Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-126/2024 ~ М-74/2024 от 18.04.2024

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

УИД 39OS0000-01-2024-000180-95

Дело № 3а-126/2024

Р Е Ш Е Н И Е

    Именем Российской Федерации

    03 июня 2024 года                                                                      г.Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску АО «СПЕЦСТРОЙ» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», заинтересованные лица: Правительство Калининградской области, администрация ГО «Город Калининград», Филиал ППК Роскадастр по Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения от 26 января 2024 года № ОРС-39/2024/000047, установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости,

                        У С Т А Н О В И Л:

АО «СПЕЦСТРОЙ», являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 39:13:010508:65, обратилось в Калининградский областной суд с административным иском, в котором просило признать незаконным решение ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 26 января 2024 года №ОРС-39/2024/000047, которым отказано в установлении кадастровой стоимости данного объекта в размере его рыночной стоимости 4 648 000 руб., определенной в отчете об оценке оценщиком ЗАО «Вологодский центр правовой информации» Сергичевой Е.С. от 27 декабря 2023 года № 273-12/2023.

Сославшись на незаконность оспариваемого решения бюджетного учреждения и на нарушение права АО «СПЕЦСТРОЙ» на справедливое налогообложение, административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:13:010508:65 в размере 4 648 000 руб.

Представитель административного истца Скорнякова И.А. направила в суд письменное ходатайство, в котором уточнила административные исковые требования и просила суд установить кадастровую стоимость объекта в размере рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы по состоянию на 27 декабря 2023 года в размере 4693000 руб., указав, что утвержденная административным ответчиком кадастровая стоимость земельного участка в размере 22 748 805,04 руб. существенно завышена.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» Михайлова Т.А. поддержала письменные возражения на административное исковое заявление; просила в удовлетворении требований административного истца отказать.

Представитель административного истца Скорнякова И.А., Правительство Калининградской области, администрация ГО «Город Калининград», филиал ППК Роскадастр по Калининградской области в судебное заседание не явись, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, представителей для участия в рассмотрении дела не направили, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» Михайловой Т.А., исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

    Материалами дела подтверждено, что АО «СПЕЦСТРОЙ» с 16 августа 2007 года является собственником земельного участка с кадастровым номером 39:13:010508:65, площадью 21068 кв.м, расположенного по почтовому адресу ориентира: Калининградская область, район Черняховский, г. Черняховск, ул. Виноградная, 10, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной деятельности( л.д. 8-17, т.1).

Постановлением Правительства Калининградской области от 14 ноября 2022 года № 590 установлена кадастровая стоимость земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Калининградской области, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 11 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», по состоянию на 1 января 2022 года, которая применяется для целей налогообложения с 01 января 2023 года.

В соответствии с данным Постановлением кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:13:010508:65 определена в размере 22 748 805,04 руб.

Соответствующие сведения внесены в ЕГРН 17 января 2023 года и, согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости, применяются для целей налогообложения с 01 января 2023 года (л.д. 18 т.1).

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

    Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области - 1 декабря 2021 года.

    В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

    Распоряжением Правительства Калининградской области от 14 апреля 2017 года №75-рп создано ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», уставной целью деятельности которого является проведение государственной кадастровой оценки на территории Калининградской области.

    К полномочиям данного бюджетного учреждения отнесено рассмотрение обращений по вопросам установления в размере рыночной стоимости кадастровой стоимости объектов по тем категориям недвижимости, оценку которых осуществляло ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

26 января 2024 года АО «СПЕЦСТРОЙ» обратилось в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 декабря 2023 года, представив отчет об оценке от 27 декабря 2023 года № 273-12/2023, выполненный оценщиком ЗАО «Вологодский центр правовой информации» Сергичевой Е.С.

Как следует из оспариваемого решения, бюджетное учреждение полагает представленный отчет об оценке не соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в связи со следующими допущенными нарушениями:

- не выполнены требования подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 № 611. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости эксперт учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В разделе 5.2 «Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода» (стр. 46, 47) оценщик применяет к объектам-аналогам среднее значение на неактивном рынке поправки на спрос и предложение в размере 25%.

Однако в отчете отсутствует анализ рыночной информации, который позволяет оценщику принять решение относительно того, к какому рынку следует отнести оцениваемый объект, поэтому применение корректировки на торг на неактивном рынке некорректно.

