Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-79/2022 ~ М-65/2022 от 21.07.2022

Белякова И.А"> №"> №">

Л И П Е Ц К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

Дело №3а-79/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 октября 2022 года Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего Михалевой О.В.,

при секретаре Прокопенко И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению ООО «Сапрофит» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки», Правительству Липецкой области о признании незаконными решений от 31.03.2022г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном рыночной стоимости,

установил:

ООО «Сапрофит» обратилось в суд с административным исковым заявлением о признании незаконными решений ОБУ «Центр кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости от 31.03.2022г. и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами № Административный истец полагает, что кадастровая стоимость указанных земельных участков установлена в завышенном размере, что нарушает его права как плательщика арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости. 02.03.2022г. он обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости № от 20.12.2021г., выполненный ООО «РКК «Инпрайс-Оценка»». Однако решениями ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 31.03.2022 г. в удовлетворении заявлений отказано. Полагая указанные решения незаконными и не обоснованными, административный истец просил установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 20.12.2021г. в соответствии с вышеуказанным отчетом об оценке.

Определением суда к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация сельского поселения Фащевский сельсовет Грязинского муниципального района Липецкой области, администрация сельского поселения Сошкинский сельсовет Грязинского муниципального района Липецкой области, ООО «Аркада», ООО «СХПК «Сошки»», ПАО «Сбербанк России».

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Сапрофит» и заинтересованного лица ООО «Аркада» по доверенностям Фоменко Е.А. заявленные требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость земельных участков в соответствии с размером рыночной стоимости, определенном в заключении судебной экспертизы.

Представитель административных ответчиков ОБУ «Центр кадастровой оценки», Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенностям Лыкова Л.Н. в судебном заседании против иска возражала, полагая, что выводами судебной экспертизы подтверждена обоснованность отказа в удовлетворении ОБУ «Центр кадастровой оценки» заявлений ООО «Сапрофит» о пересмотре кадастровой земельных участков. Оснований для установления кадастровой стоимости в размере равном рыночной стоимости в судебном порядке не имеется. Полагала выводы судебной экспертизы о размере рыночной стоимости объектов не достоверными. Просила взыскать расходы по оплате судебной экспертизы с административного истца.

Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Липецкой области, Правительства Липецкой области, представители заинтересованных лиц администрации сельского поселения Фащевский сельсовет Грязинского муниципального района Липецкой области, администрация сельского поселения Сошкинский сельсовет Грязинского муниципального района Липецкой области, ООО «СХПК «Сошки»», ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя заинтересованного лица Фоменко Е.А., представителя административных ответчиков ОБУ «Центр кадастровой оценки», Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области Лыковой Л.Н., исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Вместе с тем, пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате (предшествующей 1 января 2023 года) перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17.12.2021г. №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ - 1 января 2022 года.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ).

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение Постановления администрации Липецкой области от 29.05.2017 №265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано областное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 1.01.2022г. кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что административный истец является арендатором следующих земельных участков:

- с кадастровым номером № площадью 17417255 +/- 27133 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>

- с кадастровым номером № площадью 545024 +/- 4017,78 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес> №

- с кадастровым номером №, площадью 2694840 +/- 8230,32 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес> №;

- с кадастровым номером №, площадью 4607219 +/- 11128,1 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>02:1020301;

- с кадастровым номером № площадью 4823455 +/- 12167,49 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 08.10.2019г. №105 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель сельскохозяйственного назначения по муниципальным районам Липецкой области по состоянию на 01.01.2019г.

Кадастровая стоимость земельных участков, утверждённая Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 08.10.2019г. №105, по состоянию на 01.01.2019г. составляет:

-с кадастровым номером № – 89604536,37 рублей;

-с кадастровым номером № – 2730570,24 рублей;

-с кадастровым номером № -13501148,40 рублей,

-с кадастровым номером № – 23082167,19 рублей,

-с кадастровым номером № – 24165509,55 рублей,

что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 03.08.2022г. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2020г. Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 03.08.2022г. его кадастровая стоимость составляет 87260447,55 рублей, дата начала применения кадастровой стоимости – 07.06.2021г.

