Решение от 18.09.2023 по делу № 33-10806/2023 от 24.08.2023

судья Казакова Н.В.	№ 33-10806/2023
УИД 24RS0046-01-2022-001950-37
2.129г
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Красноярск	18 сентября 2023 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего: Кучеровой С.М.,

судей: Михайлинского О.Н., Парфеня Т.В.,

с участием: прокурора Андреевой А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Болеловой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Михайлинского О.Н. гражданское дело по иску муниципального образования город Красноярск в лице департамента градостроительства администрации г.Красноярска к Селютину Сергею Алексеевичу, Селютиной Наталье Сергеевне, Селютину Андрею Сергеевичу, Селютиной Наталье Борисовне, Селютиной Анастасии Андреевне об изъятии объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд, прекращении права собственности, признании права собственности,

по апелляционным жалобам представителя муниципального образования город Красноярск в лице департамента градостроительства администрации г.Красноярска Мухачевой Ксении Юрьевны,

на решение Свердловского районного суда г.Красноярска от 27 декабря 2022 г., которым постановлено:

исковое заявление муниципального образования города Красноярска, в лице департамента градостроительства администрации г.Красноярска к Селютину Сергею Алексеевичу, Селютиной Наталье Сергеевне, Селютину Андрею Сергеевичу, Селютиной Наталье Борисовне, Селютиной Анастасии Андреевне об изъятии объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд, о прекращении права собственности, признании права собственности – удовлетворить частично.

Изъять у Селютина Сергея Алексеевича 573/1076 доли земельного участка, с кадастровым №, общей площадью 1 076 кв.м, по адресу: <адрес>, общей площадью 38,7 кв.м, с кадастровым №; квартиру <адрес>, общей площадью 20,1 кв.м, с кадастровым № после возмещения муниципальным образованием - город Красноярск ответчику Селютину Сергею Алексеевичу денежной компенсации за изымаемые объекты недвижимого имущества в общем размере 4 497 092,50 рублей.

Прекратить право собственности ответчика Селютина Сергея Алексеевича на объекты недвижимого имущества: 573/1076 доли земельного участка, с кадастровым №, общей площадью 1 076 кв.м, по адресу: <адрес>; квартиру №<дата>, общей площадью 38,7 кв.м, с кадастровым №; квартиру <адрес>, общей площадью 20,1 кв.м, с кадастровым № после возмещения муниципальным образованием - город Красноярск ответчику Селютину Сергею Алексеевичу денежной компенсации за изымаемые объекты недвижимого имущества в общем размере 4 497 092,5 рублей.

Признать право собственности муниципального образования - г.Красноярск на объекты недвижимого имущества: 573/1076 доли земельного участка, с кадастровым №, общей площадью 1 076 кв.м, по адресу: <адрес>, общей площадью 38,7 кв.м, с кадастровым №; квартиру <адрес>, общей площадью 20,1 кв.м, с кадастровым № после возмещения муниципальным образованием - город Красноярск ответчику Селютину Сергею Алексеевичу денежной компенсации за изымаемые объекты недвижимого имущества в общем размере 4 497 092,5 рублей.

на дополнительное решение Свердловского районного суда г.Красноярска от 20 марта 2023 г., которым постановлено:

взыскать с муниципального образования города Красноярска, в лице департамента градостроительства администрации г.Красноярска в пользу Селютина Сергея Алексеевича за изымаемые объекты недвижимого имущества в общем размере выкупную стоимость 4 497 092,50 рублей.

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

муниципальное образование город Красноярск в лице департамента градостроительства администрации г.Красноярска обратилось в суд с иском к Селютину С.А., Селютиной Н.С., Селютину А.С., Селютиной Н.Б., Селютиной А.А. об изъятии объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд, о прекращении права собственности, признании права собственности.

