Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-64/2024 ~ М-68/2024 от 05.06.2024

     Р Е Ш Е Н И Е

                      Именем Российской Федерации

29 июля 2024 года                                                         г. Абакан

дело № 3а-64/2024

19OS0000-01-2024-000130-66

Верховный Суд Республики Хакасия

в составе председательствующего Вениченко О.В.,

при секретаре Киричек О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шульги Владимира Викторовича об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Республики Хакасия при Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Хакасия,

                                                       УСТАНОВИЛ:

Шульга В.В. обратился в Верховный Суд Республики Хакасия с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Республики Хакасия при Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Хакасия (далее – комиссия) от 15 февраля 2024 г. № 7, которым в отношении земельного участка с кадастровым № установлена кадастровая стоимость, равная рыночной, в размере 19 156 000 рублей.

В обоснование административного иска Шульга В.В. указал, что кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. была установлена в размере 184 962,12 рубля. Кадастровая стоимость земельного участка пересмотрена на основании отчета оценщика от 2 февраля 2024 г. № 50/01/02/24. Данный отчет составлен с существенными недостатками: все аналоги находятся значительно ближе к г. Абакану; оценщиком использованы объявления, которые размещены еще в 2020 году; необоснованно проведена корректировка на категорию земель; в общих сведениях о земельном участке не отражено, что 20% площади земельного участка занимают овраги, исключающие возможность использования по целевому назначению; в объявлениях о продаже аналогов указывается на возможность перевода земельных участков в ИЖС, что неприменимо для оцениваемого; в объявлениях о продаже аналогов отсутствует информация, позволяющая проверить приведенные оценщиком сведения.

Поскольку в результате принятого комиссией решения размер арендной платы, уплачиваемой им за земельный участок, увеличился в 103 раза, были нарушены его права. Просил признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Республики Хакасия при Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Хакасия от 15 февраля 2024 г. № 7 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № в размере его рыночной стоимости - 19 156 000 рублей 00 копеек.

В судебном заседании Шульга В.В. требования административного искового заявления поддержал, приводя изложенные в нём доводы.

Представитель Минимущества Хакасии Третьякова Е.С., действующая на основании доверенности, требования административного иска не признала, указывая на то, что решение комиссии принято в установленном порядке полномочным составом. Отчет оценщика соответствует Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и оснований для вынесения иного решения комиссией не имелось.

Представитель заинтересованного лица Управления имущественных и земельных отношений администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия Гуляева М.В., действующая на основании доверенности, поддержала доводы представителя Минимущества Хакасия, указывая на то, что необходимость рыночной оценки земельного участка возникла в связи с заниженным размером его кадастровой стоимости, что приводило к недополучению местным бюджетом доходов.

Представитель заинтересованного лица ГБУ РХ «ЦГКО» Павлова А.В., действующая на основании доверенности, пояснила, что при кадастровой оценке земельных участков в сегменте «сельскохозяйственное использование» учитывается состав почв и климатические условия, влияющие на доходность земельных участков. Поскольку почвы в Усть-Абаканском районе Республики Хакасия малопродуктивные, кадастровая стоимость земельных участков данного сегмента, несмотря на близость к крупным населенным пунктам, является невысокой.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Республике Хакасия Ихочунина Н.В., действующая на основании доверенности, представила письменный отзыв, в котором указала, что требования административного истца сводятся к несогласию с выводами комиссии, однако доказательств несоответствия отчета об оценке от 2 февраля 2024 г. требованиям действующего законодательства не представлено. Просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

В соответствии с частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд, с учетом мнения явившихся лиц, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления Росреестра по Республике Хакасия.

Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, а также административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных настоящей главой (часть 1.1 статьи 247 КАС РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.

