Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-43/2024 (3а-1108/2023;) ~ М-1047/2023 от 17.11.2023

                                                                               Дело № 3а-43/2024 (3а-1108/2023)

55OS0000-01-2023-001108-96

                                                                                    Строка стат. отчета 3.123

Омский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи                                     Карева Е.П.

при секретаре                                  Жунусове Д.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 18 марта 2024 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Омск-Имущество» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решений, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Омск-Имущество» (далее также – ООО «Омск-Имущество», общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее также – Бюджетное учреждение) об оспаривании решений Бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В обоснование требований указано, что административный истец является собственником объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером № <...>, общей площадью 23441 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир склад сжиженного газа, почтовый адрес ориентира: <...>

- земельного участка с кадастровым номером № <...>, общей площадью 327338+/-200 кв.м, местоположение: <...>;

- земельного участка с кадастровым номером № <...>, общей площадью 14852+/-43 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-х этажное здание заводоуправления, участок находится примерно в 25 м по направлению на север от ориентира, почтовый адрес ориентира: <...>;

- земельного участка с кадастровым номером № <...>, общей площадью 7528+/-30 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир 2-х этажное здание заводоуправления, почтовый адрес ориентира: <...>;

- земельного участка с кадастровым номером № <...>, общей площадью 19111+/-48 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-х этажное здание заводоуправления, участок находится примерно в 300 м по направлению на северо-восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: <...>;

- земельного участка с кадастровым номером № <...>, общей площадью 9447+/-34 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-х этажное здание заводоуправления, участок находится примерно в 720 м по направлению на северо-восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: <...>

- земельного участка с кадастровым номером № <...>, общей площадью 7113+/-30 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-х этажное здание заводоуправления, участок находится примерно в 730 м по направлению на восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: <...>;

- земельного участка с кадастровым номером № <...>, общей площадью 6642+/-29 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир железнодорожные пути, почтовый адрес ориентира: <...>

- земельного участка с кадастровым номером № <...>, общей площадью 6528 +/- 28 кв.м., местоположение установление относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-х этажное здание заводоуправления, участок находится примерно в 140 м. по направлению на северо-восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: <...>

- земельного участка с кадастровым номером № <...>, общей площадью 27849 +/- 58 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, утверждена приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2022 года для земельного участка с кадастровым номером № <...> составляет <...> рублей, с кадастровым номером № <...> – <...> рублей, с кадастровым номером № <...> – <...> рублей, с кадастровым номером № <...> – <...> рублей, с кадастровым номером № <...> – <...> рублей, с кадастровым номером № <...> – <...> рублей, с кадастровым номером № <...> – <...> рублей, с кадастровым номером № <...> – <...> рублей, с кадастровым номером № <...> – <...> рублей.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2022 года составляет № <...> рублей, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости                 29 ноября 2022 года; дата начала применения кадастровой стоимости 1 января 2023 года.

На основании отчета об оценке № 05/05/2023 от 9 августа 2023 года, выполненного оценщиком ООО «Центр интеллектуальных технологий», общество 30 августа 2023 года обратилось в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации», просило установить по состоянию на 1 мая 2023 года кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Решениями Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от 28 сентября 2023 года№№ ОРС-№ <...>, ОРС-№ <...>, ОРС-№ <...>,ОРС-№ <...>, ОРС-№ <...>, ОРС-№ <...>,ОРС-№ <...>, ОРС-№ <...>, ОРС-№ <...>, ОРС-№ <...> в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказано.

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, что влечет увеличение налоговых обязательств, общество 17 ноября 2023 года обратилось в суд с требованиями об оспаривании указанных решений и установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В ходе рассмотрения административного дела представитель административного истца Козлова Н.В. уточнила заявленные требования. Просила признать незаконными решения Бюджетного учрежденияот 28 сентября 2023 года №№ ОРС-№ <...>, ОРС-№ <...>, ОРС-№ <...>, ОРС-№ <...>, ОРС-№ <...>, ОРС-№ <...>, ОРС-№ <...>, ОРС№ <...>, ОРС-№ <...> ОРС-№ <...> об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости <...> рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости <...> рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости № <...> рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости <...> рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости <...> рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости <...> рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости <...> рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости <...> рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости <...> рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости <...> рублей.

