Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-15/2023 (3а-420/2022;) ~ М-392/2022 от 24.11.2022

    Мотивированное решение изготовлено 4 апреля 2023 года

        Дело № 3а-15/2023

25OS0000-01-2022-000685-62

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 марта 2023 года                                                                 город Владивосток

Приморский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Пилипенко Е.В.

при секретаре Бондаренко С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Пешеходько А.Ф. к Краевому государственному бюджетному учреждению «Центр кадастровой оценки Приморского края», министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованные лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Приморскому краю, администрация города Владивостока об оспаривании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости,

у с т а н о в и л:

        Пешеходько А.Ф. обратился в суд с административным исковым заявлением, указав, что является собственником земельного участка площадью 10500 кв. м с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, в отношении которого установлена кадастровая стоимость в размере 25 691 655, 27 рублей по состоянию на 1 января 2020 года. Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 16 января 2021 года.

        Кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке ЗАО «Дальком-аудит» от 29 сентября 2022 года №144-о/2022, в размере 18 213 600 рублей, и нарушает его права налогоплательщика, поскольку влечет увеличение размера земельного налога.

        Решением Краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки Приморского края» (далее – КГБУ «ЦКО») от 7 ноября 2022 года № ОРС-25/2022/000330 ему отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости на основании представленного отчета, в связи с допущенными оценщиком нарушениями требований федеральных стандартов.

Данное решение Пешеходько А.Ф. считает незаконным в силу следующего.

В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» единственным способом проверки отчета об оценке является его экспертиза, проводимая саморегулируемой организацией оценщиков.

Порядок проведения такой экспертизы определен в статье 17.1 названного закона, и в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки подтверждает рыночную стоимость объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

        18 октября 2022 года СРО провело проверку соответствия отчета об оценке ЗАО «Дальком-аудит» от 29 сентября 2022 года №144-о/2022, по результатам которой составлено экспертное заключение № 1471/С-22 о соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

        Данное экспертное заключение вместе с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и отчетом об оценке было представлено в КГБУ «ЦКО», однако учреждением принято решение об отказе в удовлетворении заявления.

        Ссылаясь на указанные обстоятельства и уточнив исковые требования, просит суд признать решение КГБУ «ЦКО» от 7 ноября 2022 года № ОРС-25/2022/000330 недействительным, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № равной его рыночной стоимости в размере 18 213 600 рублей.

        Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края привлечено судом к участию в деле в качестве административного ответчика.

        Администрация города Владивостока, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Приморскому краю привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц с учётом уточнения административных исковых требований представителем административного истца.

        В судебное заседание представитель административного ответчика – министерства имущественных и земельных отношений Приморского края, представители заинтересованных лиц – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Приморскому краю не явились, о месте и времени рассмотрения административного дела уведомлены надлежащим образом.

        Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края представило отзыв, согласно которому просит в удовлетворении исковых требований отказать.

    В соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) административное дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

    Представитель административного истца – Сливин В.А. в судебном заседании заявленные требования поддержал по доводам и основаниям административного иска (с учётом уточнений административных ответчиков – КГБУ «ЦКО» и министерство имущественных и земельных отношений Приморского края), дополнительных письменных пояснений.

    Представители административного ответчика КГБУ «ЦКО» – Литвинов А.Д., Карпенко И.В. возражали против удовлетворения заявленных требований согласно письменным отзывам. Суду пояснили, что отчет допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение при определении стоимости объекта оценки. Сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отражены в отчете не в полном объеме, не подтверждена информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки. Исследуемый отчет не соответствует требованиям, предъявляемым к отчету, как к документу, содержащему сведения доказательственного значения. Экспертиза отчета СРО, на которую ссылается административный истец, не является единственным механизмом проверки отчета, кроме того, представление в бюджетное учреждение совместно с отчетом о рыночной стоимости объекта заключения эксперта СРО действующим законодательством не предусмотрено.

    Представитель администрации города Владивостока – Тросиненко К.В. возражала против удовлетворения административного иска по доводам письменного отзыва.

