Решение по делу № 2-478/2015 (2-3706/2014;) от 19.12.2014

Дело № 2-478/2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 апреля 2015 года                                                                                                                  г. Воронеж

Советский районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Бородовицыной Е.М.,

при секретаре Лукьянчиковой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Громыхалова А.В. к ТСЖ «Патриот» о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Громыхалов А.В. обратился в суд с иском к ТСЖ «Патриот» о признании права собственности на квартиру, указывая, что 11.09.2007 г. между ООО «<данные изъяты>» (заказчик) и Жокиной Н.Б. (участник) был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес>. В рамках данного договора Жокина Н.Б. обязалась уплатить обусловленную договором цену, а ООО «<данные изъяты>» передать ей после окончания строительства жилое помещение строительный №, порядковый №, состоящее из одной комнаты, общей проектной площадью (без учета балконов и лоджий) 39,18 м2, находящееся на № этаже в подъезде № жилого дома по указанному адресу. В соответствии с п. 3.3. договора № от 11.09.2007 г. участия в долевом строительстве участник обязуется оплатить стоимость квартиры в сумме <данные изъяты> руб. на момент заключения договора. Жокина Н.Б. исполнила свои финансовые обязательства, оплатив установленную договором сумму. 07.10.2008 г. между ООО «<данные изъяты>» в лице директора ФИО1, действующего на основании Устава (заказчик) и ООО «Агрокс-2» в лице генерального директора ФИО2., действующего на основании Устава (новый заказчик), был заключен договор передачи прав и обязанностей. Обязательства ООО «<данные изъяты>» по передаче однокомнатной квартиры строительный №, порядковый №, общей проектной площадью (без учета балконов и лоджий) 39,18 м2, на № этаже в подъезде № в жилом доме, строительство которого осуществляется на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, перешли к ООО «Агрокс-2». В срок, установленный договором, ООО «Агрокс-2» свои обязательства не исполнило, строительство жилого дома было приостановлено в 2009 г. Участниками долевого строительства было принято решение о завершении строительства многоквартирного жилого дома по указанному адресу за счет собственных средств и создании ТСЖ «Патриот». Кроме того, Жокина Н.Б. оплатила дополнительные денежные средства на завершение строительства жилого дома по указанному адресу в соответствии с решением от 15.06.2011 г. общего собрания будущих собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. 15.11.2012 г. между Жокиной Н.Б. (правообладатель) и Громыхаловым А.В. (правопреемник) был заключен договор уступки права требования № спорной квартиры, в соответствии с п. 1.1 которого права и обязанности, принадлежащие правообладателю на основании договора № от 11.09.2007 г. участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, переходят к правопреемнику на тех условиях, которые существовали по данному договору к моменту перехода прав в полном объеме. В соответствии с п. 2.1 правопреемник обязан произвести правообладателю оплату в сумме <данные изъяты> руб. Громыхалов А.В. исполнил свои финансовые обязательства перед Жокиной Н.Б. и получил право требования квартиры по указанному адресу. Земельный участок, общей площадью 3 100 м2, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит ТСЖ «Патриот» на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 07.03.2014 г. №. Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по <адрес> было выдано ТСЖ «Патриот» 23.07.2014 г. администрацией городского округа г. Воронеж сроком до 23.07.2015 г. На сегодняшний день строительство жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, ТСЖ «Патриот» завершено, объект введен в эксплуатацию 02.09.2014 г., однако руководство ТСЖ «Патриот» отказывается передать истцу квартиру по акту приема-передачи. Согласно справке БТИ Левобережного района г. Воронежа от 10.10.2014 г. в доме № по <адрес> произошло изменение нумерации квартир, в результате которой квартире № присвоен №, согласно техническому паспорту инв. №. 23.10.2014 г. истцом получен кадастровый паспорт № на кв. №, расположенную по адресу: <адрес>, в котором скорректирована площадь квартиры до 39,4 м2. В настоящее время истец не имеет возможности реализовать свои права на недвижимое имущество, в связи с чем просит суд обязать ТСЖ «Патриот» передать ему по акту приема- передачи квартиру №, общей площадью 39,4 м2, расположенную на № этаже жилого дома <адрес> и признать за ним право собственности на вышеуказанную квартиру.