Таким образом, для признания недействительным решения органа, наделенного отдельными государственными или иными публичными полномочиями, необходимо наличие одновременно двух условий, а именно, несоответствие оспариваемого акта, закону или иному нормативному правовому акту, нарушение данным актом прав и законных интересов административного истца.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 31 января 2024 г. и договору аренды земельного участка от 25 августа 2011г., заключенному с муниципальным образованием Усть-Абаканский район Республики Хакасия, с учетом соглашения от 14 октября 2015 г. № 1 о передаче прав и обязанностей арендатора, Шульга В.В. является арендатором земельного участка с кадастровым №, площадью ..... кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: сельскохозяйственное использование, расположенного по адресу: <адрес>.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия от 8 ноября 2022 года № 020-70-п в отношении данного земельного участка была утверждена кадастровая стоимость в размере 184962,12 рублей по состоянию на 1 января 2022 г.

В связи с изменением площади и конфигурации земельного участка, актом определения кадастровой стоимости от 24 марта 2023 г. кадастровая стоимость определена в размере 356 692,68 рублей, сведения о чем внесены в Единый государственный реестр недвижимости 30 марта 2023 г.

В силу части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (часть 2 статьи 22 Закона о кадастровой оценке).

    В Республике Хакасия комиссия создана при Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Хакасия в соответствии с Порядком создания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Республики Хакасия, утвержденным приказом Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия от 30 марта 2020 г. № 000-57-п на основании части 21 статьи 22 Закона о кадастровой оценке.

    В соответствии с данным Порядком приказами Министерства имущественных и земельных отношений от 29 сентября 2020 г. № 020-137-п, от 13 октября 2021 г. № 020-65-п, от 24 февраля 2022 г. № 020-12-п утвержден состав комиссии.

    Согласно частям 7, 9 статьи 22 Закона о кадастровой стоимости результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

К заявлению об оспаривании прилагаются: 1) выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; 2) копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; 3) отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

В силу части 15 статьи 22 Закона о кадастровой оценке комиссия вправе принять: 1) решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; 2) решение об отклонении заявления об оспаривании.

6 февраля 2024 г. в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Республики Хакасия поступило заявление руководителя Управления имущественных и земельных отношений администрации Усть-Абаканского района о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, к которому были приложены выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка, определенная на 1 января 2022 г., выписка из Единого государственного реестра недвижимости о характеристиках объекта недвижимости и отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 2 февраля 2024 г. № 50/01/02/24.

15 февраля 2024 г. комиссией принято решение № 7, которым комиссия единогласно удовлетворила заявление Управления имущественных и земельных отношений администрации Усть-Абаканского района об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № в размере его рыночной стоимости – 19 156 000 рублей.

Решение принято при наличии полномочного состава шестью членами комиссии, что подтверждается протоколом заседания комиссии от 15 февраля 2024 г. № 2.

Порядок рассмотрения заявления и принятия решения, установленный статьей 22 Закона о кадастровой оценке и Порядком работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Росреестра от 24 августа 2020 г. № П/0311 (далее – Порядок работы комиссии), не нарушен.

Согласно части 3.1 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, а также административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения подается в суд в течение трех месяцев со дня, когда административному истцу стало известно о принятии такими комиссией, бюджетным учреждением соответствующего решения, совершении оспариваемых действий (бездействия).

Поскольку Шульга В.В. комиссией о принятом решении не уведомлялся, о пересмотре кадастровой стоимости ему стало известно не ранее получения 7 марта 2024 г. уведомления Управления имущественных ми земельных отношений администрации Усть-Абаканского района от 21 февраля 2024 г., что подтверждается копией почтового конверта и отчетом об отслеживании отправления.

Административное исковое заявление поступило в суд 5 июня 2025 г., срок обращения, установленный частью 3.1 статьи 245 КАС РФ, не нарушен.

В соответствии с пунктами 14, 15 Порядка работы комиссии решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки.