Требования мотивированы тем, что Селютину С.А. на праве собственности принадлежат 573/1076 доли в праве на земельный участок с кадастровым №, общей площадью 1 076 кв.м, по адресу: г<адрес>, а также находящиеся на этом земельном участке квартира № с кадастровым №, общей площадью 38,7 кв.м, и квартира № с кадастровым №, общей площадью 20,1 кв.м, жилого дома по адресу: <адрес>. Распоряжением администрации г.Красноярска №143-арх от 28 сентября 2021г. в целях строительства транспортной развязки в микрорайоне «Тихие Зори» принято решение об изъятии земельных участков и объектов недвижимого имущества, в том числе указанных земельного участка и квартир, принадлежащих Селютину С.А., который отказался заключить соглашение об их изъятии на условиях предложенного в проекте соглашения от 15 декабря 2021 г. возмещения в размере 3 010 300 руб., определенного на основе отчета о оценке от 7 декабря 2021 г. № 4642.3-НД/21, составленного ООО «ИнвестОценкаАудит».

Департамент градостроительства администрации г.Красноярска просил изъять для муниципальных нужд у Селютина С.А., принадлежащие ему 573/1076 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым №, общей площадью 1 076 кв.м, по адресу: <адрес> с кадастровым №, общей площадью 38,7 кв.м, по адресу: <адрес>; квартиру № с кадастровым №, общей площадью 20,1 кв.м, по адресу: <адрес>, определить размер возмещения в общей сумме 3 010 300 руб.; прекратить право собственности Селютина С.А. на указанные квартиры и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, признать на данные квартиры и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок право собственности за муниципальным образованием город Красноярск после выплаты истцом возмещения ответчику.

Судом первой инстанции постановлены приведенные выше решение и дополнительное решение.

В апелляционной жалобе на решение суда представитель муниципального образования город Красноярск в лице департамента градостроительства администрации г.Красноярска Мухачева К.Ю. просит отменить решение в части размера возмещения, определить возмещение в заявленном истцом размере, ссылаясь на то, что определенный судом на основе заключения судебной экспертизы размер возмещения за изымаемые объекты недвижимости чрезмерно завышен вследствие оценки с нарушением действующего законодательства, поскольку эксперт необоснованно применил при оценке объектов затратный подход, в размер возмещения включена стоимость самовольно возведенных надворных построек, на которые не возникло право собственности ответчика, в размер убытков включены расходы на нотариальное удостоверение сделки купли-продажи, которые не возникнут, поскольку собственником изымаемых объектов является только один ответчик, объекты недвижимости изымаются по решению суда. Кроме того, экспертом безосновательно дважды засчитаны расходы на переезд и аренду жилья.

В апелляционной жалобе на дополнительное решение суда представитель муниципального образования город Красноярск в лице департамента градостроительства администрации г.Красноярска Мухачева К.Ю. просит дополнительное решение отменить, указывая на созданную в результате вынесения дополнительного решения возможность выплаты возмещения истцом ответчику дважды.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения и дополнительного решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб по правилам части 1 статьи 327.1 ГПК РФ, заслушав объяснения представителей муниципального образования город Красноярск в лице департамента градостроительства администрации г.Красноярска и третьего лица МКУ г.Красноярска «Управление капитального строительства» Коленько Н.В. и Мухачевой К.Ю., поддержавших доводы апелляционных жалоб, объяснения представителя Селютина С.А. - Шадрова И.А., Селютина А.С., Селютиной Н.С., просивших отказать в удовлетворении апелляционных жалоб, допросив эксперта Литвиненко Н.Ф., заслушав заключение прокурора Андреевой А.Г., полагавшей решение и дополнительное решение суда не подлежащими отмене, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статьи 35 (часть 3) Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.2 пункта 2 статьи 235 ГК РФ, принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.2 ГК РФ, отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно (пункт 2 статьи 239.2 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 239.2 ГК РФ, отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 279 ГК РФ, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (пункт 3 статьи 279 ГК РФ).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 49 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным со строительством, реконструкцией объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов

В пункте 1 статьи 56.6 Земельного кодекса РФ указано, что решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию.

Решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия (пункт 2 статьи 56.6 Земельного кодекса РФ).

Согласно статье 56.10 ЗК РФ, соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 настоящего Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство.

Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 281 ГК РФ, за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд (пункт 1 статьи 282 ГК РФ).

