Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-50/2023 ~ М-479/2022 от 28.12.2022

УИД: 27OS0000-01-2022-000473-66

Дело № 3а-50/2023

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

31 октября 2023 года                         город Хабаровск

Хабаровский краевой суд в составе:

председательствующего судьи        Бузыновской Е.А.,

при секретаре                Кан И.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Компания Ремсталь» к министерству имущества Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,

у с т а н о в и л:

     ООО «Компания Ремсталь» в административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущества Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее по тексту Управление Росреестра по Хабаровскому краю), КГБУ «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» (далее по тексту КГБУ «Хабкрайкадастр»), филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», оспаривает утвержденную по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость земельных участков, находящихся по адресу: <адрес>, имеющих кадастровые номера: №. Административный истец ссылается на то, что владеет земельными участками на праве аренды, обязан плачивать арендную плату, размер которой определяется в зависимости от кадастровой стоимости объекта аренды. Рыночная стоимость земельных участков существенно ниже кадастровой стоимости, что влияет на размер арендных платежей. Просит установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости объектов недвижимости.

    Определением судьи Хабаровского краевого суда от 09.01.2023 к участию в деле привлечены заинтересованные лица администрация городского поселения «Город Советская Гавань» и администрация Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края.

    Определением суда от 15.02.2023 года принят отказ административного истца от требований об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков, предъявленных к КГБУ «Хабкрайкадастр», филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», и производство по делу в этой части прекращено.

Представитель административного истца, - Сербиенко А.А., в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Представители министерства имущества Хабаровского края, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, администрации городского поселения «Город Советская Гавань» и администрации Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились, об отложение слушания дела не просили. Их явка не является обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, поэтому, исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, признав причину неявки неуважительной, суд провел судебное заседание в их отсутствие.

В представленных суду письменных пояснениях представители Управления Росреестра по Хабаровскому краю, Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края возражений относительно требований административного истца не высказали.

Представитель администрации городского поселения «Город Советская Гавань» Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края, излагая в письменной форме позицию по административному иску, возражал против удовлетворения требования административного истца, ссылаясь на несоответствие отчета об оценке № 304/2022-4 от 03.11.2022 года пунктам 5, 8 ФСО № 3.

Заслушав объяснения лиц, принявших участие в судебном заседании, показания свидетеля ФИО1, исследовав предоставленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что 26.04.2010 года на кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 15 529 кв.,м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения портов, железнодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, местоположение: <адрес>. Объекту недвижимости присвоен кадастровый №. В Едином государственном реестре недвижимости сведения о собственнике отсутствуют.

Этот земельный участок, право собственности на который не разграничено, на основании заключенного 07.07.2020 года арендодателем муниципальным образованием городское поселение «Город Советская Гавань» договора аренды № 20-11/19юл-2020 передан в пользование ООО «Компания Ремсталь». Срок действия договора с 12.05.2020 года до 01.11.2034 года.

В ЕГРН 08.12.2014 года внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером №, площадь 998 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – данные отсутствуют, местоположение<адрес>, правообладатель - сведения отсутствуют.

ООО «Компания Ремсталь» на основании договора аренды земельного участка № 00-7/2012 от 10.09.2015 года (с учетом дополнительных соглашений от 10.09.2015 года, от 23.05.2018 года), заключенного с арендодателем муниципальным образованием городское поселение «Город Советская Гавань», владеет земельным участком с кадастровым номером 27:21:0105001:211, право собственности на который не разграничено. Срок действия договора с 01.01.2016 года до 28.02.2025 года.

На кадастровый учет 08.12.2014 года поставлен земельный участок, площадь 2 287 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – транспорт, местоположение<адрес>, правообладатель - сведения отсутствуют. Объекту недвижимости присвоен кадастровый №.

На основании договора аренды земельного участка № 03-7/1987 от 27.02.2015 года (с учетом дополнительных соглашений от 27.02.2015 года, от 23.05.2018 года), заключенного арендодателем муниципальным образованием городское поселение «Город Советская Гавань», ООО «Компания Ремсталь» владеет земельным участком с кадастровым номером №, право собственности на который не разграничено. Срок действия договора с 20.02.2015 года до 28.02.2025 года.

