Решение по делу № 3а-902/2019 от 14.10.2019

Дело № 3а-902/2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

12 декабря 2019 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Буланкова Р.В.

при секретаре Еремеевой С.С.,

с участием представителя административного истца Кушниной Е.А.,

представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края Чухаревой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Вахрушева Андрея Николаевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Вахрушев А.Н. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости нежилое помещение, 1007-торговое, складское, с кадастровым номером **, площадью 1022 кв.м., расположенное по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 9211 075 рублей, по состоянию на 1 января 2018 года (с учетом уточненного административного искового заявления от 10 декабря 2019 года).

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником указанного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости и является необоснованно завышенной, что нарушает законные интересы истца.

Административный истец Вахрушев А.Н. извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель административного истца Кушнина Е.А. в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала по доводам, изложенным в уточненном административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края Чухарева Е.А. в судебном заседании возражала об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на обстоятельства, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Заинтересованные лица ФГБУ «ФКП Управления Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю, ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», администрация Чусовского муниципального района Пермского края, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд представителей не направили, отзывы представлены в письменном виде.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив административное исковое заявление, письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Законом Пермского края от 10 ноября 2017 года № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 1 января 2018 года.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Вахрушев А.Н. является собственником нежилого помещения, 1007-торговое, складское, с кадастровым номером **.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость нежилого помещения, 1007-торговое, складское, с кадастровым номером ** определена в размере 26035 756.6 рублей.

Поскольку налоговая база по принадлежащему административному истцу на праве собственности нежилому помещению исчисляется от его кадастровой стоимости, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года №СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составляет 26035 756.6 рублей для объекта недвижимости с кадастровым номером **, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр 1января2019года.

При оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости в подтверждение заявленных исковых требований административным истцом представлен в суд отчет № 1232.И/О-19 от 6 декабря 2019 года об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства. Оценщик КозыреваО.В., проводившая оценку, включена в реестр членов саморегулируемой организации Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков». Гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствуют требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком произведен анализ рынка объектов недвижимости на территории Пермского края на 4 квартал 2017 года, отнесенных к объектам коммерческой, торговой недвижимости, определен диапазон цен предложений по указанному сегменту рынка.

В отчете объясняется выбор сравнительного подхода оценки для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения доходного и затратного подходов оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.

Выводы оценщика объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у оценщика соответствующей специальности. Отчет оценщика отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательства иного размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлены.

Доводы административного ответчика о том, что оценщиком установлен не корректный диапазон рыночной стоимости сделок и предложений, а анализ данных о ценах фактических сделок не учитывает функциональное назначение объекта оценки, его сегмент, поскольку используются узконаправленные (специфичные) объекты оценки, такие как здание главного корпуса больницы, здание поликлиники, было проверены судом и не могут быть приняты как основание для признания отчета об оценке недостоверным доказательством. При анализе данных о ценах фактических сделок купли-продажи объектов коммерческого назначения оценщиком использованы только данные о сделках с объектами нежилого назначения. При этом названные объекты также относятся к сегменту объектов коммерческого назначения. Данные объекты после продажи находятся в частной собственности, следовательно, используются в коммерческих целях. В связи с чем обоснованно оценщиком включены в выборку.

Довод административного ответчика о том, что согласно источнику https://torgi.gov.ru сделки осуществляются реализацией лота, согласно которому переходит право на объект капитального строительства без учета стоимости земельного участка, подлежит отклонению, посколькув приложенных к отчетам скриншотах сведений об объектах-аналогах не имеется информации о продаже объекта без учета прав на земельный участок.

Доводы возражений об отсутствии в отчете сведений о дополнительном анализе условий продажи объекта-аналога который реализуется путем проведения торгов нельзя признать обоснованными.

Реализация объектов-аналогов № 4,7,9,10,13 путем продажи с публичных торгов в рамках банкротства, не исключают обоснованность выводов оценщика, поскольку положения Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривают порядок формирования начальной цены продажи имущества должника с привлечением оценщика, то есть цена имущества реализуемого на публичных торгах также является средне рыночной.

По аналогам № 6, 13 – указание на продажу «готового бизнеса» вопреки доводам возражений не свидетельствует об особых условиях продажи, а в данном случае является рекламным ходом продавца, что было уточнено оценщиком в ходе телефонных переговоров, кроме того оценщиком было найдено другое объявление о продаже помещения по состоянию на ноябрь 2017 года по той же цене.

По аналогам № 1, 2 оценщиком использованы только предложения, где указана дата обновления или последнего изменения информации. Так на страницах57, 60 отчета – с сайта https://www.avito.ru/ сделаны скриншоты с динамикой цен, при этом при наведении стрелки на дату просмотра объявления появилось «окно», где указана дата, на которую объявление скопировано оценщиком – 18 мая 2017 года.

По аналогу № 14 – на страницах 84-85 отчета указано, что многоквартирный дом, в котором расположен объект-аналог, построен в 1969 году, на основании данных визуального осмотра видно, что дом эксплуатируется, в нем проживают жильцы, здание ухожено, сделан косметический ремонт. Здание не признано ветхим или аварийным, согласно данным сайта «Государственная корпорация — Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» https://www.refоrmagkh.ru/relocation/alarm/mo?tid=2299765), в связи с чем оценщик пришел к выводу, что формулировка «требуется капитальный ремонт» относится именно к отделке. Указанные обстоятельства подтверждаются фотоматериалами.

Обстоятельства приведения административным ответчиком в возражениях доводов об ином диапазоне стоимости объекта оценки, не исключают обоснованность выводов оценщика, поскольку использованная административным ответчиком выборка объектов-аналогов для определения диапазона стоимости не отвечает принципу проверяемости, невозможно идентифицировать кадастровый номер ряда представленных объектов-аналогов, источник информации по части объектам-аналогам (письмо Управления) не является открытым источником информации, часть объектов-аналогов имеет очень малую площадь, что исключает возможность проведения корректировки н площадь.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.

Суд считает, что отчет об оценке не содержит нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.

Учитывая, что доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости предмета спора, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, суд считает, что требования административного истца подлежат удовлетворению.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 14 октября 2019 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Вахрушева Андрея Николаевича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилое помещение, 1007-торговое, складское, с кадастровым номером **, площадью 1022 кв.м., расположенное по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 9211 075 рублей, по состоянию на1января2018года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 14 октября 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения решения.

Решение не вступило в законную силу.

Судья (подпись)