Решение от 30.07.2020 по делу № 3а-175/2020 от 17.02.2020

дело № 3а-175/2020

УИД 26 ОS0000-04-2020-000041-41

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 30 июля 2020 года

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Товчигречко М.М.,

при секретаре судебного заседания Гапот Н.А.,

с участием представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю Д.О.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Буденновска Ставропольского края к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии,

установил :

администрация города Буденновска Ставропольского края обратилась в краевой суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 13 ноября 2019 года №4183 в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ….., в размере его рыночной стоимости 13587 000 рублей, установленной в отчете об оценке по состоянию на 01 января 2015 года, исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ….., в размере его рыночной стоимости 13587 000 рублей; восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере 33896077,89 рублей, установленной по результатам государственной кадастровой оценки.

В обоснование административного иска истец указал на несоответствие отчета ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» об оценке земельного участка от 31 октября 2019 года № 63/2019, положенного в основу обжалуемого решения Комиссии об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Административный истец ссылается на некорректный подбор оценщиком объектов-аналогов при расчете рыночной стоимости земельного участка несопоставимых с объектом оценки, игнорирование оценщиком таких факторов, как инфраструктура, форма оцениваемого участка, в результате чего, рыночная стоимость объекта оценки существенно занижена.

Занижение размера рыночной стоимости объекта недвижимости нарушает права и законные интересы администрации, поскольку влечет за собой ежегодные потери бюджета по налоговым платежам.

В судебное заседание представитель административного истца - администрации города Буденновска Ставропольского края, представители заинтересованных лиц – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, МИФНС России № 6 по Ставропольскому краю, заинтересованное лицо З.А.А., М.С.А., извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, не явились.

От административного истца поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.

От заинтересованного лица МИФНС России № 6 по Ставропольскому краю поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителей инспекции. Указывают, что требования администрации города Буденновска не затрагивают права и обязанности МИФНС России № 6 по Ставропольскому краю, просят разрешить спор на усмотрение суда.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, судполагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания по данному административному делу.

В письменных возражениях на иск административные ответчики – Управление Росреестра по Ставропольскому краю и Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю указали, что оспариваемое решение Комиссии принято на основании предоставленного заинтересованным лицом отчета ООО «Центр Экспертиза и Оценки «ТРАЙКО» № 63/2019 от 31 октября 2019 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, соответствующего требованиям действующего законодательства, согласно которому значение рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ……. (13587 000 рублей) отличается от его кадастровой стоимости (33896077.89 рублей) более чем на 30 %,а именно - на 59,9 %. Комиссия полномочна принимать решение о снижении кадастровой стоимости, сомнений о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности у Комиссии не возникло.

Само по себе установление рыночной стоимости земельного участка в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности не является основанием для признания решения Комиссии незаконным.

По мнению административных ответчиков, довод административного истца о том, что оценщиком выбрано малое количество аналогов при наличии большого сегмента рынка коммерческой недвижимости не обоснован, поскольку законодательством Российской Федерации не установлено требовании об использовании определенного количества объектов - аналогов при применении сравнительного подхода к оценке объекта недвижимости.

Кроме того, на стр. 37 представлено обоснование неактивности рынка в районе расположения объекта оценки. На стр. 47-49 представлено обоснование лишь части аналогов из общего количества предложений на рынке.

Довод о том, что оценщиком использованы объекты - аналоги с кардинально отличающимися площадями, при этом по мнению административного истца имелась возможность подбора более схожих аналогов является не состоятельным, поскольку на стр. 47-49 представлено обоснование лишь части аналогов из общего количества предложений на рынке.

На стр. 58 отчета об оценке представлено обоснование корректировок на разницу в общей площади. Использование в качестве аналогов земельных участков, отличных от объекта оценки по фактору общей площади, допустимо и является разумно обоснованным, поскольку каждый земельный участок уникален, в том числе по фактору общей площади.