В ЕГРН 27.01.2015 года внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером №, площадь 94 181 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – данные отсутствуют, местоположение<адрес>, правообладатель - сведения отсутствуют.

На основании договора аренд земельного участка № 03-7/1990 (с учетом дополнительных соглашений от 27.02.2015 года, от 23.05.2018 года), заключенного 27.02.2015 года арендодателем муниципальным образованием городское поселение «Город Советская Гавань», в пользование ООО «Компания Ремсталь» передан земельный участок с кадастровым номером №, право собственности на который не разграничено. Срок действия договора с 20.02.2015 года до 28.02.2025 года.

В ЕГРН 27.01.2015 года внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером №, площадь 9 425 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – транспорт, местоположение: <адрес>, правообладатель - сведения отсутствуют.

По договору аренды земельного участка № 03-7/1988 (с учетом дополнительных соглашений от 27.02.2015 года, от 23.05.2018 года), заключенного 27.02.2015 года с арендодателем муниципальным образованием городское поселение «Город Советская Гавань», ООО «Компания Ремсталь» передан в пользование земельный участок с кадастровым номером №, право собственности на который не разграничено. Срок действия договора с 20.02.2015 года до 28.02.2025 года.

В ЕГРН с 11.02.2015 года на кадастровом учете находится земельный участок с кадастровым номером №, площадь 27 244 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – транспорт, местоположение: <адрес>, правообладатель - сведения отсутствуют.

Земельным участком с кадастровым номером 27:21:0105001:221, право собственности на который не разграничено, владеет и пользуется ООО «Компания Ремсталь» на основании договора аренды земельного участка № 03-7/1989 (с учетом дополнительных соглашений от 27.02.2015 года, от 23.05.2018 года), заключенного 27.02.2015 года с арендодателем муниципальным образованием городское поселение «Город Советская Гавань». Срок действия договора с 20.02.2015 года до 28.02.2025 года.

В ЕГРН 29.07.2015 года внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером №, площадь 12 382 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – «для размещения причалов, пристаней, гидротехнических сооружений, а также других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов морского, внутреннего водного транспорта», местоположение: <адрес>, правообладатель - сведения отсутствуют.

ООО «Компания Ремсталь» владеет и пользуется земельным участком с кадастровым номером №, право собственности на который не разграничено, на основании договора аренды земельного участка № 03-7/2024, заключенного 09.11.2015 года с арендодателем администрацией Советско-Гаванского муниципального района. Срок действия договора с 06.11.2015 года до 06.11.2025 года.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (части 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Исходя из положений частей 1 и 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По условиям договоров аренды арендная плата за пользование земельными участками с кадастровыми номерами № определяется в соответствии с установленным постановлением Правительства Хабаровского края порядком.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 года № 565-пр утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов (действует с 01.01.2020 года, далее по тексту Порядок от 19.12.2019 года № 565-пр). Порядок предусматривает, что размер арендной платы определяется как произведение кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента по виду разрешенного использования и зонированию территорий и соответствующего коэффициента повышения/понижения размера арендной платы. Значение кадастровой стоимости земельного участка определяется на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости (пункт 2.1). Сведения о кадастровой стоимости земельного участка для расчета годового размера арендной платы, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (пункт 2.16).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (части 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 27.09.2021 года № 47 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края по состоянию на 01.01.2021 года. Государственная кадастровая оценка проводилась в порядке, определенном Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке). Сведения о результатах кадастровой оценки внесены в Единый государственный реестр недвижимости в декабре 2021 года, её результаты применяются с 01.01.2022 года.

В частности, утверждена кадастровая стоимость земельных участков в размере: с кадастровым номером № – 2 934 049,26 рублей (таблица 19 порядковый номер 187533), с кадастровым номером № – 210 797,56 рублей (таблица 19 порядковый номер 188517), с кадастровым номером № – 478 303,18 рублей (таблица 19 порядковый номер 188521), с кадастровым номером № – 17 661 762,93 рублей (таблица 19 порядковый номер 188522), с кадастровым номером № – 1 866 150 рублей (таблица 19 порядковый номер 188523), с кадастровым номером № – 4 705 311,24 рублей (таблица 19 порядковый номер 188524), с кадастровым номером № – 2 396 659,92 рублей (таблица 19 порядковый номер 188529).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, в суде или комиссии на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1 и 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке).

