Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-6/2024 (3а-63/2023;) ~ М-91/2023 от 23.10.2023

УИД 45OS0000-01-2023-000108-48

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Курганский областной суд в составе

председательствующего судьи Менщиковой М.В.

при секретаре судебного заседания Мурашкиной Е.Ю.,

с участием представителя административного истца Смирнова И.С. – Т.Н.,

представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения <адрес> «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кургане 18 марта 2024 г. административное дело № 3а-6/2024 по административному исковому заявлению Смирнова И.С. к государственному бюджетному учреждению <адрес> «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» о признании решения незаконным, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

установил:

Смирнов И.С. 23 октября 2023 г. обратился в Курганский областной суд с административным исковым заявлением к государственному бюджетному учреждению <адрес> «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» (далее – ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости», бюджетное учреждение), после уточнения требований, о признании незаконным решения бюджетного учреждения от <...> № № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости, об установлении размера кадастровой стоимости данного объекта в размере рыночной по состоянию на 1 августа 2023 г. в сумме 497674 руб.

В обоснование административного иска указал, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № была определена по состоянию на 1 января 2022 г. и составила 944283 руб. 18 коп. Согласно отчету общества с ограниченной ответственностью (далее ООО) «<...>» рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 августа 2023 г. составила 431 000 руб. Решением ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» от <...> № № в удовлетворении его заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отказано. Ссылаясь на нормы Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), считал свои права нарушенными необходимостью нести бремя повышенной арендной платы, находящейся в прямой зависимости от величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем просил заявленные требования удовлетворить с учетом рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы.

В судебном заседании административный истец Смирнов И.С. участия не принимал, обеспечил явку своего представителя по доверенности Т.Н., которая уточненные административные исковые требования поддержала.

Представитель административного ответчика ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» Е.И., действующая на основании устава учреждения и распоряжения от <...> № о назначении генеральным директором учреждения, возражала против удовлетворения административного иска, считая оспариваемое решение законным. Ссылаясь на выводы судебной экспертизы, с которым выражала согласие, в том числе в части выводов о рыночной стоимости объекта экспертизы, поддержала доводы, изложенные в отзыве на административный иск.

Представитель заинтересованного лица Администрации <адрес> и заинтересованное лицо А.А. в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, о причинах неявки суд не уведомили.

В соответствии со статьями 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о месте и времени судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом № 237-ФЗ, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В частности, статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определен порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, действующий в силу пунктов 1, 3 части 2, части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и постановления Правительства Курганской области от 23 декабря 2020 г. № 443 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Курганской области с 1 января 2021 г.

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости бюджетное учреждение принимает в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Административные требования, заявленные в порядке части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, подлежат рассмотрению судом в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом особенностей, предусмотренных главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Как установлено судом и подтверждается письменными материалами административного дела, Смирнов И.С. является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 713+/- 9 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 18 июля 2023 г., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 944283 руб. 18 коп.

Полагая кадастровую стоимость находящегося в аренде земельного участка завышенной, административный истец 28 августа 2023 г. обратился в ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, с приложением отчета об оценке от <...> № № подготовленного оценщиком ООО «<...>» А.А., согласно которому рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 августа 2023 г. составила 431000 руб.

Оспариваемым решением ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» от <...> № № в удовлетворении заявления Смирнова И.С. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости отказано по причинам, указанным в разделе V оспариваемого решения, в связи с допущенными оценщиком нарушениями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона № 237-ФЗ, а именно:

- в рамках сравнительного подхода оценщик использовал объект-аналог № 1, скриншот которого представлен в отчете не в полном объеме, некорректно идентифицировав объект по ошибочному кадастровому номеру;

- в расчетной таблице и в приложении к отчету приведена разная последовательность объектов-аналогов;

- в рамках сравнительного подхода оценщик некорректно определил значение корректировок на торг;

