Решение от 16.03.2023 по делу № 2-647/2023 (2-3450/2022;) от 27.12.2022

УИД 23RS0024-01-2022-005179-77

К делу № 2-647/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

    г. Крымск                             «16» марта 2023 года

    Крымский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи                Литвиненко Т.А.,

при секретаре                            Щербатовой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ильиной Анны Николаевны к Кононовой Анне Анатольевне, ООО «Эврика», Виршич Наталье Григорьевне о признании недействительным договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

       Ильина А.Н. обратилась в суд с исковым заявлением к Кононовой Анне Анатольевне, ООО «Эврика», Виршич Наталье Григорьевне о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности ничтожной сделки

       Свои исковые требования мотивирует тем, что между ней Ильиной А.Н. от имени которой по нотариальной доверенности действовала представитель риелтор Виршич Н.Г. и Кононовой А.А. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель покупает в общую долевую собственность 1/6 доли земельного участка общей площадью 1170 кв.м, с кадастровым номером 23:15:1001001:217, и размещенную на нем <адрес> общей площадью 40,1 кв.м, с кадастровым номером 23:15:1001001:226, расположенные по адресу: <адрес> «а».

Согласно п. 4 данного договора отчуждаемые 1/6 доли земельного участка с расположенной на нем квартирой продаются за 1 100 000 рублей, из которых стоимость доли земельного участка составляет 100 000 рублей, стоимость квартиры - 1 000 000 рублей. Стоимость объекта является окончательной и изменению не подлежит.

В соответствии с п. 4.1. договора сумму в размере 1 100 000 рублей покупатель перечислил на счет продавца перед подписанием настоящего договора.

Согласно по п. 5 договора сумму в размере 990 000 рублей покупатель выплатит продавцу за счет кредитных средств, полученных но кредитному договору № 752305 от 07.07.2021, заключенному ПАО «Сбербанк России» Ильиной А.Н.

12.07.2021 сделка и переход права собственности зарегистрированы Ильиной А.Н. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произведена государственная регистрация, номер государственной регистрации права №.

Указывает, что она активного участия в сделке не принимала, доверив подбор и осмотр недвижимости, а также само заключение договора купли-продажи ООО «Эврика» и своему представителю - ФИО1 Впоследствии ею были выявлены существенные недостатки переданного товара - <адрес> жилом доме, о которых представитель и сторона ответчика ни до заключения, ни в момент подписания договора не сообщили истцу и устранение которых невозможно без несоразмерных расходов или затрат времени.

Жилой дом, в котором расположена приобретенная <адрес>, расположен в опасном для проживания месте - у подножия гор, вблизи горной реки Баканки, береговая линия которой не защищена укреплениями от оползней и подъема уровня воды. Так в августе 2021 г. в результате стихийных бедствий все жители поселка Жемчужный, в том числе и она истица с матерью, были эвакуированы. После возвращения в декабре этого же года истцу пришлось жить в не отапливаемом помещении либо эвакуироваться в пункты временного размещения, так как дом не газифицирован, а электричество поступало с перебоями из-за обрыва линий электропередач.

В октябре 2021 г. в приобретенной квартире образовалась черная плесень, распространившаяся с невероятной скоростью по стенам, оконным и дверным проемам квартиры, по причине того, что на потолках, стенах, стеклопакетах, оконных проемах собиралась вода из-за некачественной теплоизоляции. Полностью устранить плесень и исправить теплоизоляцию без несоразмерных расходов или затрат времени не представляется возможным по настоящее время, в результате чего истица и ее мать, 1951 года рождения, часто болели, а позже были вынуждены покинуть квартиру и вернуться жить во <адрес>.

Далее истица указывает, что впоследствии, риелтор представитель истицы Виршич Н.Г. перепродавала данную квартиру с 2013 г. и знала о всех обстоятельствах и состоянии данного жилого имущества. На её претензию относительно обманных действий с целью продажи непригодного для жилья имущества, Виршич Н.Г. предложила помочь перепродать квартиру и земельный участок третьим лицам, от чего истица отказалась.

К существенным нарушениям требований к качеству товара Закон относит: обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков.

Основным последствием признания сделки недействительной указывает реституцию, то есть возвращение сторон в первоначальное состояние, в котором они пребывали до совершения сделки.