В случае если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Таким образом, принимая оспариваемое решение, комиссия, помимо соблюдения формальных требований о порядке работы комиссии, должна была установить соответствие представленного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 2 февраля 2024 г. № 50/01/02/24 (далее – Отчет) требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

Согласно части третьей статьи 11 Закона об оценочной деятельности отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу абзацев седьмого, девятого и одиннадцатого части четвертой статьи 11 Закона об оценочной деятельности в отчете должны быть указаны, в том числе: точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

    Пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200 (далее – ФСО III) определено, что в процессе оценки оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее достоверность, надежность и существенность для цели оценки. Признание информации достоверной, надежной, существенной и достаточной требует профессионального суждения оценщика, сформированного на основании анализа такой информации. Информация может быть получена от заказчика оценки, правообладателя объекта оценки, экспертов рынка и отрасли, а также из других источников.

При этом оценщик учитывает: 1) допущения оценки; 2) компетентность источника информации и независимость источника информации от объекта оценки и (или) от заказчика оценки.

Способы получения информации могут включать составление запросов к информированным источникам, получение исходных документов и материалов, осмотр объекта оценки, интервью, поиск рыночной информации из различных источников. Для выполнения оценки оценщик может привлекать организации и квалифицированных отраслевых специалистов, обладающих знаниями и навыками, не относящимися к компетенции оценщика (пункт 11 ФСО III).

Пунктом 5 ФСО III определено, что допущения подразделяются на две категории: допущения, которые не противоречат фактам на дату оценки или в отношении которых отсутствуют основания считать обратное; допущения, которые не соответствуют фактам на дату оценки, но отражают возможные изменения существующих на дату оценки фактов, вероятность наступления которых предполагается из имеющейся у оценщика информации (специальные допущения).

В соответствии с пунктами 5 и 7 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО № 7), при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

В пункте 1.2 страницы 4 Отчета «Задание на оценку» указано, что данные о правообладателе земельного участка отсутствуют. Существующие ограничения (обременения прав): аренда. Арендатор: Шульга В.В.

В то же время, в пункте 1.5 на странице 6 Отчета среди допущений указано, что выводы о правах на оцениваемую недвижимость были сделаны на основании правоустанавливающих документов на объект оценки в предположении их достоверности, а определение рыночной стоимости, со ссылкой на пункт 7 ФСО № 7, задание на оценку и результаты осмотра произведено с учетом отсутствия каких-либо обременений со стороны третьих лиц, что противоречит как заданию на оценку, изложенному в пункте 1.2 Отчета, так и имеющейся в приложении к Отчету выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 31 января 2024 г. о характеристиках объекта недвижимости с кадастровым №, где указано на ограничение прав в пользу Шульги В.В. по договору аренды от 25 августа 2011 г. и соглашению № 1 к нему от 14 октября 2015 г., сроком действия с 2 ноября 2015 г. по 25 августа 2060 г.

    Также в числе допущений оценщиком указано на исправное состояние инженерных коммуникаций оцениваемого объекта и на отсутствие скрытых деффектов, в том числе основания, фундамента или несущего каркаса здания, которые могут повлиять на стоимость, однако в задании на оценку, описании объекта оценки и в имеющихся фотоматериалах отсутствуют сведения о инженерных коммуникациях на оцениваемом земельном участке или о наличии на нем строений и сооружений.

    Таким образом, в нарушение пункта 5 ФСО III принятые оценщиком допущения противоречат фактам на дату оценки, а сведения, о том, что на дату оценки были какие-либо изменения по имеющейся у оценщика информации, отсутствуют.

    В дальнейшем, с учетом данных допущений, при применении метода сравнения продаж, оценщик не делает какой-либо корректировки на объект оценки, с учетом наличия ограничения прав оцениваемого объекта и отсутствия такого ограничения у объектов-аналогов и на наличие или отсутствие инженерных коммуникаций на земельных участках или вблизи них.

    В соответствии с пунктами 1, 2 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки.

В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

    Применяя только сравнительный подход, оценщик обосновал отказ от использования доходного подхода отсутствием достаточного количества достоверной информации об аналогичных сельскохозяйственных участках на территории с. Зеленое, сдаваемых в аренду в 2020 и 2021 годах, так как рынок аренды подобных участков не развит.

