Решение по делу № 2-53/2014 (2-2472/2013;) ~ М-2408/2013 от 12.11.2013

- Дело № 2-53/2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 января 2014 года

Балахнинский городской суд Нижегородской области в составе:

Председательствующего судьи Рязаповой О.Н.,

При секретаре Дроздовой О.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Седова И. А. к Васькевичу В. М., Муниципальному образованию «Балахнинский муниципальный район» о признании сделки недействительной

Установил:

Истец Седов И.А. обратился в суд к Васькевичу В.М., Муниципальному образованию «Балахнинский муниципальный район» о признании недействительным договора купли- продажи объекта муниципального нежилого фонда № от <дата> года, заключенного между МО «Балахнинский муниципальный район» и Васькевичем В.М., признании недействительным зарегистрированное за Васькевичем В.М. право собственности на нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, пом.3 и исключить из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности Васькевича В.М. на указанное нежилое помещение №. В обоснование иска указал, что он является собственником 31/200 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение по адресу: <адрес> кадастровым номером №. Собственником смежного нежилого помещения по адресу: <адрес> пом. 3 с кадастровым номером № является Васькевич В.М.. <дата> без должных на то оснований ответчик перекрыл ему доступ через входную уличную дверь в коридор (помещение №), чем нарушает его права собственника по доступу к его нежилому помещению. Из выписки от <дата>. ему стало известно, что ответчик является собственником с <дата> При этом ему в собственность были проданы помещения и места, необходимые для общего пользования, а именно (согласно кадастрового паспорта и инвентаризационного плана):

№ - щитовая (в котором находятся электрический щит по управлению электроприборами в нежилом помещении, находящимся по адресу: <адрес>, а также основной и резервный кабели электроснабжения всего <адрес>),

№ - коридор (через который он имеет доступ к входу в нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>),

№ -лестничная клетка - вход в подвал (которые дают ему доступ в подвальное помещение для доступа к сетям водопровода, необходимых для водоснабжения нежилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>).

Пункт 4.1.2 выписки из ЕГРП указывает о наличии публичного сервитута на помещения № (щитовая) и № (лестничная клетка - вход в подвал), который установлен для обеспечения беспрепятственного доступа в щитовую и вход в подвал собственников помещения П1 и П2 по адресу: <адрес>.

При этом на помещение № (коридор) общественный сервитут вообще не был установлен.

Помещения №, являющиеся местами общего пользования, незаконно были включены как в договор купли-продажи № от <дата> и так перешли в собственность ответчика.

К тому же продажа мест общего пользования является и абсолютно необоснованной, так как помещения № не составляют единого целого и не являются неотъемлемой частью помещения, собственником которого является истец (помещения №).

Истец Седов И.А. свой иск поддержал в полном объеме, кроме того, в ходе рассмотрения дела также указал, что в нарушение п.4 ст.31 Закона о приватизации не был рассмотрен вопрос об установлении сервитута на пом.№, хотя решение об установлении обременения принимается одновременно с принятием решения об условиях приватизации.

Представитель истца Седова И.А.- адвокат П. доводы своего доверителя поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика М. иск не признал, суду пояснил, что является собственником всего спорного помещения, на помещения № установлен публичный сервитут, что отражено в договоре купли-продажи, заключенного <дата>. п. 1 п.п.1.5. Он не препятствует истцу в случае технической необходимости использовать указанные помещения, сервитут не установлен на пом.№, вопрос об этом не обсуждался.