Согласно частям 1, 6, 7 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Таким образом, изъятие земельного участка влечет прекращение права собственности собственника земельного участка, у которого данное имущество изымается, и возникновение данного права у публично-правового образования, в пользу которого производится изъятие для государственных (муниципальных) нужд.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, установлено в суде апелляционной инстанции, Селютину С.А. на праве собственности принадлежат жилые помещения - <адрес>, расположенные в жилом доме № 9 по ул.Графитная в г.Красноярске.

Указанный жилой дом находится на земельном участке, общей площадью 1076 кв.м, с кадастровым №, расположенном по адресу: г. <адрес>, принадлежащем на праве общей долевой собственности С.Г.Н. (503/1076 доли), Селютину С.А. (573/1076 доли).

В квартире <адрес> были зарегистрированы Селютина Н.С., Селютина Л.А.

В квартире <адрес> были зарегистрированы Селютин А.С., Селютина Н.Б., Селютина А.А.

Согласно распоряжению администрации г.Красноярска №120-арх от 29 июля 2021 г. в целях реализации проекта планировки улично-дорожной сети и территорий общественного пользования городского округа города Красноярска, утвержденного постановлением администрации города от 25.12.2015 г. №833, на основании ст. 56, 56.11, 70.1 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 г. №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Регламента взаимодействия органов администрации города и МКУ города Красноярска «УКС» при принятии решений о резервировании и об изъятии земельных участков для муниципальных нужд, утвержденного распоряжением администрации города от 27.10.2015 г. №377-р, для муниципальных нужд зарезервированы на три года в целях строительства транспортной развязки в микрорайоне «Тихие зори» земли из земель населённых пунктов, общей площадью 91 255 кв.м, расположенные в жилом районе Пашенном Свердловского района г. Красноярска.

Распоряжением администрации г.Красноярска №143-арх от 28.09.2021 г. для муниципальных нужд изъяты жилые и нежилые объекты недвижимого имущества в целях строительства транспортной развязки в микрорайоне «Тихие зори», расположенные в жилом районе Пашенном Свердловского района г.Красноярска.

Как следует из перечня, являющегося приложением №1 к распоряжению №143-арх от 28.09.2021 г., изъятию подлежит земельный участок с кадастровым № по адресу: <адрес>.

Согласно приложению №2 к распоряжению №143-арх от 28.09.2021 г. в перечень жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих изъятию в жилом районе Пашенный Свердловском районе г. Красноярска под №4-5 значится квартира <адрес> (кадастровый №), а также квартира №<адрес> (кадастровый №).

Департаментом градостроительства администрации г.Красноярска 01.10.2021г. в адрес Селютина С.А. направлено уведомление о принятом распоряжении №143-арх от 28.09.2021 г.

Из проекта соглашения об изъятии объектов для муниципальных нужд от 15.12.2021 г. следует, что для муниципальных нужд в целях строительства транспортной развязки в микрорайоне «Тихие зори» изъяты: 573/1076 доли указанного земельного участка и названные жилые помещения, принадлежащие Селютину С.А., с предоставлением возмещения в сумме 3 010 300 руб., определенном на основании отчета ООО «ИнвестОценка Аудит» от 7 декабря 2021 г. №4642.3-НД/21 об оценке рыночной стоимости объектов на дату оценки 1 декабря 2021 г.

Проект указанного соглашения об изъятии объектов для муниципальных нужд от 15.12.2021 г. вручен Селютину С.А. вместе с отчетом от 7 декабря 2021 г. №4642.3-НД/21 об оценке.

18.01.2022 г. Селютин С.А. отказался от подписания соглашения, поскольку за принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество предложено возмещение в размере, не соответствующем действительной рыночной стоимости.

В связи с мотивированными возражениями ответчика Селютина С.А. относительно предложенного истцом размера возмещения за изымаемые земельный участок и жилые помещения, определением суда первой инстанции от 13 июля 2022 г. по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Агентство независимой оценки «ЛИТ».

