Решение от 08.07.2024 по делу № 8Г-10658/2024 [88-13037/2024] от 24.04.2024

12RS0002-01-2023-000622-73

ШЕСТОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

                                                                                      №88-13037/2024

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

кассационного суда общей юрисдикции

«08» июля 2024 года                                                                   г.Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Назейкиной Н.А.,

судей Фокеевой Е.В., Ивановой С.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-562/2023 по иску Степановой Ольги Юрьевны к Алексеевой Раушанье Марсельевне об устранении препятствий в пользовании помещением по договору аренды, об определении порядка пользования нежилым помещением, о приостановлении начисления арендной платы за аренду помещения, о расторжении договора аренды помещения, о взыскании упущенной выгоды, об освобождении от уплаты арендных платежей по договору аренды, о взыскании неосновательного обогащения, о взыскании судебной неустойки; по встречному иску Алексеевой Раушаньи Марсельевны к Степановой Ольге Юрьевне о возврате нежилого помещения, о взыскании задолженности по арендной плате, о взыскании неустойки за задержку платежей по договору аренды нежилого помещения, задолженности платы за коммунальную услугу по отоплению, о взыскании судебной неустойки,

по кассационной жалобе истца Степановой Ольги Юрьевны на решение Звениговского районного суда Республики Марий Эл от 12 декабря 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 29 февраля 2024 года.

Заслушав доклад судьи Назейкиной Н.А., объяснения истца Степановой О.Ю. в поддержание доводов жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Степанова О.Ю. обратилась в суд с иском к Алексеевой Р.М. об устранении препятствий в пользовании помещением по договору аренды, об определении порядка пользования нежилым помещением, о приостановлении начисления арендной платы за аренду помещения, о расторжении договора аренды помещения, о взыскании упущенной выгоды, об освобождении от уплаты арендных платежей по договору аренды, о взыскании неосновательного обогащения, о взыскании судебной неустойки, указав в обоснование заявленных требований, что 15 марта 2023 года между арендодателем Алексеевой Р.М. и ней, как арендатором, заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с целью открытия Пункта выдачи заказов (далее –ПВЗ) «Валдберриз». 27 апреля 2023 года ответчик заключил договор аренды нежилого помещения по вышеуказанному адресу с АО «Йошкар-Олинский мясокомбинат», которым установлена охранная сигнализация. В этот же день (27 апреля 2023 года) ответчик забрал ранее выданные истцу ключи от главного входа в помещение и поменял замки. По мнению истца, Алексеева Р.М. не имела права на заключение договора аренды с АО «Йошкар-Олинский мясокомбинат», поскольку указанный договор заключен с ней на срок до 15 февраля 2024 года, сведений о правах третьих лиц на спорное нежилое помещение в заключенном с ней договоре не указано. По мнению истца, она вправе пользоваться арендованным нежилым помещением круглосуточно, ответчик не вправе устанавливать ни режим работы, ни часы пользования помещением. Воспрепятствование ответчиком к круглосуточному доступу истца к арендованному помещению наносит материальный ущерб, который истец оценивает в 893 915,53 рублей. Кроме того, до подписания договора аренды с ответчиком, с согласия последней, истцом установлена пластиковая перегородка стоимостью 41 000 рублей и данная стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества подлежит взысканию с ответчика.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, с учетом уточнения заявленных исковых требований, истец просил суд расторгнуть договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, обязать ответчика не чинить ей препятствий в пользовании нежилым помещением по указанному выше адресу, передать ключи от входной железной двери указанного помещения; установить между ней и АО «Йошкар-Олинский мясокомбинат» порядок пользования данным помещением: установить отдельный вход, передать ключи от железной двери, установить перегородку между АО «Йошкар-Олинский мясокомбинат» и пунктом выдачи заказов «Валдберриз» (далее - ПВЗ «Валдберриз»), оставив санузел и коридор в общем пользовании; приостановить начисление ответчиком арендных платежей с 28 апреля 2023 года; взыскать с ответчика упущенную выгоду в размере 893 915,53 рублей, неосновательное обогащение в сумме 41 000 рублей, судебную неустойку в размере 7 000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда.

Алексеева Р.М. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Степановой О.Ю., в котором с учетом уточнения просила обязать возвратить переданное по договору аренды от 15 марта 2023 года нежилое помещение, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 50 кв.м, по акту приема-передачи в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу; взыскать со Степановой О.Ю. задолженность по арендной плате с марта по октябрь 2023 года в размере 90 000 рублей, неустойку по договору аренды в сумме 100 950 рублей, оплату за отопление за март, апрель, октябрь 2023 гола в сумме 10 500 рублей, судебную неустойку в размере 5 000 рублей за каждый день просрочки исполнения судебного решения.