Представитель ответчика Администрации МО «Балахнинский муниципальный район» Ю. иск не признала, суду пояснила, что согласно договора купли-продажи, заключенного МО «Балахнинский муниципальный район» и Васькевичем В.М. <дата>. Васькевич В.М. является собственником встроено-пристроенного нежилого помещения площадью *, находящегося по адресу: <адрес>, пом№ указанное помещение ему было продано с обременением в виде публичного сервитута, кроме того истец не является стороной указанного договора. Администрация района являлась собственником спорного нежилого помещения с <дата>., на помещения № зарегистрирован публичный сервитут, право собственности зарегистрированное за администрацией в установленный законом срок никем не оспаривалось, поэтому и настоящие исковые требования заявлены неправомерно, время прошло, просит в иске отказать.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Основания возникновения права собственности предусмотрены ст. 218 ГК РФ.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе их возникновение, подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу статьи 2 ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, государственная регистрация лишь констатирует факт возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, в связи с чем, она может быть произведена только при наличии правоустанавливающих документов. Учитывая то, что государственная регистрация только удостоверяет наличие права, согласно п. 5 ст. 2 Закона N 122-ФЗ в судебном порядке могут быть оспорены отказ от регистрации или уклонение от нее, а также само зарегистрированное право на недвижимое имущество (п. 1 ст. 2 Закона N 122-ФЗ).

Согласно ст. 5 Федерального закона от 24 июня 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, - с другой.

Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1); при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

Согласно 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество возможно путем предъявления исков о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки.

Из материалов дела следует, что на основании распоряжения №, выданного администрацией Балахнинского района Нижегородской области <дата>., выписки из реестра муниципальной собственности Балахнинского района №, выданной Комитетом по управлению муниципальным имуществом Балахнинского района <дата>., встроено- пристроенное помещение №), общей площадью *, этаж 1 по адресу: <адрес> пом. № с кадастровым номером № находилось в муниципальной собственности МО Балахнинский район.

Согласно инвентаризационному плану в состав Пом. № входят: помещение № –комната отдыха, помещение №- душевая, помещение №- коридор, помещение № и № – туалеты, помещение №- комната, помещение № коридор, помещение №- гардероб, помещение №-щитовая, помещение №- коридор, помещение №- лестничная клетка. Помещения № и № является местами общего пользования, на которые установлен публичный сервитут для беспрепятственного доступа в щитовую и вход в подвал собственников помещения № и №.

Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.Сервитут - это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества (п. 1 ст. 23 ЗК РФ). Он является вещным правом (п. 1 ст. 216 ГК РФ). Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения (Закон о государственной регистрации прав). Сервитут может быть срочным или постоянным (п. 4 ст. 23 ЗК РФ), частным или публичным.

Согласно ст. 31 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" при отчуждении государственного и муниципального имущества в порядке приватизации соответствующее имущество может быть обременено ограничениями, предусмотренными федеральным законом, и публичным сервитутом. Решение об установлении публичного сервитута принимается одновременно с принятием решения об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.

Судом установлено, что <дата> между МО «Балахнинский муниципальный район» и Васькевичем В.М. заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения общей площадью 64,64 кв.м, по адресу: <адрес> пом. №, истец не является стороной спорного договора.

Согласно п. 1.4 указанного договора «Объект приватизации» передан Продавцом в аренду ИП Г. сроком до <дата>. по Договору аренды объекта муниципального нежилого фонда от <дата>. №. на помещения № (щитовая), № (лестничная клетка-вход в подвал) «Объекта приватизации» установлен публичный сервитут на неопределенный срок.

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. То есть, при смене собственника договор аренды не расторгается, а продолжает действовать на тех же условиях для нового собственника.

На регистрацию были представлены все необходимые документы в соответствии с требованием законодательства, и у регистрирующего органа обоснованно не возникло сомнений, которые в силу закона являются основанием для отказа в государственной регистрации перехода прав.

Срок аренды Г. закончился <дата>.

В силу положений ст. 46 Конституции РФ и требований ч. 1 ст. 3 ГПК РФ следует, что судебная защита прав гражданина возможна только в случае реального нарушения его прав, свобод или законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать по содержанию нарушенному праву и характеру нарушения.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу положений ст. 11 ГК РФ судебной защите подлежат нарушенные гражданские права.

