Решение по делу № 2-7402/2014 от 30.09.2014

дело № 2- 7402/2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09 декабря 2014 года город Уфа

Октябрьский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Нурисламовой Р.Р.

при секретаре Ситдиковой А.А.

с участием представителя лица- Абузарова И.Б., действующего по доверенности от 18 августа 2014 года,

представителя ответчика- Жанова Ш.Р., действующего по доверенности № 12-6482 от 02 декабря 2014 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Башлтск» к Салимову Р.Б. о возмещении убытков и неустойки,

у с т а н о в и л:

ООО «Башлстк» обратилось в суд с иском к Салимову Р.Б. о возмещении убытков и неустойки и просили взыскать с ответчика сумму ущерба 7800000 рублей, штраф 1000000 рублей, судебные расходы.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли- продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения. По условиям предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем договор купли- продажи на земельные участки и расположенные на нем нежилые строения: земельный участок общая площадь 20839 кв.м; 3/5 земельного участка общая площадь 5554 кв.м; земельный участок общая площадь 4973 кв.м; нежилое помещение- здание материального склада, общая площадь 336,4 кв.м; нежилое помещение: гараж, общая площадь 255,7 кв.м; нежилое помещение: сульфатный цех, общая площадь 1246,9 кв.м.; нежилое помещение: винный цех, общая площадь 262,8 кв.м; нежилое помещение: квасильно- засолочный цех. В соответствии с п.2.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ продавец обязуется передать в собственность покупателя земельные участки и нежилые строения, указанные договоре, а Покупатель обязуется принять данные земельные участки и нежилые строения и уплатить за них цену, предусмотренную договором. Общая площадь земельных участков, подлежащих передаче Салимовым Р.Б. в собственность ООО «Башлстк» составляет 31366 кв.м, нежилых помещений 2933,6 кв.м. В соответствии с п. 2.3. предварительного договора общая цена земельных участков и нежилых строений составляет 23000000 рублей.

Основной деятельностью ООО «Башлстк» является строительство жилых домов. Для того, чтобы ООО «Башлстк» имело возможность начать первый этап по строительству жилых домов, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Башлстк» и Салимовым Р.Б. было подписано соглашение о производстве земляных работ на земельных участках, указанных в предварительном договоре и соглашение о сносе нежилых строений, указанных в предварительном договоре. Для начала ведения первого этапа строительства жилых домов, ООО «Башлстк» были заключены следующие договоры: Договор № на выполнение инженерных изысканий от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 600000 руб.; Договор № на выполнение буровых работ от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2500000 руб.; Контракт № на выполнение проектной документации от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 17500000 рублей. Однако, Салимов Р.Б., в нарушение условий предварительного договора, не имея намерения заключать договор купли-продажи земельных участков и расположенных на нем нежилых строений с ООО «Башлстк», не извещая ООО «Башлстк», осуществил межевание земельных участков и заключил договоры купли- продажи земельных участков с третьими лицами. Салимов Р.Б. осуществил межевание земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 20839 кв.м, вследствие чего были образованы следующие земельные участки: земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 3177 кв.м; земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 9709 кв.м; земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1379 кв.м; земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 5003 кв.м. Салимов Р.Б. также осуществил межевание земельного участка с кадастровым номером № с земельным участком с кадастровым номером № (данный земельный участок не был указан в предварительном договоре). В результате данного межевания были образованы следующие земельные участки: земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 5003 кв.м; земельный участок с кадастровым номером №. Земельный участок с кадастровым номером № на дату заключения предварительного договора находился в собственности ООО «Башлстк», однако Салимов Р.Б., зная что не является собственником земельного участка с кадастровым номером №, включил его в предварительный договор. Ввиду того, что истцом уже были вложены значительные денежные средства для подготовки проектно- сметной документации, подготовки строительной площадки, сноса нежилых строений, расположенных на земельных участках, ООО «Башлстк» вынуждено было договариваться с новыми собственниками земельных участков о заключении договоров купли- продажи с учетом уже их условий. ООО «Башлстк» были заключены следующие договора на приобретение земельных участков: ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка с последующим выкупом с Поляковой М.Г.; ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли- продажи на указанные земельные, общей стоимостью 29868750,0 рублей; ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли- продажи на земельный участок с кадастровым номером № нежилые помещения, расположенные на указанном земельном участке, общей стоимостью 6310850 рублей с Хуснутдиновой Е.И. Следовательно, сумма реального ущерба составила 7800000 рублей.

В последствии, истец заявил об уменьшении исковых требований и просил взыскать с ответчика сумму реального ущерба - 7798032, 55 рубля; сумму упущенной выгоды- 96428 рублей, 48 копеек; штраф- 1000000 рублей; судебные издержки.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, по приведенным выше основаниям.

Представитель ответчика исковые требования не признал, представили отзыв в письменном виде, в котором указала о том, что изначально ООО «Башлстк» имело намерение приобрести именно 3/5 доли земельного участка с кадастровым номером № у Салимова Р.Б., так как 2/5 доли вышеуказанного земельного участка принадлежало ООО «Башлстк», а так же смежные с ним земельные участки как было указано в предварительном договоре и в исковом заявлении с кадастровыми номерами №, общей площадью 20839 кв. М и №, общей площадью 5554 кв.м, которые в действительности существовали и принадлежали Салимову Р.Б. между тем, по вине представителей ООО «Башлстк» договор был составлен с вышеуказанными изъянами и ошибками. В частности в приложении к указанному договору стороны сослались на составленные приложения № 1, 2, между тем они у сторон отсутствовали. А это касается выписок на земельные участки и нежилые строения из государственного кадастра недвижимости на момент совершения данной сделки. Поэтому отсутствие данных документов и послужило началу данного спора. Кроме того, представителями ООО «Башлстк» ошибочно было указано о принадлежности Салимову Р.Б. лишь 3/5 доли земельного участка под кадастровым номером №. Данный земельный участок не был разделен на доли и в полном объеме принадлежал Салимову Р.Б.. Стороны в последующих переговорах так же не пришли к однозначному мнению по устранений возникших разногласий, в том числе по предмету договора, по цене объектов недвижимости и вносимого аванса.