Согласно заключению эксперта ООО «Агентство независимой оценки «ЛИТ» <данные изъяты> от 30 сентября 2022 г. № 003/22, составленному по результатам проведения судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость 573/1076 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, с учетом находящихся на нем многолетних насаждений, составляет 2 519 393,60 руб. (573/1076 доли земельного участка), 164 500 руб. (многолетние насаждения), итого 2 683 893,60 руб. Стоимость жилого помещения с кадастровым №, по адресу: <адрес>, составляет 697 835,80 руб. Стоимость жилого помещения с кадастровым №, по адресу: <адрес>, составляет 362 441,80 руб. Рыночная стоимость расположенных на 573/1076 доли земельного участка, с кадастровым №, не состоящих на кадастровом учете построек и сооружений: бани, дровяников, парников, навеса, туалета и летнего водопровода, составляет 443 412 руб., размер убытков, понесенных собственником при изъятии участка и объектов недвижимости, составит 309 509,30 руб.

Из показаний допрошенной судом первой инстанции, а также допрошенной в суде апелляционной инстанции эксперта <данные изъяты>, составившей заключение эксперта от 30 сентября 2022 г. № 003/22, следует, что размер рыночной стоимости земельного участка рассчитан с применением сравнительного подхода, а также с учетом градостроительного зонирования был проведен анализ наиболее эффективного использования земельного участка, с учетом которого подобраны объекты-аналоги. Расположенные на земельном участке объекты недвижимости и иные постройки оценивались затратным подходом с учетом особенностей объектов жилого назначения, год постройки квартир - 1936 г. и 1940г. Таким образом, указанные подходы применялись в совокупности, определена стоимость земельного участка, произведен расчет стоимости доли участка с учетом неотделимых многолетних насаждений, определена стоимость недвижимого имущества - квартир, а также построек вспомогательного назначения. Стоимость квартир жилого дома и стоимость земельного участка в данном случае рассчитываются отдельно.

Из пояснений эксперта следует, что в заключении эксперта описан затратный подход, который применялся экспертом при расчете рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7)», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611, в разделе VII «Подходы к оценке», пункт 24, в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяется с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как не застроенный, расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства. Затратный подход для оценки земельного участка не применяется, так как земля не является воссоздаваемым объектом. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке методы оценки. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используется метод сравнения продаж, метод выделения, распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Удовлетворяя частично исковые требования муниципального образования г.Красноярск в лице департамента градостроительства администрации г.Красноярска, суд пришел к обоснованным выводам о наличии правовых и фактических оснований для изъятия у Селютина С.А. доли в праве собственности на земельный участок и находящихся на земельном участке жилых помещений - квартир для муниципальных нужд, в связи с чем принял решение об изъятии у Селютина С.А. принадлежащих ему доли в праве собственности на земельный участок и жилых помещений - квартир с предварительным возмещением ему рыночной стоимости изымаемого имущества и убытков, причиненных вследствие изъятия, в общем размере 4 497 092,50 руб., прекратил право собственности данного ответчика на указанные квартиры и долю в праве на земельный участок, на которые признал право муниципальной собственности за муниципальным образованием г.Красноярск после предварительной выплаты Селютину С.А. возмещения за изымаемые объекты.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, находит их правильными по существу, вместе с тем признает частично обоснованными доводы апелляционной жалобы представителя истца в части исключения из рыночной стоимости убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества, расходов на нотариальное удостоверение сделок в общем размере 50 000 руб., данные доводы заслуживают внимания.

Включив в сумму денежной компенсации убытков, причиненных изъятием у Селютина С.А. недвижимого имущества, стоимость услуг по нотариальному удостоверению сделок по распоряжению (покупка, мена, дарение) жилой недвижимостью (две сделки по приобретению жилых помещений с расходами, необходимыми для нотариального удостоверения по 25 000 руб., всего 50 000 руб.) в случае приобретения Селютиным С.А. жилой недвижимости взамен изымаемой, принадлежащей нескольким продавцам, то есть, на которую зарегистрирована общая долевая собственность, суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права.

В рассматриваемом случае у собственника Селютина С.А. изъяты для муниципальных нужд две квартиры, собственник по собственному усмотрению правомочен приобрести жилые помещения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Согласно пункту 1 части 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Таким образом, действующим законодательством не установлено обязательное нотариальное удостоверение сделок по отчуждению недвижимости, находящейся в долевой собственности, в тех случаях, когда отчуждение производится всеми участниками общей собственности, в связи с чем Селютин С.А. при приобретении жилых помещений имеет возможность совершить соответствующие сделки, приобрести в собственность жилую недвижимость, не обращаясь за нотариальным удостоверением таких сделок.

Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда от 27 декабря 2022г. подлежит изменению в части общего размера возмещения, общий размер возмещения (денежной компенсации) за изымаемые объекты недвижимого имущества и причиненных убытков, подлежащей предварительной выплате Селютину С.А. необходимо определить в сумме 4 447 092 руб. 50 коп. (4 497 092,50 руб. – 50 000 руб.).

Доводы апелляционной жалобы представителя истца о неправильном определении рыночной стоимости изымаемой доли земельного участка вследствие ненадлежащего подбора объектов-аналогов, неправомерном определении рыночной стоимости изымаемых квартир с применением затратного подхода, не могут являться основанием для изменения или отмены решения суда в части определения суммы возмещения (денежной компенсации).

Согласно пунктам 12-16 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

В соответствии с подпунктами «а, в, д» пункта 24 ФСО № 7, при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения: затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке; для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования.

Из пункта 25 ФСО № 7 следует, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Как следует из заключения эксперта № 003/22 судебной оценочной экспертизы, составленного экспертом ООО «ЛИТ», при проведении судебной экспертизы эксперт-оценщик использовал для определения рыночной цены изымаемого земельного участка метод сравнительного подхода (метод сравнения продаж), с учетом анализа наиболее эффективного использования объекта оценки - нахождения земельного участка в коммунально-складской зоне согласно Правилам землепользования и застройки города Красноярска. При подборе объектов-аналогов оценщиком были отобраны объекты, по своим характеристикам максимально приближенные к объекту оценки, исходя из анализа его наиболее эффективного использования, что не противоречит пункту 15 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». При этом экспертом обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов при определении рыночной стоимости земельного участка.

В результате анализа характеристик отобранных объектов-аналогов, оценщиком были выбраны три объекта-аналога земельного участка. Судебный эксперт исходил из местоположения земельного участка, который располагается в территориальной зоне, к основным видам разрешенного использования которой относятся объекты промышленно-складского назначения, бытового и коммунального обслуживания, а также под иные объекты коммерческого назначения. Основными критериями отбора аналогов было местоположение, категория земель и разрешенное использование с учетом анализа наиболее эффективного использования; экспертом рассматривались земельные участки, относящиеся к территории Свердловского района г. Красноярска, при этом из таблицы 15 заключения эксперта видно, что эксперт выполнил корректировки применительно к критериям: торг, местоположение, вид права, вид разрешенного использования, площадь, застроенность участка, коммуникации, по результатам которых определил скорректированную стоимость двух объектов-аналогов с уменьшающим коэффициентом 0,85, одного объекта-аналога с повышающим коэффициентом 1,07, на основе корректировок исчислил рыночную стоимость одного квадратного метра земельного участка и пропорциональную рыночную стоимость доли в праве на земельный участок, принадлежащий Селютину С.А.

Апелляционная жалоба представителя истца не содержит мотивированных доводов, свидетельствующих о том, что применение судебным экспертом анализа наиболее эффективного использования земельного участка существенно искажает результат оценки, представитель истца в суде апелляционной инстанции не заявил ходатайство о представлении дополнительных (новых) доказательств, в том числе не представил мотивированное ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, а ссылался на утративший актуальность отчет ООО «ИнвестОценкаАудит» от 7 декабря 2021 г. №4642.3-НД/21 об оценке рыночной стоимости объектов на дату оценки 1 декабря 2021 г.

При определении рыночной стоимости изымаемых жилых помещений - квартир, эксперт применил затратный метод, поскольку сравнительный метод не мог быть применен в связи с отсутствием на рынке городе Красноярске должной активности - предложений к продаже аналогичных объектов, выставляемых на реализацию, с учетом года постройки изымаемых жилых помещений: 1936 и 1940 годов постройки.

