Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-31/2024 (3а-122/2023;) ~ М-123/2023 от 12.12.2023

Дело № 3а-31/2024

УИД № 51OS0000-01-2023-000166-15

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 июня 2024 года                          город Мурманск

Мурманский областной суд в составе:

председательствующего судьи Мильшина С.А.,

при секретаре Лащенко И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Сельскохозяйственного производственного кооператива рыболовецкий колхоз «Беломорский рыбак» об оспаривании решения ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Сельскохозяйственный производственный кооператив рыболовецкий колхоз «Беломорский рыбак» обратился в Мурманский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 16 октября 2023 года № ОРС-51/2023/000401 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

В обоснование требований указано, что административный истец является арендатором земельного участка площадью 6255 кв.м. с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *.

Распоряжением Министерства имущественных отношений Мурманской области от 28 ноября 2022 года № 2055 определена кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2022 года в размере * рублей 50 копейки.

Между тем, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * согласно отчету об оценке оценщика ООО «Общество оценщиков» от 20 сентября 2023 года № 085/09-23О по состоянию на 20 сентября 2023 года составляет * рублей.

На основании обращения административного истца ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» принято решение от 16 октября 2023 года № ОРС-51/2023/000401 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Административный истец просит суд признать незаконным решение ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 16 октября 2023 года № ОРС-51/2023/000401 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * в соответствии с отчетом ООО «Общество оценщиков» от 20 сентября 2023 года № 085/09-23О в размере рыночной стоимости * рублей, поскольку это влияет на размер арендных платежей и затрагивает интересы административного истца.

Стороны и заинтересованные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представители административного истца и административного ответчика – ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Исследовав материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 19 декабря 2022 года № 546-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон № 237-ФЗ внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2026 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (редакция от 19 декабря 2022 года).

Вместе с тем, пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Мурманской области от 18 августа 2022 года № 658-ПП установлена дата перехода к применению на территории Мурманской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 октября 2022 года.

С указанной даты на территории Мурманской области установлен внесудебный порядок рассмотрения заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости, в связи с чем подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона
№ 237-ФЗ, согласно пункту 15 которой в суде может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в отношении заявления об установлении рыночной стоимости объекта. При этом одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения также может быть заявлено требование об установлении кадастровой стоимости расположенных на территории Мурманской области и учтенных в Едином государственном реестре недвижимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Аналогичное по своему содержанию толкование вышеприведенных норм федеральных законов изложено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года.

Материалами дела подтверждено, что 18 августа 2020 года между Федеральным агентством морского и речного транспорта (арендодатель) и Сельскохозяйственным производственным кооперативом рыболовецкий колхоз «Беломорский рыбак» (арендатор) заключен договор аренды № КС-36/2554 земельного участка, находящегося в федеральной собственности.

По условиям данного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером *, площадью 6255+/-28 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: *.

Согласно приложения № 2 к договору годовая арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости утверждена по состоянию на 01 января 2022 года на основании распоряжения Министерства имущественных отношений Мурманской области от 28 ноября 2022 года № 2055 и составила * рублей 50 копеек.

29 сентября 2023 года Сельскохозяйственный производственный кооператив рыболовецкий колхоз «Беломорский рыбак» обратился в ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ с заявлением об установлении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке ООО «Общество оценщиков» от 20 сентября 2023 года № 085/09-23О в размере рыночной стоимости * рублей по состоянию на 20 сентября 2023 года.

16 октября 2023 года ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» принято решение № ОРС-51/2023/000401 об отказе в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке, перечисленными в разделе V решения.

Порядок, сроки принятия оспариваемого решения соответствуют положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, административным истцом не оспариваются.

Основанием для отказа Сельскохозяйственный производственный кооператив рыболовецкий колхоз «Беломорский рыбак» в удовлетворении заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости явились нарушения законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке оценщиком ООО «Общество оценщиков» Александрович К.В. от 20 сентября 2023 года № 085/09-23О, а именно:

1. Анализ рынка объекта оценки в определенном сегменте рынка проведен не в полном объеме. В отчете оценщик проанализировал данные о ценах сделок/предложений и выбрал аналоги из низкого ценового диапазона, что привело к заниженной итоговой рыночной стоимости объекта оценки. В качестве объектов-аналогов должны использоваться объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Нарушение пунктов 22 «б», «в» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)».