- корректировка на местоположение для объектов-аналогов определена оценщиком по данным сайта СтатРиелт, согласно которому объект оценки расположенный в <адрес>, и объект-аналог № 1, расположенный в <адрес> <адрес>, имеют одинаковое расположение (спальные районы города, граничащие к пригороду), описание данной зоны соответствует действительности, однако расположение объектов-аналогов № 2 и № 3 (<адрес>) не соответствует описанию зоны, предоставленной на сайте СтатРиелт, так как описывается зона многоэтажной жилой застройки, ближайшая к административно-культурному, историческому центру города. В то время как в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией Л.А. (которым пользуется оценщик) есть более подходящие описанию типовые зоны города: для объекта оценки и объекта-аналога это зона «окраины города, промзоны», а для объектов-аналогов № 2 и № 3 это типовая зона «индивидуальные жилые дома». В связи с указанным, значение корректировки на местоположение для объектов-аналогов № 2 и № 3 будет 0,93, а не 0,59;

- при описании корректировки на масштаб оценщиком приложен некорректный скриншот данных с сайта СтатРиелт на 1 апреля 2023 г., в то время, как на момент создания отчета уже были данные по состоянию на 1 июля 2023 г., также оценщиком указано об использовании коэффициента торможения в размере 0,20, тогда как применен в расчете коэффициент 0,21;

- в рамках сравнительного подхода оценщик не внес корректировку на благоустройство земельного участка, а именно: на наличие ограждения у объекта-аналога № 1.

В силу части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае необходимости использования специальных знаний обстоятельства, подлежащие установлению судом, разрешаются посредством экспертизы.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству административного истца и административного ответчика по делу была назначена и проведена судебная экспертиза, производство которой поручалось эксперту ООО «<...>» Н.А.

Согласно выводам экспертного заключения эксперта Н.А. от <...> №, отчет об оценке ООО «<...>» от <...> № № составленный оценщиком А.А., не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Так, в экспертном заключении отмечено, что объект-аналог № 1 имеет иное назначение (ИЖС), тогда как на рынке имеется информация о предложениях аналогичного назначения. В исследуемом отчете никак не учтено, что на земельном участке имеется улучшение (постройка).

Также экспертом указано на отсутствие обоснования идентификации кадастровых номеров объектов-аналогов; на отсутствие уточняющей информации о кадастровых номерах.

Экспертом выявлено несоответствие последовательности приведения объектов-аналогов в ходе расчетов, ошибочное введение корректировок, ошибки в математических расчетах, что вводит в заблуждение.

По утверждению эксперта Н.А., анализ рынка в отчете об оценке ООО «<...>» от <...> проведен в отношении коммерческой недвижимости, (производственно-складских объектов), тогда как объектом оценки являлся земельный участок.

Отвечая на поставленный судом в определении вопрос о рыночной стоимости объекта исследования, эксперт ООО <...>» Н.А. пришла к выводу о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № на дату оценки (1 августа 2023 г.) составила 497 674 руб.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение и показания эксперта относятся к числу доказательств по административному делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В соответствии со статьями 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта не является для суда обязательным и оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу.

Эксперт Н.А., проводившая судебную экспертизу, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами. Заключение эксперта мотивировано, содержит подробное описание проведенного исследования.

Ходатайств о назначении по делу дополнительной либо повторной судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, предусмотренных частями 1, 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения дополнительной либо повторной экспертиз, не имеется.

Суд, исследовав заключение эксперта, сопоставив его содержание с материалами административного дела, приходит к выводу о его соответствии действующему законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также требованиям относимости, допустимости и достоверности.

Руководствуясь статьями 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положениями Федерального закона № 135-ФЗ, суд признает заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим обоснованность принятого административным ответчиком решения и определяющим рыночную стоимость объекта недвижимости в размере 497 674 руб.

Каких-либо доказательств рыночной стоимости спорного объекта в ином размере лицами, участвующими в деле, суду не представлено.

Проанализировав в совокупности с другими доказательствами экспертное заключение от <...> №, подтвердившее несоответствие отчета об оценке от <...> № № требованиям законодательства об оценочной деятельности, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» является законным и отмене по требованиям административного иска Смирнова И.С. не подлежит.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что причиной обращения с иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на приемлемую арендную плату, и, принимая во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти, в целях реализации приведенной задачи судопроизводства в рамках рассмотрения дела, прихожу к выводу о необходимости разрешения по существу всех заявленных по настоящему административному делу требований и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной, определенной заключением эксперта ООО «<...>» Н.А. по состоянию на 1 августа 2023 г., в размере 497 674 руб.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ <...> № № ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1 ░░░░░░░ 2023 ░. ░ ░░░░░░░ 497674 ░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 29 ░░░░░ 2024 ░.