Впоследствии истец Громыхалов А.В. уточнил исковые требования, просил суд признать за ним право собственности на квартиру №, общей площадью 39,4 м2, расположенную на № этаже жилого дома № по <адрес>.

В судебном заседании истец Громыхалов А.В. поддержал исковые требования.

Представитель третьего лица ООО «Агрокс-2» по доверенности Талдыкина Е.В. с иском не согласилась.

Третье лицо Жокина Н.Б., представители ответчика ТСЖ «Патриот», третьих лиц Управления Росреестра по Воронежской области, ООО «ГрадСтрой», администрации городского округа город Воронеж в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

Представитель третьего лица Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, в направленных суду письменных пояснениях на иск указал, что в вынесении решения полагается на усмотрение суда, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, предоставлен ТСЖ «Патриот» в аренду на основании договора аренды земельного участка № от 07.03.2014г. и дополнительного соглашения к договору от 15.07.2014 г.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу ч. 3, 4 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения. Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Исходя из ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как установлено в судебном заседании и усматривается из материалов дела, 11.09.2007 г. между ООО «<данные изъяты>» (заказчик) в лице генерального директора общества с ограниченной ответственностью «Агрокс-2» ФИО2. и Жокиной Н.Б. (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого заказчик после введения жилого дома в эксплуатацию обязан передать дольщику, после произведения им выплат стоимости квартиры в сумме <данные изъяты> руб., жилое помещение строительный №, порядковый №, состоящее из одной комнаты, общей проектной площадью (без учета балконов и лоджий) 39,18 м2, находящееся на № этаже в подъезде № многоквартирного жилого дома по адресу:                         <адрес>, ориентировочный срок окончания строительства четвертый квартал 2008 г. (л.д. 7-8).

Согласно п. 5.1, 6.1 договора уступка участником прав требования по договору третьим лицам допускается только после уплаты участником цены договора с обязательной регистрацией участником соответствующих договоров уступки прав требований в общем реестре участников, право собственности участника на объект подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», силами и за счет участника. Вышеуказанный договор не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Свои обязательства по договору Жокина Н.Б. выполнила в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 11.09.2007 г. о передаче денежных средств в сумме <данные изъяты> руб., и справкой об исполнении обязательств, выданными ООО «Агрокс-2» (л.д. 9,10).

Судом установлено, что в срок, указанный в договоре, ООО «Агрокс-2» свои обязательства не исполнил.

Затем 07.10.2008 г. между ООО «<данные изъяты>» в лице директора ФИО1 (заказчик) и ООО «Агрокс-2» в лице генерального директора ФИО2 (новый заказчик) был заключен договор передачи прав и обязанностей, на основании которого права и обязанности заказчика по договорам участия в долевом строительстве перешли от ООО «<данные изъяты>» к ООО «Агрокс-2» (л.д. 15-16).

В судебном заседании установлено, что участниками долевого строительства было принято решение о завершении строительства многоквартирного жилого дома по указанному адресу за счет собственных средств путем заключения договора строительного подряда с ООО «ГрадСтрой» и создании ТСЖ «Патриот», что подтверждается протоколом № от 15.06.2011 г. общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (л.д. 17-19, 47-51, 61-65).

В связи с чем, Жокина Н.Б. оплатила дополнительные денежные средства на завершение строительства жилого дома в сумме <данные изъяты> руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 28.09.2011 г. и финансовой справкой, выданными ООО «ГрадСтрой» (л.д. 9,11).

Как видно из материалов дела, 15.11.2012 г. между Жокиной Н.Б. и Громыхаловым А.В. был заключен договор уступки права требования № спорной квартиры, в соответствии с которым все права и обязанности на долевое участие в строительстве жилья, заключенного между нею и ООО «Агрокс-2», перешли к Громыхалову А.В., цена договора составляет <данные изъяты> руб.        (л.д. 12, 14). Истец исполнил свои финансовые обязательства перед Жокиной Н.Б., что подтверждается актом приема-передачи денежных средств от 15.11.2012 г. в размере <данные изъяты> руб. (л.д. 13).