Полагая кадастровую стоимость земельных участков завышенной, административный истец 02.03.2022 г. обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке №687/12 от 20.12.2021г., выполненный ООО «РКК «Инпрайс-оценка»».

Решениями ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 31.03.2022г. ООО «Сапрофит» отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке №687/12 от 20.12.2021г., выполненный ООО «РКК «Инпрайс-оценка»», аналогичные по каждому объекту оценки, а именно: анализ рынка не выполнен не в полном объеме – нарушены требования п.5 ФСО №3, п.11д ФСО №7; в отчете отсутствуют документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки – нарушено требование ст.11 ФЗ №135-ФЗ, п.8ж ФСО №3; в разделе 8.3 отчета нарушены требования п.8ж ФСО №3 к описанию правообладателя объектов оценки; сведения об имущественных правах ООО «Сапрофит» в отношении объектов оценки вводят в заблуждение – нарушены требования п.5 ФСО №3; состав основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (раздел 9.3 отчета) не соответствует перечню элементов сравнения при расчете рыночной стоимости земельных участков методом сравнения продаж (раздел 10.1.2 отчета) – нарушены требования п.5 ФСО №3; при определении рыночной стоимости объектов оценки методом сравнения продаж отсутствует обоснование применения максимального значения корректировки на перевод цены предложения в цену сделки, отсутствует обоснование применения корректировки на агроклиматический потенциал (почвенные и агроклиматические условия), отсутствует обоснование применения корректировки по фактору «рельеф участка», отсутствует обоснование применения корректировки на качество прав пользования и владения объектом - нарушены требования п.5 ФСО №3; в отчете не учтена специфика объектов оценки, сделанные выводы в части отказа от использования доходного подхода вводят в заблуждение и допускают неоднозначное толкование полученных результатов; текст отчета в части предполагаемого использования результатов оценки вводит в заблуждение и ведет к неоднозначному толкованию.

Решения приняты уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявлений, в решениях приведены выявленные в ходе рассмотрения заявлений причины, послужившие основанием для принятия решений об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний.

Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.

Исходя из положений части 2 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Таким образом, по делам указанной категории заключение экспертизы является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения настоящего спора.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОБУ «Центр кадастровой оценки» относительно выявленных нарушений в отчетах об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту Ассоциации судэкспертов «Премьер» ФИО6

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости № от 20.12.2021г., выполненный ООО «РКК «Инпрайс-оценка»», на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной экспертизы, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчетов допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как следует из заключения судебной экспертизы, в отчёте на стр.37 оценщик, полагаясь на собственное мнение, указывает, что оцениваемые объекты относятся к категории объектов неактивного рынка.

Данное утверждение не содержит проверки такого утверждения на соответствие рыночным данным. При этом на стр.23 отчета в таблице «Обзор рынка земельных участков в районах сельскохозяйственного производства» оценщик приводит выборку из 12 объектов, имеющихся на рынке. Кроме того, при расчетах рыночной стоимости объектов оценки оценщиком также используется дополнительные 3 аналога, не участвующие в представленной выборке. Таким образом, можно сделать вывод о том, что на рынке имеется достаточное количество аналогов, что может его охарактеризовать как рынок нормальной, а не низкой торговой активности. Как следствие, оценщиком применяется скидка на торг для условий неактивного рынка.

Также без каких-либо обоснований и подтверждения рыночными данными скидка на торг применяется им в максимальном размере из диапазона расширенного интервала - 27,4%. Применение такой скидки не имеет обоснования в отчете. Оценщик пишет, что полагается на собственное мнение.

