Решение от 01.12.2021 по делу № 2-3596/2021 от 07.04.2021

Гражданское дело № 2- 3596/2021

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

[ДД.ММ.ГГГГ]                                                                [Адрес]

Автозаводский районный суд города Нижнего Новгорода в составе

председательствующего судьи Мороковой Е.О.,

при секретаре судебного заседания Пумбрасовой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО [ С] в лице [Адрес] Банка ПАО [ С] к Поздняковой А.В., Позднякову А,Н. о расторжении кредитного договора,    взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество

У С Т А Н О В И Л:

Истец ПАО [ С] в лице [Адрес] Банка ПАО [ С] обратилось в суд с иском к ответчикам о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что [ДД.ММ.ГГГГ] между истцом и ответчиками был заключен кредитный договор [Номер], в соответствии с условиями которого, Поздняковой А.В., Позднякову А.Н. был предоставлен кредит в сумме 1 159 000 рублей на срок на 15 лет (180 месяцев) под 12% годовых за пользование кредитными ресурсами. Указанный кредит был выдан ответчикам на приобретение квартиры, находящейся по адресу [Адрес], участок прилегающий к [Адрес]. В соответствии с п. 2.1.2 кредитного договора, в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору, заемщик предоставляет кредитору залог объекта недвижимости: залог имущественных прав на [Адрес], общей площадью 49,58 кв.м., общая площадь с учетом площади балконов и лоджий 50,26 кв.м. по адресу [Адрес], участок прилегающий к [Адрес], кадастровый [Номер]. [ДД.ММ.ГГГГ] между ООО [ ... ] и Поздняковыми А.Н. и А.В. был заключен договор [Номер] участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, а именно [Адрес], общей площадью 49,58 кв.м., общая площадь с учетом площади балконов и лоджий 50,26 кв.м. по адресу [Адрес], участок прилегающий к [Адрес], кадастровый [Номер], Указанные выше договора, а так же дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома зарегистрированы в органах Росреестра по [Адрес]. На предмет залога зарегистрирована ипотека, что подтверждается отметкой о регистрации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по [Адрес] в договоре [Номер] от [ДД.ММ.ГГГГ] гола участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Банк свои обязательства перед ответчиками    исполнил в полном объеме, предоставив сумму кредита на условиях указанных в кредитном договоре, однако ответчики взятые на себя обязательства по оплате кредита и уплате процентов исполняли не надлежащим образом, в связи с чем по состоянию на [ДД.ММ.ГГГГ] возникла задолженность в сумме 1 419 924 рублей 80 копеек, из которой 1 124 347,32 рублей- сумма основного долга, 287 686,17 рублей- сумма процентов, 7 891,31 рублей- сумма неустойки. Рыночная стоимость предмета залога- имущественные права по состоянию на [ДД.ММ.ГГГГ], в соответствии с отчетом ООО [ ... ] от [ДД.ММ.ГГГГ] составляет 1 834 000 рублей, расходы по оплате услуг оценщика составили 1035 рублей. В связи с означенным, истец просил суд расторгнуть кредитный договор от [ДД.ММ.ГГГГ] [Номер], заключенный между Поздняковым А.Н., Поздняковой А.В. и ПАО [ С], взыскать с ответчиков задолженность по указанному кредитному договору в размере 1 149 924 рублей, расходы по оплате госпошлины в сумме 21 299,62 рублей, расходы по оплате услуг по проведению оценки рыночной стоимости предмета залога в размере 1035 рублей, обратить взыскание на предмет залога - имущественные права по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого [Адрес]-К-3 от [ДД.ММ.ГГГГ] с правом получения залогодателем в собственность поле окончания строительства жилого дома- [Адрес], общей площадью 49,58 кв.м., общая площадь с учетом площади балконов и лоджий 50,26 кв.м. по адресу [Адрес], участок прилегающий к [Адрес], кадастровый [Номер], с установлением начальной продажной стоимости равной 80% от рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, что составляет для квартиры в размере 1 467 200 рублей.

В процессе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования в части взыскания задолженности по кредитному договору и окончательно просит суд взыскать с ответчиком в солидарном порядке задолженность по кредитному договору от [ДД.ММ.ГГГГ] [Номер] в сумме 1 419 924,80 рублей, из которой 1 124 347,32 рублей- сумма основного долга, 287 686,17 рублей- сумма процентов, 7 891,31 рублей- сумма неустойки, остальные требования оставлены без изменения [ ... ]

Представитель ПАО [ С] в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, обратился с ходатайством о рассмотрении дела в его отсутствие, выразил согласие на рассмотрение дела в порядке заочного производства.