Представитель Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» Малышкин Д.И. в судебном заседании указал, что оспариваемые решения являются законными, исправленный отчет об оценке № 05/05/2023-И от 5 марта 2024 года предметом рассмотрения бюджетного учреждения не являлся.

Представитель Администрации города Омска Окишев К.В. в судебном заседании полагал исковые требования об оспаривании решений Бюджетного учреждения не обоснованными; согласился с представленным административным истцом исправленным отчетом об оценке № 05/05/2023-И от 5 марта 2024 года, полагал возможным установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости согласно исправленному отчету.

Исследовав материалы административного дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Федерального закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом Бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116).

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное учреждение вправе принять одно из следующих решений: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (части 3, 11 статьи 22.1 Федерального закона№ 237-ФЗ).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является, в том числе, арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктами 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Как следует из материалов административного дела, административный истец ООО «Омск-имущество» является собственником земельных участков с кадастровыми номерами № <...> (том 1 л.д. 29-34, 40-45, 51-58, 64-70, 76-83, 89-94, 100-107, 113-121, 127-141, 147-153).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость спорных земельных участков является действующей, результаты определения которой затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере правоотношений, регулируемых земельным и гражданским законодательством, а также в сфере налогообложения. Соответственно, административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ 30 августа 2023 года административный истец обратился в Бюджетное учреждение с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состояниюна 1 мая 2023 года. К заявлению приложен отчет об оценке № 05/05/2023от 9 августа 2023 года, подготовленный оценщиком ООО «Центр интеллектуальных технологий» Воловиком Д.П. (том 2 л.д. 1-386).

Решениями Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от 28 сентября 2023 года№№ ОРС-№ <...>, ОРС-№ <...>, ОРС-№ <...>,ОРС-№ <...>, ОРС-№ <...>, ОРС-№ <...>,ОРС-№ <...>, ОРС-№ <...>, ОРС-№ <...>, ОРС-№ <...> отказано в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (том 1 л.д. 25-27, 36-38, 47-49, 60-62, 72-74, 85-87, 96-98, 109-111, 123-125, 143-145).

Проанализировав положения Устава бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации», а также утвержденные директором бюджетного учреждения Положение о комиссии по рассмотрению отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости в бюджетном учреждении Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации», Порядок принятия и рассмотрения отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости в бюджетном учреждении Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации», Регламент рассмотрения бюджетным учреждением Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости (том 3 л.д. 63-91), суд приходит к выводу, что оспариваемые административным истцом решения бюджетного учреждения приняты компетентным органом, в пределах предоставленных полномочий (одним из основных видов деятельности является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним в порядке статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ), в установленный частью 10 статьи 22.1 названого Федерального закона тридцатидневный срок со дня поступления заявлений, содержит необходимые реквизиты и подписано уполномоченным лицом.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В предмет доказывания по рассматриваемой категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства: законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения), соответствие представленного заинтересованным лицом отчета об оценке объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке № 05/05/2023 от               9 августа 2023 года, подготовленный оценщиком ООО «Центр интеллектуальных технологий» Воловиком Д.П. (том 2 л.д. 1-386).

Бюджетным учреждением в оспариваемых решениях отмечены нарушения, допущенные в отчете об оценке № 05/05/2023 от 9 августа 2023 года, подготовленном оценщиком ООО «Центр интеллектуальных технологий»: пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО № 7), статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, пункта 10 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее – ФСО № 3), пункта 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО № 5)» (далее – ФСО№ 5), пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО № 6)» (далее – ФСО № 6) (том 1 л.д. 25-27, 36-38, 47-49, 60-62, 72-74, 85-87, 96-98, 109-111, 123-125, 143-145).

При этом вопросы соответствия отчета об оценке объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом, не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет, членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и прочее).

     Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года№ 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 КАС РФ).

Определением Омского областного суда от 25 декабря 2023 года по ходатайству представителя административного истца ООО «Омск-имущество» Козловой Н.В. по делу назначена экспертиза для проверки отчета № 05/05/2023 от 9 августа 2023 года на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемых решениях бюджетного учреждения. Проведение экспертизы поручено федеральному бюджетному учреждению «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» (том 9 л.д. 26-30).