2. Объекты аналоги выставлены на продажу посредством публичного предложения. Если продавец готов в процессе переговоров пойти на уступки покупателю и предоставить скидку на торг, он пишет об этом в тексте объявления. Ввиду отсутствия достоверных сведений, целесообразно исходить из того, что в тексте объявления указана окончательная цена объекта аналога. Введение корректировки необоснованно. Для объектов-аналогов, в объявлениях которых указано, что возможен торг, целесообразно использовать информацию с портала Статриэлт по следующим основаниям: Статриелт - это информационный портал недвижимости (база объектов, статистика, анализ рынка). Значения индексов, коэффициентов, поправок и корректировок рассчитаны методами математической статистики на основе анализа рыночных цен предложений, всей совокупности предлагаемых к продаже и в аренду объектов по соответствующим сегментам рынка баз объявлений недвижимости, опубликованных за истекший квартал года на сайтах: www/avito.ru/,https://realty.yandex.ru//, http://www.domofond.ru/, Statrielt, http://realty.dmir.ru/, http://zdanie.info, http://www.rosrealt.ru/ и всех региональных сайтах России. Корректировки на сайте Статриэлт обновляются раз в квартал, т.е. информация более актуальная, чем справочник Лейфера, который публикуется по данным, собранным за предыдущие периоды.

3. Объект оценки расположен в портовой зоне, в акватории Кольского залива, который является крупнейшим незамерзающим транспортным морским узлом на севере РФ. Кольский залив является неотъемлемой частью северного морского пути - кратчайшим между европейской частью России и дальним востоком. Законодательством России определен как «исторически сложившаяся национальная единая транспортная коммуникация России в Арктике». В виду вышеизложенного, размер корректировки, который применяет оценщик, не отражает в полной мере особенности местоположение объекта оценки с точки зрения его инвестиционной привлекательности. При прочих равных условиях местоположение объекта оценки существенно привлекательнее для потенциального покупателя.

Принимая во внимание, что доказывание обстоятельств наличия либо отсутствия оснований для принятия бюджетным учреждением решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с доводами ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности является обязанностью участников процесса, суд специальными знаниями, позволяющими подтвердить либо опровергнуть обоснованность требований административного истца и проверить достоверность возражений административного ответчика и иных лиц, участвующих в деле, не обладает, в связи с чем по настоящему делу для устранения возникших сомнений судом назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Респект».

Согласно заключению эксперта ООО «Респект» Коробовой Н.В. от 26 апреля 2024 года № 77/24-СД в отчете ООО «Общество оценщиков» от 20 сентября 2023 года № 085/09-23О имеются нарушения требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, указанные в решении ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 16 октября 2023 года № ОРС-51/2023/000401, которые повлекли установление неверной рыночной стоимости земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *, площадью 6255 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта (за исключением земельных участков под автозаправочными и газононаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей и автостоянок), расположенного по адресу: *, по состоянию на 20 сентября 2023 года без учета НДС составляет * рублей.

Суд учитывает, что эксперт ООО «Респект» Коробова Н.В. провела анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определила ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости спорного объекта. Экспертом проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 КАС РФ в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что в экспертном заключении ясно и недвусмысленно изложены ответы на поставленные перед экспертом вопросы, выводы эксперта подробно мотивированы, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.

Заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями, опытом по проведению подобного рода исследований и стажем работы, оснований не доверять которому не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Каких-либо объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, суду не представлено.

Предусмотренных положениями статьи 83 КАС РФ оснований для проведения повторной или дополнительной судебной экспертизы судом не установлено.

Учитывая установленные дефекты отчета об оценке, предоставленного административным истцом, суд приходит к выводу, что оснований для установления рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером * в размере * рублей на основании отчета об оценке ООО «Общество оценщиков» от 20 сентября 2023 года № 085/09-23О у ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» не имелось, в связи с чем принятое решение от 16 октября 2023 года № ОРС-51/2023/000401 является законным.

Несмотря на факультативный и производный характер требования об установлении кадастровой стоимости с учетом изложения диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, его разрешение судом не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

При таком положении суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО «Респект» Коробовой Н.В. от 26 апреля 2024 года № 77/24-СД, в размере 11 034 000 рублей.

В соответствии с частью 6 статьи 180 КАС РФ резолютивная часть решения суда должна в числе прочего содержать указание на распределение судебных расходов.

Материалами административного дела подтверждается, что при подаче настоящего административного искового заявления административным истцом оплачена государственная пошлина в сумме 300 рублей.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Принимая во внимание, что итоговый судебный акт вынесен в пользу административного ответчика, поскольку требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости самостоятельного характера не носит и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, понесенные административным истцом расходы по уплате государственной пошлины при обращении в суд с настоящим административным иском в размере 300 рублей подлежат отнесению на административного истца.

Руководствуясь статьями 174, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

    административное исковое заявление Сельскохозяйственного производственного кооператива рыболовецкий колхоз «Беломорский рыбак» о признании незаконным решения государственного областного бюджетного учреждения «Имущественная казна Мурманской области» от 16 октября 2023 года № ОРС-51/2023/000401 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости оставить без удовлетворения.

    Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером *, площадью 6255+/-28 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта (за исключением земельных участков под автозаправочными и газононаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи, местоположение: *, равной его рыночной стоимости в размере * рублей (*) рублей по состоянию на 20 сентября 2023 года.

    Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Мурманский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 20 июня 2024 года.

Председательствующий С.А. Мильшин