Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-109/2024 ~ М-51/2024 от 21.03.2024

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

УИД 39OS0000-01-2024-000129-54

Дело № 3а-109/2024

Р Е Ш Е Н И Е

    Именем Российской Федерации

    09 августа 2024 года                                                                     г. Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Светлогорск-Строй» к Правительству Калининградской области, ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», заинтересованные лица: администрация МО «Светлогорский городской округ», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Филиал ППК Роскадастр по Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Светлогорск-Строй», являясь собственником нежилого помещения с кадастровым номером 39:17:010004:1007, обратилось в Калининградский областной суд с административным иском, в котором просило признать незаконным решение ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 18 января 2024 года №ОРС-39/2023/001522 об отказе в установлении кадастровой стоимости данного объекта, равной его рыночной стоимости в размере 36077700 руб., определенной оценщиком ООО «Арбитражный поверенный» Будкиной Ю.И. в отчете об оценке от 29 ноября 2023 года № 14-11/2023.

Сославшись на соответствие данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, на незаконность решения бюджетного учреждения, нарушение прав административного истца на справедливое налогообложение, просило установить кадастровую стоимость объекта по состоянию на 07 ноября 2023 года в размере 36 077 700 руб., указав, что утвержденная кадастровая стоимость данного объекта в размере 68 412 900,71 руб. необоснованно завышена.

Представитель административного истца Дадыкина Е.А. представила письменное ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие; выразив согласие с результатом проведенной по делу экспертизы, просила установить кадастровую стоимость нежилого помещения в размере его рыночной стоимости, определенном экспертом.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» Сахаревич Е.А. просила рассмотреть дело в её отсутствие, поддержав ранее представленные возражения.

Представители Правительства Калининградской области, администрации Светлогорского городского округа, филиала ППК Роскадастр по Калининградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся административных ответчиков.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ООО «Светлогорск-Строй» с 19 августа 2020 года является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 39:17:010004:1007, площадью 908,6 кв.м, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Светлогорск, ул. Ленина, д. 15, помещение 94,95,96 (л.д. 7-9).

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 753 утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области, по состоянию на 1 января 2021 года, в том числе кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 39:17:010004:1007 в размере           79 595 249,89 руб.

Постановлением Правительства Калининградской области от 26 апреля 2022 года № 220 внесены изменения в результаты определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области, по состоянию на 1 января 2021 года, а именно: изменена кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым номером 39:17:010004:1007, которая по состоянию на 01 января 2021 года определена в размере 68 412 900,71 руб.

Данная кадастровая стоимость применялась в период с 01 января 2022 года по 31 декабря 2023 года.

Соответствующие сведения внесены в ЕГРН 10 июня 2022 года и, согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости, применяются для целей налогообложения с 01 января 2022 года (л.д. 12).

С 01 января 2024 года применяются результаты определения кадастровой стоимости учтенных в ЕГРН на территории Калининградской области зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино - мест по состоянию на 01 января 2023 года, утвержденные постановлением Правительства Калининградской области от 08 ноября 2023 года № 498-п.

ООО «Светлогорск-Строй» оспаривает кадастровую стоимость объекта, которая на день рассмотрения административного дела в суде, является архивной, однако, данная стоимость была актуальной на день обращения в бюджетное учреждение с заявлением об установлении рыночной стоимости объекта.

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

    Переход к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области осуществлен с 1 декабря 2021 года на основании постановления Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754.

    В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

    Распоряжением Правительства Калининградской области от 14 апреля 2017 года №75-рп создано ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», уставной целью деятельности которого является проведение государственной кадастровой оценки на территории Калининградской области.

    К полномочиям данного бюджетного учреждения отнесено рассмотрение обращений по вопросам установления в размере рыночной стоимости кадастровой стоимости объектов по тем категориям недвижимости, оценку которых осуществляло ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

20 декабря 2023 года в период действия оспариваемой кадастровой стоимости ООО «Светлогорск-Строй» обратилось в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 07 ноября 2023 года, представив отчет об оценке оценщика ООО «Арбитражный поверенный» Будкиной Ю.И. от 29 ноября 2023 года № 14-11/2023.

Как следует из оспариваемого решения №ОРС-39/2023/001522 от 18 января 2024 года, бюджетное учреждение полагает представленный отчет об оценке не соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в связи со следующими допущенными нарушениями:

- не выполнены требований подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, согласно которым в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта – аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

В расчетах сравнительным подходом при определении типовой зоны объекта оценки и объектов-аналогов (страница 48) некорректно определено местоположения объекта оценки - центры деловой активности. Объект расположен в Светлогорске 2 по улице Ленина 15 (подвальный этаж) – на центральной улице города с самым высоким туристическим и пешеходным трафиком, в подвальном этаже здания через дорогу от центральной площади города Светлогорска, у спуска к морю. При этом оценщик уравнивает оцениваемый объект по фактору местоположение с объектами-аналогами, расположенными на улице Гагарина и Олимпийском бульваре, 2, не учитывая в расчетах разницу в характеристиках местоположения объекта оценки и аналогов. Местоположение оцениваемого объекта можно охарактеризовать как культурный и исторический центр города. В данном случае требуется внесение повышающих корректировок на местоположение.