Порядок от 19.12.2019 года № 565-пр предусматривает, что сведения о кадастровой стоимости земельных участков, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 2.16).

Являясь арендатором земельных участков с кадастровыми номерами № и плательщиком арендной платы, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости предмета аренды, ООО «Компания Ремсталь» имеет самостоятельный правовой интерес в изменении размера арендной платы, поэтому вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в порядке, установленном Законом о государственной кадастровой оценке.

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости может быть подано в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки (часть 4 статьи 22 Закона о кадастровой оценке, часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ).

Приказом министерства имущества Хабаровского края от 24.10.2022 года № 70 утверждены по состоянию на 01.01.2022 года результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края. Результаты государственной кадастровой оценки внесены в Единый государственный реестр недвижимости и применяются с 01.01.2023 года.

С заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости ООО «Компания Ремсталь» обратилось 22.12.2022 года. Ранее в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с таким заявлением общество не обращалось. На день его обращения в суд оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков не была архивной, но стала архивной на день рассмотрения административного дела в суде. Ставшая архивной кадастровая стоимость применялась при определении размера арендной платы за 2022 года, и, в случае принятия судебного решения об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, административный истец получает право обратиться к арендодателю с заявлением о перерасчете годового размера арендной платы, уплаченной за 2022 год. Поэтому суд считает, что право оспорить утвержденную по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость земельного участка, ставшую архивной, заявителем не утрачено.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (части 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

В Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299 (действовал до 06.11.2022 года), указано, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № определена по состоянию на 01.01.2021 года оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО1 (имеет высшее профессиональное образование по специальности «Антикризисное управление», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости»; с 13.12.2007 года является членом саморегулируемой организация оценщиков Ассоциация «Русское общество оценщиков» (регистрационный № 001911), профессиональная деятельность оценщика и ООО «Бизнес аудит оценка» застрахованы). По итогам оценки 03.11.2022 года составлен отчет об оценке № 304/2022-4.

Изучив содержание отчета об оценке, суд считает, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности и ФСО № 3. Рыночная стоимость земельного участка определена оценщиком на ту же дату, что и оспариваемая кадастровая стоимость, что соответствует требованиям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1 (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, действовал до 06.11.2022 года).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3).

В отчете об оценке № 304/2022-4 от 03.11.2022 года указано, что располагая достоверной и достаточной информацией о ценах сделок с земельными участками, позволяющей учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, оценщик для определения рыночной стоимости земельного участка выбрал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. Мотивы отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода в отчете изложены (страницы 74-76, 92 отчета). В качестве единицы сравнения оценщик выбрал стоимость 1 кв.м. общей площади, которая является наиболее точной, логичной и объективной единицей сравнения земельных участков.

Определяя сегмент рынка, оценщик проанализировал сведения о земельных участках, полученных в результате их визуального осмотра и из представленных заказчиком документов: местоположение – <адрес>, вид разрешенного использования совпадает с внесенными в ЕГРН сведениями (земельные участки используются под промышленную застройку). Основываясь на полученных сведениях о местоположении, виде разрешенного и фактического использования объектов, что группы оцениваемых объектов относятся к группе ВРИ «Транспорт», он пришел к выводу, что для подбора объектов-аналогов необходимо рассматривать рынок земельных участков Хабаровского края категории «земли населенных пунктов» под индустриальную (промышленную) застройку (страницы 18-38, 72-73 отчета).