В нарушение пунктов 1, 2 ФСО V обоснование отказа от использования доходного подхода не содержит сведения о необходимости анализа аренды земельных участков только в с. Зеленом, в то время как для сравнительного подхода используются аналоги категории земель сельскохозяйственного назначения в районе п. Тепличный. Невозможность использования сведений о договорах аренды иных земель категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в Усть-Абаканском районе, с учетом специфики объекта оценки, цели оценки, вида стоимости, достаточности и достоверности исходной информации, никак не обоснована.

Между тем, согласно представленной Управлением имущественных и земельных отношений администрации Усть-Абаканского района информации, за период 2020-2021 годов, использованных оценщиком для подбора объектов-аналогов, путем проведения аукционов в Усть-Абаканском районе было заключено 78 договоров аренды земельных участков категории земель: земли сельскохозяйственного назначения. Сведения об аукционах являются общедоступными в силу пункта 16 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, анализ рынка недвижимости в соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО № 7 оценщик осуществлял в отношении рынка всего Усть-Абаканского района, а не с. Зеленое или п. Тепличный.

При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра (пункт 5 ФСО № 7).

В силу пунктов 10, 11 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

    В соответствии с пунктом 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В Отчете объект оценки отнесен к сегменту рынка – незастроенные участки сельскохозяйственного использования и сельскохозяйственное использование признано максимально эффективным для земельного участка (страницы 20, 22 Отчета).

В Отчете указано на то, что земельный участок состоит из 10 контуров, однако осмотр каждого контура в нарушение пункта 5 ФСО № 7 не проводился, на представленных фотографиях не указано, какой контур осматривался.

В нарушение пунктов 10, 11, подпункта «в» пункта 22 в Отчете не содержится анализ рынка в сегменте, к которому отнесен оцениваемый объект – незастроенные участки сельскохозяйственного использования; не описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах. Не смог пояснить об объеме доступных объектов-аналогов оценщик и в ходе допроса в качестве свидетеля в судебном заседании. При этом в качестве основания для отбора объектов-аналогов указано только на их расположение в районе с. Зеленое, п. Тепличный, с. Калинино, но не указано, являются ли они характерными для рынка, учитывая существенную разницу в площади между объектами-аналогами и объектом оценки (в 30 раз) и наличие существенного признака сделок для объектов-аналогов – предполагаемая возможность индивидуального жилищного строительства, о чем указано в представленных объявлениях о их продаже.

На странице 20 Отчета в качестве анализа рынка указано на бурное развитие строительства современного крупнопанельного, коттеджного и высокоэтажного строительства – наряду с повышением мобильности населения, его требований к качеству жилья, смещению приоритетов по выбору места проживания, что привело к тому, что на территории города и республики активно образуется рынок недвижимости, но не указано, на территории какого города образуется активно рынок недвижимости, какое значение это имеет для рынка незастроенных участков сельскохозяйственного использования в республике и в данном городе, не указан объем и характер совершаемых сделок.

В соответствии с подпунктов «е» пункта 22 ФСО № 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются, в том числе, следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

    В нарушение подпункта «е» пункта 22 ФСО № 7, при применении метода сравнения продаж, оценщик не делает какой-либо корректировки на объект оценки, с учетом наличия ограничения прав оцениваемого объекта и отсутствия такого ограничения у объектов-аналогов и на наличие или отсутствие инженерных коммуникаций на земельных участках или вблизи них. Также, с учетом сегмента – незастроенные участки сельскохозяйственного использования, - не выявляются свойства объекта оценки и объектов-аналогов, влияющие на использование в соответствии с разрешенным видом использования, по которому данные участки отнесены к одному сегменту – качество почв, возможность использования участка для сельскохозяйственного производства полностью или в части с учетом особенностей конфигурации, рельефа.

    Также не учитывается зонирование объекта оценки. В соответствии Правилами землепользования и застройки Опытненского сельсовета Республики Хакасия, утвержденными решением Совета депутатов Усть-Абаканского района Республики Хакасия от 15 июня 2017 г. № 73, объект оценки относится к зоне сельскохозяйственного использования (СХ-3), вид разрешенного использования: сенокошение (код 1.19), выпас сельскохозяйственных животных (код 1.20), где не разрешено какое-либо строительство. Кроме того, в силу части 4 статьи 4 Закона Республики Хакасия от 28 апреля 2010 г. № 32-ЗРХ, в силу площади земельных участков объекты-аналоги могут использоваться для ведения личного подсобного хозяйства, а объект оценки нет.

