Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-1268/2022 ~ М-770/2022 от 05.05.2022

Дело №3а-1268/2022

22OS0000-01-2022-000782-40

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 мая 2022 года                             город Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Гончаровой Ю.В.,

при секретаре              Чумовой В.А.,

с участием представителя административного истца Стоянкова А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Козлова Д. Л. к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

административный истец Козлов Д.Л. обратился в Алтайский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений Н-1,Н-2 и Н-4 с кадастровыми номерами ***, расположенных по адресу: Российская Федерация, <адрес> Советского С. В., <адрес>, а также земельного участка с кадастровым ***, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес> Советского С. В., <адрес>, в равном их рыночной стоимости размере.

Требования мотивированы тем, что установленная кадастровая стоимость данных объектов недвижимости является завышенной относительно их рыночной стоимости, что подтверждается отчетами об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц и земельного налога, размер которых зависит от кадастровой стоимости объектов, в связи с чем Козлов Д.Л. просят установить кадастровую стоимость нежилых помещений и земельного участка равной их рыночной стоимости.

Административный истец Козлов Д.Л. на рассмотрение дела не явился, извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела без своего участия.

В судебном заседании представитель административного истца Стоянков А.В. просил об удовлетворении заявленных требований в полном объеме по доводам, изложенным в иске.

Представители административных ответчиков Управления имущественных отношений Алтайскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю, администрации <адрес> Алтайского края, надлежаще извещенные о дате и месте судебного разбирательства, на рассмотрение дела не явились. При этом от Управления имущественных отношений Алтайского края, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю до судебного заседания поступили письменные отзывы на иск.

В соответствии со ст.ст.150,247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав пояснения представителя административного истца Стоянкова А.В., допросив в качестве свидетеля оценщика Сетейкину А.Б., изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного искового заявления.

В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу п.2 ст.11 и ст.400 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица (включая индивидуальных предпринимателей) являются плательщиками налога на имущество физических лиц в отношении принадлежащего им на праве собственности имущества.

Согласно ст.401 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, включая здание.

Исходя из п.п.1,2 ст.403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в п.3 настоящей статьи, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, предусмотренное абз.3 п.1 настоящей статьи.

Законом Алтайского края от ДД.ММ.ГГ ***-ЗС «Об установлении единой даты начала применения на территории Алтайского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» такой датой установлено ДД.ММ.ГГ.

В соответствии с п.п.1,5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено определение налоговой базы в отношении земельного участка как его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Судом установлено, что Козлов Д.Л. является собственником следующих нежилых помещений:

- с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес> Советского С. В., <адрес> площадью 300,3 кв.м.;

- с кадастровым номером *** расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес> Советского С. В., <адрес>, площадью 113,8 кв.м.;

- с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес> Советского С. В., <адрес>4, площадью 90,3 кв.м.

Также судом установлено, что Козлову Д.Л. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес> Советского С. В., <адрес>, площадью 1 384,22 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации нежилого здания-магазина, кафе (земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания).

Таким образом, установление в отношении вышеуказанных нежилых помещений и земельного участка кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц и земельного налога.

Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, включая нежилые помещения с кадастровыми номерами ***, утверждены приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края».

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГ, а также сведениям филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** составляет 7 971 034,07 руб., кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** составляет 3 020 658,27 руб., кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** составляет 2 396 884,37 руб., дата определения кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГ, дата внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости – ДД.ММ.ГГ, дата начала применения кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ.

Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, включая земельный участок с кадастровым номером ***, утверждены приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГ, а также сведениям филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** составляет 3 861 987,64 руб., дата определения кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГ, дата внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости – ДД.ММ.ГГ, дата начала применения кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ.

В соответствии с ч.7 ст.22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В подтверждение рыночной стоимости нежилых помещений и земельного участка административным истцом представлены отчеты об оценке, подготовленные оценщиком Сетейкиной А.Б. (индивидуальный предприниматель), согласно которым рыночная стоимость указанных объектов недвижимости определена в следующих размерах:

- нежилого помещения с кадастровым номером *** – 3 979 087,52 руб. (отчет *** от ДД.ММ.ГГ);

- нежилого помещения с кадастровым номером *** – 1 710 650,19 руб. (отчет *** от ДД.ММ.ГГ);

- нежилого помещения с кадастровым номером *** – 900 683,12 руб. (отчет *** от ДД.ММ.ГГ);

- земельного участка с кадастровым номером ***1 – 2 480 183,73 руб. (отчет *** от ДД.ММ.ГГ).

Исследовав отчеты об оценке, суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности и могут быть приняты в качестве допустимых доказательств, подтверждающих достоверность указанной в них итоговой величины рыночной стоимости нежилых помещений и земельного участка.

Из данных отчетов следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости земельных участков оценщик использовал сравнительный подход как наиболее обеспеченный исходной информацией. При этом отчет содержит анализ рынка, ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объектов оценки. Для проведения расчетов по определению рыночной стоимости объектов оценки по сравнительному подходу оценщиком выбран метод сравнения продаж, как наиболее репрезентативный, поскольку учитывает фактически сложившийся на дату оценки уровень цен на нежилые помещения и земельные участки в регионе и текущую рыночную ситуацию в рассматриваемом сегменте недвижимости. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрал единицы сравнения, обосновал свой выбор, применил необходимые корректировки.