    Выслушав участников судебного заседания, исследовав материалы административного дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Право оспаривания кадастровой стоимости реализуется через подачу заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной в бюджетное учреждение, уполномоченное определять кадастровую стоимость объектов недвижимости на территории Приморского края.

На основании распоряжения Администрации Приморского края от 4 сентября 2017 года № 360-ра таким учреждением на территории Приморского края является Краевое государственное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки Приморского края».

Бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее – решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (пункт 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Из системного толкования положений 218, 226, 227 КАС РФ следует, что основанием для признания решения органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделённых отдельными государственными или иными публичными полномочиями незаконным, является несоответствие принятого решения требованиям закона или иного нормативного правового акта, регулирующих спорные правоотношения, несоблюдение компетенции и порядка принятия решения, а также нарушение принятым решением прав, свобод и законных интересов лица, в интересах которых подано заявление.

Судом установлено, что Пешеходько А.Ф. на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 10500 кв. м с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>.

Распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года № 87-п утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № в размере 25 691 655, 27 рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) ДД.ММ.ГГГГ.

Пешеходько А.Ф. не согласился с кадастровой стоимостью земельного участка, на основании его заявления составлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости ЗАО «Дальком-Аудит» от 29 сентября 2022 года № 144-о/2022, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 28 сентября 2022 года составила 18 213 600 рублей.

Пешеходько А.Ф. обратился в КГБУ «ЦКО» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, представив отчет об оценке ЗАО «Дальком-Аудит» от 29 сентября 2022 года № 144-о/2022 и положительное экспертное заключение № 1471/С-22 от 18 октября 2022 года на данный отчет, составленное экспертом СРО «СВОД» Микаевой С.В.

По результатам рассмотрения заявления Пешеходько А.Ф. КГБУ «ЦКО» принято решение об отказе в удовлетворении заявления.

Согласно принятому решению оценщиком на дату оценки сделан вывод о том, что на земельном участке находятся объекты капитального строительства: 2-х этажное нежилое здание площадью 207,5 кв. м и 3-х этажный жилой дом площадью 439,9 кв. м, адрес объектов: <адрес>. По мнению оценщика, данные объекты представляют собой объекты коммерческого назначения по предоставлению комплекса гостиничных услуг (апартаменты, солярий). Между тем в отчете отсутствуют какие-либо материалы, подтверждающие, что расположенные на оцениваемом земельном участке объекты капитального строительства, в том числе жилой дом, используются как «объекты коммерческого назначения по предоставлению комплекса гостиничных услуг».

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) на оцениваемом земельном участке расположены объекты капитального строительства с кадастровыми №, №, №, №.

Объект капитального строительства с кадастровым № представляет собой «жилой дом», что подтверждается приложенной к отчету выпиской из ЕГРН.

Таким образом, оценщиком не обоснована возможность определения стоимости объекта оценки исходя из наиболее эффективного использования «гостиничное использование – размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них», поскольку в отчете отсутствует доказательство того, что на оцениваемом земельном участке имеются объекты недвижимости, фактически использующиеся с целью предоставления гостиничных услуг.

В рамках сравнительного подхода оценщик принимает к расчетам объект-аналог № 1 (<адрес>, кадастровый №), удельный показатель стоимости которого характеризуется наименьшей ценой среди фактических данных о ценах предложений продажи земельных участков под коммерческое назначение (офисно-торговую застройку), а также на 76 % меньше медианы (число, которое является серединой множества чисел) значений удельных цен на 1 кв. м среди цен предложений, приведенных в отчете.

Таким образом, принимая к расчету объект-аналог, представляющий собой самое «дешевое» предложение, оценщик нарушает установленные им правила, чем водит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученного результата.

Кроме того, оценщик необоснованно позиционирует вид разрешенного использования объекта-аналога № 1 только как «бытовое обслуживание в целом». Фактически правообладатель рассматриваемого земельного участка, в соответствии с пунктом 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ, может самостоятельно выбрать любой из установленных видов разрешенного использования.

В отношении объекта-аналога № 2 (<адрес>, кадастровый №) в отчете указано «у объекта аналога № 2 имеются технические условия к подключению инженерных коммуникаций; электроснабжение, водоснабжение и канализация, на участки данные коммуникации не заведены, что в меньшей мере хуже относительно объекта оценки».