Исходя из смысла вышеприведенных норм, бремя доказывания нарушения своих прав и свобод принятыми решениями, лежит на истце, при обращении в суд истец должен доказать какие его права и охраняемые интересы будут восстановлены в случае удовлетворения его искового заявления.

Доказательств, с достоверностью подтверждающих нарушение прав истца в связи с произведенной регистрацией права собственности на объект недвижимости истец не представил и указание на то, что проход к нежилому помещению возможен только через помещения, принадлежащие ответчику (помещения, 9,10,11), судом не принимается во внимание, поскольку, как пояснили стороны в судебном заседании, имеются другие доступы в помещение истца согласно представленного плана.

Суд считает, что истец не представил доказательств того, что его права и охраняемые законом интересы нарушены действиями ответчика и подлежат защите избранным способом.

Ссылка истца на нормы статьи 290 Гражданского кодекса РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ судом признается несостоятельной, поскольку в отношении нежилого здания указанные нормы закона применению по аналогии к нежилым зданиям не подлежат, они регулируют отношения между собственниками жилых помещений в многоквартирных жилых домах.

Ответчик Васькевич В.М. приобрел право собственности на спорные объекты на законных основаниях, является единственным собственником индивидуально-определенного объекта недвижимости, общей площадью 64,64 кв.м, по адресу: <адрес> пом. №, в состав которого входят помещения, №, предназначенного для самостоятельного использования. Соответственно истец не может являться участником долевой собственности в имуществе здания (помещения, №) по указанному им основанию в силу закона и его довод о том, что № не составляют единого целого и неотъемлемой части приобретенного ответчиком помещения, судом не может быть принят.

Также не принимается довод истца о том, что он не имеет доступ в щитовую и подвальное помещение для технического использования, т.к. в суде Седов И.А. сам пояснил, что у него свой водовод, электроснабжение и отопление.

Судом не усматривается каких-либо нарушений при установлении публичного сервитута, установленного в соответствии с распоряжением Главы Администрации Балахнинского муниципального района от <дата>. №

Суд исходит из положений ст. 277 ГК РФ, и правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда РФ от 21.10.2008 г. N 680-О-О, из которых следует, что публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, субъекта РФ, либо органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Таким образом, установление публичного сервитута отнесено к компетенции органов власти, действующих в общественных интересах, и осуществляется с учетом результатов общественных слушаний, по специальной процедуре в виде властного предписания, не требующего судебного решения.

Истец не оспаривает принадлежность спорного помещения предыдущим владельцам, его ссылки на нарушение требований закона при оформлении приватизации не имеют отношения к оспариваемому договору и не могут служить основанием для удовлетворения исковых требований. Сервитут был установлен в интересах собственников нежилых помещений №, одним из которых является Седов И.А. в своих интересах не лишен права обращения с заявлением по установлению сервитута на иные помещения.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли- продажи объекта муниципального нежилого фонда № от <дата> года, заключенного между МО «Балахнинский муниципальный район» и Васькевичем В.М., поскольку Седову И.А. не принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество в оспариваемом нежилом здании.

В силу пункта 2 статьи 8, пункта 1 статьи 131, пункта 2 статьи 223, пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, и право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Согласно части 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступивший в законную силу судебный акт является основанием для государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 2 названного Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав).

Поскольку в силу статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права собственности на объект недвижимости носит правоподтверждающий характер, в то время как основанием возникновения права в рассматриваемой ситуации является договор купли-продажи, предусматривающий приобретение Васькевичем В.М. в собственность спорного помещения, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания недействительным зарегистрированного права Васькевича В.М. и исключении из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности на указанное нежилое помещение № на спорное помещение.

Таким образом, изучив материалы дела, выслушав доводы сторон, суд считает необходимым в иске отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ    :

░ ░░░░ ░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░░ ░. ░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░- ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ № ░░ <░░░░> ░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ «░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░.№ ░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ № – ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░- ░.░.░░░░░░░░