Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-85/2022 ~ М-494/2021 от 20.12.2021

Дело № 3а-85/2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 февраля 2022 года                             г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего Феофиловой Л.В., секретаре Лаворко К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сладкий Конди» к Министерству имущества Челябинской области об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Сладкий Конди» (далее по тексту ООО «Сладкий Конди», Общество) обратилось в Челябинский областной суд с административным исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области, в котором просит:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 32 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 26 203 рубля по состоянию на 01 января 2020 года,

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 56 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 45 855 рубля по состоянию на 01 января 2020 года,

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 55 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 45 036 рубля по состоянию на 01 января 2020 года.

В обоснование заявленных требований указали, что Общество является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного на спорных земельных участках. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость земельных участков значительно выше их рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке. Завышенная кадастровая стоимость нарушает права административного истца, поскольку ведет к увеличению арендных платежей.

Представитель административного истца ООО «Сладкий Конди» – Ена В.В., действующий на основании доверенности от 23 ноября 2021 года (л.д. 182), в судебном заседании на удовлетворении административных исковых требований настаивала.

Представитель административного ответчика Министерства имущества Челябинской области, представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Челябинской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области, Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Челябинска, Администрации г. Челябинска, заинтересованное лицо Трифонова О.С. в судебное заседание не явились при надлежащем извещении о дате и времени судебного разбирательства.

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Статьей 245 КАС РФ, частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В силу пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Согласно абзацу 6 пункта вышеназванного Постановления арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что истец является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:04.26.002.0061:036552/А по адресу: г. Челябинск, Советский район, ул. 2-я Потребительская, д. 30-в общей площадью 229,6 кв.м.

Согласно справочной информации об изменении прав на объект недвижимости ООО «Сладкий Конди» и Трифонова С.С. являются собственниками объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из ЕГРН в отношении нежилого здания с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, здание расположено на земельных участка с кадастровыми номерами: №, №, №, №. Нежилое здание «Административно-бытовой корпус» с кадастровым номером № сформировано из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № (л.д. 208-212, 213).

Как следует из заключения кадастрового инженера, объект незавершенного строительства с кадастровым номером № является дублем здания с кадастровым номером № (л.д. 128-132).

ООО «Сладкий Конди» обращалось с заявлением о предоставлении в собственность земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №. В удовлетворении заявления отказано, поскольку принадлежащий заявителю объект недвижимости не является зданием, сооружением, представляет собой объект незавершенного строительства.

В соответствии с расчетом платы за землю, арендная плата в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, № исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Земельный участок с кадастровым номером № находится в фактическом пользовании у Общества. В связи с общим принципом платности землепользования ООО «Сладкий Конди» имеет заинтересованность в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

Действующие результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости утверждены приказом Министерства имущества Челябинской области от 09 ноября 2020 года № 180-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов Челябинской области» (вместе с «Результатами определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов Челябинской области»).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 01 января 2020 года определена в размере 296 483 рубля (л.д. 166); земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 01 января 2020 года определена в размере 390 650 рублей 96 копеек (л.д. 168); земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 01 января 2020 года определена в размере 223 229 рублей 12 копеек (л.д. 167).

03 декабря 2021 года Общество обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорных земельных участков. Письмом Министерства имущества Челябинской области от 09 декабря 2021 года заявление оставлено без рассмотрения.

Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Поскольку сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 14 и 15 января 2021 года, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков, кадастровая стоимость которых утверждена указанным выше актом, не пропущен.

Как указывается в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» содержит аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, заявленные требования могут быть удовлетворены в отношении земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года.

В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно представленному административным истцом в обоснование своих требований отчету об оценке рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01 января 2020 года № 19/10-11, изготовленному ООО «ДЮАТ», рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами составила: № – 26 203 рубля, №-45 855 рублей, №-45 036 рублей (л.д. 12-162).

Отчет об оценке выполнен оценщиком ФИО9., состоящей в трудовых отношениях с ООО «ДЮАТ». ФИО10. является членом НП «Саморегулируемой межрегиональной ассоциации специалистов оценщиков», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, ответственность застрахована договором обязательного страхования ответственности оценщика от 02 марта 2021 года полисом АО «<данные изъяты>» № 8191R/776/00040/21.

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное высшее образование, необходимый стаж экспертной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объекта оценки, анализ рынка и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости земельного участка.

Из отчета об оценке следует, что для расчета рыночной стоимости объектов оценки оценщик использовал сравнительный подход с методом сравнения продаж.

В сравнительном подходе оценщиком проанализированы 44 предложения о продажах земельных участков в Челябинской области, выбрано 4 объекта-аналога.

Сведения о выбранных объектах - аналогах подробно описаны и подтверждены размещенными в сети "Интернет" объявлениями в виде распечаток страниц соответствующих сайтов с предложениями о продажах земельных участков с указанием всей необходимой информации, в том числе даты предложений, площади и места расположения земельных участков, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта - аналога оценщик провел по 18 элементам сравнения, применены необходимые корректировки, каждая из которых оценщиком обоснована.

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость земельных участков.

Со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц, других участников процесса, доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 60, 61 КАС РФ, представлено не было. Размер рыночной стоимости земельных участков подтвержден вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке статьи 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в отчете об оценке рыночной стоимости, оснований для назначения судебной экспертизы по делу суд не усматривает.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости земельных участков, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость земельных участков превышает их рыночную стоимость на ту же дату, требования административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков подлежит установлению в размере их рыночной стоимости.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 03 декабря 2021 года – дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░ ░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░ ░░░░░░░░ 32 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 26 203 ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01 ░░░░░░ 2020 ░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░ ░░░░░░░░ 56 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 45 855 ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01 ░░░░░░ 2020 ░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░ ░░░░░░░░ 55 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 45 036 ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01 ░░░░░░ 2020 ░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 03 ░░░░░░░ 2021 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░                    ░.░. ░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 14 ░░░░░░░ 2022 ░░░░