В соответствии с данными объявления, приведенного в отчете, правообладателем рассматриваемого земельного участка получены технические условия (далее – ТУ) только на электроснабжение и холодное водоснабжение, при этом срок действия ТУ на электроснабжение до 31 августа 2022 года, а на водоснабжение – до 16 апреля 2022 года. То есть, на дату подачи объявления 16 сентября 2022 года у объекта-аналога № 2 отсутствуют ТУ на подключение каких-либо инженерных коммуникаций.

Таким образом, оценщик необоснованно позиционирует объект-аналог                   № 2, как имеющий «технические условия к подключению инженерных коммуникаций: электроснабжение, водоснабжение и канализация».

В отчете рассматривается ценообразующий фактор «наличие/отсутствие ((не) возможность подключения) электроснабжения/водоснабжения и канализации».

Размер корректировки по данному ценообразующему фактору определяется с использованием данных Ассоциации рынка развития недвижимости СтатРиелт по состоянию на 1 июля 2022 года.

В описании рассматриваемого ценообразующего фактора, приведенного в рамках «Анализа ценообразующих факторов рынка купли-продажи земельных участков», оценщик приводит размеры корректировочных коэффициентов, определенные не только по данным СтатРиелт, но и по данным «Справочника оценщика недвижимости – 2022. Нижний Новгород. Земельные участки. Часть II», при этом к расчету принимаются только данные СтатРиелт.

Размеры корректировочных коэффициентов по данным СтатРиелт и данным Справочника отличаются друг от друга. Например, по данным СтатРиелт отношение удельной цены земельных участков, обеспеченных электроснабжением, к удельной цене аналогичных участков, необеспеченных электроснабжением, на уровне принятой оценщиком нижней границы составляет 1,02, аналогичное отношение по данным Справочника составляет 1,11. Такая же ситуация характерна и для корректировочных коэффициентов, отражающих различие в наличии водоснабжения и канализации.

Таким образом, на основании данных отчета для одного и того же ценообразующего фактора могут быть применены размеры корректировок, отличающиеся друг от друга, при этом каждый из них является рекомендованным и возможным к использованию.

Несмотря на это, оценщиком не проведен анализ возможности и корректности использования того или иного рекомендуемого значения корректировок, а также обоснование использования величин корректировок на основании данных СтатРиелт, что допускает неоднозначное толкование полученного результата и вводит в заблуждение.

Принятые к расчету корректировки коэффициентов, определенные по результатам исследований СтатРиелт, приведенных на основании общероссийских статистических данных, не проанализированы оценщиком на соответствие данным рынка Приморского края.

На портале СтатРиелт отсутствует информация по общему объему рыночных данных, на основании которых проведен анализ цен предложений продажи земельных участков и рассчитаны значения соотношения удельных рыночных цен земельных участков с различными видами разрешенного использования, в том числе отсутствует информация о количестве наблюдений по каждому виду разрешенного использования. Также отсутствует информация о количестве предложений продажи земельных участков, использованных для расчета, расположенных в пределах Приморского края.

Использование коэффициентов, отраженных на портале СтатРиелт, при отсутствии сведений об объеме рыночных данных, используемых для их расчета, а также при отсутствии анализа соответствия данных коэффициентов данным рынка недвижимости, к которому относится объект оценки, допускает неоднозначное толкование полученного результата.

Учитывая изложенное, КГБУ «ЦКО» пришло к выводу о том, что отчет об оценке от 29 сентября 2022 года № 144-о/2022 вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц и допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299 (в редакции от 6 декабря 2016 года, действующей на дату проведения оценки) (далее – ФСО № 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Оспаривая решение бюджетного учреждения, административный истец указывает на то, что изложенные в оспариваемом решении замечания противоречат нормам права.

