Решение по делу № 3а-350/2016 ~ М-221/2016 от 05.04.2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 июля 2016 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре Шабер И.С.,

с участием:

представителя административного истца – Щербаковой А.Ю.,

представителя заинтересованного лица Администрации с.п. Комсомольский м.р. Кинельский Самарской области – Сотниковой Т.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-350/2016 по административному исковому заявлению ООО «ДМТ» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «ДМТ» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежат:

- земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>;

- земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>;

- земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>).

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 г. №610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области.

Согласно кадастровым справкам, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 12 175 252,28 руб., земельного участка с кадастровым номером № – 3 284 328 руб., земельного участка с кадастровым номером № – 6 277 540 руб.

Кадастровая стоимость спорных земельных участков утверждена по состоянию на 01.01.2013 г.

Административный истец, посчитав кадастровую оценку указанных выше земельных участков, завышенной и отличающейся от их рыночной стоимости, пришел к выводу о необходимости проведения оценки рыночной стоимости данных участков по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, то есть, на 01.01.2013 г.

Согласно отчету ООО «<данные изъяты>» № №. по состоянию на 01.01.2013 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 4 665 400 руб., земельного участка с кадастровым номером № – 1 742 300 руб., земельного участка с кадастровым номером № – 3 504 100 руб.

К отчету заявителем представлено положительное экспертное заключение № № г. <данные изъяты>» о соответствии данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельных участков, которая в данном случае не соответствует их рыночной стоимости и ведет к уплате налоговых платежей в завышенном размере.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ООО «ДМТ» просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости - 4 665 400 руб., земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 1 742 300 руб., земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 3 504 100 руб. по состоянию на 01.01.2013 г.

В судебном заседании представитель административного истца – Щербакова А.Ю., действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в заявлении, просила установить кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке ООО «<данные изъяты>».

Представитель Администрации с.п. Комсомольский м.р. Кинельский Самарской области – Сотникова Т.П., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения исковых требований, согласилась с результатами проведенной судебной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Правительство Самарской области, Администрация г.о. Кинель, Управление Росреестра по Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав пояснения явившихся участников процесса, изучив материалы дела, суд считает требование ООО «ДМТ» подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим, статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ №135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что ООО «ДМТ» на основании договора купли-продажи от 07.10.2005 г. принадлежит земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>;

земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>), на основании договора купли-продажи № № г.;

земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, на основании договора купли-продажи № № г.

Право собственности ООО «ДМТ» на указанные земельные участки зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права: серии № (т. 1 л.д. 32), серии № г. (т. 1 л.д. 28), серии № г. (т. 1 л.д. 31).

Земельный участок с кадастровым номером № поставлен на государственный кадастровый учет 08.06.2005 г., земельный участок с кадастровым номером № – 07.05.2003 г., земельный участок с кадастровым номером № – 07.02.2005 г.

Кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков утверждена постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N 610 по состоянию на 01.01.2013 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 12 175 252,28 руб., земельного участка с кадастровым номером № – 3 284 328 руб., земельного участка с кадастровым номером № – 6 277 540 руб.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке ООО «<данные изъяты>» № № г. согласно которого, по состоянию на 01.01.2013 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 4 665 400 руб., земельного участка с кадастровым номером № – 1 742 300 руб., земельного участка с кадастровым номером № – 3 504 100 руб.

ДД.ММ.ГГГГ г. <данные изъяты>» дано положительное заключение N № о соответствии вышеуказанного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Ссылаясь на подготовленный отчет, ДД.ММ.ГГГГ г. ООО «ДМТ» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Решением Комиссии № № года заявление ООО «ДМТ» отклонено. В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем: отсутствуют диапазоны значений факторов стоимости объектов оценки – п. 11 ФСО № 7, правила отбора аналогов не описаны – п. 22 ФСО № 7, отсутствует наполнение раздела № 7.1 и 7.1 – нет описания характеристик земельного участка, влияющих на стоимость – п. 8 ФСО № 3, из-за этого не ясно, каким образом проводился анализ рынка, определялись факторы стоимости и пр. – п. 8 ФСО № 3, п. 11 и 22 ФСО № 7, анализ НЭИ проведен не в соответствии с ФСО № 7 – (т.к. отсутствует описание улучшений, расположенных на земельном участке), выводы не соответствуют доводам оценщика – п. 13, 14 и 20 ФСО № 7, в отчете отсутствует указание на осмотр объекта оценки, отказ от него также не обоснован – п. 5 ФСО № 7 (упоминание о том, что оценка проводилась на ретроспективную дату не является таковым, т.к. оценка всегда проводится на прошедшую дату, если процесс оценки и изготовления отчета занимает более 1 дня). Пунктом 5 ФСО № 7 установлено, что осмотр проводится на дату, максимально приближенную к дате оценки, конкретные сроки, обосновывающие возможность отказа от осмотра, не установлены), в целом из отчета ясно, что оценщик не получил достаточной информации для проведения оценки – ФСО № 3, ФСО № 7. В приложениях отсутствуют документы на объект оценки и его части в соответствии с п. 8 ФСО № 3 и п. 5 ФСО № 7. Отсутствует описание фактора стоимости «Физические характеристики объекта (рельеф)», как одного из ценообразующих факторов стоимости, как объекта оценки, так и объектов-аналогов, диапазона его значений, а также не ясно, откуда оценщик сделал выводы о рельефе объекта оценки, рельефе объектов-аналогов и их сопоставимости – п. 5 ФСО № 3, п. 11 и 22 ФСО № 7. Задание на оценку написано оценщиком под готовый отчет, не содержит информацию в соответс&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;??????????????????&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;??????&#0;??????&#0;????h?&#0;??????&#0;??????&#0;??????&#0;??????&#0;??????&#0;??????&#0;??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????&#0;??????????????????&#0;?&#0;?&#0;?&#0;