Для подбора объектов-аналогов оценщик исследовал рынок земельных участков за период с 01.01.2020 года по 01.01.2021 года, используя открытые источники информации: интернет-ресурс «Фарпост-барахолка» (архив объявлений 2020 год); аналитический обзор «Земельный рынок Хабаровска. 4 квартал 2020 г.», подготовленный ООО РСО «Кредо»; Фонд данных государственной кадастровой оценки 0 мониторинг рынка недвижимости Росреестра. Им отобрано 3 объекта-аналога. Различия между ними и объектом оценки скорректированы применением корректировок: «на вид разрешенного использования», «на местоположение», «на дату продажи (предложения)», «на условия продажи (торг)», «на выставляющееся право на объект», «на расположение относительно автомагистралей», «на площадь (масштаб)». Проверив надежность полученных результатов распределением Стьюдента, оценщик пришел к выводу, что к дальнейшему расчету рыночной стоимости объекта оценки могут быть приняты все объекты-аналоги, так как стоимость 1 кв.м. каждого находится в пределах доверительного интервала диапазона цен.

После проверки и согласования результатов итоговая рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2021 года определена в размере: с кадастровым номером № - 745 392 рублей, с кадастровым номером № - 67 864 рублей, с кадастровым номером № - 139 507 рублей, с кадастровым номером № - 3 767 240 рублей, с кадастровым номером № - 480 675 рублей, с кадастровым номером № - 1 225 980 рублей, с кадастровым номером № - 606 718 рублей.

Описание совершенных оценщиком действий (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), обоснование и описание примененных корректировок, обоснование отказа от применения иных корректировок, последовательность определения стоимости объекта оценки и произведенные оценщиком расчеты приведены в отчете (страницы 69-71, 76-90 отчета).

Содержание отчета об оценке позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость земельных участков. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов недвижимости, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объектов оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в ходе рассмотрения дела не установлено. Учитывая это, суд пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

С доводами администрации городского поселения «Город Советская Гавань» Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края о несоответствии отчета об оценке № 304/2022-4 от 03.11.2022 года требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, суд не соглашается, поскольку они не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Для проверки соответствия отчета оценке № 304/2022-4, составленного 03.11.2022 года оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка», судом назначена экспертиза, проведение которой поручено ООО «Дальневосточный центр оценки собственности». На разрешение эксперта(ов) поставлены вопросы: соответствует ли отчет об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО №!, ФСО № 3, ФСО № 7 (в действовавшей до 06.11.2022 года редакции).

Руководитель ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» поручил проведение экспертизы Борониной О.С. – имеет высшее образование по специальности «антикризисное управление», специализация «оценка предприятий»; прошла профессиональную переподготовку по программам «Оценка стоимости предприятий (бизнеса)», «Оценочная деятельность»; прошла обучение по программе повышения квалификации судебных экспертов 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения их стоимости»; и получила сертификат соответствия требованиям добровольной сертификации негосударственных судебных экспертов по этому направлению; имеет квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимого имущества»; имеет диплом о профессиональной переподготовке по программе «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости»; является с 11.06.2008 года членом Саморегулируемой организации оценщиков «Ассоциация российский магистров оценки». Стаж работы в оценочной деятельности 15 лет.

В заключение эксперта № 3-23 от 02.10.2023 года указано, что отчет об оценке № 304/2022-4 от 03.11.2022 соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту Закон об оценочной деятельности), утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297 Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299 Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611 Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Суд принимает заключение эксперта в качестве доказательства, так как оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Каких-либо объективных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду не представлено. Каких-либо обстоятельств, позволяющих признать данное заключение судебной экспертизы недопустимым либо недостоверным доказательством по делу, не установлено. Экспертиза проведена лицом, обладающим необходимой квалификацией, отвечающим профессиональным и квалификационным требованиям, предъявляемым к экспертам (статья 13 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статья 15 Закона об оценочной деятельности). Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд не принимает в качестве доказательства заключение экспертов ФБУ Алтайская лаборатория судебных экспертиз Министерства юстиции Российской Федерации № 1215/6-4 от 08.06.2023 года, в котором сделаны выводы о несоответствии отчета об оценке № 304/2022-4 от 03.11.2022 года пункту 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке». Определена рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2022 года с кадастровыми номерами №.

Заключение эксперта - это письменный документ, отражающий ход и результаты исследований, проведенных экспертом. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»).

В заключение эксперта(ов) должны содержаться, в том числе: описание и результаты исследований с указанием примененных методов; выводы по поставленным перед экспертом(тами) вопросам и обоснование этих выводов; иные необходимые сведения (часть 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ).

