Решение по делу № 2-503/2016 (2-3793/2015;) ~ М-3607/2015 от 14.12.2015

Дело № 2-503/2016                                        

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 марта 2015 года Кировский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Каменщиковой А.А.,

при секретаре Чижовкиной О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Демидовой Т.Ю. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении соглашения о новации, взыскании расходов по уплате государственной пошлины,

У С Т А Н О В И Л:

АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском о взыскании с Демидовой Т.Ю. задолженности по кредитному договору в размере ....... руб., в том числе: ....... руб. – остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу); ....... руб. – сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом; ....... руб. – начисленные пени; начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере .......% годовых; об обращении взыскания на квартиру, принадлежащую Демидовой Т.Ю., расположенную по адресу: <адрес>, определив способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере ....... руб.; о расторжении соглашения о новации № от ДД.ММ.ГГГГ; взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере ....... руб.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «.......» и Демидовой Т.Ю. было заключено соглашение о новации №, по условиям которого ответчик взяла на себя новое заемное обязательство вернуть кредитору денежную сумму в размере ....... руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ. С целью обеспечения обязательств, принятых на себя заемщиком по соглашению о новации, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор об ипотеке № между ОАО «.......» и Демидовой Т.Ю., как собственником предмета ипотеки – квартиры состоящей из одной комнаты, общей площадью 17,6 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира оценена в размере ....... руб., что подтверждается отчетом независимого оценщика № от ДД.ММ.ГГГГ и указана в закладной. Права первоначального залогодержателя по соглашению о новации, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленному ответчиком, как должником, и залогодателем ДД.ММ.ГГГГ и выданной Управлением ....... первоначальному залогодержателю ДД.ММ.ГГГГ. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущее и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за №. Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании отметки на закладной, сделанной предыдущим законным владельцем закладной по правилам пункта 1 статьи 48 Закона об Ипотеки (от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Начиная с ДД.ММ.ГГГГ ежемесячные платежи по возврату сумм кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий закладной и соглашения о новации, а также ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчиком не производились. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по соглашению о новации, а также предложение о добровольном досудебном порядке расторгнуть соглашение о новации. До настоящего времени ответчик не выполнил указанное требование истца. Размер суммы, подлежащей уплате из стоимости квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет ....... руб., в том числе: остаток неисполненных обязательств по кредиту – ....... руб.; сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом – ....... руб.; пени в размере ....... руб. Истец считает возможным снизить сумму взыскиваемых штрафных санкций (пени) до ....... руб. Кроме того, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до вступления решения суда в законную силу, на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере .......% годовых. Согласно закладной и отчету оценщика от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость квартиры составляет ....... руб. Согласно отчету оценщика от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость квартиры в настоящий момент составляет ....... руб.

Истец АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в судебное заседание своего представителя не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, согласно телефонограмме ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Ответчик Демидова Т.Ю. в судебном заседании не участвовала. Судом предприняты все возможные меры к извещению ответчика о слушании дела – судебная повестка (с указанием места, даты и времени судебного заседания) направлялась Демидовой Т.Ю. заказной почтой по адресу, указанному в исковом заявлении и иных документах, представленных истцом и установленных судом. Однако вся направленная ответчику документация возвращена в суд за истечением срока хранения.

В соответствии с положениями части 2 статьи 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства или совершения отдельного процессуального действия.

На основании изложенного, суд полагает, что им предприняты все надлежащие меры к извещению ответчика, однако он по месту своей регистрации корреспонденцией, приходящей по данному адресу, не интересовался, судебной документации не получал.

Таким образом, не получив адресованные ей судебные извещения на почте и уклонившись от явки в судебное заседание, ответчик самостоятельно распорядилась принадлежащим ей процессуальным правом, отказавшись от непосредственного участия в судебном заседании и от предоставления своих пояснений и документов относительно заявленных к ней исковых требований.

Согласно статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

В связи с указанным суд полагает, что Демидова Т.Ю. извещена о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом, возражений по существу заявленных требований, размера задолженности не представила.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 («Заем») главы 42 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 «Кредит» и не вытекает из существа кредитного договора.

В силу ст. ст. 819 – 821, 809, 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить кредитору полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренном договором займа, с выплатой процентов на сумму займа в размерах и в порядке, предусмотренном договором.

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

На основании п. 1 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «.......» (кредитор) и Демидовой Т.Ю. (заемщик) заключено соглашение о новации №, по условиям которого стороны констатируют, что в соответствии с договором заимствования № Демидова Т.Ю. получила заемные средства на условиях, установленных договором заимствования № (п. 1.1.1.1), обеспечением исполнения обязательств по договору заимствования № является последующая ипотека объекта недвижимости (п. 1.1.1.2).

