Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2а-71/2024 (2а-978/2023;) от 28.11.2023

                    КОПИЯ

Дело№2а-71/2024 ( 2а-978/2023)

16RS0007-01-2022-001330-90

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 января 2024 года                                                                            г. Арск

Арский районный суд Республики Татарстан в составе: председательствующего судьи Рахимова А.Х., при секретаре судебного заседания Павловой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Мифтахова М. Г. к Межмуниципальному отделу по Арскому и <адрес>м Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации права, обязании осуществить государственную регистрацию перехода права,

установил:

Административный истец Мифтахов М.Г. обратился в суд с вышеуказанным административным иском, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ финансовым управляющим Мифтахова М.Г. – Алексеевым Н.Ю., а также ООО «Аграрий-Самара» в межмуниципальный отдел по Арскому и <адрес>м Управления Росреестра по <адрес> было подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с условиями договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Предметом договора является доля в праве 1/747 на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, реализованная путем проведения открытых торгов в форме аукциона в порядке, установленном Федеральным Законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве). Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № межмуниципальным отделом по Арскому и <адрес>м Управлением Росреестра по <адрес> была приостановлена государственная регистрация права собственности в соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 Федерального Закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации). Административный истец, полагая, что принятые межмуниципальным отделом по Арскому и <адрес>м Управлением Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ решение о приостановлении государственной регистрации прав не отвечают требованиям Закона о государственной регистрации и нарушает его права, просил признать его незаконным, с возложением обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права на доли в праве собственности на земельные участки.

В судебное заседание финансовый управляющий административного истца Мифтахова М.Г. – Алексеев Н.Ю. не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель административного ответчика Межмуниципального отдела по Арскому и <адрес>м Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, принятие решения оставляет на смотрение суда.

Представитель заинтересованного лица ООО «Аграрий-Самара» в судебное заседание не явился, ранее представлен отзыв на административное исковое заявление.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о дате судебного разбирательства.

Суд, исследовав материалы дела в их совокупности, приходит к следующему.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 1 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации ( далее КАС РФ) суды в порядке, предусмотренном этим кодексом, рассматривают и разрешают подведомственные им административные дела о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, в том числе административные дела об оспаривании решений органов государственной власти, иных государственных органов, должностных лиц.

В силу ст. 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Часть 1 статьи 218 КАС РФ закрепляет право граждан, организаций, иных лиц обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти или местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных или муниципальных служащего, если они полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Статьей 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» предусматривается исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Пунктом 7 части 1 статьи 26 данного Федерального закона предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства РФ.

В соответствии с пунктом 13 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

В соответствии с частью 2 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей. В случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора (статья 27 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости").

Согласно части 12 статьи 29 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Судом установлено, что решением Арбитражного суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ по делу № Мифтахов М.Г. признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества сроком на 6 месяцев, финансовым управляющим утвержден Алексеев Н.Ю.

В процедуре банкротства установлено, что Мифтахову М.Г. на праве собственности принадлежит 1/747 доля в праве на земельный участок, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ утверждено Положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина Мифтахова М.Г., согласно которому установлен порядок реализации вышеуказанной доли (Лот №).

По результатам электронных торгов в форме открытого аукциона, с открытой формой представления предложений о цене по продаже имущества должника по лоту №, заключен договор с единственным участником - ООО «Аграрий-Самара».

ДД.ММ.ГГГГ между Мифтаховым М.Г., в лице финансового управляющего Алексеева Н.Ю., и ООО «Аграрий-Самара» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предмет договора: земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования для сельскохозяйственного производства, площадью 26 496 993 кв. м, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, общая долевая собственность, доля в праве 1/747.

Оспариваемым уведомлением осуществление государственной регистрации права приостановлено. В целях устранения причин приостановления государственной регистрации прав, МО по Арскому и <адрес>м Управления Росреестра по <адрес> предложило представить документы, подтверждающие, что покупатель земельных долей является участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, поскольку оборот земельных долей регулируется специальными нормами статей 12 - 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее также - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения), которые предусматривают возможность реализации земельных долей без выделения земельного участка только другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

При этом в уведомлении МО по Арскому и <адрес>м Управления Росреестра по <адрес> приводит положения пункта 4 статьи 110 Закона о банкротстве о реализации в рамках дела о банкротстве ограниченно обороноспособного имущества должника, статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации о ничтожности сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта и при этом посягающей на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

По общему правилу государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления и документов, устанавливающих наличие, возникновение, переход, прекращение права собственности. Такими документами также являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации).

Особенности государственной регистрации прав на земельную долю, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения установлены в статье 47 Закона о государственной регистрации.

Так, частью 2 статьи 47 Закона о государственной регистрации установлено, что в случае государственной регистрации перехода права на земельную долю вследствие ее продажи одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, дополнительно представляются документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли и указанные в части 3 этой статьи. Представление этих документов не требуется, если право общей долевой собственности на данный земельный участок лица, приобретающего право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном поименованным федеральным законом.

Документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, является документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля (часть 3 статьи 47 Закона о государственной регистрации).

