Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-8/2024 (3а-65/2023;) ~ М-95/2023 от 26.10.2023

УИД 45OS0000-01-2023-000117-21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Курганский областной суд в составе

председательствующего судьи Менщиковой М.В.

при секретаре судебного заседания Кычевой Е.О.,

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Эко-Ресурс» – Т.Н.,

представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения <адрес> «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кургане 26 марта 2024 г. административное дело № 3а-8/2024 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Эко-Ресурс» к государственному бюджетному учреждению <адрес> «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» о признании решения незаконным, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Эко-Ресурс» (далее ООО «Эко-Ресурс», общество) 26 октября 2023 г. обратилось в Курганский областной суд с административным исковым заявлением к государственному бюджетному учреждению <адрес> «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» (далее – ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости», бюджетное учреждение), после уточнения требований, о признании незаконным решения от <...> № № об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 40000 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной в размере 2880000 руб.

В обоснование административного иска указано, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № была определена по состоянию на 1 января 2022 г. и составила 15816342 руб. 44 коп. Согласно отчету общества с ограниченной ответственностью (далее ООО) «<...>» рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 августа 2023 г. составила 2 040 000 руб. Решением ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» от <...> № в удовлетворении заявления общества об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отказано. Ссылаясь на нормы Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), административный истец считал свои права нарушенными необходимостью нести бремя повышенной арендной платы, находящейся в прямой зависимости от величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем просил уточненные административные исковые требования удовлетворить с учетом рыночной стоимости объекта, определенной по результатам судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Эко-Ресурс» Т.Н., действующая на основании доверенности, уточненные административные исковые требования поддержала.

Представитель административного ответчика ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» Е.И., действующая на основании устава учреждения и распоряжения от <...> № о назначении генеральным директором учреждения, возражала против удовлетворения административного иска, считая оспариваемое решение законным. Ссылаясь на выводы судебной экспертизы, с которым выражала согласие, в том числе в части выводов о рыночной стоимости объекта экспертизы, поддержала доводы, изложенные в отзыве на административный иск.

Представитель заинтересованного лица Администрации <адрес> в судебное заседание не явился, извещен судом надлежаще, о причинах неявки суд не уведомил.

В соответствии со статьями 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о месте и времени судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом № 237-ФЗ, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В частности, статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определен порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, действующий в силу пунктов 1, 3 части 2, части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и постановления Правительства Курганской области от 23 декабря 2020 г. № 443 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Курганской области с 1 января 2021 г.

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости бюджетное учреждение принимает в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Административные требования, заявленные в порядке части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, подлежат рассмотрению судом в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом особенностей, предусмотренных главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Как установлено судом и подтверждается письменными материалами административного дела, ООО «Эко-Ресурс» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 40000 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: недропользование, расположенного по адресу: <адрес>

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 30 января 2023 г., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 15816342 руб. 44 коп.

Полагая кадастровую стоимость находящегося в аренде земельного участка завышенной, административный истец 18 сентября 2023 г. обратился в ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, с приложением отчета об оценке ООО «<...>» от <...> №, подготовленного оценщиком А.А., согласно которому рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на <...> составила 2040 000 руб.

Оспариваемым решением ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» от <...> № в удовлетворении заявления ООО «Эко-Ресурс» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости отказано по причинам, указанным в разделе V оспариваемого решения, в связи с допущенными оценщиком нарушениями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона № 237-ФЗ, а именно:

- рыночная стоимость объекта оценки определена в рамках сравнительного подхода, по данным отчета оцениваемый земельный участок используется по его непосредственному назначению под недропользование, при этом в качестве аналогов оценки приняты объекты, предназначенные для производственной деятельности, которые не учитывают особенности оцениваемого участка и не могут рассматриваться в качестве аналогов. При обосновании отказа от корректировки на вид разрешенного использования оценщик, приводя таблицу корректировок НП «СтартРиелт», вводит пользователя в заблуждение, так как данная таблица содержит корректировки не по всем видам разрешенного использования, отсутствуют данные для участков, предназначенных для недропользования. Кроме того, оценщик в отношении аналогов применил корректировку «на объем выработки участка» минус 72,4 %, объекты, принятые в качестве аналогов, изначально не являются участками с запасами и ресурсами полезных ископаемых, соответственно применять корректировку «на объем выработки участка» некорректно;