Согласно заключению № 128/2-4-24 от 19 февраля 2024 года, подготовленному экспертом ФБУ Омская лаборатория судебной экспертизы Минюста России Мрыглод О.Б., в отчете об оценке № 05/05/2023 от 9 августа 2023 года отсутствуют нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в решениях Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от 28 сентября 2023 года№№ ОРС-№ <...>, ОРС-№ <...>, ОРС-№ <...>,ОРС-№ <...>, ОРС-№ <...>, ОРС-№ <...>,ОРС-№ <...>, ОРС-№ <...>, ОРС-№ <...>,ОРС-№ <...> об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Отчет об оценке № <...> от 9 августа 2023 года об определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...> не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, в следующей части:

1) Использование в отчете земельных участков с кадастровыми номерами № <...> в качестве объектов-аналогов №№ 5, 6, 7, 10 при недопустимом их отличии от объектов оценки по ценообразующему фактору - «дата предложения/дата оценки», в том числе, при достаточном количестве объектов-аналогов, сопоставимых с объектами оценки по данному параметру, не соответствует требованиям пункта 22 б) ФСО №7, пп. 5,10 ФСО № 5.

2) Недопустимое использование в расчетных таблицах 11.3, 11.10, 11.16, 11.22, 11.28, 11.34, 11.40, 11.46, 11.52, 11.58, 11.64 отчета в качестве объекта-аналога № 4 земельного участка с кадастровым номером № <...>, в совокупности с последующим его директивным исключением из конечных расчетов рыночной стоимости объектов оценки по обоснованиям, которые должны быть применимы к нему на начальном этапе отбора аналогов, допускает неоднозначное толкование или вводит к заблуждение, являясь несоответствием требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, п. 22 ФСО № 7, п. 9 ФСО № 5.

3) В таблице 11.2.1 отчета для объекта-аналога № 9 (земельный участок № <...>) принято неверное значение для корректировки на условия рынка (уторговывание) равное 1,0 (аукцион, торга нет), так как фактически в объявлении о его продаже, приведенном на странице 355 отчета, отсутствуют сведения о продаже объекта с аукциона, кроме того напрямую указывается, что «возможен торг: да», как следствие, определяется несоответствие требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ,                    п. 22 д) ФСО № 7.

4) В таблице 11.3, 11.10, 11.16, 11.22, 11.28, 11.34, 11.40, 11.46, 11.52, 11.58, 11.64 отчета для объекта-аналога № 15 (участок № <...>) необоснованно применена корректировка на вид использования (основное/вспомогательное), что приводит к несоответствию п. 22 б) ФСО№ 7, п. 5,10 ФСО № 3, статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ.

5) Использование в отчете в качестве объекта-аналога № 16 земельного участка с кадастровым номером № <...>, относящегося к сегменту рынка «Общественное использование объектов капительного строительства», отличному от сегмента рынка объектов оценки «Производственная деятельности», в том числе, при достаточном количестве объектов-аналогов, сопоставимых с объектами оценки по данном параметру, не соответствует требованиям п. 22б) ФСО № 7.

6) Отсутствие обоснования отказа от использования в качестве аналога земельного участка с кадастровым номером № <...>, фактически соответствующего объектам оценки по заданным ценообразующим факторам и подлежащего беспрепятственному применению в расчетах в виде аналога, является несоответствием требованиям п. 22 в) ФСО № 7.

7) В разделе 10.4 «Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости» исследуемого отчета приведены ценообразующие факторы для сегментов рынка, не соответствующих установленному сегменту рынка оцениваемых объектов, что не соответствует требованиям п. 10, п. 11 ФСО № 7.

8) В отчете:

- указана противоречивая информация о необходимости корректировки (учета) актуальности рыночной ценовой информации об объектах аналогах;

- имеет место повторение учета параметра «актуальность рыночной ценовой информации по объектам-аналогам» - при отборе аналогов в первоначальную выборку, при внесении корректировки по данному фактору и при присвоении весовых коэффициентов,

что не соответствует требованиям п. 25 ФСО № 7, статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ;

- выполнено присвоение объектам-аналогам весовых коэффициентов, учитывающих степень отличия цены объекта-аналога от средней цены объектов-аналогов итоговой выборки, что не соответствует требованиям п. 22 д) ФСО № 7, статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ (том 9 л.д. 40-88)

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение № 128/2-4-24 от 19 февраля 2024 года, подготовленное экспертом Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Мрыглод О.Б., суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Эксперт Мрыглод О.Б. обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (том 9 л.д. 39).