    При применении корректировки на условия продажи в Отчете использована таблица из справочника оценщика под редакцией Лейфера Л.А., которая применяется к активному рынку, однако что в справочнике имеется в виду под активным рынком, соотносится ли понятие активного рынка в справочнике с рынком незастроенных земельных участков сельхозназначения Усть-Абаканского района Республики Хакасия, в нарушение принципа достоверности, надежности и существенности информации для цели оценки, отраженного в пункте 10 ФСО III, не указано.

    Аналогичные нарушения допущены при корректировке на время продажи, где применен индекс инфляции по данным Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, однако отсутствуют какие-либо сведения или обоснование того, что стоимость объектов недвижимости увеличивается аналогично уровню инфляции независимо от остальных факторов, отраженных оценщиком при анализе рынка.

    Данные нарушения свидетельствуют о том, что Отчет не соответствует статье 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, поскольку допускает неоднозначное толкование относительно итогового вывода о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым №.

      В результате принятия комиссией решения от 15 февраля 2024 г. № 7 с нарушением пункта 15 Порядка работы комиссии вновь установленная кадастровая стоимость земельного участка без надлежащих оснований выросла в 54 раза, что нарушает права и законные интересы Шульги В.В., поскольку размер арендной платы за земельный участок в соответствии с договором аренды земельного участка от 25 августа 2011 г. и расчетом арендной платы за земельный участок на 2024 год зависит от кадастровой стоимости земельного участка.

    Доводы о том, что Шульга В.В. в настоящее время не является индивидуальным предпринимателем-главой крестьянского (фермерского) хозяйства, не имеют правового значения, поскольку договор аренды с ним не расторгнут, что влечет обязанность внесения арендной платы за земельный участок. Кроме того, сторонами не отрицается, что земельный участок до настоящего времени используется в соответствии с разрешенным видом использования, что следует и из соглашения от 30 апреля 2022 г. № 01 о сенокошении и выпасе.

    Поскольку оспариваемое решение комиссии противоречит нормативным правовым актам и нарушает права и законные интересы Шульги В.В., административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, абзац тридцать девятый статьи 24.18, абзацы первый и второй статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Поскольку оспариваемое решение комиссии является незаконным и нарушает права и законные интересы административного истца, сведения об установленной решением комиссии от 15 февраля 2024 г. № 7 кадастровой стоимости земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, общей площадью ..... кв. м, с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 19 156 000 рублей, подлежат исключению из Единого государственного реестра недвижимости с восстановлением прежней кадастровой стоимости в размере 356 692,68 рублей, установленной приказом Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия от 8 ноября 2022 г. № 020-70-п, по состоянию на 1 января 2022 г. с учетом акта об определении кадастровой стоимости от 24 марта 2023 г.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 177, 249, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

                                               Р Е Ш И Л:

Требования административного искового заявления Шульги Владимира Викторовича – удовлетворить.

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Республики Хакасия при Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Хакасия от 15 февраля 2024 г. № 7 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г., равной 19 156 000 рублей 00 копеек.

Исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости установленную решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Республики Хакасия при Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Хакасия от 15 февраля 2024 г. № 7 кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, общей площадью ..... кв. м, с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 19 156 000 рублей, восстановив в Едином государственном реестре недвижимости прежнюю кадастровую стоимость в размере 356 692 рублей 68 копеек, установленную приказом Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия от 8 ноября 2022 г. № 020-70-п, по состоянию на 1 января 2022 г. с учетом акта об определении кадастровой стоимости от 24 марта 2023 г.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в месячный срок со дня составления в мотивированной форме путем подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Хакасия.

Председательствующий                    Вениченко О.В.

В мотивированной форме решение составлено 2 августа 2024 г.