Решение по делу № 2-6586/2018 ~ М-6482/2018 от 19.09.2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 декабря 2018 года

Раменский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Сидорова П.А.,

при секретаре Назаровой И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <номер> по заявлению Публичного акционерного Банка «Возрождение» к Тарасову А. АлексА.у передать Банку земельный участок и произведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ПАО Банк «Возрождение», уточнив исковые требования, обратился в суд с иском об обязании Тарасова А. А. передать банку земельный участок с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: <адрес> путем подписания акта приема-передачи и подачи всех необходимых документов для государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный земельный участок в пользу банка и произведении государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный земельный участок.

В обоснование иска указал, что в соответствии с договором (соглашением) об отступном от <дата>. Тарасов А.А. обязался передать банку в собственность недвижимое имущество, а именно - жилой дом (кадастровый <номер>, площадью <номер> кв.м.) и земельный участок, площадью <номер> кв. м, кадастровый <номер> (земельный участок-1), по адресу: <адрес> Право собственности банка на жилой дом и земельный участок-1 зарегистрировано в установленном порядке. В дальнейшем, при проведении инженером-геодезистом ООО «ГеоРамень» работ в натуру 4 поворотных точек границ земельного участка-1, установлено, что часть переданного Тарасовым А.А. банку жилого дома расположена на другом (соседнем с земельным участком-1) земельном участке с кадастровым номером <номер> (земельный участок-2). В соответствии с п.3 ст.551, п.2 ст.552 ГК РФ банк является собственником земельного участка-2 в силу закона. Однако Тарасовым А.А. данный земельный участок по акту приема-передачи банку не передан, как и не выполнена установленная законом обязанность обеспечить явку своего представителя или личное присутствие в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, в связи с чем переход прав на указанное недвижимое имущество от него к истцу в установленном законом порядке не произведен. Причины, препятствующие государственной регистрации права собственности истца в отношении земельного участка с кадастровым номером <номер> не могут быть устранены Истцом самостоятельно, что послужило основанием для обращения банка с настоящим иском в суд.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 уточненные исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить.

В судебное заседание ответчик Тарасов А.А. не явился, извещен надлежащим образом. По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве. Учитывая, что судом были созданы всем участникам процесса условия для реализации их прав, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие ответчика.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по МО ФИО2 в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований.

Суд, выслушав явившиеся стороны, исследовав материалы гражданского дела, считает исковые требования подлежащие удовлетворению по следующим основаниям

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

В соответствии со ст.409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

При передаче имущества в качестве отступного происходит передача права собственности на него на возмездной основе, данная передача является реализацией (п.23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017), утвержденного. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017.

В силу п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как разъяснено в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК, статья 398 ГК) и о регистрации перехода права собственности.

Согласно разъяснениям Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности, которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

По смыслу приведенных выше положений закона и разъяснений о порядке их применения, иск приобретателя объекта недвижимости об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости подлежит удовлетворению в случае, если будет установлено, что сделка по отчуждению имущества исполнена приобретателем, и имеет место уклонение продавца от передачи имущества и регистрации перехода права собственности.

Судом установлено, что <дата> между Тарасовым А.А. и ПАО Банк «Возрождение» был заключен Договор (соглашение) об отступном, согласно которому денежные обязательства должника по кредитному договору <номер> от <дата>. прекратились в силу предоставления должником в качестве отступного принадлежащего ему недвижимого имущества: жилого дома (кадастровый <номер>, площадью <номер> кв.м.) и земельного участка, площадью <номер> кв. м, кадастровый <номер> (далее – Земельный участок-1), находящихся по адресу: <адрес>, сельское поселение Константиновское, д. Дьяково, уч. 37/1-д, о чем в Едином государственном реестре недвижимости имеются записи регистрации от <дата> <номер>, <номер>.

После оформления права собственности на жилой дом и земельный участок-1 <дата> по заказу истца на основании заключенного с ООО «ГеоРамень» Договора № <номер> об оказании услуг от <дата>. проведены работы по выносу в натуру 4 поворотных точек границ земельного участка-1.

