Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-575/2022 ~ М-157/2022 от 15.03.2022

УИД 38OS0000-01-2022-000193-49

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 апреля 2022 г. г. Иркутск

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Глотовой С.А., при секретаре судебного заседания Харитонове М.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-575/2022 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «АРНИКА-ПРОМ-СЕРВИС» (далее - ООО «АРНИКА-ПРОМ-СЕРВИС») об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «АРНИКА-ПРОМ-СЕРВИС», действуя через представителя по доверенности ФИО1, обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 6 742 кв.м, местоположение: <адрес изъят> - в размере его рыночной стоимости на дату установления кадастровой стоимости 10 марта 2021 г., указав в обоснование исковых требований, что является арендатором данного земельного участка, кадастровая стоимость которого утверждена актом ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» об определении кадастровой стоимости АОКС-38/2021/000100 от 24 марта 2021 г. и составляет 6 340 308.04 руб., что значительно превышает его рыночную стоимость, и нарушает права истца, поскольку влечет расчет арендной платы в завышенном размере.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, ООО «АРНИКА-ПРОМ-СЕРВИС» представило отчет выполненный оценщиком ООО «Оценка» ФИО2 от 11 февраля 2022 г. № 22/О-14, которым рыночная стоимость установлена в размере 1 875 000 руб. по состоянию на 10 марта 2021 г.

Ссылаясь на положения Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 1 875 000 руб. на основании отчета по состоянию на 10 марта 2021 г.

Представитель административного ответчика - Областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» представил отзыв на административное исковое заявление, где выразил несогласие с отчетом от 11 февраля 2022 г. № 22/О-14, которым рыночная стоимость установлена в размере 1 875 000 руб. указав, что оценщик не мотивировал вывод о неактивности рынка земельных участков в г. Ангарске, а потому корректировка на торг – 19.9% является неоднозначной.

До начала судебного заседания представитель административного истца ООО «АРНИКА-ПРОМ-СЕРВИС» ФИО1 представила в суд дополнительный отчет об оценке от 12 апреля 2022 г. № 22/О-14/1, составленным оценщиком ООО «(данные изъяты)» ФИО2, которой внесены изменения в величину рыночной стоимости земельного участка. Представитель административного истца ФИО1 также представила дополнительное исковое заявление, в котором уточнила площадь спорного земельного участка - 6 742 кв.м, а также связи с дополнительным отчетом просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 6 742 кв.м., в размере 2 036 000 руб. по состоянию на 10 марта 2021 г.

Представитель административного истца ООО «АРНИКА-ПРОМ-СЕРВИС» ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, представила заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель административного ответчика - Областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» представил дополнительный отзыв на административное исковое заявление, указав, что не возражает против установления кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости установленной в дополнительном отчете об оценке от 12 апреля 2022 г. № 22/О-14/1, составленным оценщиком ООО «(данные изъяты)» ФИО2, которым рыночная стоимость спорного земельного участка установлена в размере 2 036 000 руб. по состоянию на 10 марта 2021 г. и указанная рыночная стоимость рассчитана в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

В отзывах относительно исковых требований представитель административного ответчика – Правительства Иркутской области, представители заинтересованных лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области и Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» просили рассмотреть административное дело в их отсутствие, величину рыночной стоимости спорного земельного участка не оспорили.

Представители заинтересованных лиц - администрации Ангарского городского округа, ТУ Росимущество в Иркутской области о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, причины неявки не сообщили, отзывов на исковое заявление не представили.

Суд, руководствуясь статьей 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статья 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические и юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункт 1 статьи 22 Закон о государственной кадастровой оценке).

Согласно части 1 статьи 62, части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 КАС РФ обязанность доказать наличие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 03.07.2016
№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Постановлением Правительства Иркутской области от 09.10.2017
№ 642-пп «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области» принято решение провести государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, в сроки, указанные в Перечне видов объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Исполнителем работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, определено ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости».

29 марта 2021 г. на основании акта об определении кадастровой стоимости от 24 марта 2021 г. № АОКС-38/2021/000100, подготовленного ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 16 Закона об оценке, сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят внесены в ЕГРН, кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 10 марта 2021 г. составляет 6 340 308.04 руб., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 23 марта 2022 г.

Судом установлено, что ООО «АРНИКА-ПРОМ-СЕРВИС» является арендатором земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, что подтверждается договором аренды земельного участка от 10 декабря 2021 г., актом приема-передачи земельного участка от 10 декабря 2021 г. Право аренды зарегистрировано в установленном порядке 30 декабря 2021 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 23 марта 2022 г. Арендодателем является ТУ Росимущества в Иркутской области.

Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет 21 февраля 2020 г.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из договора аренды земельного участка от 10 декабря 2021 г., расчета арендной платы следует, что арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером Номер изъят рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка могут повлиять на права и обязанности ООО «АРНИКА-ПРОМ-СЕРВИС» как плательщика арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, в связи с чем, у административного истца имеется право на обращение в суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что оспариваемые истцом результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят внесены в Единый государственный реестр недвижимости 29 марта 2021 г.

С настоящим иском ООО «АРНИКА-ПРОМ-СЕРВИС» обратилось в суд 15 марта 2022 г., то есть в пределах установленного законом пятилетнего срока.

Оспаривая правильность установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчеты об оценке, выполненные оценщиком ООО «(данные изъяты)» ФИО2 Согласно отчету от 11 февраля 2022 г. № 22/О-14 рыночная стоимость земельного участка кадастровым номером Номер изъят установлена в размере 1 875 000 руб. по состоянию на 10 марта 2021 г. Согласно отчету от 12 апреля 2022 г. № 22/О-14/1 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят по состоянию на 10 марта 2021 г. составляет 2 036 000 руб.

В силу требований статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно пункту 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Требования к содержанию и составлению отчета об оценке регламентированы статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которым отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оценивая представленные административным истцом отчеты об оценке рыночной стоимости объекта оценки, суд отдает предпочтение отчету от 12 апреля 2022 г. № 22/О-14/1 с изменениями и дополнениями, и считает его более достоверным, соответствующим требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

Отчет от 12 апреля 2022 г. № 22/О-14/1 с изменениями и дополнениями содержит точное описание объекта исследования с указанием его количественных, качественных характеристик с учетом его индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Оценщиком обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов, а также выбор сравнительного подхода (метод сравнения продаж); корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно и подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы; расчеты не содержат явных методических и арифметических ошибок и являются правильными. Понятна последовательность определения стоимости объекта недвижимости, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов объектам оценки, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки.

Полномочия оценщика ФИО2 на осуществление оценочной деятельности проверены. Так, согласно Свидетельству № С-0892 от 22 июля 2020 г. ФИО2 является членом саморегулируемой организации оценщиков «(данные изъяты)». Статус данного оценщика действительный.

Кроме того, к отчету приложен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 18 июня 2021 г. № 021558-1, сроком действия до 18 июня 2024 г. Ответственность оценщика ФИО2 застрахована по 14 августа 2022 г., что подтверждается Договором обязательного страхования ответственности оценщика от 3 августа 2021 г.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, отчет об оценке от 12 апреля 2022 г. № 22/О-14/1 мотивирован, выводы оценщика предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Данный отчет является более полный, подробный и достоверный, нежели отчет от 11 февраля 2022 г. № 22/О-14.

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данных доказательств недопустимыми (статья 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов проведения оценки, не выявлено.

Представители Правительства Иркутской области, ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» отчет от 12 апреля 2022 г. № 22/О-14/1 с изменениями и дополнениями не оспаривали, возражений относительно величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной данным отчетом, не заявили.

Доказательств, подтверждающих недостоверность установленных отчетом от 12 апреля 2022 г. № 22/О-14/1 с изменениями и дополнениями сведений о величине рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, доказательств того, что рыночная стоимость объекта оценки является иной, административными ответчиками и заинтересованными лицами суду не представлено.

На основании изложенного, суд признает отчет от 12 апреля 2022 г. № 22/О-14/1 о рыночной стоимости объекта оценки, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят по состоянию на 10 марта 2021 г. составляет 2 036 000 руб., надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость данного земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и удовлетворения административных исковых требований ООО «АРНИКА-ПРОМ-СЕРВИС» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 6 743 кв.м, местоположение: <адрес изъят>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: производственная деятельность, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 10 марта 2021 г., в размере 2 036 000 руб.

В соответствии со статьями 17, 18 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Руководствуясь разъяснениями, изложенными в абзацах 3, 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд считает необходимым указать в резолютивной части решения дату обращения ООО «АРНИКА-ПРОМ-СЕРВИС» в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят равной рыночной стоимости – 15 марта 2022 г.

Руководствуясь статьями 178-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░-░░░░-░░░░░░» ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░ 6 743 ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░░: <░░░░░ ░░░░░>, ░░░░░░░░░ ░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░: ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 10 ░░░░░ 2021 ░., ░ ░░░░░░░ 2 036 000 (░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░) ░░░.

░░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░-░░░░-░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 15 ░░░░░ 2022 ░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░     ░.░. ░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 28 ░░░░░ 2022 ░.