Решение по делу № 3а-539/2015 от 14.10.2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 ноября 2015 года                            г. Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего- Судьи        Родиной Т.А.

При секретаре                    Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело № 3а-539/2015 по административному исковому заявлению АО «Самаранефтепродукт» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости,

с участием представителей АО «Самаранефтепродукт» по доверенности: Ивановой О.А., Щедриной Н.В.,

У с т а н о в и л:

АО «Самаранефтепродукт» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости находящегося у него в собственности земельного участка с кадастровым номером: № равной рыночной стоимости в размере 3 839 000 руб., а также находящегося у него в аренде земельного участка с кадастровым номером: № равной рыночной стоимости в размере 14 672 000 руб.

В судебном заседании представители административного истца по доверенности: Иванова О.А., Щедрина Н.В., - заявленные требования, доводы, изложенные в административном исковом заявлении, поддержали в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области не обеспечили участие в суде своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, представили отзывы, в которых просили в удовлетворении заявленных требований отказать.

Правительство Самарской области, ТУ Росимущества в Самарской области, Администрация г.о. Самара не направили своих представителей в судебное заседание, о дате слушания дела извещены надлежаще, отзывы на заявленные требования не представили.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Дело рассмотрено в порядке главы 25 КАС РФ.

Заслушав представителей административного истца, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленное АО «Самаранефтепродукт» требование подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог /до введения в действие налога на недвижимость/ и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ допускает установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 года ФЗ-№135 результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установлено, что АО «Самаранефтепродукт» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый автомобильной заправочной станцией, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Также АО «Самаранефтепродукт» на праве аренды пользуется земельным участком с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: фактически занимаемый земельный участок АЗС-2; 50, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается договором аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, № от ДД.ММ.ГГГГ

Кадастровые стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: №, - утверждены Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в размере 13 450 548,15 руб. и 55 216 727,04 руб. соответственно.

Датой определения кадастровых стоимостей является 01.01.2013 года, что подтверждается кадастровыми справками о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Не согласившись с кадастровыми стоимостями земельных участков, АО «Самаранефтепродукт» обратилось в ООО <данные изъяты> для определения их рыночных стоимостей.

Согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного оценщиком ФИО1., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 3 839 00 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 14 672 000 руб.

В соответствии со ст. 17.1 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным <данные изъяты>», членом которого является оценщик ФИО1., подтверждено соответствие отчета требованиям Федерального закона об оценочной деятельности.

Ссылаясь на подготовленный по его заказу отчет, истец указал, что кадастровая стоимость спорных земельных участков значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет нарушение прав истца, в связи с чем, он обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № заявление АО «Самаранефтепродукт» отклонено.

После этого АО «Самаранефтепродукт» обратилось в суд с заявлением, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

В соответствии со ст. 12 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно п. 1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 29 июля 2011 № 382, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете информации, используемой при проведении оценки, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов, установленных Федеральным стандартом оценки «Требование к отчету об оценке /ФСО №3/, и настоящим требованиям.

Исследовав отчет об оценке, выполненный ООО <данные изъяты>», суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В отчете об оценке оценщик привел допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки, перечень использованных при проведении оценки данных, описал объекты оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

На странице 23 отчета оценщик указал, что, согласно п. 20 ФСО № 7, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. При оценке спорных земельных участков ФИО1. исходил из видов их разрешенного использования, так участок с кадастровым номером № имеет вид разрешенного использования: занимаемый автомобильной заправочной станцией, участок с кадастровым номером № - фактически занимаемый земельный участок АЗС-2; 50 (страница 24 отчета).

Также оценщик в отчете учел особенности земельного рынка, проанализировал рынок недвижимости в районе расположения объектов оценки, выявил факторы, влияющие на цену объектов недвижимого имущества, установил диапазон стоимостей земельных участков под коммерческое использование и размещение кафе.

Исследование проведено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, отказ от других методов и подходов и обоснован на страницах 64-69 отчета.

В качестве единицы сравнения принят 1 кв.м. земельного участка по аналогии с определением удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков (страницы 71 отчета).

В качестве объектов аналогов для каждого из спорных участков было использовано по 3 земельных участка коммерческого назначения, наиболее сопоставимые с объектами оценки по всем элементам сравнения. На страницах 81-88 отчета обосновано применение корректировок на дату предложения о продаже, на торг, на площадь, на наличие электроснабжения, водоснабжения, а также отказ от других корректировок. В результате расчетов, стоимость 1 кв.м. земельного участка с кадастровым номером № составила 3019,89 руб., участка с кадастровым номером № – 2795,6 руб.

Рыночная стоимость, полученная сравнительным подходом, по состоянию на 01.01.2013 г. земельного участка с кадастровым номером № составила 3 839 000 руб., а участка с кадастровым номером № – 14 672 000 руб.

В решении комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области содержатся замечания к отчету об оценке, выражающиеся в следующем: документ на стр. 175 нечитаем – п. 4 ФСО № 3, отсутствуют документы, подтверждающие количественные и качественные характеристики объектов оценки – п. 8е ФСО № 3, п. 10 ФСО № 3.

Между тем, в отчете об оценке ООО <данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ, на странице 175, отсутствуют какие-либо документы, данная страница является пустой.

Качественные и количественные характеристики объектов оценки отражены на страницах 18-19, 24-25 отчета. Что касается подтверждающих их документов, то на страницах 121-128 отчета приложена копия договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе <данные изъяты> для целей, не связанных со строительством, № от ДД.ММ.ГГГГ., в котором указаны все характеристики участка с кадастровым номером №, принадлежащего АО «Самаранефтепродукт» на праве аренды. На странице 159 отчета приложена копия свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, содержащего качественные и количественные характеристики земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего на праве собственности АО «Самаранефтепродукт».

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что замечания к отчету, приведенные комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, являются необоснованными, отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Согласно ст. 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату установления кадастровой стоимости.

Рыночные стоимости земельных участков определены отчетом об оценке на дату определения кадастровых стоимостей, то есть на 01.01.2013 года, поэтому требование ст. 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщиком соблюдено.

Заинтересованными лицами не приведены конкретные замечания к отчету об оценке, доказательств иной величины рыночной стоимости не представлено, ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

Оснований для назначений судебной экспертизы по инициативе суда не усматривается, поскольку отчет об оценке отвечает требованиям законодательства.

В связи с изложенным, суд полагает, что отчет об оценке, подтвержденный экспертным заключением, является достоверным по делу доказательством.

Рыночные стоимости земельных участков, указанные в отчете об оценке, ниже кадастровых стоимостей. Расхождение указанных величин обусловлено тем, что кадастровая стоимость определена методом массовой оценки земель, а рыночная стоимость определяется с учетом особенностей конкретного земельного участка. Отчет об оценке рыночных стоимостей земельных участков является доказательством существенного завышения кадастровых стоимостей.

Принимая во внимание отчет об оценке и положительное экспертное заключение, подтверждающее соответствие отчета требованиям законодательства, признавая, что завышение кадастровой стоимости затрагивает права административного истца, суд считает, что требования АО «Самаранефтепродукт» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 65, 66 ЗК РФ, ст.ст. 12, 24.18, Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

Требование АО «Самаранефтепродукт» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый автомобильной заправочной станцией, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 3 859 000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: фактически занимаемый земельный участок АЗС-2; 50, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 14672000 руб.

Дата обращения АО «Самаранефтепродукт» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области 15.07.2015 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Самарского областного суда в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 13.11.2015г.

Судья: Родина Т.А.