В соответствии с договором заимствования № Демидова Т.Ю. получила заемные средства на условиях, установленных договором заимствования № (п. 1.1.2.1). Заемные средства предоставлены для целевого использования, а именно с целью приобретения квартиры, находящейся по адресу: <адрес> (п. 1.1.2.2). Обеспечением исполнения обязательств по договору заимствования № является ипотека объекта недвижимости, страхование риска, связанного с владением, пользованием и распоряжением застрахованным имуществом (имущественное страхование), личное страхование заемщика (п. 1.1.2.3). Настоящим соглашением стороны признают и согласны, что на дату подписания настоящего соглашения заемщик является должником по договору заимствования № и по договору заимствования № (п. 1.2.1). На дату подписания настоящего соглашения кредитор является законным владельцем прав требования по договору заимствования № и по договору заимствования № (п. 1.2.2).

В соответствии п. 2.1 соглашения о новации, согласно ст. 414 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны договорились о том, что с даты вторичной реструктуризации все обязательства заемщика перед кредитором по договору заимствования № и по договору заимствования № прекращаются в связи с их заменой другим новым заемным обязательством, предусматривающим иной способ исполнения, которое предусмотрено настоящим соглашением (п. 2.1.1); с даты вторичной реструктуризации все дополнительные обязательства, связанные с обязательствами по договору заимствования № и договору заимствования №, в том числе обеспечительные обязательства, указные в п.п. 1.1.1.2, 1.1.2.3 настоящего соглашения, прекращаются.

В соответствии с п. 2.2 соглашения о новации сторонами определены существенные условия нового заемного обязательства, по которым новое заемное обязательство заемщика в соответствии с настоящим соглашением заключается в обязанности заемщика вернуть кредитору денежную сумму в размере ....... руб. и уплатить проценты на нее в порядке, установленном настоящим соглашением. Срок возврата займа – по ДД.ММ.ГГГГ включительно. За пользование займом заемщик уплачивает кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки, устанавливаемой с учетом следующего: базовые процентные ставки: в период с даты, следующей за датой вторичной реструктуризации по ДД.ММ.ГГГГ, при этом обе даты включительно, процентная ставка устанавливается в размере .......% годовых; в период с ДД.ММ.ГГГГ (включительно) до полного исполнения обязательств заемщика по настоящему соглашению процентная ставка устанавливается в размере .......% годовых; при досрочном прекращении периода помощи на основании заявления заемщика с ....... числа месяца, следующего за месяцем получения кредитором соответствующего заявления, до полного исполнения обязательств заемщика по настоящему соглашению базовая процентная ставка устанавливается в размере .......% годовых. При этом изменение базовой процентной ставки осуществляется только при условии своевременного и полного исполнения обязательства заемщиком по настоящему соглашению в течении ....... месяцев, предшествующих месяцу подачи заявления о досрочном прекращении периода помощи. Условия изменения процентной ставки: в случае если заемщик не исполнит обязательства, предусмотренные п.п. 4.1.6.2, 4.1.8, 4.1.10 настоящего соглашения, по предоставлению документов, подтверждающих осуществление страхования имущественных интересов, связанных с причинением вреда жизни и здоровью в результате несчастного случая и/или болезни (заболевания) (личное страхование), процентные ставки, действующие с ....... числа месяца, следующего за месяцем в котором были нарушены п.п. 4.1.6.2, 4.1.8, 4.1.10 настоящего соглашения, увеличиваются на ....... процентных пункта. При этом обязательства заемщика по обеспечению личного страхования прекращаются. В случае если после нарушения обязательств, предусмотренных п.п. 4.1.6.2, 4.1.8, 4.1.10 настоящего соглашения, по предоставлению документов, подтверждающих осуществление личного страхования заемщик предоставит документы, подтверждающие осуществление личного страхования, процентные ставки, действующие с первого числа месяца, следующего за месяцем предоставления указанных документов, снижаются на ....... процентных пункта. При этом обязательства заемщика по обеспечению личного страхования, предусмотренные настоящим соглашением, считаются вновь возникшими.

В соответствии с п. 2.2.4 соглашения о новации обеспечением исполнения обязательств заемщика по возврату займа является: ипотека объекта недвижимости на основании договора об ипотеке, заключаемого между кредитором и собственником объекта недвижимости, которым является Демидова Т.Ю. (залогодатель); страхование риска, связанного с утратой и повреждением застрахованного имущества (имущественное страхование) предмета ипотеки – объекта недвижимости, по условиям которого первым выгодоприобретателем будет являться кредитор; личное страхование заемщика, по условиям которого первым выгодоприобретателем будет являться кредитор.

Согласно п. 3.1 соглашения о новации заемщику устанавливается период помощи с даты, следующей за датой вторичной реструктуризации по ДД.ММ.ГГГГ.