Ссылаясь на положения пункта 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, указывает, что для определения наиболее эффективного использования земельного участка, оценщиком был проведен визуальный осмотр земельного участка и находящихся на нем строений. Тем самым оценщик определил вид разрешенного использования земельного участка согласно его фактическому использованию, а именно – гостиничное обслуживание, которое соответствует коду ВРИ – 4.7, в то время как специалист КГБУ «ЦКО» визуальный осмотр не проводил, а руководствовался только документами. При этом фактически нежилое здание используется под солярий, жилой дом – под гостиницу (временного проживания населения и гостей города), что не было учтено специалистом.

На сайте КГБУ «ЦКО» вид разрешенного использования земельного участка принят укрупнено: 4.1 – Деловое управление (сегмент рынка коммерческая застройка) не исходя из фактического использования, а исходя из возможности застройки участка в данном районе города. В связи с этим, оценщиком был конкретизирован вид разрешенного использования согласно ФСО № 7 – 4.7. При этом оценщиком в полной мере проведен анализ наиболее эффективного использования земельного участка с учетом ряда факторов, влияющих на итоговую оценку земельного участка, исходя из его фактического использования.

Вместе с тем оценщиком исключены из выборки для дальнейших расчетов объекты-аналоги с нетипичной ценой предложения, выбивающиеся из общей сложившейся стоимостной картины, и аналоги, имеющие улучшения, аналоги, не сопоставимые по дате предложения и местоположению.

В итоге для расчетов использованы три аналога из выборки, которые можно было применить для дальнейших расчетов – это минимальное количество аналогов, необходимое для применения сравнительного подхода. Оценщик рассчитал коэффициент вариации – относительную меру отклонения скорректированных стоимостей объектов-аналогов от среднеарифметического значения. Коэффициент вариации результирующей переменной менее 33 % (30,25 %) – совокупность однородна. Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность исследуемых значений. Совокупность считается однородной, если коэффициент вариации не превышает 33 %. Если коэффициент вариации превышает указанное значение, то это говорит о неоднородности информации и необходимости исключения самых больших и самых маленьких значений.

По мнению оценщика, более точное применение корректировки вида разрешенного использования земельного участка путем расчета среднеарифметического значения между тремя составляющими (бытовое обслуживание, магазины, общественное питание) не приведет к различиям в итоговой рыночной стоимости участка.

На дату подачи объявления 16 сентября 2022 года у объекта-аналога № 2 действительно истек срок ТУ к подключению инженерных коммуникаций: электроснабжение, водоснабжение, канализация. Между тем специалистом КГБУ «ЦКО» не учтено, что срок подключения, указанный в договоре о подключении, может быть продлен по соглашению сторон на основании обращения заявителя. Согласно пункту 27 Правил технологического присоединения, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27 декабря 2004 года № 861, при невыполнении заявителем технических условий в согласованный срок и наличии на дату окончания срока их действия технической возможности технологического присоединения, сетевая организация по обращению заявителя вправе продлить срок действия ранее выданных технических условий. При этом дополнительная плата не взимается. В связи с этим, у оценщика не возникло сомнений о наличии на дату подачи объявления у объекта-аналога № 2 продленных технических условий к подключению к инженерным сетям.

Значения индексов, коэффициентов, поправок и корректировок рассчитаны методами математической статистки на основе анализа рублевых рыночных цен предложений всей совокупности предлагаемых к продаже и в аренду объектов по соответствующим сегментам рынка интернет-баз объявлений недвижимости, опубликованных за истекший период на федеральных сайтах: avito.ru, http://www.domofond.ru/, https://realty.yandex.ru// и т.д., а также всех региональных сайтах России. Эта рыночная информация публична и открыта неограниченному кругу подписчиков, поэтому не требует обязательного документального подтверждения. Поэтому рыночные корректировки СтатРиелт позволяют максимально объективно и в соответствии с рынком скорректировать значения удельной рыночной цены достоверных рыночных объектов-аналогов, а расчеты, основанные на большой статистической выборке, максимально исключают субъективность суждений и «нерыночность» информации об отдельных, случайных, несоответствующих рыночным условиям объектах.

В дополнение к возражениям административным ответчиком в материалы дела представлено экспертное заключение Ассоциации «Русское общество оценщиков» № 963/2022.

Из содержания экспертного заключения следует, что оценщиком произведено описание объекта оценки со следующими противоречиями.

