Решение от 06.03.2024 по делу № 2-138/2024 (2-4709/2023;) от 24.08.2023

УИД 74RS0001-01-2023-004508-13

дело № 2-138/2024 (№ 2-4709/2023)

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

06 марта 2024 года    город Челябинск

Советский районный суд г. Челябинска в составе председательствующего судьи Андреева И.С., при секретаре Вус М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО10 к Спиридонову Владимиру Петровичу ФИО10

ФИО10

Истец ИП ФИО10. обратился в суд с иском к ФИО10 о взыскании денежных средств в размере 4 000 000 руб.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 (Продавец) и Кузнецовым Е.В. и ФИО10 (Покупатели) заключен предварительный договор, в соответствии с которым стороны договорились заключить в будущем, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ г. основной договор, существенные условия которого стороны определили в предварительном договоре, предусматривающий передачу покупателям в общую долевую собственность в равных долях следующих объектов недвижимости: объекта незавершенного строительства, площадью застройки № кв.м., степень готовности: №%, проектируемое назначение объекта незавершенного строительства: нежилое здание, склад с автостоянкой, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №; нежилого здания (погрузочно-разгрузочная площадка), площадью № кв.м., назначение: нежилое, этажность № этажа, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер (далее - КН) №; нежилого здания (погрузочно-разгрузочная площадка), площадью № кв.м., назначение: нежилое, этажность № этажа, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. Стоимость продаваемых объектов недвижимости составляет всего 88 000 0000,00 рублей. При подписании предварительного договора покупатели уплатили продавцу уплачено в качестве обеспечительного платежа сумму в размере 5 000 000 (пять миллионов) рублей. В соответствии с п. № предварительного договора, указанная сумма, уплаченная покупателями по предварительному договору в качестве обеспечительного платежа, учитывается в счет уплаты стоимости объектов недвижимости после заключения сторонами основного договора. Денежные средства в размере 83 000 000 (восемьдесят три миллиона) рублей уплачиваются покупателями в день подписания сторонами основного договора. Во исполнение п. № предварительного договора денежные средства в размере 5 000 000 (пять миллионов) рублей были уплачены ФИО10 ФИО10, представляющему интересы ФИО10 на основании нотариально удостоверенной доверенности. Факт получение ФИО10 денежных средств от ФИО10 подтверждается рукописной распиской ФИО10 В установленный предварительным договором срок основной договор не заключен. ФИО10. обратился в Советский районный суд г. Челябинска с иском об обязании ФИО10 заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО10 и индивидуальным предпринимателем ФИО10 основной договор купли-продажи объектов недвижимости. ФИО10 в лице представителя ФИО10 обратился в Советский районный суд со встречным иском к ФИО10 и ФИО10 об обязании заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости на иных условиях. По определению от ДД.ММ.ГГГГ Советского районного суда г. Челябинска утверждено мировое соглашение, которое отменено кассационным определением Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ г. В процессе исполнения мирового соглашения ФИО10 и ФИО10., проверяя наличие или отсутствие на перечисленных в мировом соглашении объектах недвижимости обременений (ограничений), препятствующих государственной регистрации перехода права собственности, случайно узнали о наличии решения Советского районного суда г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ г. по делу №, которым суд обязал ФИО10 устранить нарушения законодательства в сфере пожарной безопасности в нежилом здании с КН № и запретил ФИО10 эксплуатацию указанного нежилого здания до получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и устранения нарушений требований пожарной безопасности. Заключая предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года, и намереваясь заключить основной договор купли-продажи, ФИО10 и ФИО10. полагались на заверения ФИО10 указанные в п. № предварительного договора, и обязательство, вытекающее из п. № предварительного договора, тем более, что при заключении основного договора объекты, как то предусмотрено п. № предварительного договора, не должны находиться в споре, под арестом (запрещением), и должны быть свободны от прав третьих лиц. В силу данного решения ввод в эксплуатацию объекта незавершенного строительства с КН № невозможен до исполнения решения <данные изъяты> районного суда <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ г. по делу №. Принимая по внимание наличие решения Советского районного суда г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ г. по делу № объекты до настоящего времени находятся под запрещением, фактически обременены обязательством по устранению нарушений, установленных судом в данном судебном акте. В том случае, если бы ФИО10 с ФИО10 знали о наличии решения Советского районного суда г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ. и наличии запрета на эксплуатацию объекта незавершенного строительства с КН № №, то не стали бы заключать предварительный договор и приобретать объекты до устранения всех указанных в решении суда нарушений. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ г ФИО10 и ФИО10. отказались от предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года, и одновременно обратились в Советский районный суд г. Челябинска с заявлением об отказе от иска к ФИО10 Определением Советского районного суда г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ г. отказ от иска судом принят, производство по делу в части иска ФИО10. и ФИО10 к ФИО10 судом прекращено. Также решением Советского районного суда г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ г. ФИО10 отказано в удовлетворении исковых требований к ФИО10 и ФИО10 об обязании заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ г. ИП ФИО10 обратился в Советский районный суд г. Челябинска с иском к ФИО10 о взыскании денежных средств в размере 5 000 000 руб., мотивировав свои требования тем, что в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 ст. 381.1 ГК РФ, или прекращение обеспеченного обязательства обеспечительный платеж возвращается покупателю. Решением <данные изъяты> районного суда <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ г. по делу № № требования ФИО10 удовлетворены, со ФИО10 взыскана сумма в размере 5 000 000 руб. В соответствии с п. № предварительного договора в случае немотивированнорго отказа или уклонения ФИО10. от заключения основного договора, при условии надлежащего выполнения ИП ФИО10 и ИР ФИО10. обязательств, предусмотренных п. № договора ФИО10 обязан уплатить ИП ФИО10 и ИП ФИО10 неустойку в размере 4 000 000 руб., а также произвести возврат обеспечительного платежа в течение № дней, с момента предъявления соответствующего требования. Поскольку ИП ФИО10., ИП ФИО10 обязательства, предусмотренные п. № предварительного договора исполнены в полном объеме, о неисполнении указанных обязательств ФИО10 никогда не заявлялось, обеспечительный платеж взыскан на основании решения суда, истец обратился в суд с настоящим иском, о взыскании с ответчика неустойки в размере 4 000 000 руб.