Проценты по займу начисляются кредитором ежемесячно на фактический остаток суммы займа (на сумму срочной и сумму просроченной задолженности по возврату займа) – в течении периода помощи (п. 3.2.1); на фактический остаток суммы займа (на сумму срочной и сумму просроченной задолженности по возврату суммы займа) и фактический остаток накопленной задолженности (на сумму срочной и сумму просроченной задолженности по возврату накопленной задолженности) – в период после окончания периода помощи и по день окончательного возврата займа включительно (п. 3.2.2).

Согласно п. 3.3 соглашения о новации период ....... число каждого календарного месяца, при этом обе даты включительно, за который начисляются проценты, называется процентным периодом.

Согласно п. 3.4 соглашения о новации заемщик погашает заем и уплачивает проценты путем осуществления ежемесячных платежей, в следующем порядке: исполнение обязательств заемщиком по настоящему соглашению может быть осуществлено путем: безналичного перечисления денежных средств на основании разовых или долгосрочных поручений (списание средств в счет погашения займа со счета заемщика) на корреспондентский/расчетный счет кредитора, безналичного перечисления денежных средств физического лица без открытия счета на расчетный счет кредитора, внесения с согласия кредитора наличных денежных средств в кассу кредитора, разовых/долгосрочных поручений бухгалтерии по месту работы заемщика для безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет кредитора (пол согласованию с бухгалтерией).

Пунктом 3.4.9 соглашения о новации предусмотрены сроки внесения платежа и сумма ежемесячного платежа (первый платеж до ДД.ММ.ГГГГ в размере ....... руб., последний платеж до ДД.ММ.ГГГГ в размере ....... руб.).

Согласно п. 3.4.10 в период помощи вносимые ежемесячные платежи направляются только на погашение остатка суммы займа.

В соответствии с п. 3.4.24 фактическим возвратом задолженности по настоящему соглашению и уплатой всех начисленных процентов считается возврат в полном объеме суммы займа, накопленной задолженности и начисленных процентов за весь срок пользования денежными средствами, других платежей предусмотренных настоящим соглашением, а также уплата указанной в соглашении неустойки (в случае ее начисления и предъявления к уплате).

Согласно п. 5.2 соглашения о новации при нарушении заемщиком сроков уплаты ежемесячных платежей по настоящему соглашению кредитор вправе потребовать, а заемщик обязан уплатить кредитору неустойку в виде пени в размере .......% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки. Пени взимается за период с даты, следующей за датой образования просроченной задолженности по дату ее фактического погашения включительно. В течении периода помощи действие настоящего пункта приостанавливается и возобновляется в случае просрочки уплаты ежемесячных платежей более трех раз в течении периода помощи. При этом кредитор вправе требовать уплаты пени только за просрочки, возникшие с даты возобновления действия настоящего пункта.

Согласно п. 5.3 соглашения о новации при нарушении сроков возврата суммы займа, накопленной задолженности и начисленных процентов в случае предъявления кредитором письменного требования о досрочном исполнении обязательств по настоящему соглашению кредитор вправе требовать, а заемщик обязан уплатить кредитору неустойку в виде пени в размере .......% от суммы, подлежащей уплате по исполнению обязательств по возврату суммы займа и начисленных по настоящему соглашению процентов за каждый календарный день просрочки. Пени взимается с даты, следующей за датой истечения ....... календарных дней со дня предъявления кредитором указанного требования по дату фактической уплаты суммы заложенности включительно.

На основании ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» свои обязательства по соглашению о новации № от ДД.ММ.ГГГГ выполнило в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «.......» (залогодержатель) и Демидовой Т.Ю. (залогодатель) заключен договор об ипотеке №, по условиям которого залогодатель в обеспечение обязательств, принятых на себя заемщиком по соглашению о новации № от ДД.ММ.ГГГГ, Демидова Т.Ю. передает в ипотеку (залог) залогодержателю квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Судом установлено, что Демидова Т.Ю. является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на которую зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ОАО «.......» на основании договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 53).

Согласно закладной первоначальный залогодержатель по закладной, обеспеченной соглашением о новации № от ДД.ММ.ГГГГ, является открытое акционерное общество «.......» (л.д. 32).

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 48 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность. В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, переход прав осуществляется путем внесения соответствующей записи по счету депо. Права на закладную переходят к приобретателю с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя, которая является достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на закладную. При этом отметка на закладной о ее новом владельце не делается. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Если иное не оговорено в сделке, указанной в пункте 1 настоящей статьи, при передаче прав на закладную с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав на закладную, считаются исполненными.

ДД.ММ.ГГГГ произведена запись в закладной о смене владельца закладной на ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 36).

Суд, проверив представленные документы, считает установленным законное право требования истца к ответчику, поскольку передача прав по закладной совершена в установленном законом порядке.