Названные требования Закона о государственной регистрации направлены на реализацию положений Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и соблюдение прав иных участников долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Так, часть 1 статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусматривает, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных статьей 12, а также статьями 13 и 14 названного закона.

Исходя из смысла части 1 статьи 12, части 1 статьи 13 и части 1 статьи 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе продать ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли в порядке, установленном статьями 13 и 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, установленные законодателем в статье 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, особенности правового регулирования оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения направлены на соблюдение баланса частных и публичных интересов (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30 января 2009 года № 1-П; определения Конституционного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2009 года № 1504-О-О, от 23 апреля 2013 года № 534-О, от 20 июля 2021 года № 1581-О). При этом круг субъектов, указанный в оспариваемой норме в качестве обладающих правом на приобретение долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, отнесенных к категории земель сельскохозяйственного назначения, какой-либо неопределенности не содержит и соответствует как природе права общей долевой собственности, так и публичным интересам в сфере продовольственной безопасности государства, заключающимся в необходимости сохранения сложившихся в сельском хозяйстве технологических и производственных связей и в предоставлении определенных преимуществ в данной сфере лицам, имеющим необходимый опыт ведения сельского хозяйства на конкретных земельных участках и осуществившим мероприятия по их освоению (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2021 года № 2789-О, от 21 июля 2022 года № 1817-О).

Таким образом, с учетом специфики правового регулирования оборота земельных долей и особенностей регистрации перехода права собственности на земельную долю в настоящем деле подлежат применению изложенные нормы Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В связи с изложенным согласиться с мнением административного истца о необходимости применения при рассмотрении административного дела исключительно норм Закона о банкротстве, исходя из того, что сделка по приобретению земельной доли заключена в процедуре реализации имущества гражданина, признанного несостоятельным, не учитывая права сособственников земельного участка (остальных участников общей собственности), нельзя.

Закон о банкротстве содержит общие нормы, регулирующие реализацию имущества должника в рамках процедуры банкротства, и не устанавливает особенностей для реализации долей в праве общей собственности на земельный участок.

Общие вопросы заключения сделок по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации.

Так, согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 этого кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 255 названного Кодекса кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

Между тем постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 16 мая 2023 года № 23-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина В.В. Шеставина» пункт 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующий вопросы преимущественного права покупки, признан не соответствующим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой содержащиеся в нем положения в системе действующего правового регулирования и с учетом правоприменительной практики являются неопределенными в части возможности и порядка реализации гражданами - участниками долевой собственности преимущественного права покупки доли в праве собственности на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, в случае ее продажи постороннему лицу с публичных торгов в рамках процедуры банкротства гражданина.

При этом Конституционный Суд Российской Федерации в целях защиты прав и свобод граждан предложил предусмотреть особый порядок исполнения данного постановления. А именно: впредь до внесения в правовое регулирование необходимых изменений продажа на торгах доли в праве общей собственности на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, в рамках процедуры банкротства гражданина осуществляется с применением гарантий прав участников долевой собственности, предусмотренных абзацами вторым и третьим статьи 255 Гражданского кодекса Российской Федерации, что с учетом особенностей процедуры банкротства выражается в следующем. При продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности, принадлежащей должнику, конкурсный управляющий направляет другим участникам долевой собственности предложение приобрести принадлежащую должнику долю с указанием ее стоимости, равной начальной цене на торгах. При наличии согласия конкурсный управляющий заключает договор купли-продажи с соответствующим участником (участниками) долевой собственности. При неполучении согласия в течение месячного срока доля в праве общей собственности, принадлежащая должнику, продается с торгов. При этом правило о преимущественном праве покупки участников долевой собственности не применяется в этом случае, а также при продаже с повторных торгов и продаже посредством публичного предложения.

Из анализа приведенного правового регулирования с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации следует вывод, что реализация на публичных торгах земельной доли без выделения земельного участка возможно только после неполучения согласия остальных собственников земельного участка на приобретение земельной доли либо в случае выдела земельного участка в счет земельной доли.

В адрес финансового управляющего Алексеева Н.Ю. судом сделан запрос, получалось ли согласие остальных сособственников земельного участка № на приобретение земельной доли в размере 1/747, принадлежащей Мифтахову М.Г., осуществлялся ли выдел земельного участка в счет земельной доли до выставления земельной доли на торги.

Административный истец уклонился от представления соответствующих доказательств по запросу суда.

Так как в материалах дела отсутствуют доказательства выдела земельного участка Мифтахова М.Г. в счет земельной доли, а также отсутствуют доказательства направления конкурсным управляющим другим участникам долевой собственности земельного участка № предложения приобрести принадлежащую Мифтахову М.Г. долю, порядок реализации на публичных торгах земельной доли нарушен.

На основании изложенного, уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ № является законным и обоснованным, оснований для признания его незаконным и возложения обязанности на административного ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права на долю земельного участка №, не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 175 - 180 КАС РФ, суд

решил:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░ <░░░░░>░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ <░░░░░> ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ – ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░.

░░░░░ /░░░░░░░/ ░.░. ░░░░░░░

░░░░░ ░░░░░. ░░░░░ ___________________░.░. ░░░░░░░

░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ «___»___________2024 ░░░░

░░░░░ ___________________░.░. ░░░░░░░