В соответствии с договором аренды от 07.03.2014 г. № Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области ТСЖ «Патриот» был предоставлен в аренду земельный участок, общей площадью 3 100 м2, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: проектирование и строительство газовой котельной со встроено-пристроенными помещениями (л.д. 21-25, 26-27, 28, 29-31).

Согласно материалам дела, 23.07.2014 г. ТСЖ «Патриот» администрацией городского округа г. Воронеж было выдано разрешение № сроком до 23.07.2015 г. на строительство многоквартирного жилого дома № по <адрес> (л.д. 20).

Судом установлено, что в настоящее время строительство вышеуказанного многоквартирного жилого дома завершено, объект введен в эксплуатацию согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию 02.09.2014 г., выданного администрацией городского округа                            г. Воронеж (л.д. 32-34).

Согласно справке БТИ Левобережного района г. Воронеж от 10.10.2014 г. в доме <адрес> произошло изменение нумерации квартир, в результате которого квартире со строительным №, порядковым № присвоен №, согласно технического паспорта инв. № (л.д. 37).

г. Громыхаловым А.В. получен кадастровый паспорт № на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, в котором площадь квартиры изменена на 39,4 м2 (л.д. 35-36). Исходя из справки БТИ Левобережного района г. Воронежа от 13.03.2015 г. (л.д. 115) инвентаризационная стоимость квартиры составляет <данные изъяты> руб.

В соответствии с актом приема-передачи от 11.09.2014 г. ТСЖ «Патриот» передало Громыхалову А.В. квартиру №, расположенную на № этаже в жилом доме по адресу: <адрес> (л.д. 67).

Из ответов Управления Росреестра по Воронежской области от 14.11.2014 г., 26.11.2014 г. (л.д. 66, 68-70) усматривается, что истцу отказано в регистрации права собственности на квартиру

по тем основаниям, что разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию дома № по <адрес> выдано ТСЖ «Патриот», а в качестве документа-основания представлен договор участия в долевом строительстве № от 11.09.2007 г., стороной которого является иная организация (ООО «<данные изъяты>» в лице исполнительного директора ООО «Агрокс-2» ФИО2), полномочия на распоряжение объектом долевого строительства которой не подтверждены, документы, подтверждающие перевод долга от ООО «Агрокс» к ТСЖ «Патриот», не представлены.

Судом установлено, что решением Арбитражного суда Воронежской области от               21.09.2011 г. ООО «Агрокс-2» было признано несостоятельным (банкротом), находится в стадии ликвидации (л.д. 52-60, 72-73, 74-75), ООО «<данные изъяты>» 07.02.2012 г. ликвидировано вследствие признания банкротом (л.д. 106-114).

Оценивая собранные по делу доказательства, суд считает, что исковые требования Громыхалова А.В. подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что истец приобрел права и обязанности дольщика по договору участия в долевом строительстве спорной квартиры, однако лишен в установленном законом порядке зарегистрировать свое право собственности, по тем основаниям, что не имеет возможности устранить противоречия, имеющиеся в его правоустанавливающих документах и представить необходимые документы для регистрации (л.д. 66, 68-70).

Исходя из действующего законодательства, определяющего основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны застройщика, а при неисполнении обязательств другой стороной данного договора вправе требовать защиты своих прав, в том числе, и путем предъявления требования о признании за ним права собственности на квартиру.

Из уведомлений Управления Росреестра по Воронежской области от 14.11.2014 г. и 26.11.2014 г. следует, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества – квартиру, расположенную по адресу: <адрес> отсутствуют (л.д. 66, 68-70).

Учитывая, что Жокина Н.Б. не претендует на спорную квартиру, суд считает, что исковые требования к ТСЖ «Патриот» о признании за истцом права собственности на спорную квартиру подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 198, суд

РЕШИЛ:

Признать за Громыхалов А.В. право собственности на квартиру          № в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, общей площадью 39,4 м2.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через районный суд в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме.

    Судья                      Е.М. Бородовицына

Мотивированное решение составлено 06.05.2015 года