Решение от 26.04.2018 по делу № 2-1496/2018 от 12.09.2017

дело № 2-1496/18             26 апреля 2018 года

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

Приморский районный суд г. С-Петербурга в составе

председательствующего судьи Писаревой А.А.

при секретаре Никифоровой С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Соколова Владимира Борисовича к ООО «Агентство недвижимости «ПИОНЕР» о признании одностороннего акта недействительным, обязании подписать двусторонний акт,

    УСТАНОВИЛ:

Истец Соколов В.Б. обратился в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к ответчику ООО «Агентство недвижимости «ПИОНЕР» о признании одностороннего акта недействительным, обязании подписать двусторонний акт.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 26 апреля 2015 года между ним и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве №1-3-107/Б, по условиям которого ответчик обязался в предусмотренный договором срок, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект – жилой дом, расположенный по строительному адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., дом 52 литера Д, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу жилое помещение в объекте, а истец обязался уплатить обусловленную договором цену в размере 7 648 200 руб. и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи. Истец исполнила свои обязательства, предусмотренные договором в полном объеме, однако, ответчик не передал указанную квартиру истцу в срок, установленный договором до 01 октября 2016 года. В связи с чем, истец, с учетом уточнений в порядке ст.39 ГПК РФ, просит признать односторонний акт о передаче объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве №1-3-107/Б от 01 марта 2017 года недействительным, обязать ответчика подписать двусторонний акт приема передачи по договору участия в долевом строительстве №1-3-107/Б от 29 января 2018 года.

В судебном заседании истец Соколов В.Б., представитель истца по доверенности Чугаев А.М. исковые требования поддержал, просил удовлетворить иск в полном объеме.

Представитель ответчика по доверенности Салькова О.А. в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении, представила отзыв на исковое заявление, в котором указала, что истец уклоняется от принятия квартиры, квартира не имеет существенных недостатков (л.д.70-73).

Суд, выслушав пояснения истца, представителя истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что 26 апреля 2015 года между истцом и ответчиком был заключен договор № 1-3-107/Б участия в долевом строительстве жилого дома расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Приморский проспект, дом 52, литера Д. В соответствии с которым ответчик обязался передать истцу двухкомнатную квартиру, площадью 84,98 кв.м., расположенную на 5-м этаже, проектный номер (на время строительства) 107, в строительных осях 24-27, Ф-С, а истец обязался принять указанную квартиру (л.д. 7-19).

Срок передачи квартиры предусмотрен договором до 01 октября 2016 года (п.2.5).

Как следует из п.3.1 договора, размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком (цена долевого строительства) составляет 7 648 200 руб.

Истец свои финансовые обязательства по указанному выше договору исполнил в полном объеме и в предусмотренный договором срок, оплатив ответчику 7 648 200 руб., что не оспаривается представителем ответчика.

24 декабря 2015 года Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ООО «Агентство недвижимости «ПИОНЕР» было выдано разрешение № 78-15-77-2015 на ввод указанного объекта в эксплуатацию (л.д.55 с оборотом, 86-88).

31 августа 2016 года ответчиком истцу направлено уведомление о завершении строительства и готовности к передаче квартиры по договору №1-3-107/Б от 26 апреля 2015 года участия в долевом строительстве (л.д.20-22, 74-84).

23 сентября 2016 года истцом ответчику подано заявление с требованием уведомить его о дате и времени посещения объекта долевого строительства для осмотра и подписания акта приема-передачи (л.д.23).

В ответе на обращение истца ответчик указал, что квартира истцу будет передана в соответствии с графиком передачи квартир, в срок не позднее 01 октября 2016 года (л.д.24, 94).

13 октября 2016 года истцом ответчику повторно подано заявление с требованием уведомить его о дате и времени посещения объекта долевого строительства для осмотра и подписания акта приема-передачи (л.д.25).

В ответе на обращение истца от 16 ноября 2016 года ответчик указал, что проводится процедура передачи квартир в жилом комплексе, просил согласовать дату и время посещения квартиры для ее приемки (л.д.93).