Только на странице 47 указано: «Исходя из анализа рынка земельных участков коммерческого назначения - рынок неактивный».

- не выполнены требования подпункта 4 пункта 5 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200. Рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами аналогичными объекту оценки, в частности степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов)

В расчетной таблице в разделе 5.2 «Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода» (стр. 46) процент отклонения от первоначальной цены предложения составил для объекта-аналога №1 - 66,3%, для объекта-аналога № 2 - 73,98%.

Такие значительные корректировки могут свидетельствовать о некорректно подобранных аналогах.

Согласно решению бюджетного учреждения выявленные нарушения приводят к искажению рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем установленная оценщиком стоимость не может быть принята как достоверная по состоянию на 27 декабря 2023 года.

Решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции в установленный законом срок.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

    Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения по делу назначена судебная экспертиза, производство которой с согласия сторон поручено эксперту АНО «ЭКСКО» Кулаковой Т.В., на разрешение эксперта поставлены вопросы:

- соответствует ли отчет об оценке №273-12/2023 от 27 декабря 2023 года, выполненный оценщиком ЗАО «Вологодский центр правовой информатизации» Сергичевой Е.С., требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки?

- имеются ли в отчете об оценке неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки?

- при несоответствии отчета законодательству об оценочной деятельности или наличия недостатков, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, определить по состоянию на 27 декабря 2023 года рыночную стоимость объекта с кадастровым номером 39:13:010508:65.

В соответствии с заключением эксперта АНО «ЭКСКО» Кулаковой Т.В. № 200-24 отчет об оценке № 273-12/2023 от 27 декабря 2023 года выполнен с нарушениями законодательства об оценочной деятельности, что приводит к искажению стоимости объекта оценки, по состоянию на 27 декабря 2023 года рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 39:13:010508:65 определена в размере 4 693 000 руб.

Эксперт выявил те же нарушения, допущенные в отчете об оценке № 273-12/2023 от 27 декабря 2023, что и бюджетное учреждение, подтвердив тем самым правильность выводов ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», содержащихся в оспариваемом административным истцом решении.

В заключении эксперта также указана, что в отчете об оценке необоснованно применена скидка на торг на неактивном рынке, при этом анализ активности сегмента рынка объекта оценки отсутствует, имеется неточность в описании корректировки на местоположение.

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта Кулаковой Т.В., поскольку составленное им заключение мотивировано и не содержат противоречий.

Эксперт АНО «ЭКСКО» Кулакова Т.В. соответствует по уровню образования и квалификации требованиям, предъявляемым к кандидатуре эксперта, имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке по специальности «Судебная стоимостная и строительно-техническая экспертиза недвижимости», диплом о профессиональной переподготовке по специальности «Оценка предприятия (бизнеса)», квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», является членом саморегулируемой организации оценщиков – Ассоциация «Русское общество оценщиков», имеет большой стаж работы эксперта в сфере оценочной деятельности (с 2007 года), предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

В силу части 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

По настоящему делу лица, участвующие в деле, ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы не заявили.

Таким образом, в порядке, установленном процессуальным законом, выводы эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности не опровергнуты.

При таких обстоятельствах суд считает требования о признании незаконным решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 26 января 2024 года №ОРС-39/2024/000047 не подлежащими удовлетворению.

Согласно части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Уточненное требование административного истца об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с заключением судебной экспертизы подлежит удовлетворению, поскольку отсутствуют объективные основания полагать искаженной определенную экспертом по состоянию на 27 декабря 2023 года величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:13:010508:65 в размере 4693000 руб.

Исходя из положений пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ правовое значение имеет дата подачи в бюджетное учреждение заявлений об установлении рыночной стоимости обоих объектов, а именно 28 декабря 2023 года, которая подлежит указанию в резолютивной части решения.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ «░░░░░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ «░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 26 ░░░░░░ 2024 ░░░░ №░░░-39/2024/000047 ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 27 ░░░░░░░ 2023 ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 39:13:010508:65 ░ ░░░░░░░ 4 693 000 ░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ 28 ░░░░░░░ 2023 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ 04 ░░░░ 2024 ░░░░.

░░░░░                                        ░.░. ░░░░░░░░░