Решение по делу № 33-3167/2017 от 17.10.2017

Судья Чеглакова И.В. №33-3167/2017

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 ноября 2017 г. г. Петрозаводск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Роговой И.В.,

судей Гудковой Г.В., Степановой Т.Г.

при секретаре Мариной Т.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам истца и ответчика на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 18.07.2017 по иску администрации Петрозаводского городского округа к Агаркову А. А. о взыскании задолженности по арендной плате, пени.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

администрация Петрозаводского городского округа (далее в т.ч. Администрация) обратилась в суд с иском к Агаркову А.А. о взыскании задолженности по арендной плате и пени по тем основания, что (...) между Государственным комитетом Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок (далее в т.ч. Комитет) и Агарковым А.А. был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером (...) площадью (...) кв.м, расположенного по адресу: (.....). Участок предоставлен из земель населенных пунктов для размещения мойки. Договор в соответствии с п.2.1 заключен сроком на 7 лет с момента его подписания. Договором аренды предусмотрен размер арендной платы (...) руб. в год, оплата производится в безналичном порядке ежемесячно равными частями по (...) руб. по пятое число (включительно) в бюджет Петрозаводского городского округа, от имени которого выступает Администрация. В связи с ненадлежащим исполнением обязанности ответчиком по внесению арендной платы, истец просил взыскать с Агаркова А.А. задолженность по арендной плате за период с (...) в размере (...) руб., пени за период с (...) в размере (...) руб.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК.

Решением суда иск удовлетворен частично. Суд взыскал с Агаркова А.А. в пользу администрации Петрозаводского городского округа задолженность по договору аренды № от (...) за период с (...) в размере (...) руб., пени за период с (...) в размере (...) руб.; в бюджет Петрозаводского городского округа государственную пошлину в размере (...) руб.

С решением суда не согласен истец, в апелляционной жалобе представитель Гришкова А.Ф., действующая на основании доверенности, просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении требований в полном объеме. Указывает на несогласие с решением в части периода, за который взыскана задолженность. Отмечает, что в соответствии с п.20 ст.39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее в т.ч. ЗК РФ) при проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. Пунктом 25 указанной статьи установлено, что если договор купли-продажи или договор аренды земельного участка в течение тридцати дней со дня направления победителю аукциона проектов указанных договоров не были им подписаны и представлены в уполномоченный орган, организатор аукциона предлагает заключить указанные договоры иному участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. Договор аренды № был направлен ответчику (...), получен им (...). Однако, (...) ответчик обращался в Комитет с просьбой об отсрочке подписания договора, в чем (...) ему было отказано. Ответчиком не приводятся какие-либо обстоятельства, препятствующие подписанию договора, а также причины задержки. Не согласна с доводом ответчика о неиспользовании им земельного участка до момента подписания договора аренды, то есть до (...). Обращает внимание, что материалы дела содержат документы, подтверждающие фактическое использование Агарковым А.А. земельного участка до подписания договора. Так, проектная документация была разработана в (...). В указанной документации содержится схема земельного участка, согласованная с главным архитектором г.Петрозаводска (...). Задание на проектирование было выдано (...), экспертное заключение о соответствии государственным санитарно-эпидемиологическим требованиям № датировано (...), согласование на подключение к сетям электроснабжения ООО (...) получено (...). В заявлении о выдаче разрешения на строительство от (...) ответчик ссылался на договор аренды от (...) №, который им еще не был подписан. Актом натурного обследования территории от (...) установлено, что на дату обследования на спорном участке проводились земляные работы и работы по сносу растительности. Считает, что Агарков А.А. умышленно затягивал подписание договора, при этом фактически пользовался участком, чем нарушил п.5.2 договора №, причинил убытки Администрации. Полагает, что судом не исследованы в полном объеме имеющие существенное значение для рассмотрения дела доказательства.

В возражениях на апелляционную жалобу Агарков А.А. просит учесть следующие обстоятельства. В соответствии с п.3.3 договора аренды земельного участка арендная плата начисляется с даты подписания договора. Пунктом 2.2 договора аренды установлено, что условия договора распространяются на отношения сторон с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи. Отмечает, что договор аренды земельного участка № и акт приема-передачи были подписаны сторонами (...). До момента подписания договора земельным участком он не пользовался. Указывает, что претензий со стороны Администрации о незаконном использовании земельного участка ему не предъявлялось. В свою очередь, Администрацией в рамках формирования пакета аукционной документации не были представлены в полном объеме технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения; не обеспечено проведение работ по оценке ежегодной арендной платы за данный земельный участок в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Указанные действия со стороны Администрации привели к незапланированным затратам с его стороны. В соответствии с условиями договора (...), с учетом задатка для участия в аукционе, им произведен платеж арендной платы за 15 дней (...). Следующую оплату за (...). произвел (...), за (...) - (...). (...) им получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. (...) зарегистрировано право собственности на нежилое здание (мойка), а (...) подписан договор купли-продажи земельного участка № и произведена по нему оплата. (...) им было подано заявление в Администрацию с просьбой о перерасчете арендной платы в связи с заключением договора купли-продажи. Право собственности на спорный участок зарегистрировано (...).