Считает, что признание договора недействительным влечёт за собой применение последствий недействительности ничтожной сделки с возвратом сторон в первоначальное положение, в частности является основанием для прекращения за истицей права собственности на 1/6 доли земельного участка общей площадью 1170 кв.м, с кадастровым номером 23:15:1001001:217, и размещенную на нем <адрес> общей площадью 40,1 кв.м, с кадастровым номером 23:15:1001001:226, расположенные по адресу: <адрес>А.

Указывает, что после приобретения указанного жилого имущества она и ее мать находились в зоне стихийных бедствий, были неоднократно эвакуированы либо находились в пунктах временного размещения, из-за конденсата в квартире и образовавшейся плесени болели, а впоследствии вынуждены были вернуться на прежнее место жительства, а поэтому истице были причинены физические и нравственные страдания, которые она оценивает в размере 50 000 рублей

    В связи с изложенным истица была вынуждена обратиться в суд с данными требованиями и просит суд признать недействительным договор купли-продажи 1/6 доли земельного участка в общей долевой собственности общей площадью 1170 кв.м, с кадастровым номером 23:15:1001001:217, и размещенной на нем <адрес> общей площадью 40,1 кв.м, с кадастровым номером 23:15:1001001:226, расположенных по адресу: <адрес>А, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ней и Кононовой Анной Анатольевной, применить последствия недействительности ничтожной сделки с возвратом сторон в первоначальное положение; прекратить за Ильиной Анной Николаевной, ДД.ММ.ГГГГ г.р., право собственности на 1/6 доли земельного участка в общей долевой собственности общей площадью 1170 кв.м., с кадастровым номером 23:15:1001001:217, и размещенную на нем <адрес> общей площадью 40,1 кв.м, с кадастровым номером 23:15:1001001:226, расположенных по адресу: краснодарский край. <адрес>А, исключить из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество сведения о государственной регистрации за Ильиной Анной Николаевной, ДД.ММ.ГГГГ г.р.,

пава собственности на 1/6 доли земельного участка в общей долевой собственности общей площадью 1170 кв.м., с кадастровым номером 23:15:1001001:217, и размещенную на нем <адрес> общей площадью 40,1 кв.м, с кадастровым номером 23:15:1001001:226, расположенных по адресу: <адрес> А. внесенные на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; признать за Кононовой Анной Анатольевной, ДД.ММ.ГГГГ г.р., право собственности на 1/ 6 доли земельного участка в общей долевой собственности общей площадью 1170 кв.м., с кадастровым номером 23:15:1001001:217, и размещенную на нем <адрес> общей площадью 40,1 кв.м., с кадастровым номером 23:15:1001001:226, расположенных по адресу: <адрес>, и. Жемчужный, <адрес>А; взыскать с Кононовой Анной Анатольевной, ДД.ММ.ГГГГ г.р., в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., денежные средства в размере 1 100 000 рублей, полученные ей по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ФИО3, в пользу ФИО2, компенсацию за причиненный моральный вред в размере 50 000 рублей, взыскать с Кононовой Анны Анатольевны, в пользу Ильиной Анны Николаевны, расходы по оплате госпошлины в размере 13 700 рублей.

          В судебное заседании истца Ильина А.Н. не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования подтвердила, просила суд их удовлетворить в полном объеме.

    Ответчица Кононова А.А. в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования не признала просила в иске отказать в полном объеме.

    Ответчик Виршич Н.Г. в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования не признала, просила суд в иске отказать.

Представитель ответчика ООО «Эврика» директор Кузнецова А.Г. в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. При этом представила письменные возражения на исковые требования, в которых просила суд в иске полностью отказать.

Исследовав письменные материалы дела, суд считает, что исковые требования администрации муниципального образования <адрес> не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Заявляя исковые требования о расторжении договора купли-продажи доли в земельном участке и расположенной на нем квартиры, взыскании уплаченных по договору денежных средств, истица ссылается на то, что жилой дом, в котором расположена приобретенная ею квартира, расположена в опасном для проживании месте (у подножия гор, вблизи реки), в результате стихийных бедствий в августе 2021 года её и её мать несколько раз эвакуировали, в октябре 2021 года появилась плесень, образовавшаяся, по мнению истицы, из-за некачественной теплоизоляции, вследствие чего истица совместно с её мамой не может проживать в приобретенной квартире. В подтверждение своих доводов истица представила фотографии квартиры и статьи СМИ от ДД.ММ.ГГГГ о факте эвакуации жителей и затоплении <адрес>, отзывы третьего лица о некачественной работе застройщика.