Положительное экспертное заключение не соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, что выражается в несоответствии отчета требованиям ФСО № 3, ФСО №7.

Получив отказ Комиссии в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельных участков с учетом замечаний Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, судом по ходатайству представителя Администрации с.п. Комсомольский м.р. Кинельский Самарской области была назначена судебная оценочная экспертиза для определения действительной рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: 63:22:0808002:15, 63:22:0808006:16, - по состоянию на 01.01.2013 года. Проведение экспертизы было поручено ООО «Регион».

Согласно заключению эксперта ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ года по состоянию на 01.01.2013 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2 127 216 руб., земельного участка с кадастровым номером № – 4 440 075 руб.

Сторонами экспертное заключение не оспорено, административный истец и заинтересованное лицо - Администрация с.п. Комсомольский м.р. Кинельский Самарской области с ним согласились.

Оценивая экспертное заключение ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ г. по правилам ст. 168 КАС РФ суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов данного административного дела с проведением осмотра объектов исследования: земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>) и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. Суд также отмечает, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке земельных участков эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости Самарской области, отобранные экспертом 3 объекта-аналога, расположенные в п. <адрес> Самарской области (для сравнения с объектом оценки с кадастровым номером №) и 3 объекта-аналога, расположенные в г. Кинель и Кинельском районе Самарской области (для сравнения с объектом оценки с кадастровым номером №), актуальные на дату исследования, наиболее полно отражают зависимость цены земельных участков от ценообразующих факторов; экспертом произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; введение корректировок обоснованно; расчеты, проведенные экспертом методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2013 года. Оснований сомневаться в компетентности и беспристрастности эксперта и объективности экспертного заключения у суда не имеется, оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ года признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости, определенная экспертным заключением, признается достоверной.

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № в соответствии с отчетом об оценке не имеется, поскольку выводы судебного эксперта ничем не опровергнуты, в исходе дела он не заинтересован.

Принимая во внимание представленные доказательства, в том числе заключение экспертизы, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца.

С учетом изложенного, суд полагает, что требования ООО «ДМТ» подлежат удовлетворению частично, а кадастровая стоимость спорных земельных участков подлежит определению в соответствии с заключением ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ года: земельного участка с кадастровым номером № в размере 2 127 216 руб., земельного участка с кадастровым номером № – 4 440 075 руб.

Что касается требований административного истца об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Принимая во внимание приведенные выше нормы, учитывая обстоятельства дела, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке № № г., выполненным ООО «<данные изъяты>», поскольку данный отчет сторонами не оспорен, ходатайств о назначении судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости участка с кадастровым номером № не заявлено.

Кроме того, в соответствии с ч.ч. 4,5 ст. 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Согласно экспертного заключения на отчет № № г., выполненного экспертом ФИО1. (членом <данные изъяты>, рег.номер №), экспертируемый отчет, выполненный оценщиком ФИО2. соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности. Данное экспертное заключение заинтересованными лицами не опровергнуто.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № также является завышенной и нарушает права административного истца.

Доводы Администрации г.о Кинель о том, что вышеуказанный земельный участок находится в производственной зоне <данные изъяты>, одним из основных разрешенных видов использования земельных участков в которой являются размещение производственных, сельскохозяйственных предприятий и объектов, а также о том, что подъезд к участку осуществляется с ул. <адрес>, наличие подъездных путей с твердым покрытием и развитая инженерная инфраструктура повышает его экономическую привлекательность, не могут быть приняты судом во внимание. При проведении оценки оценщик учел назначение земельного участка с кадастровым номером № и при определении его рыночной стоимости методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода использовал аналоги, имеющие сходное с объектом оценки назначение – для производственно-складской деятельности, промышленного назначения. Все аналоги расположены в г. <адрес> Самарской области.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца ООО «ДМТ» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 24.12.2015 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требования ООО «ДМТ» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 4 665 400 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>), равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 4 440 075 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 2 127 216 рублей.

Датой обращения ООО «ДМТ» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать – 24.12.2015 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 15.07.2016 г.

Судья: Ласковская С.Н.