В обоснование встречных исковых требований Алексеева Р.М. указала, что 15 марта 2023 года со Степановой О.Ю. заключен договор аренды нежилого помещения площадью 50 кв.м, расположенного по указанному выше адресу, на срок по 15 февраля 2024 года. Степанова О.Ю. обязалась по договору аренды оплачивать арендную плату в размере 15 000 рублей 1 числа расчетного месяца наличными денежными средствами, однако данную обязанность с 15 марта 2023 года исполняет не в полной мере и с нарушением сроков оплаты, допущена просрочка. Кроме того, в нарушение условий договора аренды Степановой О.Ю. произведено переоборудование арендуемого помещения путем установки гипсовых и пластиковых перегородок без письменного разрешения арендодателя, переоборудование системы электроснабжения с установкой нового электрического счетчика без согласования с соответствующими организациями. Направленное в адрес Степановой О.Ю. уведомление от 06 мая 2023 года о нарушении условий договора аренды помещения оставлено без внимания, как и уведомление от 12 мая 2023 года о расторжении договора аренды в одностороннем порядке. На требования Алексеевой Р.М. передать арендуемое помещение, ответ не получен, Степанова О.Ю. имущество не возвращает, пользуется помещением по настоящее время.

Решением Звениговского районного суда Республики Марий Эл от 12 декабря 2023 года отказано в удовлетворении исковых требований Степановой О.Ю. Встречный иск Алексеевой Р.М. удовлетворен. На Степанову О.Ю. возложена обязанность в срок до истечения одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу передать нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> Алексеевой Р.М. по соответствующему акту приема-передачи. Со Степановой О.Ю. в пользу Алексеевой Р.М. взыскана задолженность по арендной плате за период с марта 2023 года по октябрь 2023 года в размере 90 000 рублей, неустойка за задержку платежей по договору аренды нежилого помещения в размере 100 950 рублей, задолженность по оплате за коммунальную услугу по отоплению за период март, апрель, октябрь 2023 года в размере 10 500 рублей, всего взыскано 201 450 рублей. Со Степановой О.Ю. в пользу Алексеевой Р.М. взыскана судебная неустойка в размере 5 000 рублей за каждый день просрочки исполнения судебного решения, вступившего в законную силу. Со Степановой О.Ю. взыскана государственная пошлина за подачу искового заявления в суд в размере 18 881,83 рублей в доход местного бюджета Звениговского муниципального района Республики Марий Эл.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 29 февраля 2024 года принят отказ Степановой О.Ю. от иска к Алексеевой Р.М. в части требования о расторжении договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между Степановой О.Ю. и Алексеевой Р.М., решение Звениговского районного суда Республики Марий Эл от 12 декабря 2023 года в указанной части отменено, производство по делу в этой части прекращено. В остальной части решение Звениговского районного суда Республики Марий Эл от 12 декабря 2023 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе истец Степанова О.Ю. просит об отмене судебных постановлений, считая их незаконными.

Информация о рассмотрении кассационной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 года №262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» размещена на официальном сайте Шестого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет (https//6kas.sudrf.ru/).

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

Из материалов дела следует, Алексеева Р.М. на основании вступившего в законную силу решения Звениговского районного суда Республики Марий Эл является собственником одноэтажного здания с кадастровым номером №:454, местоположение: <адрес> площадью 160 кв.м, назначение нежилое, наименование: кафе «Мечта». Государственная регистрация права собственности произведена 05 марта 2010 года.

15 марта 2023 года Алексеева Р.М. и ИП Степанова О.Ю. заключили договор аренды нежилого помещения, расположенного по вышеуказанному адресу, на срок по 15 февраля 2024 года. Договор вступил в силу с момента его подписания сторонами (пункт 1.3). По условиям договора аренды нежилого помещения право фактического занятия помещения наступает у арендатора с момента принятия предмета договора и подписания соответствующего акта приема-передачи нежилого помещения (пункт 1.2 договора).

Арендодатель обязан по требованию арендатора в пятидневный срок после утверждения договора передать соответствующее имущество арендатору по приемо-сдаточному акту (пункт 2.2) и не препятствовать в какой-либо форме разрешенному использованию помещения (пункт 2.3).

Согласно пункту 3.2 договора аренды арендатор обязан вносить арендную плату в установленные договором сроки, а также оплачивать по отдельному договору коммунальные и прочие целевые услуги. Размер арендной платы составляет 15 000 рублей и должен быть оплачен 1 числа расчетного месяца наличными денежными средствами (пункты 4.1, 4.4).