На с.41 отчета об оценке указан вид разрешенного использования земельного участка (Деловое управление: ВРИ – 4.1). Открытые данные ГКБУ «ЦКО» также подтверждают ВРИ – 4.1.

В противоречии с данными отчета об оценке на с.41, а также сведений КГБУ «ЦКО» в отчете об оценке на с.7, 28, 43, 63, 64, 65, 66, 75, 85, 93 приводятся данные по отнесению объекта оценки к ВРИ Гостиничное использование – размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (ВРИ – 4.7).

Данное противоречие влияет на результат оценки, поскольку в расчетах применяются корректировки, базирующиеся ВРИ земельного участка.

При корректировке на ВРИ объекта оценки и аналогов, принято ВРИ 4.7.

Согласно источника СтатРиелт, примененного оценщиком для расчетов, при ВРИ 4.1 среднее значение соотношения удельных рыночных цен аналогичных по остальным параметрам земельных участков составляет 1,07, а в отчете об оценке применяется корректировка для ВРИ 4.7 в размере 0,75.

Информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена.

Сегмент рынка объекта оценки определен оценщиком как «гостиницы», при этом в отчете об оценке указаны данные о том, что здание, расположенное на земельном участке с кадастровым № (согласно выписке на с.139) имеет назначение «жилой дом».

Заданием на оценку (с.7 отчета об оценке) предусмотрено целевое использование объекта оценки для дальнейшей эксплуатации объектов недвижимости: здание – жилой корпус, лит. А, площадью 439,9 кв. м, инв.                    №, здание – жилой корпус, лит. Б, площадью 425,8 кв. м, инв. №, здание – солярий, площадью 207,50 кв. м, инв. № и фактическое использование: Гостиничное использование – размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды их предоставления жилого помещения для временного проживания в них (ВРИ – 4.7), которое противоречит данным, указанным на с.41 отчета об оценке – деловое управление: ВРИ – 4.1.

Каких-либо документов, подтверждающих фактическое использование улучшений земельного участка в качестве гостиницы, в отчете об оценке не приводится. Также отсутствует информация о классификации гостиницы согласно Постановлению Правительства РФ от 18 ноября 2020 года № 1860 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц» (с изменениями и дополнениями).

Оценщиком произведен анализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки со следующими противоречиями.

На с.47-57 отчета об оценке приводится обоснование ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, в том числе с использованием издания «Справочник оценщика недвижимости – 2022. Нижний Новгород. Земельные участки». Автор Лейфер Л.А., но в отчете об оценке не учтены часть ценообразующих факторов, в частности, согласно разделу 9.8 на с.234-244 «Справочника оценщика недвижимости – 2022. Земельные участки. Часть 1. Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение. Полная версия. Нижний Новгород. Земельные участки» приводятся ценообразующие факторы зависимости земельных участков от расстояния до моря.

При этом на с.234 данного справочника указано «для курортных регионов одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость земельных участков преимущественно коммерческого (торгового, гостиничного и т.д.) и жилого назначения, является удаленность от береговой линии моря» и далее приводятся корректирующие коэффициенты и рекомендации по их использованию, в том числе учитывающие расстояние земельного участка до береговой линии моря, наличие непосредственно выхода к морю, наличие оборудованного выхода к морю, наличие собственного пляжа и др.

Расположение оцениваемого земельного участка в курортном регионе и близость к морю неоднократно указывается в отчете об оценке:

на с.26 отчета об оценке указано «окружающая застройка представлена в основном индивидуальными жилыми зданиями постройки начала 21-го века (коттеджная застройка), прибрежная полоса моря, в некоторой удаленности расположены комплексы многоэтажной жилой застройки, объекты оздоровительно-санаторной направленности, центры семейного отдыха, музей ХХ века (военно-патриотический клуб)»;

на с.29 отчета об оценке указано, что «район, в котором располагается оцениваемый объект, можно отнести к микрорайонам с малоразвитой инфраструктурой: «Индивидуальная жилая застройка», граничащая с прибрежной полосой моря»;

