Решение от 17.11.2022 по делу № 2-1132/2022 (2-6349/2021;) от 24.11.2021

Гражданское дело № 2-1132/2022 (2-6349/2021)

54RS0№-78

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р. Ф.

17 ноября 2022 года                                                   <адрес>

Центральный районный суд <адрес> в составе

судьи                             Авазовой В.Б.,

при секретаре                         Захаровой К.О.,

с участием истца                         Меньщикова А.В.,

представителя истца                     Кротовой Е.Н.,

представителя ответчика                 Поморцевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Меньщикова А. В. к администрации <адрес> о признании договора аренды земельного участка недействительным в части и внесении изменений,

установил:

истец обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в обосновании которого указал, что решением <адрес> суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № были удовлетворены требования Меньщикова А.В. о заключении договора аренды земельного участка.

В конце августа 2021 года администрацией <адрес> был выдан договор № аренды земельного участка.

В условия договора были внесены условия, которые не были предметом рассмотрения дела, а именно:

- в п. 3.1. указан размер арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ в размере 85 799,5 рублей. При этом величина аренды должна исчисляться в порядке, определенном действующим законодательством. Арендодатель установил стоимость аренда на основании отчета ООО «Абсолют». Ранее при рассмотрении спора в суде отчет указанной организации был отклонен как необоснованный;

- в п. 3.6 установлена обязанность арендатора о внесении платы, определенной на основании отчета ООО «Абсолюта» за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 138 491 рубля в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Договор на указанных условиях истец был вынужден заключить, поскольку в ином порядке не мог зарегистрировать право собственности на построенный дом, в котором Меньщиков А.В. проживает.

На письмо о внесении изменений в договор, ответчик не ответил, изменения в добровольном порядке не внес.

С учетом уточнений просит признать п. 3.6 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между истцом и ответчиком недействительным и возложить обязанность на ответчика внести изменения в п. 3.1. договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ следующего содержания: «3.1. Годовая стоимость арендной платы по настоящему договору определяется на основании кадастровая стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 0,6 % от его кадастровой стоимости».

Истец и его представитель в судебном заседании исковые требования поддержали, просили удовлетворить по основаниям указанным в исковом заявлении.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, указанным в письменных возражениях.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Решением Новосибирского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ с учетом определения от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 96-98) исковые требования Меньщикова А.В. удовлетворены частично. На администрацию <адрес> возложены обязанности утвердить схему расположения земельного участка площадью 1 699 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> – и направить Меньщикоу А.В. проект договора аренды земельного участка в течение 30 дней со дня предоставления им сведений из ЕГРН, подтверждающих выполнение кадастровых работ в отношении земельного участка площадью 1 699 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> <адрес>.

Во исполнение указанного судебного постановления ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> и Меньщиковым А.В. заключен договор аренды земельного участка №, на основании которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:19:120202:1393, площадью 1 699 кв.м., адресу: Р. Ф., <адрес>, разрешенное использование: 2.1. для индивидуального жилищного строительства, сроком на 3 года с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3.1. договора размере арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ составляет 85 799,5 рублей в год. Величина годовой арендной платы за использование земельного участка определена на основании отчета независимого оценщика ООО «Абсолют» от ДД.ММ.ГГГГ №, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) за пользование землей взимается плата, одной из форм которой является арендная плата.

В соответствии с п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Абзацем 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В п. 1 ст. 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В соответствии пунктами 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Как предусмотрено абз. 3 п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

В силу пп. 2 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно пунктам 1, 3 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Правительством Российской Федерации в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ № установлены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а именно: экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц при переоформлении ими прав на земельные участки, учета наличия ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения.

С учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации нашедшие свое отражение в Постановлении Правительства от ДД.ММ.ГГГГ № принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Кроме того, указанным Постановлением № утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Согласно положениям Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ, сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства №, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации № Правила определения размера арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Таким образом, Правила определения арендной платы, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, в данном случае не подлежат применению, поскольку земельный участок, предоставленный Меньщикову А.В. по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, не находится в государственной собственности, арендная плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется согласно Положению о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории <адрес>, утвержденного Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п.

