцом в границах, принадлежащего ей на праве собственности земельного участка, расположен в черте населенного пункта и территориальной зоне Ж3, предназначенной для застройки индивидуальными жилыми домами не выше 2-х этажей.

Дом не представляет угрозы для жизни, здоровья или имущества, как его собственника, так и владельцев смежных земельных участков. Полностью соответствует строительно-техническим, санитарным, градостроительным и противопожарным нормам и правилам.

Смежные землевладельцы, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, никаких возражений относительно удовлетворения заявленных требований, и возведения жилого дома на участке истца, не выдвинули.

Единственным несоответствием градостроительным нормам является возведение его в границах земельного участка площадью *** кв.м, который был образован в *** г.

Действительно, Правилами землепользования и застройки Таицкого городского поселения Гатчинского муниципального района ***, утвержденными решением Совета депутатов МО Таицкое городское поселение второго созыва *** №, минимальная площадь участка для жилых домов усадебного типа установлена в пределах 1000 кв.м. Указанные Правила опубликованы *** в официальном вестнике - газете «Гатчинская правда», размещены в сети Интернет.

Из пояснений сторон следует, что при покупке земельных участков до покупателей никем не доводилась информация о несоответствии площади приобретенных участков минимальной площади, установленной ПЗЗ в зоне Ж-3.

Из пояснений истца следует, что Администрация муниципального образования Таицкого городского поселения, зная о сложившейся ситуации, не препятствовала строительству домов, в том числе, истца. Более того, в настоящее время продолжается продажа земельных участков в площади менее установленной зоной Ж-3.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации государство в лице уполномоченных законом органов и должностных лиц, действующих при осуществлении процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абзац второй пункта 1 статьи 81 Гражданского кодекса Российской Федерации), подтверждает тем самым законность совершения сделки по отчуждению объекта недвижимости. Проверка же соблюдения закона при совершении предшествующих сделок с недвижимым имуществом со стороны приобретателя этого имущества - в отличие от государства в лице органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - зачастую существенно затруднена или невозможна (постановление от 22 июня 2017 г. N 16-П "По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца").

Как отмечено в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, снос самовольной постройки - это всегда санкция за виновные действия одной из сторон.

Таким образом, истец, чей земельный участок поставлен государственными учреждениями на кадастровый учет в площади 600 кв.м, в черте населенного пункта, с разрешенным использованием: для строительства индивидуального жилого дома не выше 2-х этажей, не имел оснований для сомнения в законности такой постановки.

Суд, с учетом оценки представленных доказательств, приходит к выводу о том, что единственным признаком самовольной постройки истца является отсутствие согласования уведомления о начале строительства со стороны местной администрации.

Одновременно с этим, судом установлено, что сохранение самовольной постройки истца не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Действующее законодательство (после 04.08.2018 года) закрепляет конструкцию защиты добросовестного застройщика в абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ, при который не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Суд установил, что истец, построив на принадлежащем ему на праве собственности участке, индивидуальный жилой дом не выше 2-х этажей, добросовестно не знал об ограничениях использования земельного участка, указанных в ПЗЗ муниципального образования Таицкого городского поселения.

Между действиями истца, и допущенными государственными учреждениями нарушений местных ПЗЗ при постановке участка на кадастровый учет, отсутствует причинно-следственная связь.

При установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что истцовой стороной представлены доказательства, свидетельствующие как о несущественности нарушений, допущенных истом при строительстве спорного объекта, так и о том, что истец является добросовестным застройщиком, которому не было известно об ограничениях использования земельного участка, а потому требования истца о признании за ним права собственности на жилой дом, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Учитывая вышеизложенное и руководствуясь ст.ст. 12,56,194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Тома Виктора Николаевича к Администрации муниципального образования Таицкого городского поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области, о признании права собственности на жилой дом удовлетворить.

Признать за Тома Виктором Николаевичем, *** года рождения, *** право собственности на жилой дом площадью *** кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № площадью *** кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - индивидуальные жилые дома не выше 2-х этажей, по адресу: ***

Настоящее решение суда является основанием для внесения изменений в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Гатчинский городской суд.

Судья: Е.В. Лобанев

Решение составлено ***