Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-319/2021 (3а-1876/2020;) ~ М-1050/2020 от 07.12.2020

Дело №3а-319/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 августа 2021 года                          г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Палагиной А.А.,

при ведении протокола секретарем Румянцевым М.С.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-319/2021 по административному исковому заявлению Рыхлюк А.В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

    Рыхлюк А.В. (далее – административный истец) обратилась в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости. В административном исковом заявлении просила установить кадастровую стоимость нежилого помещения, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Борисова И.А. поддержала административные исковые требования, не согласилась с выводами заключений судебных экспертиз.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области по доверенности Иванова Н.Н. в судебном заседании согласилась с результатами повторной судебной оценочной экспертизы, решение по делу оставила на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, решение по делу оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения представителя административного истца, показания эксперта Бушкова А.Ю., исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 250,8 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>, строение 1 «Зима», помещения 7, 8, 9, 10, что подтверждается выпиской из ЕГРН, имеющейся в материалах дела.

Как усматривается из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, стоимость указанного нежилого здания по состоянию на дату оценки составляет 8 610 327,66 рублей.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом, рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №ИП42/10-20, выполненный ИП Давроншоева Н.А., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату оценки составляет 4 379 345 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «СБС» Шевченко М.Ю.

В соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости на дату оценки составляет 8 580 000 рублей.

    С выводами эксперта согласились представитель Министерства имущественных отношений Московской области и представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки». Представитель административного истца с результатами судебной оценочной экспертизы не согласился, представил письменные замечания, просил назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

Учитывая наличие обстоятельств, позволяющих усомниться в правильности и обоснованности заключения судебной оценочной экспертизы, судом была назначена повторная судебная оценочная эксперта, проведение которой было поручено эксперту ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» Бушкову А.Ю.

В соответствии с выводами повторной судебной оценочной экспертизы, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости на дату оценки составляет 8 502 806 рублей.

С выводами эксперта согласились представитель Министерства имущественных отношений Московской области и представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки». Представитель административного истца с результатами судебной оценочной экспертизы не согласился, представил письменные замечания.

Данные выводы экспертом в заключении повторной судебной экспертизы мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд руководствуется заключением повторной судебной экспертизы, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Таким образом, суд, исследовав заключение повторной судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного ответчика представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Не доверять выполненному экспертом Бушковым А.Ю. заключению повторной судебной оценочной экспертизы оснований не имеется.

Из содержания указанного экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении экспертизы имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО №1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Бушков А.Ю. подтвердил свое заключение и опроверг доводы возражений, представленных представителем административного истца.

Так, эксперт пояснил, что оценочный опыт эксперта Бушкова А.Ю. составляет более 15 лет (с 2003 года). По мнению эксперта, некорректно утверждать, что отсутствие подписанных им отчетов об оценке с 2019 года говорит об отсутствии у эксперта практического опыта оценки. С 2019 по 2021 годы экспертом Бушковым А.Ю. было подготовлено более 200 судебных оценочных экспертиз.

Эксперт также отметил, что им была допущена техническая описка в названии «Общероссийская общественная организация Русское общество оценщиков». С 2020 года организация преобразована в Ассоциацию «Русское общество оценщиков». По мнению эксперта, данное замечание не оказывает влияние на рыночную стоимость объекта оценки.

Дополнительно экспертом было пояснено, что данное свидетельство было заменено еще в 2020 году, при этом дата включения Бушкова А.Ю. в реестр членов РОО и регистрационный номер остались прежними. Согласно действующему законодательству, в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 440 «О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году», срок действия квалификационного аттестата продлен до 30.08.2021 года. Поскольку дата составления заключения – 02.08.2021 года, то данный аттестат является действующим.

Также эксперт пояснил, что, как указано на странице 6 заключения эксперта, материалов дела № 3а-319/2021 достаточно для идентификации объекта исследования и факторов, влияющих на стоимость объекта исследования. В материалах присутствовала техническая документация на исследуемый объект, а также фотоматериалы объекта оценки, сделанные первичным экспертом. Использование объекта оценки подтверждается представленными фотографиями, а качественные и количественные характеристики – технической документацией.

Поскольку в рамках данного исследования, рыночная стоимость объекта экспертизы определяется для целей внесения данной величины в государственный кадастр недвижимости, то использование в исследовании ФСО №4 не вводит в заблуждение, а подтверждает корректность проведенного исследования.

В соответствии с позицией Верховного Суда (определение №5-КГ18-274) и разъяснением Минэкономразвития России (письмо Д22-и-1031 от 12.10.2017 года) величина рыночной стоимости, установленная в качестве кадастровой стоимости, не должна зависеть от особенностей налогообложения НДС. При этом такая рыночная стоимость не должна отражать включение или не включение в её состав НДС. Таким образом, по мнению эксперта, данное замечание к заключению эксперта – ошибочно.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении повторной экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению на основании заключения повторной судебной оценочной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением повторной судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного заключением повторной судебной экспертизы.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения следует считать заявление административного истца, поданное 7 декабря 2020 года в Московский областной суд.

Руководствуясь ст. ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ 7 ░░░░░░░ 2020 ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░.

    ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░░░ 250,8 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░░ ░░░░░░> «░░░░», ░░░░░░░░░ 7, 8, 9, 10, ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1 ░░░░░░ 2018 ░░░░, ░ ░░░░░░░ 8 502 806 (░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                                                                ░.░. ░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 10 ░░░░░░░░ 2021 ░░░░.