Ответчики Поздняков А.Н., Позднякова А.В., в судебное заседание не явились, извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении разбирательства дела не просили.

Представители привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц - ООО «[ ... ] ООО [ ... ] арбитражный управляющий [ФИО 1], конкурсный управляющий [ФИО 2] в судебное заседание не явились, извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении разбирательства дела не просили.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не может быть препятствием для рассмотрения судом дела по существу.

    При указанных обстоятельствах, учитывая надлежащее извещение сторон, суд находит, что отложение слушания дела приведет к его необоснованному затягиванию и считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, представителей третьих лиц, в отношении ответчиков, с согласия истца, в порядке заочного производства.

    Исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, установив юридически значимые обстоятельства по делу, суд пришел к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ «Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями».

В соответствии со ст. 310 ГК РФ «Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства».

В соответствии со ст. 319 ГК РФ, Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу ст. 811 ГК РФ, «1. Если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.

2. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами».

В соответствии со ст.ст. 450, 451 ГК РФ по требованию одной из сторон договора может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что [ДД.ММ.ГГГГ] между истцом и ответчиками был заключен кредитный договор [Номер], в соответствии с условиями которого, ответчикам был выдан кредит в сумме 1 159 000 рублей на инвестирование строительства объекта недвижимости, квартиры, находящейся по адресу [Адрес], участок, прилегающий к [Адрес], [Адрес] сроком на 15 лет (180 месяцев), с уплатой за пользование кредитными ресурсами 12% годовых [ ... ]

Согласно условиям кредитного договора [Номер], созаемщики (ответчики) на условиях солидарной ответственности обязуются возвратить кредит [ ... ] на следующих условиях, а так же в соответствии с «Общими условиями предоставления, обслуживания и погашение Жилищных кредитов, которые являются неотъемлемой часть договора и размещены на официальном сайте кредитора и в его подразделениях.

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору созаемщики предоставляют (обеспечивают предоставление) кредитору: 1. Залог имущественных прав на [Адрес], общей площадью 49,58 кв.м., общая площадь с учетом площади балконов и лоджий 50,26 кв.м., расположенную на7 этаже в жилом доме № [Номер] по адресу [Адрес], участок прилегающий к [Адрес]. Залогодатели Поздняков А.Н. и Позднякова А.В. Цели использования кредита: инвестирование строительства объекта недвижимости: [Адрес], общей площадью 49,58 кв.м., общая площадь с учетом площади балконов и лоджий 50,26 кв.м., расположенную на7 этаже в жилом доме № [Номер] по адресу [Адрес], участок прилегающий к [Адрес]. Договор – основание инвестирования строительства объекта недвижимости- Договор [Номер] об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве от [ДД.ММ.ГГГГ].

В соответствии с условиями кредитного договора ( п. 13 договора), за несвоевременное перечисление платежей в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом ( в соответствии с п.3.3. Общих условий кредитования) заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере 20% годовых с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности по договору (включительно).

В соответствии с п. 17 кредитного договора выдача кредита производится путем зачисления на счет [Номер] (счет кредитования) после выполнения условий, изложенных в п. 2.1. Общих условиях кредитования ( [ ... ] Заявлением от Поздняковой А.В. от [ДД.ММ.ГГГГ] на зачисление кредита, кредит в сумме 1 159 000 рублей был перечислен кредитором на счет [Номер] [ ... ]

Погашение кредита осуществляется в соответствии с Общими условиями кредитования путем перечисления со счета созаемщика или третьего лица, открытого у кредитора.

Согласно п.19 кредитного договора, права кредитора по договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право залога приобретаемого объекта недвижимости, обремененного ипотекой, подлежит удостоверению закладной в соответствии с действующим законодательством.

Судом установлено, что [ДД.ММ.ГГГГ] между ООО [ ... ] (цедент) и Поздняковым А.Н., Поздняковой А.В. (цессионарий) заключили договор [Номер] об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве ( [ ... ], в соответствии с условиями которого, цедент - ООО [ ... ]» уступает цессионарию- Позднякову А.Н. и Поздняковой А.В., а последние приобретают право требования к ООО [ ... ] о передаче в общую совместную собственность Цессионария (Позднякова А.Н. и Поздняковой А.В.) жилого помещения ( квартиры) [Номер] этаж 7, общая площадь 49,58 кв.м., общая площадь с учетом площади балконов и лоджий 50,26 кв.м. по адресу [Адрес], участок прилегающий к [Адрес], возникшее на основании договора участия в долевом строительстве [Номер], зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по [Адрес] [ДД.ММ.ГГГГ], заключенного между ООО [ ... ] и Цедентом [ДД.ММ.ГГГГ]. Стоимость права требования по договору составляет 1 659 000 рублей, которую цессионарий (ответчики) оплачивают следующим образом: 500 000 рублей цессионарий перечисляет за счет собственных средств в течение пяти рабочих дней с даты заключения настоящего договора, 1 159 000 рублей цессионарий перечисляет на расчетный счет цедента за счет кредитных средств ПАО [ С] в течение пяти рабочих дней с даты заключения настоящего договора.