на с.128-129 отчета об оценке указан в отношении всего земельного участка «вид ограничения (обременения): прочие ограничения прав и обременения объекта недвижимости; срок действия: не установлен; содержание ограничения (обременения): 2-я зона санитарной охраны курорта федерального значения – «Курортная зона г. Владивосток на побережье Амурского вид ограничения (обременения): прочие ограничения прав и обременения объекта недвижимости; срок действия: не установлен; содержание ограничения (обременения): земли рекреационного значения»;

на с.116-117 отчета об оценке указаны «Сведения об ограничении прав на объект недвижимости, обременениях данного объекта, не зарегистрированных в реестре прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества: вид ограничения (обременения): ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса РФ; срок действия: с 18 мая 2020 года; реквизиты документа-основания: приказ «Об утверждении местоположения части береговой линии (границы водного объекта), границ частей водоохраной зоны и прибрежной защитной полосы Японского моря на территории Приморского края» от 7 ноября 2019 года № 05-07/208.

В отчете об оценке использованы Корректировки рыночной стоимости земельных участков (опубликовано 12 июля 2022 года) (/statistika-rynka/statistika-na-01-07-2022g/korrektirovki-stoimosti-zemli), в описательной части которых указано, что рыночную цену земельного участка определяет, прежде всего, его место с присущими этому месту особенностями, в том числе геологические, эстетические и экологические характеристики, рельеф и конфигурация. При этом в отчете об оценке данные факторы ошибочно не рассматриваются и не учитываются.

В Постановлении Правительства РФ от 18 ноября 2020 года № 1860 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц» (с изменениями и дополнениями) также учитываются факторы расположения гостиницы у моря, на берегу реки, естественного или искусственного водоема.

Таким образом, в отчете об оценке неполно учтены ценообразующие факторы, что влияет на результат оценки.

По пункту 8.2.6 – при применении сравнительного подхода для расчета стоимости объекта оценки, оценщиком допущены противоречия: Аналог № 1. Согласно описанию, на с.146-148 отчета об оценке продается с разрешением на строительство (разрешение получено) магазин-склад 1 эт., площадь застройки 170,03 кв. м. площадь объекта 165 кв. м, высота – 6,84 м и имеет назначение «бытовое обслуживание; магазины; общественное питание».

При этом в отчете об оценке без обоснования принята категория «бытовое обслуживание» с коэффициентом, учитываемом при расчете на уровне 0,43 (с.94 отчета об оценке). Принимая во внимание использованный источник корректировок, для назначения «магазины», которая тоже соответствует разрешенному использованию земельного участка, а также полученной разрешительной документации, коэффициент устанавливается на уровне 1,04 (с.94), а для «общественного питания» коэффициент устанавливается на уровне 0,62 (информация из источника корректировки).

    По пункту 4.1 – на с.65 при анализе НЭИ имеются следующие противоречия:

в разделе «физически возможные способы использования» ошибочно перечислены не физически возможные, а юридически возможные способы использования земельного участка;

в разделе «правомочные способы использования» указан единственный вариант «Гостиничное использование – размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (ВРИ – 4.7)», который не соответствует законодательно установленному (ВРИ – 4.1) и без документального подтверждения фактического использования улучшений по ВРИ – 4.7;

в размере «финансово осуществимые способы использования» содержится единственный вариант (ВРИ – 47), который не соответствует законодательно установленному (ВРИ – 4.1) и без документального подтверждения фактического использования улучшений по ВРИ – 4.7.

Формулировка «финансово осуществимые способы использования» не соответствует пункту 13 ФСО № 7, который предусматривает анализ вариантов, которые «финансово оправданы».

На с.63 отчета об оценке указан объем исследований, который должен осуществить оценщик для проверки «финансовой осуществимости», но при этом в отчете об оценке такие исследования не приводятся: «Для требующих инвестиций вариантов дальнейшего использования объекта оценки из оставшихся по итогам предыдущих этапов вариантов оценщик должен определить внутреннюю норму доходности для каждого из указанных вариантов, и сравнить полученную норму доходности варианта со средневзвешенной ставкой доходности капитала, привлеченного для финансирования варианта использования объекта оценки. В качестве финансово осуществимых оценщик должен выбрать для дальнейшего рассмотрения только те варианты, по которым внутренняя норма доходности варианта превышает средневзвешенную ставку доходности привлеченного для финансирования варианта дальнейшего использования объекта оценки капитала».