- скриншоты объявлений о продаже аналогов, представленные в приложении, не содержат даты подготовки информации, информация о стоимости объекта на дату оценки не подтверждена;

- на странице 52 отчета оценщик приводит данные об объекте, который не является объектом оценки.

В силу части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае необходимости использования специальных знаний обстоятельства, подлежащие установлению судом, разрешаются посредством экспертизы.

В ходе судебного разбирательства по ходатайствам представителей административного истца и административного ответчика по делу была назначена и проведена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «<...>» Э.А.

Согласно выводам экспертного заключения эксперта Э.А. от <...> №, в отчете об оценке от <...> №, оценщиком допущены некоторые ошибки, приведенные в решении бюджетного учреждения от <...>, повлиявшие на итоговый результат.

Так, в экспертном заключении признано обоснованным замечание административного ответчика о применении оценщиком корректировки «на объем выработки участка» в размере 72,4 %. Экспертом отмечено, что данный фактор лишь отражает наличие полезных ископаемых и возможность их дальнейшей добычи. Если участок невозможно использовать для дальнейшей добычи песка, это не означает прямопропорциональную зависимость его стоимости от объема полезных ископаемых на нем или его нулевой стоимости в случае их 100-процентного извлечения, так как земля является неисчерпаемым ресурсом и не подвержена 100-процентному износу.

Также экспертом указано на нарушение оценщиком требований пункта 2.2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, согласно которому при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований):

1) в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки;

2) существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников.

По утверждению эксперта, выявленные в ходе экспертизы замечания в примененных подходах и методиках расчетов повлияли на итоговый результат и нарушили требования статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части неоднозначности полученных результатов оценки.

Отвечая на поставленный судом в определении вопрос о рыночной стоимости объекта исследования, эксперт ООО «<...>» Э.А. пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 40000 кв. м, по состоянию на 1 августа 2023 г. составила 2880 000 руб.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение и показания эксперта относятся к числу доказательств по административному делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В соответствии со статьями 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта не является для суда обязательным и оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу.

Эксперт Э.А., проводивший судебную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения эксперта по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Заключение эксперта мотивировано, содержит подробное описание проведенного исследования.

Ходатайств о назначении по делу дополнительной либо повторной судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, предусмотренных частями 1, 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения дополнительной либо повторной экспертиз, не имеется.

Суд, исследовав заключение эксперта, сопоставив его содержание с материалами административного дела, приходит к выводу о его соответствии действующему законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также требованиям относимости, допустимости и достоверности.

Руководствуясь статьями 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим обоснованность принятого административным ответчиком решения и определяющим рыночную стоимость объекта недвижимости в размере 2880 000 руб.

Каких-либо доказательств рыночной стоимости спорного объекта в ином размере лицами, участвующими в деле, суду не представлено.

Проанализировав в совокупности с другими доказательствами экспертное заключение от <...> №, подтвердившее несоответствие отчета об оценке от <...> № требованиям законодательства об оценочной деятельности, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» является законным и отмене по требованиям административного иска ООО «Эко-Ресурс» не подлежит.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что причиной обращения с иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на приемлемую арендную плату, и, принимая во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти, в целях реализации приведенной задачи судопроизводства в рамках рассмотрения дела, прихожу к выводу о необходимости разрешения по существу всех заявленных по настоящему административному делу требований и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной, определенной заключением эксперта ООО «<...> Э.А. по состоянию на <...> в размере 2880 000 руб.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ «░░░-░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ <...> № ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1 ░░░░░░░ 2023 ░. ░ ░░░░░░░ 2880000 ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 5 ░░░░░░ 2024 ░.