Согласно изготовленной инженером-геодезистом схемы расположения жилого здания и Акта выноса в натуре поворотных точек границ земельных участков от <дата>., часть переданного Тарасовым А.А. банку жилого дома расположена на другом (соседнем с Земельным участком-1) земельном участке с кадастровым номером <номер> (далее – Земельный участок-2).

<дата> Банк обратился в Территориальный отдел <номер> Филиала ФГУБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>» с просьбой внести изменения в сведения, содержащиеся в ЕГРН в отношении земельных участков с кадастровыми номерами <номер> и <номер>, а именно указать в ЕГРН в графах «Кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости» кадастровый <номер> (Здание-жилой дом, назначение: жилое, площадью <номер> кв.м.).

По результатам рассмотрения обращения филиал ФГУБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области» направила в адрес Банка ответ (исх. <номер> от <дата>), рекомендовав Банку обратиться с заявлением о внесении испрашиваемых изменений в сведения ЕГРН в порядке, предусмотренном ст.18 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», предоставив технический план и иные необходимые документы в МФЦ по МО.

По заявлению истца на основании изготовленного 18.12.2017г. технического плана здания, а также заключения кадастрового инженера ООО «ГеоРамень» ФИО3 с приложением схемы расположения жилого здания, в сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости (в графу «Кадастровый номер земельного участка (участков), в пределах которого расположен объект недвижимого имущества»), в ЕГРН были внесены сведения о расположении жилого дома, назначение: жилое, 3 этажный (подземных этажей – 1), общая площадь <номер> кв.м., инв.<номер>, лит. А, А1, кадастровый (условный) номер: <номер>, адрес (местонахождения) объекта: <адрес>, принадлежащего Банку «Возрождение» (ПАО), на двух земельных участках: земельном участке с кадастровым номером <номер>, принадлежащем Банку «Возрождение» (ПАО), и земельном участке с кадастровым номером <номер>, не находящемся в собственности у банка, что подтверждается кадастровой выпиской жилого дома с кадастровым номером <номер> от <дата> № <номер>.

Согласно ст. 409 ГК РФ при подписании Соглашения об отступном обязательство по договору займа прекращается путем передачи имущества должника кредитору (заемщика заимодавцу), то есть в собственность заимодавца передается имущество в обмен на денежные средства. С предоставлением отступного меняется способ исполнения договора займа, прекращаются обязательства сторон по первоначальному способу исполнения и на стороны возлагаются другие, новые обязательства, возникающие из соглашения об отступном. При передаче имущества в качестве отступного происходит передача права собственности на него на возмездной основе, данная передача является реализацией.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора должно приниматься во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, учитывая все соответствующие обстоятельства, включая практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По Соглашению об отступном действия Тарасова А.А. по передаче имущества в собственность Банка в обмен на получение денежных средств по кредитному договору следует квалифицировать как распоряжение имуществом в виде его возмездного отчуждения. Следовательно, к отношениям сторон по Соглашению об отступном применению подлежат нормы ГК РФ о купле-продаже.

Из статьи 552 ГК РФ следует, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Т.е. недвижимость следует судьбе земельного участка, и при ее отчуждении обязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок.

Согласно п. 2 ст. 552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

При этом следует принимать во внимание, что в соответствии с пунктом 3 статьи 129 ГК РФ земля может отчуждаться в той мере, в какой ее оборот допускается законами о земле. Поскольку главным законом о земле является Земельный кодекс Российской Федерации, то согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено специальными федеральными законами.

Таким образом, в случае коллизии норм гражданского и земельного права по схожим правоотношениям, нормы земельного права имеют приоритет перед нормами права гражданского, а значит, и применяться должны нормы земельного права.

Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ (абз. 1), отчуждение (передача в собственность) здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком.

Статья 11.1. ЗК РФ дает определение понятию «земельный участок». Это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Согласно пункту 1 статьи 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Из толкования данной правовой нормы продавцу предписывается передать покупателю в собственность весь земельный участок, а не его часть.

Поскольку принадлежащие одному собственнику объекты недвижимости и земельный участок, на котором они расположены, не могут выступать в обороте раздельно, не имеется оснований для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объекты недвижимости без государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельный участок.