В экспертном заключении № 1215/6-4 от 08.06.2023 года указано (страницы 12-18), что на соответствие федеральным стандартам оценки проверялись отчеты об оценке № 72 от 01.08.2022 года и № 73 от 01.08.2022 года, в то время как исследованию подлежал отчет об оценке № 304/2022-4 от 03.11.2022 года.

Определяя рыночную стоимость земельных участков, эксперты руководствовались следующими нормативными правовыми актами: утвержденными приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299 Федеральными стандартами оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»; утвержденными приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297 Федеральными стандартами оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»; утвержденными приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 298 Федеральными стандартами оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»; утвержденными приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611 Федеральными стандартами оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

ФСО№ 1, ФСО № 2, ФСО № 3 в указанной в экспертном заключении редакции не действуют с 07.11.2022 года в связи с принятием приказа Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки», которым утверждены и введены в действие с 07.11.2022 года: федеральный стандарт оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)»; федеральный стандарт оценки «Виды стоимости (ФСО II)»; федеральный стандарт оценки «Процесс оценки (ФСО III)»; федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)».

Приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200 экспертами, производившими в апреле 2023 года оценку рыночной стоимости земельных участков, не применялся. Обоснование этому в заключении не приведено.

В заключение экспертов указано, что при проведении исследования они руководствовались также Ведомственными строительными нормами. Правилами оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86(р), утвержденных приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 года № 446, которые предназначены для оценки физического износа жилых зданий, необходимой при технической инвентаризации, планировании и проектировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. А эксперты проводили оценку земельных участков. Обоснование применения указанного приказа в заключении не приведено.

На страницах 66-67 заключения приведен перечень из 8 объектов-аналогов, выявленных экспертами на рынке земельных участков за исследуемый период по состоянию на 01.01.2021 года. Для дальнейшего расчета рыночной стоимости отобрано 3 объекта, при этом не указано, по какому принципу отобраны именно эти объекты. Приведены сведения о диапазоне цен на 1 кв.м. земельных участков под индустриальную застройку, с указанием, что они являются справочной информацией. Но указание на источник такой информации отсутствует.

На странице 90 заключения экспертов указано, что корректировка стоимости объектов-аналогов «на площадь» принята на основании данных «Справочника оценщика-2020», часть 2 страница 96 (автор Лейфер Л.А., Нижний Новгород, 2020), и размещен скрин-шит таблицы «Земельные участки под индустриальную застройку (промышленного назначения). Данные, усредненные для России». В таблице площадь объектов оценки приведена в кв.м., с разделением на группы: <1500, 150-3000, 3000-6000, 6000-10000, 10000-25000, >25000.

Сопоставление указанных сведений с данными, приведенными на странице 96 «Справочника оценщика-2020», часть 2 (автор Лейфер Л.А., Нижний Новгород, 2020, указывают на то, что корректирующий коэффициент на фактор масштаба для земельных участков, усредненные данные по России для земельных участков, предназначенных под индустриальную застройку (промышленного назначения), приведены в справочнике для земельных участков, площадь которых определена в единице измерения «га» с разделением на группы: <1, 1-2,5, 2,5-5, 5-10, >10. Это свидетельствует о том, что эксперты использовали недостоверные сведения.

Также суд не принимает в качестве доказательства представленное заинтересованным лицом экспертное заключение № 53/2023/2 от 13.02.2023 года, составленное Экспертным советом Ассоциации «Русское общество оценщиков», поскольку он не отвечает требованиям допустимости доказательств.

В экспертном заключении № 53/2023/2 от 13.02.2023 года указано, что отчет № 304/2022-4 от 03.11.2022 года не соответствует пунктам 5, 8 ФСО № 3, так как: *оценщик указывает, что с целью выявления объектов аналогов проводит анализ сегмента рынка объектов оценки, в том числе для г.Советская Гавань, самостоятельно, но такой анализ отсутствует в отчете; *не приведены объекты сегмента рынка, из которых проводилась выборка аналогов, а имеются сведения только о трех объектах, которые и рассматриваются как аналоги (обоснование выбора этих объектов отсутствует); *оценщик анализировал данные фактических сделок, но результаты такого анализа не приведены; *отсутствуют какие-либо рыночные данные по ценам предложений на земельные участки в г. Советская Гавань, которые позволили бы проверить полученные оценщиком результаты на соответствие рыночным данным.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закона об оценочной деятельности).