В пункте 3.5 договора аренды предусмотрено, что арендодатель по просьбе и за счет арендатора содействует осуществлению переоборудования помещений, выполняемого арендатором названного договора аренды. Арендодатель имеет право усовершенствовать систему электроснабжения, отопления, водоснабжения, кухонное оборудование и оборудование санузлов при условии согласования с соответствующими организациями (пункт 3.8).

Пунктом 3.9 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязуется не производить капитальных перепланировок и переоборудования помещения без письменного разрешения арендодателя, при необходимости - других органов.

Сторонами не отрицался тот факт, что отдельно от договора аренды акт приема-передачи помещения не составлялся. Вместе с тем, Степанова О.Ю. не отрицала, что после подписания договора аренды нежилое помещение ей передано, она использовала его, осуществляла в нем деятельность по выдаче заказов, что также подтверждается частичной оплатой Степановой О.Ю. арендных платежей.

Обращаясь в суд, Степанова О.Ю. указывала на нарушение её прав, выразившихся в том, что арендованное ею помещение, имеющее отдельный вход со стороны улицы, предоставлено ей в аренду не в полном объеме, т.к. 27 апреля 2023 года Алексеева Р.М. на оставшуюся часть помещения заключила еще один договор аренды с АО «Йошкар-Олинский мясокомбинат», который в связи со спецификой своей работы и материальной ответственностью установил новые замки на входной двери в помещение и охранную сигнализацию, а также график работы с 08.00 часов до 20.00 часов, что препятствует Степановой О.Ю. осуществлять свою деятельность круглосуточно.

Разрешая возникший спор, суды первой и апелляционной инстанций исходили из отсутствия доказательств тому, что Алексеева Р.М. чинит Степановой О.Ю. препятствия в пользовании арендованным помещением.

С указанными выводами судов первой и апелляционной инстанций судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции согласиться не может в связи со следующим.

Согласно части 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. В соответствии с частью 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Каждое доказательство, представленное лицами, участвующими в деле, в обоснование своих выводов или возражений на доводы другой стороны спора, должно быть предметом исследования и оценки суда, в том числе в совокупности и во взаимной связи с другими доказательствами и в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным правоотношениям. Оценка доказательств и отражение ее результатов в судебном решении являются проявлением дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако, не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом. В противном случае нарушаются задачи и смысл гражданского судопроизводства, установленные статьей 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (часть 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 данного кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.

Суд первой инстанции, с решением которого согласился суд апелляционной инстанции, удовлетворяя иск в части, исходил из того, что спорные договоры являются действующими, односторонний отказ арендатора от исполнения своих обязанностей по внесению арендной платы законом не допускается.

Вместе с тем судом первой инстанции не обсуждался вопрос о предмете договора аренды, в то время как в материалах дела имеются два договора аренды, один с указанием площади арендованного помещения, другой - без указания такой площади. Степанова О.Ю. неоднократно указывала, что при заключении договора аренды его предметом являлось изолированное нежилое помещение более 100 кв.м, однако данному обстоятельству судами оценка не дана.

Судом первой инстанции не исследовался и не получил надлежащей оценке в совокупности с иными обстоятельствами спора довод Степановой О.Ю. о том, что Алексеевой Р.М. чинятся препятствия в пользовании нежилым помещением, оснований для возврата которого арендодателю не имеется, поскольку ключи арендодатель забрал у арендатора 27 апреля 2023 года, фактически помещение по акту приема-передачи согласно условий договора аренды арендатору не передавалось.

Судом первой инстанции не изучены надлежащим образом представленные истцом доказательства арендной платы и за отопление, скриншот переписки, согласно которой Алексеева Р.М. дала свое согласие на установку дополнительного счетчика, документы, подтверждающие установку перегородки, а также видеозаписи и фото с телефона, свидетельствующие о лишении доступа в арендуемое нежилое помещение.

Данные обстоятельства оставлены без внимания судом апелляционной инстанции.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного Кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»).

Между тем, суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения в части удовлетворенных встречных требований Алексеевой Р.М., не дал надлежащей правовой оценки доводам апелляционной жалобы Степановой О.Ю.

Допущенные судами нарушения норм права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем, могут быть исправлены только посредством отмены апелляционного определения, направления дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, которому следует учесть изложенное, с учетом всех установленных обстоятельств и с соблюдением требований закона разрешить заявленные требования.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░ 29 ░░░░░░░ 2024 ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░