Если продавец является собственником земельного участка, на котором расположены такие объекты, к покупателю переходит право собственности не только на объекты недвижимости, но и на соответствующий земельный участок.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

По смыслу приведенных норм, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

При этом, исходя из смысла пункта 2 статьи 555 ГК РФ, презюмируется, что установленная в договоре цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемого с этим недвижимым имуществом соответствующего земельного участка или прав на него, если договором прямо не предусмотрено иное.

Следовательно, к Банку перешло право собственности на земельные участки, находящиеся под жилым домом, в силу закона.

Споров по границам земельного участка с кадастровым номером <номер> со смежными землепользователями не имеется, доказательств обратному в суд не представлено.

Земельный участок с кадастровым номером <номер> не ограничен в обороте, не относится к землям, приватизация которых запрещена, не зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.

Учитывая указанные обстоятельства, Истец имеет право на регистрацию перехода прав на земельный участок с кадастровым номером <номер> в свою собственность.

<дата> истец обращался в Управление федеральной службы кадастра и картографии по <адрес> по вопросу признания права собственности на Земельный участок с кадастровым номером <номер>, что подтверждается письмом (заявлением) Истца в Управление Росреестра по <адрес> о государственной регистрации права собственности на Земельный участок.

<дата> Управление Росреестра по <адрес> направило в адрес Истца уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности на Земельный участок с кадастровым номером <номер>.

В уведомлении от <дата> Управление Росреестра по <адрес> одной из причин для приостановления государственной регистрации указало, что на государственную регистрацию не представлено заявление собственника Земельного участка с кадастровым номером <номер> о регистрации перехода права собственности.

В силу пункта 1 статьи 57 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации перехода права собственности на задние, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно на основании заявления осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.

Пункт 1 статьи 57 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», предусматривает одновременную государственную регистрацию перехода прав на земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости только при условии, что продавец обладает правами, как на земельный участок, так и на расположенный на нем объект недвижимости.

Из системного толкования положений статьи 273 ГК РФ, пункта 1 статьи 57 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» следует, что если продавец здания является к тому же и собственником земельного участка, то право собственности на земельный участок переходит к новому собственнику недвижимости в силу закона.

Таким образом, право собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер> перешло к банку совместно с переходом права собственности на Здание-жилого дома с кадастровый <номер>, с момента внесения в ЕГРН сведений о расположении вышеуказанного Здание-жилого дома на двух земельных участках (с кадастровым номером <номер> и кадастровым номером <номер>).

Данное право перешло в силу закона и никем не оспорено.

Доказательств того, что земельный участок с кадастровым номером <номер> находится в собственности иных лиц в суд представлено не было.

Судом установлено, что Тарасов А. А. не передал Банку Земельный участок с кадастровым номером <номер> и не осуществил в добровольном порядке действий по предоставлению в Управление Росреестра по <адрес> соответствующего заявления о регистрации перехода права собственности на спорный участок.

В соответствии с п.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательства передачи Земельного участка-2 Банку и совершения действий по предоставлению документов для регистрации перехода права собственности на данный объект Тарасовым А.А. суду не представлены.

Поскольку Ответчиком не исполнена предусмотренная законом обязанность по передаче объекта недвижимого имущества – Земельного участка-2 Банку и не совершены действия по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок-2, исковые требования Банка подлежат удовлетворению.

В силу статьи 98 ГПК с ответчика в пользу истца подлежат взыскание расходов по государственной пошлине в размере 13 725, 98 рублей.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Обязать Тарасова А. АлексА.у передать Банку «Возрождение» (ПАО) земельный участок с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: <адрес> путем подписания акта приема-передачи и подачи всех необходимых документов для государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный земельный участок к Банку.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности к Банку «Возрождение» (ПАО) на земельный участок с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: <адрес>

Взыскать в пользу Банка «Возрождение» (ПАО) с Тарасова А. АлексА.а расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 725, 98 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца в апелляционном порядке в Московский областной суд через Раменский городской суд со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья      П.А. Сидоров

В окончательном виде решение изготовлено 27.12.2018 года