Оценщиком не изложена существенная информация в части того, почему им не используются приводимые аналоги в выборке, а расчет строится на основании дополнительных аналогов, сдельная стоимость квадратного метра каждого из которых существенно ниже им же определенного среднего значения в приведенной выборке. Так, по данным выборки средняя цена предложений 1 кв.м земельных участков составляет – 6,69 рублей. При этом цена предложений использованных объектов -аналогов составляет соответственно – 5,42 рублей, 5,37 рублей, 4,44 рубля, оценщик использовал аналоги из ценового диапазона ниже средней границы без какого-либо обоснования.

При определении рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения указано, что как объекты оценки, так и объекты аналоги характеризуются «средними для субъекта почвенными и агроклиматическими условиями». Однако, не приводит никаких документальных подтверждений этого факта. Между тем, одним из основных показателей почвенных условий является бонитет почв, который имеет существенные различия в зависимости от районов Липецкой области. Оценщик не проанализировал данный фактор, и не привел доказательств сопоставимости условий объектов оценки и объектов аналогов.

Несмотря на приведенный в отчете анализ ценообразующих факторов, в составе которых на стр. 25 отчета им рассматривается фактор местоположения земельных участков и при наличии корректирующих коэффициентов в справочнике ФИО5, позволяющих учитывать влияние данного фактора, в расчетах оценщик его не учитывает без какого-либо обоснования.

В отчете имеется арифметическая ошибка, существенно влияющая на результат рыночной стоимости. Так, в соответствии с информацией объявления, по объекту-аналогу №1, площадь участка составляет 450 соток, или 45 000 кв.м., а в расчетах использованы данные - 4 500 кв.м., т.е. увеличение в 10 раз. Следовательно, расчет рыночной стоимости некорректный.

Оценщик в отчете квалифицирует рынок объекта оценки как неразвитый. При этом требование ФСО № 7, п.11б в части расширения исследования рынка им не соблюдено.

Выбранные оценщиком объекты-аналоги без обоснований соответствуют диапазону ниже средней величины, что объективно влечет занижение рыночной стоимости.

Оценщиком не рассмотрено влияние фактора бонитета почвы, а также местоположения объектов оценки.

Экспертом ФИО6 сделан вывод о том, что при составлении отчета об оценке рыночной стоимости № от 20.12.2021г., выполненного ООО «РКК «Инпрайс-Оценка»» были нарушены требования ФЗ «Об оценочной деятельности» и ФСО, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости объектов недвижимости.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчёт об оценке рыночной стоимости № от 20.12.2021г., выполненный ООО «РКК «Инпрайс-Оценка»», не соответствует приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объектов недвижимости не может быть признана достоверной.

Таким образом, разрешая административные исковые требования о признании незаконными решений ОБУ «Центр кадастровой оценки» №ОРС-48/2022/000001, №ОРС-48/2022/000002, №ОРС-48/2022/000003, №ОРС-48/2022/000004, №ОРС-48/2022/000005 от 31.03.2022г., суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемые решения приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы их принятия. В результате проведенной судебной экспертизы было установлено, что представленные административным истцом отчёты об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Следовательно, у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявлений ООО «Сапрофит» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной.

Вместе с тем, вопреки доводам административного ответчика о невозможности установления кадастровой стоимости в размере рыночной в случае отказа в удовлетворении требований о признании решения бюджетного решения незаконным, суд считает подлежащими удовлетворению требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном рыночной стоимости исходя из следующего.

Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений, в связи с чем судебная коллегия, учитывая, что причиной обращения с иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложения и принимая во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти.

В соответствии с заключением судебной экспертизы № от 16.09.2022г., выполненным Ассоциацией судэкспертов «Премьер», рыночная стоимость по состоянию на 20.12.2021г. составляет земельных участков:

- с кадастровым номером № площадью 17417255 +/- 27133 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, сельское поселение Сошкинский сельсовет – 59742526 рублей;

- с кадастровым номером №, площадью 545024 +/- 4017,78 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, сельское поселение Фащевский сельсовет, юго-западная часть кадастрового квартала № – 2642101 рублей;

- с кадастровым номером №, площадью 2694840 +/- 8230,32 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, сельское поселение Фащевский сельсовет, юго-западная часть кадастрового квартала № – 11130020 рублей;

- с кадастровым номером № площадью 4607219 +/- 11128,1 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, сельское поселение Фащевский сельсовет, юго-центральная часть кадастрового квартала № – 18037747 рублей;

- с кадастровым номером №, площадью 4823455 +/- 12167,49 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> – 18807894 рубля.

