Решение от 30.05.2022 по делу № 2-578/2022 от 21.02.2022

УИДRS610018-01-2022-000607-66

№ 2- 578/2022 г.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 мая 2022 года г. Миллерово

Миллеровский районный суд, Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Шевлюга Е.П.

при секретаре судебного заседания Орловой К.И.,

с участием

представителя истца ИП КФХ Третьяковой С.В.- Тернового А.А.

представителя ответчика Ващенко Н.В.- адвоката Головатой Н.А.

представителя ответчика Стрельцова С.М. – адвоката Шевцовой Е.Е.

в открытом судебном заседании в зале суда рассмотрел гражданское дело по исковому заявлению ИП КФХ Третьяковой Светланы Вячеславовны к Ващенко Надежде Владимировне, Стрельцову Сергею Михайловичу о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, признании за ИП КФХ Третьяковой Светланой Вячеславовной преимущественного права покупки земельного участка, применении последствий недействительности ничтожных сделок, признании права собственности за ИП КФХ Третьяковой Светланой Вячеславовной на земельный участок, прекращении права собственности Ващенко Надежды Владимировны на земельный участок,

УСТАНОВИ:

Истец обратилась в Миллеровский районный суд Ростовской области с иском к ответчикам о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, признании за ИП КФХ Третьяковой Светланой Вячеславовной преимущественного права покупки земельного участка, применении последствий недействительности ничтожных сделок, признании права собственности за ИП КФХ Третьяковой Светланой Вячеславовной на земельный участок, прекращении права собственности Ващенко Надежды Владимировны на земельный участок. В обоснование своих требований указала, что 08 августа 2018 года между ИП Главой Крестьянско (фермерского) хозяйства Третьяковой Светланы Вячеславовны и Стрельцовым Сергеем Михайловичем, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированным по адресу: <адрес>, <адрес> заключён договор аренды № земельного участка общей площадью 587964 кв.м. кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, в границах кадастрового квартала №, сроком на 10 лет. Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 06.11.2018 г., номер регистрации №

Согласно условиям договора аренды № 24 от 08.08.2018 года п.7 «Арендатор имеет право: - на возобновление в преимущественном порядке Договора на новый срок и преимущественное право выкупа долей при прочих равных условиях перед третьими лицами; - обращаться в суд по вопросам нарушения арендодателями условий настоящего договора»; п. 11 «Арендодатель обязан: - обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права на продлении настоящего Договора или права выкупа долей при прочих равных условиях перед третьими лицами.

В п.4.1.1. выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним имеются сведения об обременениях спорного земельного участка договором аренды от 08.08.2018 года, номер регистрации № от 06.11.2018 г. Свои обязательства по договору аренды, предусмотренные условиями договора, истец исполнял в полном объеме, в нарушении вышеуказанных условий договора аренды № 24 от 08.08.2018 г. - 08.09.2020 года Стрельцов Сергей Михайлович продал земельный участок общей площадью 587964 кв.м. кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, в границах кадастрового квартала № Ващенко Надежде Владимировне, данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 11.09.2020 г., номер регистрации 61:22:0600022:554-61/026/2020-6 за 800 000 рублей, не направил в адрес арендатора извещение о намерении продать земельный участок, находящийся у него в аренде, иному лицу, с указанием действительной цены и условий, на которых продается земельный участок, чем нарушил мое право преимущественной покупки земельного участка, что предусмотрено договором аренды.

В договоре указано, что участок обременен договором аренды. Право собственности покупателя на земельный участок возникает с момента государственной регистрации данного договора. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в органах Росреестра 11.09.2020 года номер регистрации №. У истца была устная договоренность со Стрельцовым СМ., о приобретении данного участка за 1 200 000 рублей. Условия о продаже участка за 800 000 рублей истцу не предлагались. Действующее законодательство не предусматривает ограничений либо запрета на преимущественное право покупки арендатором земельного участка, а наличие такого условия в договоре аренды свидетельствует об обязанности арендодателя известить арендатора о продаже участка о действительной цене, условиях продажи, и только после получения отказа арендатора от покупки земельного участка, собственник вправе продать его третьему лицу на предложенных условиях.

Считает, что вышеуказанный заключенный договора купли-продажи нарушает ее первоочередное право выкупа земельного участка.

На основании ст. 8ФЗ № 101 -ФЗ от 24.07.2002 « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Также из спорного договора купли-продажи от 08.09.2020 года не усматривается, чем подтверждается соблюдение сторонами договора купли-продажи земельного участка, установленного Областным законом порядка первоочередной покупки муниципальным образованием.