Согласно Дополнительному соглашению [Номер] к договору об уступке права требования [Номер] от [ДД.ММ.ГГГГ] по договору участия в долевом строительстве [Номер] от [ДД.ММ.ГГГГ], заключенному между ООО [ ... ]» ( дольщик, цедент) и Поздняковой А.В., Поздняковым А.Н. (цессионарий) часть денежных средств из суммы по договору 1 656 000 рублей, а именно 500 000 рублей (первоначальный взнос) оплачивается цессионарием за счес собственных средств в течении пяти банковских дней с даты заключения настоящего договора, окончательный растет осуществляется цессионарием за счет кредитных средств ПАО [ С] в размере 1 159 000 рублей в течении пяти рабочих дней от даты заключения настоящего договора согласно кредитного договора от [ДД.ММ.ГГГГ] [Номер], заключенного между цессионарием и Кредитором. Жилое помещение (квартира) находится в залоге у банка с момента государственной регистрации права собственности ответчиков до полного исполнения обязательств по кредитному договору [ ... ]

[ДД.ММ.ГГГГ] между ПАО [ С] и Позняковым А.Н., Поздняковой А.В. заключено дополнительное соглашение к кредитному договору от [ДД.ММ.ГГГГ] [Номер], которым установлено количество погашений и размер: 180 ежемесячных Аннуитетных платежей в соответствии с Графиком платежей [ ... ]

[ДД.ММ.ГГГГ] между ПАО [ С] и Позняковым А.Н., Поздняковой А.В. заключено дополнительное соглашение [Номер] к кредитному договору от [ДД.ММ.ГГГГ] [Номер] в части процентной ставки по договору: 12,00 % годовых с [ДД.ММ.ГГГГ] по [ДД.ММ.ГГГГ] год, 10,90% годовых с [ДД.ММ.ГГГГ] по дату фактического возврата кредита [ ... ]

Истец в полном объеме исполнил свои обязательства, перечислив денежные средства ответчикам по заявлению созаемщика Поздняковой А.В. на зачисление кредита [ ... ] Однако, созаемщики систематически не исполняли свои обязательства, нарушая условия о сроках платежа, что подтверждается представленным расчетом. [ ... ]

В порядке предусмотренном кредитным договором созаемщикам направлялись требования о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом и уплате неустойки, расторжении кредитного договора [ ... ]), однако до настоящего времени обязательства по заключенному кредитному договору ответчиками не исполнены.

Согласно представленному истцом расчету ([ ... ], по состоянию на [ДД.ММ.ГГГГ] задолженность ответчиков перед истцом составляет 1 419 924,80 рублей, из которой 1 124 347,32 рублей- сумма основного долга, 287 686,17 рублей- сумма процентов, 7 891,31 рублей- сумма неустойки.

Расчет истца проверен судом, не доверять представленному расчету задолженности оснований не имеется. Произведенный расчет в ходе рассмотрения дела ответчиком не оспаривался, иного расчета не представлялось.

Поскольку установлено, что до настоящего времени задолженность по кредиту не погашена, нарушение сроков возврата кредита имеет место быть, суд находит рассматриваемые требования о расторжении кредитного договора и взыскании суммы задолженности в размере 1 412 033,49 рублей, из которой 1 124 347,32 рублей- сумма основного долга, 287 686,17 рублей- сумма процентов,    обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме. К заявленному размеру неустойки в сумме 7 891,31 рублей, суд с учетом поступившего ходатайства ответчика Поздняковой А.В. ( [ ... ]), считает возможным применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки до 2 000 рублей.

Таким образом, взысканию с ответчиков солидарном порядке в пользу истца подлежит задолженность по кредитному договору от [ДД.ММ.ГГГГ] [Номер] в размере 1 414 033,49 рублей.

Рассматривая требования истца об обращении взыскания на предмет залога - имущественные права по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома [Номер] от [ДД.ММ.ГГГГ] с правом получения залогодателем в собственность поле окончания строительства жилого дома- [Адрес], общей площадью 49,58 кв.м., общая площадь с учетом площади балконов и лоджий 50,26 кв.м. по адресу [Адрес], участок прилегающий к [Адрес], кадастровый [Номер], с установлением начальной продажной стоимости равной 80% от рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, что составляет для квартиры в размере 1 467 200 рублей, суд приходит к следующему.