В отчетах присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения. Представленные в материалы дела отчеты пронумерованы постранично, прошиты, подписаны оценщиком, скреплены его личной печатью.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретных нежилых помещений и земельного участка в отличие от методов массовой оценки объектов недвижимости, поэтому может отличаться от кадастровой стоимости, утвержденной приказами Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** и от ДД.ММ.ГГ ***.

Отчеты об оценке подготовлены оценщиком Сетейкиной А.Б., являющейся членом Саморегулируемой организации «С. «Федерация Специалистов Оценщиков», т.е. лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим необходимое образование. Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению.

На замечания Управления имущественных отношений Алтайского края допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик Сетейкина А.Б. дала мотивированные возражения. Относительно достоверности исследований о рыночной стоимости нежилых помещений оценщик указала, что при оценке использовала сравнительный подход, поскольку рынок офисно-торговых объектов в <адрес> Алтайского края развит, что в силу п.24 в Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО ***)», утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ ***, позволяет применить данный подход, в результате которого получается самый достоверный результат. Доходный подход ею не использован в связи с отсутствием на рынке достаточного количества предложений об аренде объектов недвижимости.

Оценщик отметила, что фактически три оцениваемых помещения составляют одно здание, расположенное на земельном участке, при этом помещения Н-1 и Н-2 – это магазины, а помещение Н-4 используется под автомобильный сервис. Так как она оценивала по отдельности каждое из помещений, она и не должна учитывать, что здание разделено на разные части с различным использованием.

Также оценщиком из цены предложения аналогов – зданий вычтена стоимость земельных участков под ними с использованием корректировки на «стоимость прав на земельный участок в стоимости единого объекта недвижимости (земля + улучшения)», включенный Лейфером Л.В. в справочник для доходного подхода, при этом учитывалось, что земельный участок принимает на себя все преимущества и риски, вязанные с улучшениями, а именно: с объектами недвижимости, находящимися на нем. Площадь застройки Сетейкина А.Б. определила по данным Публичной кадастровой карты, также у нее есть техпаспорта на некоторые объекты, которые она ранее оценивала, а в данном случае использовала как аналог. При этом основание владения земельным участком под аналогами (аренда либо собственность) при данной методологии не имеет значения, поскольку автором «Справочника оценщика недвижимости – 2018» Лейфером Л.А. не выявлена такая зависимость.

Относительно замечаний к отчету о рыночной стоимости земельного участка Сетейкина А.Б. пояснила, что все ценообразующие признаки земельных участков – аналогов, в том числе и аналогов *** и ***, ею взяты из объявлений, данных Росреестра, Публичной кадастровой карты, а также уточнено у продавцов участков посредством телефонных переговоров, что соответствует требованиям п.5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО ***)», утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ ***. При этом оценщик определила местоположение у этих аналогов из текста объявлений, где конкретизировано местоположение относительно магазинов «Восточный» и «Корзинка» (аналог ***), и возле дома престарелых. Автобусной остановкой, входом в парк (аналог ***). Площадь земельного участка 646 кв.м. Сетейкина А.Б. уточнила у продавца и сверила с данными Росреестра.

Описание корректировки на площадь изложено на странице 45 отчета. Оценщик использовала данные Таблицы *** Справочника оценщика недвижимости «Земельные участки» (Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. 2018 г.), так как налог *** имеет площадь менее 1 га, что запрещает использование корректировки на площадь при помощи коэффициента торможения.

Суд находит данные пояснения обоснованными, подтвержденными данными, считает, что нарушений п.11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО ***)», утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ ***, п.5, подп.«д» п.8 ФСО ***, и подп. «в» п.11, подп. «б», «в» п.22 ФСО *** не установлено.

Таким образом, указанные в возражениях Управления имущественных отношений Алтайского края доводы о несоответствии представленных отчетов о рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, не являются основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований.

Также суд принимает во внимание, что административными ответчиками и заинтересованными лицами доказательства иной рыночной стоимости нежилых помещений и земельного участка суду не представлены.

Учитывая, что установление кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной имеет для административного истца правовое значение, суд удовлетворяет исковые требования Козлова Д.Л.

В связи с тем, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано административным истцом ДД.ММ.ГГ, срок, предусмотренный ч.3 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░. ░. ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ***, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, <░░░░░> ░░░░░░░░░░ ░. ░., <░░░░░> ░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░ ░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ - 3 979 087 ░░░░░░ 52 ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ***, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, <░░░░░> ░░░░░░░░░░ ░. ░., <░░░░░> ░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░ ░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ - 1 710 650 ░░░░░░ 19 ░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ***, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, <░░░░░> ░░░░░░░░░░ ░. ░., <░░░░░> ░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░ ░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ - 900 683 ░░░░░ 12 ░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ *** ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, <░░░░░> ░░░░░░░░░░ ░. ░., 45, ░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░ ░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ - 2 480 183 ░░░░░ 73 ░░░░░░░.

░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ – ░░.░░.░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░.

░░░░░                                      ░.░.░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░.░░.░░.