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт имеет высшее техническое образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство», прошел дополнительную профессиональную переподготовку в ФБУ РФСЦЭ при Минюсте России по экспертной специальности «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения из оценки» и имеет аттестацию на право самостоятельного производства судебной строительно-технической экспертизы по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2011 года, имеет аттестацию на право самостоятельного производства судебной землеустроительной экспертизы по специальности 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2021 года (том 9 л.д. 40).

Поскольку судебным экспертом установлено, что представленный отчет об оценке № 05/05/2023 от 9 августа 2023 года требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, указанный отчет не мог являться основанием для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Как следствие отказ в удовлетворении поданных заявлений по основаниям, предусмотренным пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона№ 237-ФЗ, является правильным, оспариваемые решения приняты уполномоченным органом с соблюдением порядка и формы его принятия.

При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемых решений незаконными отсутствуют.

Разрешая требование ООО «Омск-имущество» об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В процессе судебного разбирательства административным истцом при уточнении требований в обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости представлен отчет № 05/05/2023-И от 5 марта 2024 года, подготовленный ООО «Центр интеллектуальных технологи» с учетом замечаний, изложенных в заключении эксперта № 128/2-4-24 от 19 февраля 2024 года.

Проанализировав содержание отчета № 05/05/2023-И от 5 марта 2024 года, суд считает, что в нем устранены замечания эксперта, отражена полная, достоверная и непротиворечивая информация об объекте оценки и об объектах-аналогах с учетом произведенных корректировок (поправок), также в отчете содержатся все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта оценки(том 10 л.д. 1-346).

Так, по замечанию эксперта о недопустимом использовании земельных участков с кадастровыми номерами № <...> в качестве объектов-аналогов №№ 5,6,7,10 при недопустимом их отличии от объекта оценки по ценообразующему фактору – «дата предложения/дата оценки», оценщик указывает, что ранее использованные в отчете об оценке №05/05/2023от 9 августа 2023 года, в исправленном отчете № 05/05/2023-И от 5 марта 2024 года не рассматриваются, так как даты их публичных оферт находятся за пределами выбранного в данном отчете периода исследования (периода, предшествующего дате оценки, за который производится выбор объектов-аналогов) (отчет об оценке № 05/05/2023-И от 5 марта 2024 года стр. 84).

Кроме того, с учетом замечаний эксперта, объект-аналог № 4 (земельный участок с кадастровым номером № <...>), в качестве объекта-аналога в отчете № 05/05/2023-И от 5 марта 2024 года не рассматривается, поскольку при достаточном количестве других объектов-аналогов, данный земельный участок имеет меньшую степень сопоставимости с объектом оценки по соответствию градостроительному зонированию (отчет об оценке №05/05/2023-И от 5 марта 2024 года стр. 84).

Также в отчете №05/05/2023-И от 5 марта 2024 года, с учетом замечаний эксперта, из выборки исключен объект-аналог № 16 (земельный участок № <...>), поскольку данный земельный участок относится к другому сегменту рынка и имеет меньшую степень сопоставимости с объектом оценки по такому ценообразующему фактору как «рельеф земельного участка» (отчет об оценке №05/05/2023-И от 5 марта 2024 года страница 84).

Как следует из заключения эксперта, в таблице 11.2.1 отчета для объекта-аналога № 9 (земельный участок № <...>) принято неверное значение корректировки на условия рынка (уторговывание) равное 1,0 (аукцион), так как фактически в объявлении о его продаже, приведенном на странице 355 отчета, отсутствуют сведения о продаже объекта с аукциона, кроме того напрямую указывается, что «возможен торг: да».

В исправленном отчете № 05/05/2023-И от 5 марта 2024 года к объекту-аналогу № 9 применена корректировка на условия рынка (уторговывание) в размере 0,803, что подтверждается таблицами 11.2.1. -11.2.3 на страницах 101-108 отчета.

В соответствии с замечанием эксперта о том, что в таблицах 11.3, 11.10, 11.16, 11.22, 11.28, 11.34, 11.40, 11.46, 11.52, 11.58, 11.64 для объекта-аналога № 15 (земельный участок № <...>) необоснованно применена корректировка на вид использования (основное/вспомогательное значение), оценщик исправленном отчете                         № 05/05/2023-И от 5 марта 2024 года для объекта-аналога № 15 в качестве ценообразующей характеристики принят основной характер использования (отчет об оценке № 05/05/2023-И от 5 марта 2024 года страница 97 таблица 11.1).