Согласно п.7 п. 11 указанного выше договора аренды от 08.08.2018м года истец имеет преимущественное право выкупа арендуемых земельных долей (земельного участка) при их продаже, при прочих равных условиях перед другими лицами. В силу ст. 452 ГК РФ - соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Отказ другой стороны договора на предложение изменить договор либо неполучения ответа должны поступить в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Договор досрочно может быть расторгнут по соглашению сторон (п.13)., вносить по согласованию с Арендатором изменения в договор (п. 13). Т.е. стороны договора предусмотрели письменное обращение и уведомления между собой по условиям договора аренды. Фактически Стрельцов СМ. в нарушение порядка, установленного ст. 452 ГК РФ в одностороннем порядке изменил условия договора аренды, без письменного уведомления истца, которое его обязывал сделать закон. На момент заключения договора купли -продажи земельного участка 08.08.2020, земельный участок был обременен арендным правом, которое истекает в августе 2028 года, какого-либо уведомления о цене и условиях покупки спорного земельного участка в мой адрес не поступало. Реализация права собственности Стрельцова СМ. на отчуждение спорного земельного участка установленным пунктом п.п. 7, 11, 13 Договора аренды от 18.01.2018 года никоим образом не нарушается, он имеет право продать свой земельный участок, но не нарушая при этом права других лиц (ст. 209 ГК РФ), перед которыми, он обязан исполнить взятые на себя согласно закону и договора аренды обязательства, т.е. перед истцом. Таким образом, учитывая вышеуказанные обстоятельства нарушения закона и договорных обязательств по договору аренды, сделка купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 08.09.2020 года, заключенная между Стрельцовым СМ. и Ващенко Н.В., подлежит признанию недействительной. Помимо этого истец является руководителем Крестьянско-фермерского хозяйства, о чем Стерльцову СМ. было известно и по аналогии закона и права в силу п.4 ч.3 ст.1 ФЗ № 101-ФЗ от 24.07.2002г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», как член КФХ имеет право первоочередной покупки спорного земельного участка. По аналогии с положениями ч.1 ст.12 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 во взаимосвязи со ст.ст. 246, 250 ГК РФ собственник земельной доли вправе продать её третьему лицу при условии извещения об этом остальных сособственников и отсутствия намерения последних приобрести продаваемую долю. В связи с тем, что ответчиком Стрельцовым СМ. нарушено право истца на преимущественное права покупки земельного участка, предусмотренное договором аренды земельного участка от 08.08.2018 года, и учитывая вышеуказанные обстоятельства нарушения закона и договорных обязательств по договору аренды, что является основанием, в случае признания судом недействительным договора купли-продажи земельного участка от 08.09.2020 г., заключенного между ответчиками, для перевода на него прав собственника с Ващенко Надежды Владимировны и признания права собственности, с одновременным прекращением права собственности Ващенко Надежды Владимировны на спорный земельный участок, с взысканием с истца компенсации в размере 800 000 рублей в пользу Ващенко Н.В.

Согласно п. п. 1 - 3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за^ исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Просила, суд Признать договор купли продажи земельного участка общей площадью 587964 кв.м. кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, в границах кадастрового квартала № от 08.09.2020 года заключенный между Стрельцовым Сергеем Михайловичем и Ващенко Надеждой Владимировной, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 11.09.2020 г., номер регистрации № - недействительным.

Применить последствия недействительности ничтожных сделок: признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности земельный участок общей площадью 587964 кв.м. кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, в границах кадастрового квартала 61:22:0600022.

        Признать за ней преимущественное право покупки земельного участка общей площадью 587964 кв.м. кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, в границах кадастрового квартала №, принадлежащего Стрельцову Сергею Михайловичу.

        Истец в судебное заседание не явилась, хотя надлежащим образом была уведомлена о месте и времени слушания дела. Суд определил, рассмотреть дело в ее отсутствие.

        Представитель истца ИП Главы КФХ Третьяковой С.В. – Терновой А.А. в судебном заседании исковые требования изменил, и просил суд:

Признать договор купли продажи земельного участка общей площадью 587964 кв.м. кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, в границах кадастрового квартала № от 08.09.2020 года заключенный между Стрельцовым Сергеем Михайловичем и Ващенко Надеждой Владимировной, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации № - недействительным.

        Признать за истцом преимущественное право покупки земельного участка общей площадью 587964 кв.м. кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, в границах кадастрового квартала №, принадлежащего Стрельцову Сергею Михайловичу

        Применить последствия недействительности ничтожных сделок: признать за истцом право собственности на земельный участок общей площадью 587964 кв.м. кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, с/п Сулинское, в границах кадастрового квартала №.