Ответчик также обратился с апелляционной жалобой на решение суда, в жалобе просит его отменить в части взыскания с него задолженности по арендным платежам по договору от (...) за период с (...) по (...) в размере (...) руб., пени за период с (...) в размере (...) руб. В обоснование доводов жалобы указывает, что (...) между ним и Государственным комитетом Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок был подписан договор № купли-продажи земельного участка. В соответствии с п.3.2 указанного договора (...) он произвел оплату путем безналичного перечисления денежных средств в сумме (...) руб. в бюджет муниципального образования. Отмечает, что в соответствии с п.2 ст.224 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее в т.ч. ГК РФ) если к моменту заключения договора купли-продажи передаваемая вещь уже находилась во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента. То есть, в случае передачи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании названного договора. Покупатель до момента регистрации за ним права собственности на земельный участок плательщиком земельного налога в силу п.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее в т.ч. НК РФ) не является, но вместе с тем, он не является плательщиком арендной платы. Отмечает, что с момента заключения договора купли-продажи имущества в соответствии с п.1 ст.414 ГК РФ арендные правоотношения между его сторонами прекращаются. Полагает, что в силу платности землепользования покупатель обязан возместить продавцу земельный налог и каких-либо правовых оснований для замены названного обязательства обязательством по уплате арендных платежей, в отсутствие договора аренды, законодательством не установлено. То обстоятельство, что публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, не является законным основанием для возложения на покупателя обязанности по оплате арендной платы по несуществующему договору. Кроме того, поскольку в договоре аренды земельного участка конкретно не определен срок исчисления месячного периода по оплате арендных платежей (отсутствует ежемесячный график платежей), считает свои обязательства по оплате арендных платежей исполненными в установленный договором срок.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца - Егоров Д.Д. доводы жалобы Администрации поддержал, относительно жалобы ответчика возражал.

Ответчик свою жалобу поддержал, относительно жалобы Администрации возражал.

Иные участвующие в деле лица в судебном заседании суда апелляционной инстанции не присутствовали, о рассмотрении дела по жалобе извещены.

Заслушав представителя истца, ответчика, проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб и возражений ответчика на жалобу истца, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно пп.7 п.1 ст.1 ЗК РФ использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п.1 ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1, 3 ст.614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с положениями п.п.1, 5 ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п.2 ст.39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Судом установлено и следует из материалов дела, что по договору от (...) № между Государственным комитетом Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок и Агарковым А.А., подписанном ответчиком (...), арендодатель предоставляет, а арендатор (Агарков А.А.) принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером (...), местоположение: (.....), площадью (...) кв.м, разрешенное использование - "мойки". Договор заключен по результатам открытого аукциона от (...), проводимого в соответствии с распоряжением Комитета от (...) №.

(...) Агарковым А.А. получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №, расположенного на указанном выше земельном участке.

(...) Государственным комитетом Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок и Агарковым А.А. на основании пп.6 п.2 ст.39.3, п.1 ст.39.20 ЗК РФ заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (...) площадью (...) кв.м, местоположение: (.....), кадастровый квартал (...), в районе (.....), разрешенное использование: Мойки. Зона объектов автосервиса (Па).

(...) в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации права собственности Агаркова А.А. на указанный земельный участок на основании договора от (...).

Разрешая требования, исходя из буквального толкования условий договора аренды земельного участка, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что обязательства ответчика по внесению арендной платы ограничены периодом с (...).

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда, имея ввиду следующее.

(...) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о государственной регистрации аренды, в графе "срок, на который установлено ограничение (обременение) права" указано: с (...) на 7 лет.

Вместе с этим, договор ответчиком подписан (...), акт приема-передачи спорного земельного участка подписан сторонами (...).

Согласно п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.2 ст.26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу положений п.1 ст.434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно п.п.2, 3 ст.433 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с положениями п.п.1, 2 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Как следует из п.1.1 договора на момент его подписания арендатор произвел осмотр земельного участка, ознакомлен со всеми его характеристиками. Согласно п.2.1 договора аренды срок аренды участка установлен 7 лет с момента подписания договора сторонами. Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что его условия распространяются на отношения сторон с момента передачи участка по акту приема-передачи. В соответствии с п.3.3 договора арендная плата начисляется с даты подписания сторонами договора. Как указано в п.4.4.1 арендатор обязан принять участок по акту приема-передачи одновременно с подписанием договора. С момента подписания акта приема-передачи участок считается переданным арендатору, а обязательства по внесению арендных платежей возникшими.

