Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-325/2022 ~ М-226/2022 от 24.06.2022

Дело № 3а-325/2022

УИД 76OS0000-01-2022-000235-40

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль                                                                            22 июля 2022 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Чистяковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Богданова Игоря Владимировича, Круглова Ильи Валентиновича, Минаева Сергея Викторовича, Мунякова Виктора Владимировича, Онищенко Владимира Валерьевича, Семеновой Янины Николаевны, Яковлева Александра Андреевича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Онищенко В.В., Богданов И.В., Круглов И.В., Яковлев А.А., Муняков В.В., Семенова Я.Н., Минаев С.В. обратились в суд с административным исковым заявлением, в котором просят установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3 102 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – объекты торговли (торговые центры, торгово – развлекательные центры (комплексы) код 4.2, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 9 343 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что Онищенко В.В., Богданов И.В., Круглов И.В., Яковлев А.А., Муняков В.В., Семенова Я.Н., Минаев С.В. являются сособственниками указанного земельного участка и плательщиками земельного налога, в качестве налоговой базы для исчисления которого применяется кадастровая стоимость данного объекта.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена актом ГБУ «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» № 271/ЗУ от 3 августа 2020 года по состоянию на 27 июля 2020 года и составила 18 115 204,75 рублей.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО «УНИСОН» (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 27 июля 2020 года составляет 9 343 000 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административные истцы просят установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административных истцов Онищенко В.В. и Семеновой Я.Н. на основании доверенности Чистякова Ю.Е. административный иск поддержала.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административных истцов.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в письменных отзывах на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Административный ответчик ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», заинтересованное лицо мэрия города Ярославля в судебное заседание своих представителей не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административных истцов, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Онищенко В.В., Богданова И.В., Круглова И.В., Яковлева А.А., Мунякова В.В., Семеновой Я.Н., Минаева С.В. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что Онищенко В.В., Богданов И.В., Круглов И.В., Яковлев А.А., Муняков В.В., Семенова Я.Н., Минаев С.В. являются собственниками земельного участка площадью 3 102 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – объекты торговли (торговые центры, торгово – развлекательные центры (комплексы) код 4.2, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен и введен в действие земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, правоотношения административных истцов по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административных истцов возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № с видом разрешенного использования объекты торговли (торговые центры, торгово – развлекательные центры (комплексы) код 4.2 не вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена актом ГБУ «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» № 271/ЗУ от 3 августа 2020 года по состоянию на 27 июля 2020 года и составила 18 115 204,75 рублей.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 27 июля 2020 года составила 9 343 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, дополнительных пояснений оценщика ФИО1 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом.

От использования в рамках оценки затратного и доходного подходов Отчет содержат обоснованный отказ.

В рамках сравнительного подхода оценщиком использован метод сравнения продаж, при котором оценщик подбирал объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировал цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

Из Отчета следует, что в целях расчета рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом оценщиком отобрано шесть аналогов – земельные участки, расположенные в городе Ярославль и предназначенные для коммерческого использования.

Оценщиком осуществлялось сопоставление объекта оценки и аналогов по следующим элементам: дата предложения, условия финансирования, условия продажи, район расположения в пределах города, вид разрешенного использования, отнесение к типовой зоне (спальный район современной высотной застройки или среднеэтажной застройки, район крупных автомагистралей), вид передаваемых имущественных прав, площадь участка, обеспеченность инженерной инфраструктурой.

В случае установления расхождения свойств объекта оценки с аналогами по указанным элементам сравнения, оценщиком применялись корректировки к ценам аналогов.

Кроме того, к ценам аналогов оценщиком применена корректировка на торг.

    Отчет содержит подробное обоснование определения оценщиком ценообразующих факторов для земельных участков того сегмента рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок. Необходимость применения корректировок к ценам объектов – аналогов и их величины в Отчете обоснованы.

    В возражениях на Отчет Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области приводит доводы о своем несогласии с величиной примененных оценщиком корректировок на вид разрешенного использования и на наличие газоснабжения для объекта – аналога №10.

Вместе с тем, применение иной методологии расчета величины рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе иная характеристика ценообразующих факторов оцениваемого объекта и аналогов, иной анализ доказательств, подтверждающих эти характеристики, определение степени влияния ценообразующих факторов и выбор в связи с этим способа определения величины корректировки другими специалистами федеральными стандартами оценки допускается. Однако, это не может свидетельствовать о допущенных оценщиком нарушениях при производстве оценки, поскольку, характеристика ценообразующих факторов объекта оценки и аналогов, определение порядка и способа расчета относится к компетенции специалиста, производящего оценку. В свою очередь требования федеральных стандартов оценки о доказанности данных выводов, их последовательности, однозначности оценщиком выполнены. Как указывалось выше, Отчет содержит подробное изложение оснований, по которым оценщиком определены характеристики объекта оценки и аналогов, их сопоставимость и установлена необходимость применения тех или иных видов корректировок к ценам аналогов и их величина.

В возражениях административным ответчиком высказаны замечания к Отчету; указано на необоснованный отказ оценщика от повышающей корректировки на газоснабжение в размере «1,22» к цене объекта-аналога №10.

Из содержания Отчета следует, что при расчете методом сравнительного подхода рыночной стоимости земельного участка административных истцов, приведенные в расчете объекты сравнения (объекты-аналоги) №3,4,8,9,10 оценщиком проверены, исследованы на возможность или невозможность подведения коммуникаций, их обеспеченность коммуникациями, в том числе газоснабжением, которые исходя из Примерного перечня ценообразующих факторов (Приложение 3 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года №226), относится к одному из ценообразующих факторов.

При этом пункт 20 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» устанавливает, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, а застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Поскольку инженерные коммуникации являются объектами капитального строительства - сооружениями, то, исходя из сути данной нормы, земельный участок застроенный, в том числе какими-либо инженерными коммуникациями, оценивается как незастроенный, или «условно-свободный».

Согласно представленной ООО «УНИСОН» информации, объект оценки на дату проведения оценки (27 июля 2020 года) имеет газоснабжение. При описании объектов-аналогов в отчете (страницы 73-128), исходя из используемых оценщиком общедоступных материалов установлено, что объект-аналог №10 не имеет газоснабжения.

Таким образом, оценщик обосновал отказ от введения повышающей корректировки на газоснабжение, федеральные стандарты оценки соблюдены.

Возражений относительно обоснованности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда нет.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца материалы дела не содержат.

В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 9 343 000 рублей.

Таким образом, учитывая, что административные истцы обладают правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Онищенко В.В., Богданова И.В., Круглова И.В., Яковлева А.А., Мунякова В.В., Семеновой Я.Н., Минаева С.В. подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Онищенко В.В., Богданова И.В., Круглова И.В., Яковлева А.А., Мунякова В.В., Семеновой Я.Н., Минаева С.В. с настоящим административным иском в суд – 24 июня 2022 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 27 ░░░░ 2020 ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ 3 102 ░░.░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░ ░░░░░░░░ (░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ (░░░░░░░░░) ░░░ 4.2, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 9 343 000 (░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░) ░░░░░░.

░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ – 24 ░░░░ 2022 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                                ░.░. ░░░░░░░░░░

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 22 ░░░░ 202 ░░░░