Аналогичное замечание к расчетам в доходном подходе, объект оценки следует отнести к типовой зоне: исторический и культурный центр города. Также оцениваемый объект расположен на красной линии. Объекты-аналоги №№ 2-6 не характеризуются расположением на красной линии. В этих случаях следует внести корректировки на местоположение и расположение относительно красной линии.

Согласно решению бюджетного учреждения выявленные нарушения приводят к искажению рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем установленная оценщиком стоимость не может быть принята как достоверная по состоянию на 07 ноября 2023 года.

Решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции в установленный законом срок.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

    Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

    Нежилое помещение с кадастровым номером 39:17:010004:1007 включено приказами Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области от 27.12.2021 №199, от 28.12.2022 №248 в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2022 и на 2023 годы (соответственно 16261 и пункты 15735).

    Таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость затрагивает права ООО «Светлогорск-Строй».

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения определением суда от 08 апреля 2024 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой с согласия сторон поручено эксперту ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» Окомелко Н.В.,

на разрешение эксперта поставлены вопросы:

- соответствует ли отчет об оценке № 14-11/2023 от 29 ноября 2023 года, выполненный оценщиком ООО «Арбитражный поверенный» Будкиной Ю.И., требованиям законодательства об оценочной деятельности?

- имеются ли в отчете об оценке неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки ?

- при положительном ответе на первый и (или) второй вопросы определить по состоянию на 07 ноября 2023 года рыночную стоимость объекта с кадастровым номером 39:17:010004:1007.

В соответствии с заключением эксперта № 26-07/ЭС-2024 от 10 июля 2024 года отчет об оценке № 14-11/2023 от 29 ноября 2023 года, выполненный оценщиком ООО «Арбитражный поверенный» Будкиной Ю.И., не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, содержит неточности и недостатки, что приводит к искажению стоимости объекта оценки, рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 39:17:010004:1007 по состоянию на 07 ноября 2023 года составляет 47 286 000 руб.

Экспертом установлено, что в отчете об оценке в расчетной части в рамках сравнительного и доходного подходов оценщиком необоснованно применена корректировка 0,83 на долю земельного участка в составе единого объекта недвижимости ко всем объектам сравнения. Таким образом, при внесении указанной корректировки возникают противоречия в логике оценщика при идентификации типов объектов сравнения (помещения и здания).

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта Окомелко Н.В., поскольку составленное ею заключение мотивировано и не содержат противоречий.

Эксперт ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга»      Окомелко Н.В. соответствует по уровню образования требованиям, предъявляемым к кандидатуре эксперта, имеет экспертную специальность, квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», является членом Экспертного Совета Ассоциации РОО, имеет большой стаж работы эксперта в сфере оценочной деятельности (26 лет), предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

В силу части 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

По настоящему делу лица, участвующие в деле, ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы не заявили, выразили согласие с результатом экспертного исследования.

Таким образом, в порядке, установленном процессуальным законом, выводы эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности не опровергнуты.

При таких обстоятельствах не подлежит удовлетворению требование о признании незаконным решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 18 января 2024 года    № ОРС-39/2023/001522.

Также не подлежат удовлетворению требования, заявленные к Правительству Калининградской области, которым оспариваемое решение не принималось.

Согласно части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Поскольку отсутствуют объективные основания полагать искаженной определенную экспертом по состоянию на 07 ноября 2023 года величину рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 39:17:010004:1007 в размере 47 286 000 руб., данная стоимость подлежит установлению в качестве новой кадастровой стоимости.

Исходя из положений пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ правовое значение имеет дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости, а именно 20 декабря 2023 года, которая подлежит указанию в резолютивной части решения.

Установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 39:17:010004:1007 по состоянию на 07 ноября 2023 года подлежит применению в период с 01 января 2022 года по 31 декабря 2023 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░-░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ «░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░», ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 18 ░░░░░░ 2024 ░░░░ №░░░-39/2023/001522 ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 39:17:010004:1007 ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 07 ░░░░░░ 2023 ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 39:17:010004:1007 ░ ░░░░░░░ 47 286 000 ░░░.

░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░ 01 ░░░░░░ 2022 ░░░░ ░░ 31 ░░░░░░░ 2023 ░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ 20 ░░░░░░░ 2023 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 9 ░░░░░░░ 2024 ░░░░.

░░░░░                                         ░.░. ░░░░░░░░░