Заключая договор от (...), подписывая акт приема-передачи земельного участка (...), стороны согласовали его условия, договор зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем доводы истца, ссылающегося в жалобе на п.25 ст.39.12 ЗК РФ, не могут быть учтены. Кроме того, заслуживают внимание доводы ответчика на жалобу истца о том, что в рамках формирования пакета аукционной документации не были представлены в полном объеме технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а указанная документация, исходя из положений подп.4 п.3 ст.39.11 ЗК РФ должна быть подготовлена до проведения аукциона. Указанные ответчиком обстоятельства следуют из представленных в материалы дела документов и с достоверностью истцом не опровергнуты.

С учетом изложенных выше обстоятельств, доводы истца относительно даты возникновения обязательств ответчика по внесению арендных платежей не могут быть основаны на положениях п.5.2 договора, в т.ч. и поскольку согласно данному пункту ответственность в виде уплаты арендных платежей установлена за нарушение срока, предусмотренного договором для принятия участка, а участок согласно п.4.4.1 договора арендатор обязан принять одновременно с подписанием договора.

Представленные в материалы дела истцом доказательства, с учетом возражений ответчика, с достоверностью не подтверждают доводы о фактическом пользовании ответчиком спорным участком до (...). Кроме того, при разрешении спора судом обосновано учтены основания, по которым предъявлены исковые требования, и иск рассмотрен в соответствии с положениями ч.3 ст.196 ГПК РФ по заявленным требованиям и основаниям.

Как следует из содержания договора аренды №, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере (...) руб. в год (п.3.1 договора аренды). Арендная плата подлежит перечислению арендатором в безналичном порядке ежемесячно равными частями по (...) руб. по пятое число (включительно) текущего месяца в бюджет Петрозаводского городского округа, от имени которого выступает администрация Петрозаводского городского округа (п.3.2 договора аренды). В силу п.3.3 договора арендная плата начисляется с даты подписания сторонами договора. Внесенный задаток засчитывается в счет арендной платы и перечисляется организатором торгов Администрации (п.3.4 договора аренды).

В силу п.5.3 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с п.1 ст.333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Из материалов дела следует, что во исполнение договора аренды № Агарковым А.А. внесены следующие платежи: (...) – (...) руб., (...) – (...) руб., (...) – (...) руб., в т.ч. (...) руб. - в качестве задатка для участия в аукционе.

Дав оценку доводам сторон, представленным по делу доказательствам, условиям договора с позиции приведенного законодательства, суд первой инстанции правомерно взыскал с Агаркова А.А. в пользу истца задолженность по арендной плате, расчет которой произведен за период с (...), в сумме (...) руб., а также пени за период с (...) (а не как ошибочно указано судом - с (...)) по (...), исходя из расчета истца (л.д.107), применив положения ст.333 ГК РФ относительно суммы пени. Судебная коллегия указанные выводы суда первой инстанции находит правильными.

Доводы жалобы ответчика о неправомерном взыскании арендной платы за период с (...) не могут быть приняты в виду следующего.

Согласно п.1 ст.407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Документов, свидетельствующих о прекращении обязательства по арендной плате ранее даты регистрации права собственности на участок за ответчиком не представлено.

В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

По смыслу п.1 ст.65 ЗК РФ, п.1 ст.388 НК РФ и п.1 ст.131 ГК РФ, плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре недвижимости указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок.

Согласно разъяснениям, данным в п.1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога", согласно п.1 ст.388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных выше прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

С учетом изложенного и приведенного законодательства, суд первой инстанции при определении суммы задолженности правомерно исходил из того, что до приобретения земельного участка в собственность в установленном законом порядке подлежит взысканию с ответчика установленная договором аренды плата. Статьей 396 НК РФ предусмотрен порядок исчисления налога, к спорным правоотношениям она не может быть применена.

При таких обстоятельствах решение суда по существу предъявленных исковых требований является законным и обоснованным, основанным на правильном применении и толковании норм материального права, соответствует доказательствам, имеющимся в деле. Оснований к отмене решения суда по доводам жалоб судебная коллегия не усматривает.

Вместе с этим, с учетом положений ст.200 ГПК РФ, следует изложить абзац второй резолютивной части решения в следующей редакции: "Взыскать с Агаркова А. А. в пользу администрации Петрозаводского городского округа задолженность по договору аренды № от (...) за период с (...) в размере (...) руб., пени за период с (...) в размере (...) руб.".

Руководствуясь статьями 200, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 18.07.2017 по настоящему делу по существу оставить без изменения, апелляционные жалобы администрации Петрозаводского городского округа и Агаркова А.А. – без удовлетворения.

Абзац второй резолютивной части решения изложить в следующей редакции:

"Взыскать с Агаркова А. А. в пользу администрации Петрозаводского городского округа задолженность по договору аренды № от (...) за период с (...) в размере (...) руб., пени за период с (...) в размере (...) руб.".

Председательствующий

Судьи