Судом установлено, что ответчик Демидова Т.Ю. принятые на себя обязательства по соглашению о новации надлежащим образом не исполняет, с июня 2014 года платежи не производились.

В силу ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Поскольку судом установлено, что ответчик существенно нарушила условия соглашения о новации, суд полагает, что соглашение о новации № от ДД.ММ.ГГГГ подлежит расторжению.

Согласно расчету, представленному истцом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчика перед истцом составила ....... руб., в том числе: задолженность по основному долгу – ....... руб., задолженность по процентам – ....... руб., задолженность по пеням – ....... руб. При этом истец добровольно снизил предъявленную ко взысканию сумму пени до ....... руб.

Представленный истцом расчет задолженности судом проверен, не противоречит положениям действующего законодательства, подтвержден имеющимися в материалах дела доказательствами, является верным.

Ответчиком возражений по расчету основного долга, процентов, пени, а также доказательств его необоснованности не представлено. Также ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие, что данная сумма задолженности изменилась на дату рассмотрения дела.

В связи с указанным суд полагает, что с ответчика Демидовой Т.Ю. подлежит взысканию в пользу истца задолженность по соглашению о новации от ДД.ММ.ГГГГ № в общем размере ....... руб.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, по дату вступления в законную силу решения суда, процентов за пользование кредитом в размере .......% годовых.

Данное требование истца подлежит удовлетворению, поскольку в силу ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором до дня возврата суммы займа, а согласно п. 3 ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет.

В силу вышеуказанной нормы закона истец вправе требовать взыскания процентов за пользование кредитными денежными средствами по ставке, установленной соглашением о новации, поскольку соглашение о новации будет расторгнуто только по вступлению решения суда в законную силу.

В части требований АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» об обращении взыскания на заложенное имущество суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Согласно ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом (ст. 13 Закона).

Согласно договору об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ стороны договорились, что право получения исполнения по соглашению о новации и право залогодержателя по настоящему договору удостоверяются закладной, составляемой залогодателем, заемщиком и выдаваемой залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию права (п. 1.1).

Из материалов дела следует, что права по закладной принадлежат истцу.

Согласно условиям закладной, обращение взыскания на предмет ипотеки и его реализация осуществляются в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В силу ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество установлен ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации: требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд допускается, если иное не предусмотрено законом на основании соглашения залогодателя с залогодержателем.

Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если: предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам.

Согласно ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.

Согласно ст. ст. 51, 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»в случае, если предметом ипотеки являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда.

В соответствии с ч.1 ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Проанализировав указанные нормы действующего законодательства, условия кредитного договора, условия закладной, историю погашения по кредиту, суд считает требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку, ответчик (заемщик) не надлежащим образом исполняет взятые на себя обязательства по соглашению о новации, нарушая тем самым существенные условия договора.

Согласно разделу 4 закладной денежная оценка предмета ипотеки – квартиры, находящейся по адресу: <адрес> составляет ....... рублей (л.д. 32).

Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ, составленному ООО «.......», рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: <адрес>, составляет ....... рублей (л.д. 44).

В силу п. 4 ч. 1 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

С учетом указанного, принимая во внимание тот факт, что согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость объекта оценки составляет ....... руб., ответчиком доказательств обратного суду не представлено, суд определяет начальную продажную цену спорной квартиры равной .......% рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика, в размере ....... руб.

Демидовой Т.Ю. каких-либо возражений, доказательств иной стоимости объекта недвижимости, суду не представлено.

При наличии установленного в судебном заседании факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств, вытекающих из соглашения о новации от ДД.ММ.ГГГГ, суд полагает, что требование об обращении взыскания на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> подлежит удовлетворению.

В соответствии с п.1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При подаче искового заявления истцом была оплачена государственная пошлина в размере ....... руб., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6), которая с учетом удовлетворения исковых требований подлежит взысканию с ответчика в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить.

Расторгнуть соглашение о новации от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенное между акционерным обществом «.......» и Демидовой Т.Ю..

Взыскать с Демидовой Т.Ю. в пользу акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по соглашению о новации по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере ........, из которых: ....... руб. – остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу); ....... руб. – сумма начисленных, но не уплаченных процентов за пользование кредитом; ....... руб. – пени.

Взыскать с Демидовой Т.Ю. в пользу акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по соглашению о новации от ДД.ММ.ГГГГ № проценты за пользование денежными средствами в размере .......% годовых, начисляемых на сумму основного долга, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату вступления в законную силу решения суда.

Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, определив способ реализации указанной квартиры путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену при реализации квартиры в размере ....... руб.

Взыскать с Демидовой Т.Ю. в пользу акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по оплате государственной пошлины в размере ....... рублей.

Решение в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Кировский районный суд г. Перми.

Судья                                  А.А. Каменщикова