Анализируя экспертное заключение № от 16.09.2022г., суд считает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение экспертов относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. №297 (далее - ФСО №1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Пунктом 25 ФСО №7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов дела. При определении рыночной стоимости земельных участков эксперт проанализировал подходы к оценке, применил сравнительный подход. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование и не противоречит нормам Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297.

Согласно пунктам 12 – 14 ФСО №1 сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В рамках сравнительного подхода (метод прямого сравнения продаж) информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (Интернет-сайты). Экспертом описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.

Доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объектов оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной информации в материалы дела не представлено.

Экспертом, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объекта, даны ответы на поставленные истцом вопросы.

Довод административного ответчика о том, что для расчета рыночной стоимости земельных участков использован только сравнительный подход, необоснованно отклонен доходный, судом признаются не состоятельными, поскольку данное обстоятельство не свидетельствует о нарушении норм законодательства об оценочной деятельности. Вопреки указанным доводам, как указывалось выше, выбор подхода основывается на анализе возможности применения каждого из подходов, цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноты и достоверности исходной информации (пункт 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)". В заключении эксперт ФИО6 достаточно подробно обосновала основания отказа от использования доходного подхода вследствие отсутствия достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объекты оценки способны приносить, а также связанные с объектами оценки расходы. Эксперт также не располагал информацией о сдаче в аренду сопоставимых аналогов, что привело к невозможности использования доходного подхода.

Экспертом в заключении в соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" проведен анализ рынка недвижимости, определено наиболее эффективное использования земельных участков - их существующее использование, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость земельных участков; выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны. Судом также установлено, что эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости объектов, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов. При наличии достаточных данных для проведения расчета рыночной стоимости сравнительным подходом, неприменение доходного подхода следует признать обоснованным.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт учел все необходимые и достаточные факторы и показатели, влияющие на действительную стоимость объекта исследования. Как следует из материалов дела, производя выборку аналогов, эксперт, проанализировав имеющуюся информацию по продаже земельных участков на юридически значимую дату, верно определил наиболее схожие объекты-аналоги, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемым. При этом использованные в расчетах объекты сравнения максимально приближены к исследуемым объектам по фактическому использованию, стоимостным, и физическим характеристикам.

Вопреки доводам представителя административного ответчика в заключении исследованы факторы, характерные для земель сельскохозяйственного назначения: плодородие земель, качественные характеристики почвенного слоя земельного участка, микроклимат, различие объекта оценки и использованных в расчетах объектов-аналогов учтено экспертом посредством применения корректировки на агроклиматический потенциал (почвенные и агроклиматические условия). Корректировка на местоположение для земель сельскохозяйственного назначения рассчитана путем сравнения среднего балла бонитета почв (показателя плодородия) в месте расположения объекта оценки и объектов-аналогов. В баллах бонитета измеряется плодородие земельного участка, характеризующее нормативную урожайность сельскохозяйственной культуры. В рамках исследования средние баллы бонитета приняты в соответствии с приложением «Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий на 01.01.2000 г.».

Вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключению эксперта.

Суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключений экспертом не допущено, в связи с чем у суда отсутствуют основания ставить итоговые выводы эксперта под сомнение. Оснований для назначения повторной судебной экспертизы по доводам представителя административного ответчика не имеется.