Истец ИП ФИО10 в судебном заседании участия не принимал, извещен, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие с участием представителя ФИО10

Представитель истца - адвокат по ордеру ФИО10 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, пояснил, что истец был заинтересован в приобретении объектов недвижимости, в последствии им стало известно о наличии решения суда, которым наложен запрет на эксплуатацию данных объектов, что и стало причиной по которой истец отказался от покупки. Со своей стороны истец обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи исполнены, а ФИО10 уклонился от заключения договора, следовательно денежная сумма в размере 4 000 000 руб. подлежит взысканию.

Ответчик ФИО10 в судебное заседание не явился о дате и времени извещен, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика по доверенности ФИО10 исковые требования не признала, поддержала позицию, изложенную в письменном отзыве на иск. Указала, что в силу п.№ предварительного договора при уклонении Стороны-2 от заключения Основного договора Сторона 2 обязаны выплатить Стороне-1 неустойку в размере 4 000 000 (четыре миллиона) рублей. Поскольку ФИО10 не уклонялся от заключения основного договора купли-продажи, напротив он намеривался продать имущество, со своей стороны он исполнил взятые обязательства в полном объеме, аресты на имущество были сняты.

Третьи лица ИП ФИО10 ФИО10 в судебном заседании участие не принимали, извещены.

В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) с учетом мнения участников процесса, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

При этом, информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на официальном сайте Советского районного суда г. Челябинска.

Заслушав участников процесса, исследовав все материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ г. между ФИО10 со стороны Продавца (Сторона 1) и ИП ФИО10 ИП ФИО10 со стороны Покупателя (Стороны 2,3) был заключен Предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости (далее по тексту - Договор), а именно:

- Объект незавершенного строительства, площадью застройки 5 669,6 кв.м., степень готовности: №%, проектируемое назначение объекта незавершенного строительства: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №;

- Нежилое здание (<данные изъяты>), площадью № кв.м., назначение: нежилое, этажность № этажа, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №;

- Нежилое здание (<данные изъяты>), площадью № кв.м., назначение: нежилое, этажность № этажа, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.

В соответствии с данным Договором стороны договорились заключить в будущем Основной договор, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ г., существенные условия которого стороны определяют в настоящем Предварительном договоре, предусматривающий передачу Продавцом Покупателям в общую долевую собственность в равных долях объектов недвижимости указанных выше.

Пунктом № Договора предусмотрено, что Сторона 1 уведомила, а Стороны 2,3 приняли к сведению, что в «отношении Объектов недвижимости имеются ограничения (обременения) права собственности в виде запретов УФРС на совершение регистрационных действий от ДД.ММ.ГГГГ г.;

- объекты недвижимости расположены в пределах земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м., назначение земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно п. № Договора до заключения Основного договора Стороны обязуются выполнить следующие условия:

Сторона 1 обязуется устранить любые ограничения (обременения) права собственности в отношение Объектов недвижимости, а Сторона 2 обязуется за счет собственных сил и средств устранить наложение границ объекта незавершенного строительства и земельного участка с кадастровым номером № перераспределения земель в целях последующего заключения договора аренды в отношении вновь образованного земельного участка, занятого объектами недвижимости. При этом Сторона 1 обязуется оказать Стороне 2 должное содействие в целях выполнения указанного обязательства, в том числе предоставить Стороне 2 необходимые документы и информацию, способные повлиять на надлежащее исполнение Сторонами настоящего предварительного договора.

В соответствии с п. № Договора в обеспечение обязательств Стороны 2, предусмотренных предварительным договором, в том числе по заключению Основного договора, Сторона 2 уплачивает Стороне 1, денежную сумму в размере 5 000 000 руб. в качестве обеспечительного платежа, предусмотренного ст. 381.1 ГК РФ. Указанная сумма уплачивается Стороной 2 при подписании настоящего договора.