Пунктом 2 указанного Положения определено, что если иное не установлено законодательством Российской Федерации и в случаях, не указанных в пунктах 3 - 6 настоящего Порядка, размер арендной платы определяется в размере рыночной стоимости права аренды земельного участка, рассчитанной за год и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Стоимость арендной оплаты, установленной в п. 3.1. договора аренды определен на основании Отчета об оценке ООО «Абсолют» № от ДД.ММ.ГГГГ, который является недостоверным, поскольку согласно п. 1.2. Отчета оценщиком определена стоимость арендной платы на дату оценки (ДД.ММ.ГГГГ), в то время как начало действия договора в соответствии с п.2.1. договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ. Не корректно применены аналоги земельных участков, использованы в качестве аналогов земельные участки, относящиеся к иной категории земель (для коммерческого использования).

Таблицей 2 Отчета согласованная рыночная стоимость права пользования определена в размере 53 280 рублей на основании сравнительного подхода, однако, в соответствии с п. 1.2. Отчета - рыночная стоимость определена – 85 799,5 рублей.

В целях определения рыночной стоимости арендной платы спорного земельного участка по ходатайству стороны истца назначена судебная оценочная экспертизы.

Согласно заключения эксперта №-О/22 от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 206-234) размер рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком площадью 1 699 кв.м., расположенным по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, на котором отсутствуют коммуникации, а также подъезд по асфальтированной дороге, на ДД.ММ.ГГГГ, округленно составляет 31 193 рубля.

Проверив содержащийся в отчете расчет, суд признает его верным и обоснованным.

Оценщики правильно указали описание объекта аренды; определили основные ценообразующие факторы (таблица 3 отчета), критерии отбора объектов-аналогов, в соответствии с данными факторами; учитывая вес фактора «площадь участка» и сопоставимость объектов по прочим факторам, оценщики приняли в расчет все отобранные объекты-аналоги. Для определения коэффициента местоположения оценщики рассчитали удаленность до <адрес>.

При проведении оценки оценщиками использован сравнительный подход в рамках которого применен метод сравнения продаж. При этом, оценщиком использованы предложения об аренде земельных участков-аналогов, расположенных в данном населенном пункте.

Проверив отобранные объекты-аналоги, суд приходит к выводу о том, что они отвечают требованиям Федерального стандарта оценки, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №.

Оценщиком корректно применены сведения об объектах-аналогах и осуществлены расчеты, в связи с чем, судом установлено отсутствие нарушений влияющих на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, занимаемого Меньщиковым А.В., что соответствует критериям относимости и допустимости доказательства содержащегося в отчете ООО "ЮрЖилЭксперт".

Оценивая представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 67 ГПК РФ в их совокупности на их относимость и допустимость, учитывая, что Меньщиков А.В. является экономически более слабой стороной в спорных правоотношениях, необходимости у истца заключения договора для регистрации права собственности на жилое помещение, в котором он проживает, допущенные нарушения при определении стоимости договора аренды, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о возложении обязанности о внесении изменений в п. 3.1. договора от ДД.ММ.ГГГГ, изложив его в следующей редакции: «Размер арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ составляет 31 193 рубля в год».

Рассматривая требования о признании п. 3.6. договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 и п. 2 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

На основании п. 1 и п. ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Материалы регистрационного дела в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:19:120202:1393, расположенного по адресу: <адрес> – содержат две редакции договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в п. 3.6:

Арендатор обязуется внести в бюджет плату за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 54:19:120202:1393, определенную в размере арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 204 611,07 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Арендатор обязуется внести в бюджет плату за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 54:19:120202:1393, определенную в размере арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 138 491,58 рубль в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ доказательства заключения дополнительных соглашений об изменении одной редакции на другую в материалы дела не представлены.

Обе редакции зарегистрированы, в связи с чем у суда отсутствует возможность определить действующую.

На основании изложенного, учитывая невозможность определить действительную общую волю сторон в данном вопросе с учетом цели договора, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о признании спорного пункта недействительным.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░. ░. (░░░░░░░ ░░░░░ № № ░░░░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░ <░░░░░> ░ <░░░░░>, ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ №) ░ ░░░░░░░░░░░░░ <░░░░░> (░░░ №) ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░ 3.6 ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ <░░░░░> ░ ░░░░░░░░░░░ ░. ░., ░░░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ <░░░░░> ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░. 1 ░. 3.1. ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ <░░░░░> ░ ░░░░░░░░░░░ ░. ░., ░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░: «░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░░░░░░ 31 193 ░░░░░ ░ ░░░».

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ <░░░░░> ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░.

░░░░░                                    ░.░. ░░░░░░░