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества их рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов, кроме заключения эксперта не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объектов недвижимости, то кадастровая стоимость земельных участков, подлежит установлению по состоянию на 20.12.2021г. в следующих размерах:

- с кадастровым номером №, площадью 17417255 +/- 27133 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, сельское поселение Сошкинский сельсовет – 59742526 рублей;

- с кадастровым номером №, площадью 545024 +/- 4017,78 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, сельское поселение Фащевский сельсовет, юго-западная часть кадастрового квартала № – 2642101 рублей;

- с кадастровым номером №, площадью 2694840 +/- 8230,32 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, сельское поселение Фащевский сельсовет, юго-западная часть кадастрового квартала № – 11130020 рублей;

- с кадастровым номером №, площадью 4607219 +/- 11128,1 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, сельское поселение Фащевский сельсовет, юго-центральная часть кадастрового квартала № – 18037747 рублей;

- с кадастровым номером № площадью 4823455 +/- 12167,49 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> – 18807894 рубля.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Разрешая вопрос о надлежащем административном ответчике, суд исходит из следующего.

Часть 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Таким образом, надлежащим ответчиком по делу является ОБУ «Центр кадастровой оценки». В удовлетворении административного иска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Правительству Липецкой области надлежит отказать.

В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы в размере 125 000 рублей в пользу Ассоциации судэкспертов «Премьер», суд исходит из следующего.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями части 11 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленном судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей – вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Как следует из материалов настоящего административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью земельных участков и их рыночной стоимостью составляет:

-с кадастровым номером № – 32%,

-с кадастровым номером № – 3%,

-с кадастровым номером № – 18%,

-с кадастровым номером № – 22%,

-с кадастровым номером № – 22%, не является кратным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

В данном случае, административный истец реализовал предусмотренное законом право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости. Решение суда не постановлено против административного ответчика. Судебная оценочная экспертиза в суде проводилась с целью проверки достоверности доказательств, представленных административным истцом в обоснование требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости.

Поскольку разница между кадастровой и установленной судом рыночной стоимостью объектов недвижимости не является чрезмерной и удовлетворение требования административного истца было обусловлено реализацией предоставленного законом права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, - а не наличием спора о праве, как такового, и не фактами нарушения или оспаривания прав административного истца со стороны административного ответчика, - то расходы по оплате судебной оценочной экспертизы должна нести сторона административного истца, как лица, в силу закона обязанного доказывать те обстоятельства, на которые было указано в обоснование заявленного требования.

В силу изложенного с ООО «Сапрофит» в пользу Ассоциации судэкспертов «Премьер» подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в размере 125000 рублей.

На основании изложенного,руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

решил:

Административное исковое заявление ООО «Сапрофит» к ОБУ «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 17417255 +/- 27133 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес> в размере равном рыночной стоимости по состоянию на 20.12.2021г. – 59742526 (пятьдесят девять миллионов семьсот сорок две тысячи пятьсот двадцать шесть) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 545024 +/- 4017,78 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес> № в размере равном рыночной стоимости по состоянию на 20.12.2021г. – 2642101 (два миллиона шестьсот сорок две тысячи сто один) рубль.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2694840 +/- 8230,32 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес> № в размере равном рыночной стоимости по состоянию на 20.12.2021г. – 11130020 (одиннадцать миллионов сто тридцать тысяч двадцать) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4607219 +/- 11128,1 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес> № в размере равном рыночной стоимости по состоянию на 20.12.2021г. – 18037747 (восемнадцать миллионов тридцать семь тысяч семьсот сорок семь) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4823455 +/- 12167,49 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> в размере равном рыночной стоимости по состоянию на 20.12.2021г. – 18807894 (восемнадцать миллионов восемьсот семь тысяч восемьсот девяносто четыре) рубля.

В удовлетворении заявленных административных исковых требований ООО «Сапрофит» к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконными решений от 31.03.2022г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной, административных исковых требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Правительству Липецкой области отказать.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №.

Датой подачи заявлений о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № считать 02.03.2022 г.

Взыскать с ООО «Сапрофит» в пользу Ассоциации судэкспертов «Премьер» оплату за проведение судебной экспертизы 125000 (сто двадцать пять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.В. Михалева

Решение в окончательной

форме принято 2.11.2022г.