Согласно ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

2. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии со ст.348 ч.1,2 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

2. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Аналогичная норма закона содержится в ст.54.1 ФЗ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с п. п. 1 п. 3 ст. 349 ГК РФ взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если предметом залога является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу.

В силу ст.1 ФЗ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

В соответствии со ст. 2 Закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст.3ФЗ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

В соответствии со ст.13ФЗ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

2. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Частью 1 ст.50 ФЗ «Об ипотеке» установлено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст.54.1 ФЗ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно ст.77ФЗ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Согласно ст.78ФЗ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости)»

1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

2. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX настоящего Федерального закона.

Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Судом установлено, что [ДД.ММ.ГГГГ] между ООО [ ... ] (цедент) и Поздняковым А.Н., Поздняковой А.В. (цессионарий) заключили договор [Номер] об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве [ ... ]), в соответствии с условиями которого, цедент - ООО [ ... ] уступает цессионарию- Позднякову А.Н. и Поздняковой А.В., а последние приобретают право требования к ООО [ ... ] о передаче в общую совместную собственность Цессионария (Позднякова А.Н. и Поздняковой А.В.) жилого помещения ( квартиры) [Номер] этаж 7, общая площадь 49,58 кв.м., общая площадь с учетом площади балконов и лоджий 50,26 кв.м. по адресу [Адрес], участок прилегающий к [Адрес], возникшее на основании договора участия в долевом строительстве [Номер], зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по [Адрес] [ДД.ММ.ГГГГ], заключенного между ООО «[ ... ] и Цедентом [ДД.ММ.ГГГГ]. Стоимость права требования по договору составляет 1 659 000 рублей, которую цессионарий (ответчики) оплачивают следующим образом: 500 000 рублей цессионарий перечисляет за счет собственных средств в течение пяти рабочих дней с даты заключения настоящего договора, 1 159 000 рублей цессионарий перечисляет на расчетный счет цедента за счет кредитных средств ПАО [ С] в течение пяти рабочих дней с даты заключения настоящего договора.

Согласно Дополнительному соглашению [Номер] к договору об уступке права требования [Номер] от [ДД.ММ.ГГГГ] по договору участия в долевом строительстве [Номер] от [ДД.ММ.ГГГГ], заключенному между ООО [ ... ] ( дольщик, цедент) и Поздняковой А.В., Поздняковым А.Н. (цессионарий) часть денежных средств из суммы по договору 1 656 000 рублей, а именно 500 000 рублей (первоначальный взнос) оплачивается цессионарием за счес собственных средств в течении пяти банковских дней с даты заключения настоящего договора, окончательный растет осуществляется цессионарием за счет кредитных средств ПАО [ С] в размере 1 159 000 рублей в течении пяти рабочих дней от даты заключения настоящего договора согласно кредитного договора от [ДД.ММ.ГГГГ] [Номер], заключенного между цессионарием и Кредитором. Жилое помещение (квартира) находится в залоге у банка с момента государственной регистрации права собственности ответчиков до полного исполнения обязательств по кредитному договору ( [ ... ]

Судом установлено, что решением Арбитражного суда [Адрес] от [ДД.ММ.ГГГГ] ООО [ ... ] признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства. Определением Арбитражного суда [Адрес] от [ДД.ММ.ГГГГ] требования Поздняковой А.В., включенные в реестр требований кредиторов ООО [ ... ] определением Арбитражного суда [Адрес] от [ДД.ММ.ГГГГ]., признаны требованиями кредиторов, обеспеченными залогом имущества должника ([ ... ]

Согласно п. 10 кредитного договора от [ДД.ММ.ГГГГ] [Номер] в счет исполнения обязательств был зарегистрирован залог права требования участника долевого строительства по договору [Номер] от [ДД.ММ.ГГГГ] об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве, а так же по дополнительному соглашению [Номер] к договору об уступке права требования [Номер] от [ДД.ММ.ГГГГ] по договору участия в долевом строительстве [Номер] от [ДД.ММ.ГГГГ] на жилое помещение, расположенное по адресу жилого помещения ( квартиры) [Номер] этаж 7, общая площадь 49,58 кв.м., общая площадь с учетом площади балконов и лоджий 50,26 кв.м. по адресу [Адрес], участок прилегающий к [Адрес]. Жилое помещение находиться в залоге у банка с момента государственной регистрации права собственности ответчиков до полного исполнения обязательств по кредитному договору.