24 января 2017 года истец обратился к ответчику с требованием устранить строительные недостатки квартиры (л.д. 26-27).

01 марта 2017 года ответчиком подписан односторонний акт приема-передачи квартиры №, проектный (условный номер) 107, общей площадью 80,80 кв.м., фактической общей площадью квартиры с учетом площади балкона/лоджии 85,10 кв.м., распложенной в доме по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> <адрес> (л.д.89-92).

24 марта 2017 года истец обратился к ответчику с заявлением об устранения строительных дефектов, просил передать квартиру по акту приема-передачи (л.д.28).

06 июня 2017 года истец обратился к ответчику с требованием устранить строительные дефекты квартиры и передать квартиру по акту приема-передачи (л.д.29).

17 июня 2017 года истцом подписан акт приема-передачи, в котором им внесены замечания, касающиеся площади квартиры (л.д.30-33).

18 июля 2017 года истец обратился к ответчику с заявлением об уточнении площади квартиры (л.д.34).

27 июля 2017 года истец обратился к ответчику с требованием подписать акт приема-передачи, представил односторонний акт приема-передачи с протоколом разногласий к нему (л.д.35-40).

Согласно ведомости помещений и их площадей строения по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> <адрес> имеет площадь 80,8 кв.м. (л.д.95-96).

Согласно сведениям Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, право собственности на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> не зарегистрировано, объект зарегистрирован с площадью 80,8 кв.м. (л.д.53, 108-111, 118-121, 240-253).

Согласно сведениям СПб ГУП «ГУИОН «ПИБ Северо-Западное», по заявлению истца произведен переобмер <адрес>, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, по результатам которого установлено, что площадь квартиры составляет 76,7 кв.м. (л.д.213-238).

Истец просит признать недействительным односторонний акт передачи квартиры.

Как следует из п. 5.2 договора от 26 апреля 2015 года, дольщик обязуется после окончания строительных работ и получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта принять объект долевого строительства по акту приема-передачи не позднее 7 рабочих дней с даты получения соответствующего уведомления от застройщика. Дольщик обязуется подписать акт приема-передачи в сроки, в порядке и на условиях, предусмотренных договором, не ранее исполнения дольщиком в полном объеме обязательств (в том числе финансовых по договору). Учитывая достижение сторонами соглашения, что фактом надлежащего качества объекта долевого строительства является полученное застройщиком разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, дольщик не вправе уклоняться от подписания акта приема-передачи после ввода объекта в эксплуатацию по причине недостатков отделки объекта долевого строительства (за исключением случаев, если такая отделка предусмотрена проектной документацией).

Согласно п.5.3 договора, уведомление о завершении строительства объекта и готовности объекта долевого участия к передаче с указанием срока его передачи застройщик обязуется направить дольщику не позднее, чем за месяц до наступления срока передачи квартиры, установленного настоящим договором, заказным письмом с описью вложения с уведомлением о вручении по адресу, указанному в настоящем договоре для направления почтовой корреспонденции или вручено дольщику лично под расписку.

Как следует из п.5.4 договора, в случае обнаружения при осмотре объекта долевого строительства несоответствия качества объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации (включая несоответствие качества отделки объекта долевого строительства, если она предусмотрена проектной документацией) и градостроительных регламентов, стороны составляют акт о несоответствии, включающий перечень дефектов и/или недоделок и срок их устранения, указываемый застройщиком. После устранения, перечисленных в акте о несоответствии дефектов и/или недоделок, дольщик обязан принять объект долевого строительства течение 7 рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления.