Факт получения денежных средств в размере 5 000 000 руб. ФИО10 не оспаривался.

Пунктом № стороны предусмотрели следующее, а именно в случае немотивированного отказа и/или уклонения Стороны-1 от заключения Основного договора, при условии надлежащего выполнения Стороной-2 обязательств, предусмотренных в п. № настоящего договора, Сторона-1 обязана уплатить Стороне-2 неустойку в размере 4 000 000 руб., а также произвести возврат полученного обеспечительного платежа в течение № (десяти) дней с момента предъявления Стороной-2 соответствующего требования. Стороны отдельно оговорили, что размер неустойки является соразмерным и обоснованным нарушенному обязательству, включает в себя расходы Стороны-2 на исполнение обязательств, предусмотренных п. № договора, а также понесенные убытки.

Стороны в соответствии с п. № предварительного договора обязались заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ г., однако в установленный срок основной договор не заключен.

Денежные средства в размере 5 000 000 руб. были взысканы со ФИО10. в пользу ФИО10 на основании решения <данные изъяты> районного суда <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ г. по делу № №.

Данное решение суда вступило в законную силу, апелляционным определением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ г. оставлено без изменения.

Обращаясь с настоящим исковым заявлением, истец обосновывает свои требования тем, что в соответствии с п. 1 ст. 431.2 ГК РФ, сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствие договора применяемому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абз. 2 п. 1 ст. 421 абз. 2 п. 1 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу пункта 1 статьи 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не препятствует наступлению последствий, предусмотренных абзацем первым названного выше пункта.

Предусмотренная статьей 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.

Согласно пункту 2 статьи 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", предусмотренная пунктом 1 статьи 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.

Лицо, предоставившее заведомо недостоверное заверение, не может в обоснование освобождения от ответственности ссылаться на то, что полагавшаяся на заверение сторона договора являлась неосмотрительной и сама не выявила его недостоверность (пункт 4 статьи 1 указанного Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предполагается, что лицо, предоставившее заверение, исходило из того, что другая сторона будет на него полагаться.

В пункте 36 указанного постановления Пленума разъяснено также, что при недостоверности предоставленного стороной договора заверения другая сторона, полагавшаяся на имеющее для нее существенное значение заверение, наряду с применением указанных в статье 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации мер ответственности, вправе отказаться от договора (статьи 310 и 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2 статьи 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из приведенных норм права в их совокупности следует, что в отношениях между собой покупатель вправе добросовестно полагаться на заверения продавца о том, что товар свободен от прав третьих лиц.

При этом бремя доказывания того, что истец как покупатель на момент заключения договора заведомо располагал сведениями о том, что в отношении имущества имеются ограничения в интересах третьих лиц, возложено на продавца.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Решением <данные изъяты> районного суда <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ г. по делу №, суд обязал ФИО10 устранить нарушения законодательства в сфере пожарной безопасности в нежилом здании с КН №, и запретил ФИО10 эксплуатацию данного нежилого здания до получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и устранения нарушений требований пожарной безопасности.

При этом, истец узнал об этом решении только при заключении мирового соглашения, которое не было утверждено, поскольку Кассационным определением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ г. определение <данные изъяты> районного суда <данные изъяты> об утверждении мирового соглашения от ДД.ММ.ГГГГ г. отменено.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что стороны, определяя обязательные условия для последующего заключения основного договора купли-продажи, предусмотрели выполнение конкретных действий каждого, которые должны быть исполнены для достижения цели.

При этом в установленный предварительным договором срок, основной договор купли-продажи не был заключен, что сторонами не оспаривалось.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Доказательств того, что данный договор не был заключен по вине ответчика, а также по причине наличия вступившего в законную силу решения суда от ДД.ММ.ГГГГ г. по делу № №, о котором ответчик не сообщил истцу, материалы дела не содержат.

Также как и доказательств того, что наличие данного решения могло повлиять на решение истца заключить предварительный договор купли-продажи и в последующем основной договор купли-продажи.

Материалы дела не содержат доказательств того, что кто-либо из участников выразил намерение на заключение основного договора до ДД.ММ.ГГГГ г.

Таким образом, оценив представленные в дело доказательства, по правилами статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца, поскольку в предусмотренный предварительным договором срок, основной договор купли-продажи сторонами не был заключен, доказательств того, что он не заключен по причине наличия вступившего в законную силу решения <данные изъяты> районного суда <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ г. по делу № № материалы дела не содержат, недобросовестность поведения ФИО10., выразившееся в уклонении или отказе от заключения договора не установлено, также как и то обстоятельство, что истец исполнил обязательство, предусмотренное п. № Договора.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 56, 98, 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░10 ░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░10 ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ 4 000 000,00 ░░░., ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░      ░.░. ░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 15 ░░░░░ 2024 ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░      ░.░. ░░░░░░░