Таким образом, заключение судебной экспертизы содержит подробное описание проведенных экспертом исследований. В заключении экспертом указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценочной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости земельного участка с учетом многолетних насаждения, квартир и вспомогательных построек, а также убытков, иные необходимые сведения, которые судом правомерно признаны достаточными, выводы эксперта мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Объекты оценки в полной мере идентифицированы. Заключение содержит результат оценки земельного участка при применении методов сравнительного подхода в рамках анализа наиболее эффективного использования, экспертное заключение содержит обоснование выбора объектов, используемых для сравнения. При выборе объектов-аналогов, экспертом учтены все ценообразующие факторы, оказывающие влияние на выводы эксперта о рыночной стоимости объектов оценки.

По мнению суда апелляционной инстанции, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов-корректировок экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимания обстоятельств.

При этом судебной коллегией учитывается, что у Селютина С.А. в связи с изъятием для муниципальных нужд земельного участка изымаются два жилых помещения, которые собственник эксплуатировал в соответствии с их назначением, данные квартиры не признавались в установленном законом порядке аварийными и подлежащими сносу, основанием изъятия земельного участка послужило будущее строительство транспортной развязки автодороги, определенный судом первой инстанции размер возмещения, за исключение частичных корректив на сумму 50 000 руб., отвечает установленным конституционным требованиям равноценности.

Доводы апелляционной жалобы представителя истца об оспаривании дополнительного решения суда от 20 марта 2023 г. заслуживают внимания по следующим основаниям.

Согласно пункту 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд, необходимо иметь в виду, что резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Так, в резолютивной части решения суда от 27 декабря 2022 г. правомерно указано о прекращении права собственности ответчика Селютина С.А. на изъятые объекты недвижимого имущества: 573/1076 доли земельного участка, а также квартиры <адрес>, с одновременным признанием на них права муниципальной собственности, содержится соответствующий закону вывод о том, что изъятию, прекращению и возникновению права предшествует выплата возмещения за изымаемые у ответчика объекты недвижимости, и только после его выплаты наступают последствия в виде изъятия, прекращения права ответчика и возникновения права муниципального образования.

Таким образом, в резолютивной части обжалуемого решения суда от 27 декабря 2022 г. указаны все необходимые выводы по существу спора в соответствии с требованиями материального права и процессуального законодательства.

Судебная коллегия приходит к выводу об отмене дополнительного решения суда от 20 марта 2023г., поскольку отдельный вывод в резолютивной части судебного решения о взыскании с истца в пользу ответчика возмещения за изымаемые объекты недвижимого имущества не разрешает спор, а влечет возможность исполнения путем взыскания суммы вне связи с изъятием, прекращением права ответчика и возникновением права муниципальной собственности.

Доводы апелляционной жалобы представителя истца о необоснованном возмещении стоимости многолетних зеленых насаждений и надворных построек, являются несостоятельными.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Установлено, что все хозяйственные постройки, учитывая их техническое состояние и степень износа, возведены ранее принятия решения об изъятии земельного участка, их возведение является правомерным действием правообладателя земельного участка, равно как и использование участка для размещения многолетних зеленых насаждений.

Селютин С.А. бесспорно понесет имущественные потери при сносе хозяйственных построек, поэтому без включения в сумму возмещения стоимости подлежащих сносу надворных построек (сооружений) и многолетних зеленых насаждений будет нарушен принцип полного возмещения имущественных потерь при принудительном изъятии частной собственности.

Доводы апелляционной жалобы представителя истца о задвоении экспертом убытков в части расходов на переезд и аренду жилья, являются необоснованными, не соответствуют обстоятельствам дела, Селютину С.А. принадлежат два самостоятельных жилых помещения, каждое изъято, в этой связи средняя стоимость расходов по переезду и аренде правомерно рассчитана по двум квартирам, доводы жалобы со ссылками на необходимость минимизации расходов применительно только к одному жилому помещению, нарушают права и законные интересы собственника изымаемых жилых помещений - квартир.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░.░░░░░░░░░░░ ░░ 27 ░░░░░░░ 2022░. ░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░) ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ 4 447 092 ░░░. 50 ░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░.░░░░░░░░░░░ ░░ 20 ░░░░░ 2023 ░., ░░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░.░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ - ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░:                            ░.░. ░░░░░░░░

░░░░░:                                    ░.░. ░░░░░░░░░░░░

                                        ░.░. ░░░░░░░