Согласно п.5.7 договора, при уклонении дольщика от приемки объекта долевого строительства в обозначенный в п.5.2 и п.5.4 договора срок, при отказе от приемки при отсутствии дефектов и/ил недоделок или непринятия дольщиком без мотивированного обоснования объекта долевого строительства, застройщик вправе составить односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

В соответствии с п.5.11 при приемке объекта долевого строительства дольщик обязан заявить о существенных недостатках, его несоответствии условиям договора. Дольщик вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, связанным со скрытыми дефектами при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Согласно ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу п. 3, 4, 5 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

Согласно ч. 1, 2, 3 ст. 8 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном законом порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором, и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно п. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В силу п. 5 ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно п. 6 ст. 8 Закона РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

Как следует из материалов дела, истец в соответствии п. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ обращался к ответчику с заявлением об устранении недостатков до составления акта приема-передачи объекта долевого строительства, при этом выявленные строительные недостатки застройщиком устранены не были, в связи с чем, суд приходит к выводу, что истец не уклонялся от подписания акта приема-передачи квартиры, обоснованно требовал устранения строительных недостатков и передачи объекта долевого строительства в соответствии с условиями договора.

Недостатки жилого помещения, являющимся предметом договора от 26 апреля 2015 года №1-3-107/Б, возникшие по вине ответчика и препятствующие его использованию по назначению, подтверждаются материалами дела. В связи с чем, у истца возникло право отказаться от подписания передаточного акта до безвозмездного устранения застройщиком выявленных недостатков в разумный срок. Суд критически относится к представленному ответчиком заключению специалиста №А16/438-СТЭ АНО «Центр судебной экспертизы «ПетроЭксперт», поскольку мнения отдельных специалистов, к которым ответчик обращался в частном порядке, не являются обязательными для суда, кроме того, в силу ст. 55 ГПК РФ письменные заключения специалиста не являются разновидностью доказательств, предусмотренных законом. Ходатайство о вызове специалиста для дачи суду устной консультации в порядке ст. 188 ГПК РФ ответчиком заявлено не было, кроме того ответчик в ответе на претензии истца обязался устранить строительные недостатки.

Таким образом, представленными по делу доказательствами факта уклонения истца приемки объекта не подтверждаются.

Учитывая, что истец никаких дополнительных уведомлений об устранении выявленных строительных недостатков со стороны ответчика в срок до 01 марта 2017 года (дата одностороннего акта передачи) не получал, недостатки квартиры ответчиком устранены не были, истец на подписание акта приема-передачи приглашен не был, то у застройщика до разрешения вопроса об устранении недостатков объекта долевого строительства оснований для оформления одностороннего акта передачи не имелось, в связи с чем, составленный ответчиком в одностороннем порядке акт передачи квартиры от 01 марта 2017 года является недействительным, как противоречащий положениям ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ. Доказательств обратного ответчиком, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

Доводы ответчика о том, что недостатки квартиры являются малозначительными, не относятся к существенным, не препятствуют принятию квартиры дольщиком, суд находит необоснованными, поскольку в данные доводы противоречат условиям ст. 7 Закона РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Суд критически относится к доводам истца о том, что площадь квартиры по результатам повторного обмера ПИБ уменьшилась, поскольку квартира поставлена на учет в Управлении Росреестра по Санкт-Петербурга с площадью 80,8 кв.м. по результатам обмера ПИБ. В силу п.1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Ссылки истца на справку исх23/03/2018-01 ООО «Арсенал» не могут быть положены в основу решения суда, так как справка составлена в отношении иной квартиры (л.д.115).

Поскольку судом односторонний акт передачи квартиры признан судом недействительным, суд обязывает ответчика подписать с истцом двусторонний акт приема-передачи с датой 29 января 2018 года по договору долевого участия в строительстве №1-3-107/Б от 26 апреля 2015 года, передать экземпляр указанного акта Соколову В.Б.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.12, 56, 67, 194-199 ГПК РФ, суд                                    

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░ 01 ░░░░░ 2017 ░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ № 1-3-107/░ ░░ 26 ░░░░░░ 2015 ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░.    

░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░» ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░ 29 ░░░░░░ 2018 ░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ № 1-3-107/░ ░░ 26 ░░░░░░ 2015 ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ (░░░░░░░░░) ░░░░░░░ 80,80 ░░.░. ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░» ░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 6 000 ░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░-░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░:

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░.