Оценщик обязан: быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков; представлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков (статья 15 Закона об оценочной деятельности).

В экспертном заключении № 53/2023/1, составленном 13.02.2023 года экспертом Экспертного совета Ассоциации «Русское общество оценщиков» Табаковой С.А., отсутствуют: документы, подтверждающие: наличие у лица, его составившего, необходимого образования; его членство в саморегулируемой организации оценщиков. Это лишает суд возможности проверить наличие у лица, составившего заключение, необходимой профессиональной подготовки и квалификации.

В заключении указано, что эксперт исследовал подлинный отчет об оценке № 304/2022-3, составленный ООО «Бизнес аудит оценка» 03.11.2022 года, который представлен заказчиком - администрацией городского поселения «Город Советская Гавань» Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края.

Однако, исходя из сведений, имеющихся в материалах административного дела, и сообщенных лицами, участвующими в деле, в адрес администрации городского поселения «Город Советская Гавань» Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края направлялась только копия отчета об оценке (вместе с копией административного искового заявления), которая не была заверена ООО «Бизнес аудит оценка» или иным полномочным на это лицом. Подлинник отчета об оценке № 304/2022-3 от 03.11.2022 года представлен только в суд. Материалы административного дела и оригинал отчета об оценке эксперту Табаковой С.А. не представлялись, и у суда или ООО «Бизнес аудит оценка» оригинал отчета не запрашивался.

Наличие указанных обстоятельств не позволяет суду с достоверностью установить, какой именно отчет об оценки (с каким содержанием) анализировал экспертом Экспертного совета Ассоциации «Русское общество оценщиков».

Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд считает, что заявленные административным истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Разрешая вопрос о распределении расходов, связанных с проведением судебной психиатрической экспертизы, суд исходит из положений статей 108, 109, 111 Кодекса административного судопроизводства РФ, что к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам. Эти расходы несет сторона, заявившая ходатайство о проведении экспертизы.

Определением суда от 27.02.2023 года по делу назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, проведение которой поручено ФБУ Алтайская лаборатория судебных экспертиз Минюста России. Расходы, связанные с проведением экспертизы, возложены на ООО «Компания Ремсталь», заявившее ходатайство о её проведении.

Судебная экспертиза проведена, суду представлено заключение № 1215/6-4 от 08.06.2023 года. Согласно расчету затрат рабочего времени на производство экспертизы расходы на проведение экспертиза составили 75 033,22 рубля. Ни одна из сторон эти расходы не оплатила.

Так как ходатайство о проведении экспертизы заявлено ООО «Компания Ремсталь», которое с заявлением о распределении судебных расходов по результатам рассмотрения административного дела в суд на настоящее время не обратилось, то подлежащая выплате экспертам за проведение экспертизы сумма подлежит взысканию с административного истца в пользу ФБУ Алтайская лаборатория судебных экспертиз Минюста России.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░ ░░░░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01.01.2021 ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░ 15 529 ░░.░., ░░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ - ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░: <░░░░░>, ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 745 392 ░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01.01.2021 ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░ 998 ░░.░., ░░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░<░░░░░>, ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 67 864 ░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01.01.2021 ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░ 2287 ░░.░., ░░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░: <░░░░░>, ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 139 507 ░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01.01.2021 ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░ 94181 ░░.░., ░░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░: <░░░░░>, ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 3 767 240 ░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01.01.2021 ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░ 9 425 ░░.░., ░░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░: <░░░░░>, ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 480 675 ░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01.01.2021 ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░ 27 244 ░░.░., ░░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░: <░░░░░>, ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 1 225 980 ░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01.01.2021 ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░ 12 382 ░░.░., ░░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░ ░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░: <░░░░░>, ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 606 718 ░░░░░░.

░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 28 ░░░░░░░ 2022 ░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░ ░░░░░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░░ № 1215/6-4 ░░ 08.06.2023 ░░░░), 75 033 (░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░) ░░░░░ 22 ░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░