Данное обременение возникло в силу закона, в соответствии со ст. 77 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», так как правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2014г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В обоснование своего требования об обращении взыскания на имущественные права на жилое помещение по договору [Номер] об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве от [ДД.ММ.ГГГГ] [Номер], истец ссылается на положения ст.77 ФЗ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в соответствии с которой жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договором [Номер] от [ДД.ММ.ГГГГ] об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве, а так же дополнительным соглашением [Номер] к договору об уступке права требования [Номер] от [ДД.ММ.ГГГГ] по договору участия в долевом строительстве [Номер] от [ДД.ММ.ГГГГ] предусмотрено, что жилое помещение (квартира) находится в залоге у Банка /Кредитора с момента государственной регистрации права собственности ответчиков на жилое помещение (квартиру) до полного исполнения обязательств по кредитному договору. Соответственно в силу закона возник также залог имущественных прав требования участника долевого строительства, вытекающие из договора [Номер] об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве от [ДД.ММ.ГГГГ] [Номер], а следовательно возможность обращения взыскания на имущественные права ответчика в отношении указанной квартиры.

Абзацем вторым пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке, определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2014 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". При этом согласно указанной норме к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества.

Поскольку из приведенной нормы, а также иных положений Закона об ипотеке не следует, что правила о возникновении ипотеки в силу закона не применяются к ипотеке прав требования участника долевого строительства, вытекающих из соответствующего договора, действие всех положений Закона об ипотеке, в том числе и положений статьи 77, распространяется на залог прав требования участника долевого строительства.

Таким образом, право требования может быть предметом залога, более того, в рассматриваемом случае, является предметом залога, а соответственно, именно на право требования может быть обращено взыскание, а не на жилое помещение, которого в силу установленных по делу обстоятельств, фактически не существует.

При таких обстоятельствах, суд находит подлежащими удовлетворения требования истца об обращении взыскания на имущественные права на жилое помещение - [Адрес], 7 этаж, общей площадью 49,58 кв.м., общая площадь с учетом площади балконов и лоджий 50,26 кв.м. по адресу [Адрес], участок прилегающий к [Адрес], кадастровый [Номер], принадлежащие ответчикам по договору [Номер] от [ДД.ММ.ГГГГ] об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве от [ДД.ММ.ГГГГ] [Номер].

Согласно отчету об оценке [Номер], на предмет определения рыночной стоимости объектов недвижимости, выданного ООО «[ ... ] от [ДД.ММ.ГГГГ], рыночная стоимость предмета залога- имущественные права по состоянию на [ДД.ММ.ГГГГ] составляет 1 834 000 рублей.

Порядок реализации недвижимости, находящейся в залоге, регулируется специальным законом - Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ, который прямо предусматривает обязанность суда при принятии решения об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, определить и указать в решении начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Так, согласно п.4 ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

       Суд считает необходимым определить начальную продажную цену заложенного имущества - имущественного права при его реализации в размере 80% от рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке ООО [ ... ] т.е. в размере 1 467 200 рублей (1 834 000 *80%).

В соответствии с п. 1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Поскольку решение суда состоялось в пользу истца, суд находит возможным взыскать с ответчика понесенные истцом расходы по оплате государственной пошлины при подаче искового заявления в суд в размере 21 299,62 рублей, данные расходы подтверждены платежным поручением от [ДД.ММ.ГГГГ] ( [ ... ] а также расходы по оплате услуг по составлению отчета об оценке в сумме 1035 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 233-237 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ [ ░] ░ ░░░░ [░░░░░] ░░░░░ ░░░ [ ░] ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ [░░.░░.░░░░] [░░░░░], ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░░░ ░,░. ░ ░░░ [ ░] ░ ░░░░ [░░░░░] ░░░░░ ░░░ [ ░]

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░,░., ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░ [ ░] ░ ░░░░ [░░░░░] ░░░░░ ░░░ [ ░] ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ [░░.░░.░░░░] [░░░░░] ░ ░░░░░░░ 1 414 033,49 ░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ 21 299, 62 ░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░ 1035 ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ - ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ - [░░░░░], 7 ░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░ 49,58 ░░.░., ░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ - 50,26 ░░.░. ░░ ░░░░░░: [░░░░░], ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ [░░░░░], ░░░░░░░░░░░ [░░░░░], ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░░░ [░░░░░] ░░ [░░.░░.░░░░] ░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ [░░.░░.░░░░] [░░░░░], ░░░░░░ ░░░░░░░░░░- ░░░░░░░░░ ░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 1467 200 ░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░, ░ ░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░ ░░░░ ░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░, ░ ░ ░░░░░░, ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, - ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░:                                                                        ░░░░░░░░ ░.░.