ДД.ММ.ГГГГ Ильина А.Н. в лице своего доверенного лица Виршич Н.Г. и Кононовой А.А. заключили договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность 1/6 долю земельного участка с кадастровым номером 23:15:1001001:217, площадью 1170 кв.м, и размещенную на нем квартиру, назначение:    жилое помещение, с кадастровым номером 23:15:1001001:226, общей площадью 40,1 кв.м., находящиеся по адресу: Российская Федерация, <адрес>.

Согласно п. 4 указанного договора стоимость объектов недвижимости сторонами была определена в размере 1.100.000 рублей, из которых стоимость доли земельного участка составляет 100000 рублей, стоимость квартиры - 1000000 рублей.

В соответствии с п. 4.1. Договора сумму в размере 110.000 рублей покупатель выплатил продавцу за счет личных средств перед подписанием основного договора, а оставшуюся сумму в размере 990000 рублей покупатель выплатил продавцу за счет кредитных средств (п.5 Договора), в день заключения договора.

В силу п. 11 до подписания настоящего договора купли-продажи продавец передал покупателю документы, вследствие чего настоящий договора приобретает силу и значение акта приема-передачи. Риск случайной гибели и случайного повреждения отчуждаемой недвижимости п. 8 названного договора принял на себя покупатель с момента подписания договора.

Таким образом, суд полагает, что в договоре купли-продажи стороны предусмотрели все существенные условия, и квартира была принята без каких-либо замечаний.

Согласно п.п. 7 и 8 договора, покупатель осмотрел земельный участок в натуре, ознакомился с количественными и качественными характеристиками, надземными сооружениями и объектами и принимает на себя ответственность за совершенные ими любые действия, противоречащие законодательству Российской Федерации. Покупатель удовлетворен техническим состоянием квартиры, установленным путем ее внутреннего осмотра перед заключением настоящего договора, и не обнаружил каких-либо дефектов и недостатков, о которых им не сообщил продавец.

Учитывая положения статьи 431 ГК РФ, условиями договора не предусмотрено право покупателя в одностороннем порядке расторгнуть договор либо отказаться от его исполнения.

В соответствии с частью 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Претензия либо иной документ, содержащий предложение о расторжении договора купли-продажи в материалы дела истцом не представлено, т.е. истцом не был соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора

В силу положений п. 2 ст. 1, п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель в силу п. 2 ст. 475 ГК РФ вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Понятие критериев существенности недостатков раскрыто в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", согласно которому недостаток товара (работы, услуги), который не может быть устранен без несоразмерных расходов, - недостаток, расходы на устранение которого приближены к стоимости или превышают стоимость самого товара (работы, услуги) либо выгоду, которая могла бы быть получена потребителем от его использования,- неустранимый недостаток товара (работы, услуги).

По смыслу указанных норм права истцы, требующие в судебном порядке расторжения договора купли-продажи недвижимости, должны доказать либо наличие факта существенного нарушения договора другой стороной, либо существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, либо существенного нарушения требований к качеству товара.

В соответствии со ст. 12, ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, с учетом принципов состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из содержания вышеприведенных норм следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора в связи продажей ей некачественного товара, должна представить доказательства, подтверждающие такие нарушения.

Заявляя о передаче продавцом Кононовой А.А. квартиры ненадлежащего качества, истец Ильина Н.Г., вопреки приведенным нормам материального права и возложенной процессуальным законом обязанности по представлению доказательств в подтверждение своих доводов, не представила в материалы дела доказательств нарушения ответчиком условий заключенного договора, в частности доказательств непредставления или представления недостоверной информации о состоянии квартиры, месте её расположения, существенного изменения в период с момента предварительного осмотра квартиры до момента заключения договора (принятия покупателем риска случайной гибели или случайного повреждения имущества) качественных характеристик квартиры. Недостатки, выявленные истцом (опасное местоположение, наличие плесени), не являются скрытыми и существенными.

Допущенная истцом при заключении договора неосмотрительность не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи.

Доказательств того, что ненадлежащим образом исполнялись обязанности по заключенному договору поручения истица в материалы, дела не представила. Более того вся информация о месте расположения квартиры, сведения о её характеристиках, фотографии квартиры были общедоступны на сайте объявлений о продаже указанной квартиры. Перед покупкой квартиры осматривать квартиру приезжала мама истицы, которой был обеспечен доступ в квартиру.

Представленный истицей фотоматериал не может быть судом принят во внимание, как не имеющий даты их изготовления.

      При таких обстоятельствах, установленных в судебном заседании, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

На основании вышеизложенного, и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░- ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░: ░░░░░░░. ░░░░░ ░░░░░