По замечанию эксперта о том, что отказ от использования в качестве объекта-аналога земельного участка с кадастровым номером 55:36:130101:4322 является необоснованным, оценщиком в исправленном отчете № 05/05/2023-И от 5 марта 2024 года данный земельный участок принят в качестве объекта-аналога № 17 (отчет об оценке №05/05/2023-И от 5 марта 2024 года страница 96 таблица 11.1)

Как следует из заключения эксперта, в разделе 10.4 «Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости» исследуемого отчета, приведены ценообразующие факторы для сегментов рынка, не соответствующих установленному сегменту рынка оцениваемых объектов.

В исправленном отчете № 05/05/2023-И оценщик в разделе 10.4 привел всю существенную информацию по ценообразующим факторам сегмента рынка, к которому относится объект оценки, информация, не относящаяся к данному разделу, удалена (отчет об оценке №05/05/2023-И от 5 марта 2024 года страницы 59-78).

В заключении эксперт указывает на то, что в отчете указана противоречивая информация о необходимости корректировки (учета) актуальности рыночной ценовой информации об объектах аналогах; имеет место повторение учета параметра «актуальность рыночной ценовой информации по объектам-аналогам» - при отборе аналогов в первоначальную выборку, при внесении корректировки по данному фактору и при присвоении весовых коэффициентов, что не соответствует требованиям п. 25 ФСО № 7, статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ; выполнено присвоение объектам-аналогам весовых коэффициентов, учитывающих степень отличия цены объекта-аналога от средней цены объектов-аналогов итоговой выборки.

В соответствии с указанным замечанием, при присвоении весовых коэффициентов результатам корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам, оценщик учел критерий, учитывающий только степень сопоставимости объекта-аналога с объектом оценки по величине абсолютной валовой корректировки: присвоение весовых коэффициентов каждому объекту-аналогу произведено из принципа - чем больше величина абсолютной валовой корректировки, тем меньше сходство аналога с объектами оценки и, как следствие, меньший весовой коэффициент. Чем меньше величина абсолютной валовой корректировки, тем ближе объект-аналог к объекту оценки и тем больше весовой коэффициент. Расчет присваиваемых весовых коэффициентов для аналогов производился по определенной формуле.

Значения весовых коэффициентов и величина рыночной стоимости объектов оценки, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, приведены в таблицах 11.7, 11.11, 11.15, 11.19, 11.23, 11.27, 11.31, 11.35, 11.39, 11.41, 11.47 (отчет об оценке №05/05/2023-И от 5 марта 2024 года страницы 123-203).

Суд отмечает, что возражений относительно исправления оценщиком недостатков отчетов, указанных в заключении эксперта, бюджетным учреждением, Администрацией города Омска в ходе судебных заседаний не приведено; ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы также не заявлено.

Представитель Администрации города Омска не возражал против установления кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости в соответствии с указанным отчетом.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о соответствии отчета № 05/05/2023-И от 5 марта 2024 года требованиям действующего законодательства и полагает возможным определить на основании представленного отчета по состоянию на 1 мая 2023 года кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночных стоимостей (кадастровые номера): № <...> – <...> рублей, № <...> – <...> рублей, № <...> – <...> рублей, № <...> – <...> рублей, № <...> – <...> рублей, № <...> – <...> рублей, № <...> – <...> рублей, № <...> – № <...> рублей, <...> – <...> рублей, № <...> – <...> рублей.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного датой подачи заявлений следует считать                      30 августа 2023 года.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № <...> ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1 ░░░ 2023 ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ № <...> ░░░░░░;

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № <...> ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1 ░░░ 2023 ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ № <...> ░░░░░░;

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № <...> ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1 ░░░ 2023 ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ № <...> ░░░░░░;

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № <...> ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1 ░░░ 2023 ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ № <...> ░░░░░░;

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № <...> ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1 ░░░ 2023 ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ № <...> ░░░░░░;

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № <...> ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1 ░░░ 2023 ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ № <...> ░░░░░░;

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № <...> ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1 ░░░ 2023 ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ № <...> ░░░░░░;

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № <...> ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1 ░░░ 2023 ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ № <...> ░░░░░░;

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № <...> ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1 ░░░ 2023 ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ № <...> ░░░░░░;

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № <...> ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1 ░░░ 2023 ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ № <...> ░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 30 ░░░░░░░ 2023 ░░░░.

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░-░░░░░░░░░» ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 25 ░░░░░ 2024 ░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░                  ░.░. ░░░░░