        Прекратить право собственности Ващенко Н.В. на земельный участок общей площадью 587964 кв.м. кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, в границах кадастрового квартала №,, зарегистрированное на основании договора купли-продажи от 08.09.2020 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 11.09.2020 г., номер регистрации № номер регистрации №

        Ответчик Ващенко Н.В. в судебное заседание не явилась, хотя надлежащим образом была уведомлена о месте и времени слушания дела. Суд определил, рассмотреть дело в ее отсутствие.

        Представитель ответчика Ващенко Н.В. – Головатая Н.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований.

    Ответчик Стрельцов С.М. в судебное заседание не явился, хотя надлежащим образом был уведомлен о месте и времени слушания дела. Суд определил, рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика.

        Представитель ответчика Стрельцова С.М. – Шевцова Е.Е. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.

    Представитель третьего лица администрации Миллеровского района Ростовской области Бокова Л.М. в судебное заседание не явился. В представленном суду заявлении указала, что не возражает против удовлетворения заявленных требований. Просит суд, рассмотреть дело в ее отсутствие. Суд определил, рассмотреть дело в отсутствие не явившегося третьего лица.

    Представитель третьего лица МО по Миллеровскому и Тарасовскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации Кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился, хотя надлежащим образом был уведомлен о месте и времени слушания дела. Суд определил, рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица Администрации Сулинского сельского поселения Ростовской области в судебное заседание не явился, хотя надлежащим образом был уведомлен о месте и времени слушания дел. В представленном суду заявлении указал, что против удовлетворения исковых требований не возражает. Просил рассмотреть дело в его отсутствие. Суд определил, рассмотреть дело в отсутствие не явившегося третьего лица.    

Суд, рассмотрев материалы дела, считает, что исковое заявление удовлетворению не подлежит. Суд пришел к такому выводу исходя из следующего.

В соответствии со ст. 181, «Гражданского кодекса Российской Федерации» - 2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Из договора аренды № 24 земельного участка от 08.08.2018 года видно, что заключен между Стрельцовым С.М. именуемым «Арендодатель» и ИП Третьяковой С.В. в лице Главы К(Ф)Х Третьяковой Светланой Вячеславовной именуемой «Арендатор» с другой стороны (л.д. 18-19).

Из Выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости № от 03.02.2022 видно, что в Единый государственный реестр недвижимости внесены записи о государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимости: земельный участок, кадастровый № зарегистрировано право собственности за Стрельцовым С.М.07.08.2018г. и переход права собственности к Ващенко Н.В. 11.09.2020г. (л.д.21-27).

Из договора купли-продажи земельного участка от 08.09.2020 года видно, что он заключен между Стрельцовым С.М. и Ващенко Н.В. (л.д.78 -79).

     Из Уведомления, в адрес истца ИП КФХ Третьякова от 29.09.2020г. следует, что представитель по доверенности Ващенко Н.В. уведомил истца о смене собственника. Данное уведомление было направлено 29.09.2020г. что подтверждено квитанцией и описью вложения.

В соответствии со ст. 199, "Гражданского кодекса Российской Федерации» - 2. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Стороной истца не представлено доказательств того, когда ей стало известно о заключенном договоре купли-продажи земельного участка.

В связи с изложенным суд считает необходимым отказать истцу в удовлетворении его требований, в связи с истечением срока исковой давности, о котором так же заявлял представитель ответчицы Ващенко Н.В.

Кроме того, как следует из договора № 24 от 08.08.2018 года, заключенного между Стрельцовым С.М. и ИП Третьяковой С.В. п.7 – Арендатор имеет право - на возобновление в преимущественном порядке Договора на новый срок и преимущественной право выкупа долей при прочих равных условиях перед третьими лицами. Однако, Стрельцов С.М. передавал в аренду земельный участок, а не долю.

Из дела правоустанавливающих документов № Адрес объекта недвижимости <адрес>, <адрес> <адрес>, в границах кадастрового квартала № от 30.07.2018г. т.3 следует, что Администрация Сулинского сельского поселения в ответ на заявление Стрельцова С.М. от 08.09.2020г о намерении продать принадлежащий ему земельный участок ответил об отсутствии финансирования на приобретение земельных участков.

В соответствии со ст. 8, Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 30.12.2021) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" - 1. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Указанные требования Закона Стрельцовым С.М. были соблюдены.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ - ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░. ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 6 ░░░░ 2022 ░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░

░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░.