Представители ООО «Башлстк» в последующем попросили Салимова Р.Б. продать земельные участки по частям указанные ими физическим лицам, целью их последующего выкупа у данных лиц. В последующем данные земельные участки действительности были выкуплены у частных лиц ООО «Башлстк».

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими отклонению.

В силу обязательства одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия (п.1 ст.307 ГК РФ).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст.310 ГК РФ).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ч.1 ст. 420 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом, или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, и требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.п.1 и 3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии со ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор купли- продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения. По условиям предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем договор купли- продажи на земельные участки и расположенные на нем нежилые строения: земельный участок общая площадь 20839 кв.м; 3/5 земельного участка общая площадь 5554 кв.м; земельный участок общая площадь 4973 кв.м.; нежилое помещение- здание материального склада, общая площадь 336,4 кв.м; нежилое помещение: гараж, общая площадь 255,7 кв.м; нежилое помещение: сульфатный цех, общая площадь 1246,9 кв.м; нежилое помещение: винный цех, общая площадь 262,8 кв.м; нежилое помещение: квасильно- засолочный цех. В соответствии с п.2.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ продавец обязуется передать в собственность покупателя земельные участки и нежилые строения, указанные договоре, а Покупатель обязуется принять данные земельные участки и нежилые строения и уплатить за них цену, предусмотренную договором. Общая площадь земельных участков, подлежащих передаче Салимовым Р.Б. в собственность ООО «Башлстк» составляет 31366 кв.м, нежилых помещений 2933,6 кв.м. В соответствии с п. 2.3. предварительного договора общая цена земельных участков и нежилых строений составляет 23000000 рублей.

Суд считает, что сторонами не согласовано условие о цене и об имуществе в отношении которых в последующем будет заключен договор купли- продажи. Незаключенность предварительного договора исключает возникновение обязательств по заключению основного договора. Содержащиеся в пункте 1.1 названного договора сведения об имуществе не позволяют установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе нет указания на адреса расположения данного недвижимого имущества, нет данных о расположении объектов недвижимости на конкретном земельном участке и т.д.

Сам истец так же утверждает о несогласованности условий договора в момент его подписания, в частности о его предмете. Так, в исковом заявлении истец указывает следующее: «Салимов Р.Б. также осуществил межевание земельного участка с кадастровым номером № с земельным кадастровым номером №, при этом данный земельный участок не был указан в предварительном договоре. В результате данного межевания были образованы следующие земельные участки с кадастровым номером №, общей площадью 5003 кв.м с кадастровым номером №. Земельный участок с кадастровым номером № на дату заключения предварительного договора находился в собственности ООО «Башлстк». В действительности земельный участок с кадастровым номером № был снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ в результате раздела с земельным участком с кадастровыми номером №, имевшее место еще ДД.ММ.ГГГГ года. В результате указанного соглашения были образованы самостоятельные участки с кадастровыми номерами №, которые были поставлены на учет ДД.ММ.ГГГГ года. ДД.ММ.ГГГГ Салимов Р.Б. продает 2/5 долю земельного участка с кадастровым номером № Нагаевой Т.Ф., оставляя за собой 3/5 доли на праве собственности. В последующем Нагаева Т.Ф. продает свою долю 2/5 земельного участка с кадастровым номером № в ипотеку ООО «Башлстк». Указанная сделка между ООО «Башлстк» и Нагаевой Т.Ф. имела место ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до подписания спорного предварительного договора между ООО «Башлстк» и Салимовым Р.Б. от ДД.ММ.ГГГГ года. В частности, данный факт подтверждается соглашением о реальном разделе земельного участка под кадастровым номером № между ООО «Башлстк» и Салимовым Р.Б., имевшее место в конце 2013 года, где в п.п.l.l. указано, что 2/5 доли земельного участка площадью 5003 кв.м с кадастровым, номером № принадлежит ООО «Башлстк» на основании Свидетельства о государственной регистрации права №, о чем ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП сделана запись регистрации: №.

Таким образом, истцу ООО «Башлстк» до подписания предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ уже было известно об отсутствии объекта недвижимости, указанного в договоре как земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 4973 кв.м.

При таких обстоятельствах, предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ в части оговоренных условий заключения в будущем купли- продажи земельного участка с кадастровым номером № в силу ст. 168 ГК РФ ничтожен с момента его подписания.

Согласно п. 2.3 вышеуказанного предварительного договора общая цена земельных участков и нежилых строений была определена сторонами в размере 23000000 рублей, включая земельный участок с кадастровым номером №, который в реалии на момент сделки отсутствовал.

Таким образом, в отдельности цена каждого объекта недвижимости сторонами определена не была.

При таких обстоятельствах, когда между сторонами не были устранены противоречия и неясности в предмете предварительного соглашения невозможно и определить как общую цену договора, так и отдельных объектов недвижимости. Поэтому отсутствие в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости влечет признания его также незаключенным.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Башлтск» к Салимову Р.Б. о возмещении убытков и неустойки.

Руководствуясь ст.ст.12, 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

в удовлетворения исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Башлтск» к Салимову Р.Б. о возмещении убытков и неустойки отказать за необоснованностью.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан через районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: Р.Р.Нурисламова