В разделе «максимально эффективный способ использования» содержится единственный вариант (ВРИ – 4.7), который не соответствует законодательно установленному (ВРИ – 4.1) и без документального подтверждения фактического использования улучшений по ВРИ – 4.7.

Таким образом, указанные противоречия и неполнота исследования НЭИ не позволяет подтвердить сделанные в разделе выводы, пункты 3.1; 3.3-3.6 – в разделе анализа рынка, имеются следующие противоречия:

на с.36 приводится анализ земельного фонда на 1 января 2021 года, который неактуален на дату оценки, поскольку подготовлен более чем за 1,5 года до даты оценки;

в отчете отсутствует анализ рыночных данных о ценах предложений и ценообразующих факторов по рассматриваемому сегменту земельных участков с ВРИ 4.7 (гостиничное использование) в регионе и за его пределами, а также отсутствует какой-либо анализ рынка «гостиничной» недвижимости;

пункты 5.1.1, 5.1.2 – в связи с тем, что оценщиком допущены противоречия при анализе НЭИ, неполноте ценообразующих факторов и анализе сегмента рынка, дальнейшее применение методов сравнительного подхода, подбор аналогов, выбор и применение корректировок нельзя признать обоснованным.

Результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком подходов и методов оценки в рамках каждого из использованных подходов к оценке и проверки соответствия выполненных в отчете расчетов стоимости объектов оценки соответствующим подходам и методам.

В отчете применен сравнительный подход для расчета стоимости объекта оценки – земельного участка. Оценщик привел обоснованный отказ от применения методов доходного и затратного подходов.

Итоговое суждение о рыночной стоимости объекта оценки основано на результатах сравнительного подхода, которому при согласовании присвоен вес 1.

Дополнительно отмечено отсутствие подтверждения величины корректировок на разрешенное использование и итогового значения стоимости результатами анализа рынка аналогичных при ВРИ участков, расположенных на берегу моря в курортной зоне, а также высокую погрешность применения среднего значения корректировки на разрешенное использование по данным СтатРиелт без дополнительного анализа индивидуальных особенностей объекта оценки и регионального рынка. В отчете обоснован отказ от применения методов доходного и затратного подходов.

В отчете приводится суждение оценщика о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться стоимость. Границы интервала, в котором может находиться стоимость, определены оценщиком в сторону уменьшения на 10 %, и в сторону увеличения на 10 % от рассчитанной итоговой согласованной стоимости объекта оценки (округленно): составили от 16 392 200 до 19 852 800 рублей.

По итогам проведения экспертизы, эксперт пришел к выводу о несоответствии отчета об оценке № 144-о/2022 требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, заданию на оценку. Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, следует признать необоснованными.

           Оценив представленные суду доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд признает экспертное заключение Ассоциации «Русское общество оценщиков» № 963/2022 относимым, допустимым и достоверным доказательством по настоящему административному делу, подтверждающим несоответствие представленного административным истцом отчета № 144-о/22 об оценке объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и приходит к выводу, что имеющиеся в отчете об оценке № 144-о/2022 противоречия, а также неполнота исследования объекта оценки привели к искажению итоговой рыночной стоимости объекта оценки и не позволяют подтвердить сделанные в отчете об оценке выводы.

Ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом в ходе рассмотрения дела не заявлено.

В части 12 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ определено, что в случае принятия бюджетным учреждением решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

При исследовании документов, представленных в материалы дела, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение принято компетентным органом, в рамках предоставленных ему полномочий, в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ срок, с соблюдением формы и порядка его принятия.

Несоответствие принятого решения бюджетного учреждения требованиям закона или иного нормативного правового акта, регулирующих спорные правоотношения, а также нарушение принятым решением прав, свобод и законных интересов административного истца, судом не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

    ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ «░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░» ░░ 7 ░░░░░░ 2022 ░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ № ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ – ░░░░░░░░.

    ░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

    ░░░░░                                                                                           ░.░. ░░░░░░░░░