Использование в качестве аналогов предложений, размещенных на рынке до даты оценки 01.01.2015 года, является разумно обоснованным, поскольку п. 8 ФСО № 1 не допускает возможности использования предложений появившихся на рынке после даты оценки. Разница же во времени предложения учтена оценщиком, размер корректировки обоснован на стр. 54 отчета об оценке.

Довод о том, что в отчете не указаны кадастровые номера объектов - аналогов, точный адреса, что лишает возможности получить информацию об этих объектах относительно их места расположения и целевого назначения, а также проверить объявления о продаже участков является не доказанным поскольку, согласно п.22 ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах - аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

По мнению административного истца, оценщик не исследовал такие факторы, как социальная инфраструктура и форма участка. Однако представленные в иске факторы проанализированы оценщиком, на стр. 54-58 отчета об оценке представлено обоснование значений вносимых к ценам предложения аналогов корректировок.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, просят суд отказать административному истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представитель ответчиков Дегтярева О.И. в судебном заседании поддержала доводы возражений и просила отказать в удовлетворении административного иска.

Исследовав письменные доказательства по делу, выслушав представителя административных ответчиков, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных в административном иске требований по следующим основаниям.

В части 1 статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Комиссия осуществляет свою деятельность на основании указанного Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года № 263.

Статья 24.18 указанного Закона об оценочной деятельности, содержащая предписания о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости, предусматривает право обжалования в месячный срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обязанность указанной комиссии в семидневный срок с даты поступления заявления направить уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости, а также возможность оспаривания решения комиссии в судебном порядке.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.

Согласно пунктам 1 и 2 названного Порядка комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии – при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года № П/485 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.

Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18-25 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что оспариваемым решением Комиссии снижена кадастровая стоимость объекта недвижимости, указанного в иске, что повлечет за собой уменьшение налоговых поступлений в бюджет муниципального образования город Буденновск Ставропольского края.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в своем Постановлении от 5 июля 2016 года № 15-П по делу о проверке конституционности положения части 1 статьи 24.18 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в связи с жалобой администрации муниципального образования г. Братска, в системе действующего правового регулирования кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой по земельному налогу, представляющему собой один из доходов муниципальных образований, зачисляемый по нормативу 100 процентов в местные бюджеты, средства которого служат для решения вопросов местного значения как конституционно установленной функции местного самоуправления. Соответственно, существенное, многократное снижение кадастровой стоимости земельного участка, используемого его собственниками – гражданами и организациями для осуществления предпринимательской деятельности, может уменьшить поступающие в местный бюджет налоговые доходы, а, следовательно, и финансовые возможности органов местного самоуправления для удовлетворения потребностей жизнеобеспечения населения. В такой ситуации результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, находящихся на территории муниципального образования и являющихся объектом налогообложения, не только влияют на реализацию прав собственников этих земельных участков, но и могут напрямую затронуть права и законные интересы муниципальных образований как территориальных объединений граждан (Постановление Конституционного Суда РФ от 2 апреля 2002 года № 7-П). Поэтому муниципальные образования вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, земельный участок с кадастровым номером ….., площадью 27947+/-59 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под промышленное предприятие, расположенный по адресу: …., находится в долевой собственности у З.А.А. и М.С.А. по 1/3 доли в праве.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 33896077.89 рублей.

В соответствии с отчетом ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» №63/2019 от 31 октября 2019 года рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года составила 13587000 рублей.

На заседании, проведенном 13 ноября 2019 года, рассмотрено поступившее в комиссию 01 ноября 2019 года № 10-49010 от З.А.А. заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ….., поданное на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 13587000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, указанной в отчете ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» № 63/2019 от 31 октября 2019 года.

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости, определенной в размере 33896077.89 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, указанной в отчете № 26-ГКОЗНП-2015 от 20 ноября 2015 года об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Ставропольского края по состоянию на 01 января 2015 года и утвержденной приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380, более чем на 30%, а именно 59,9%.

Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно положениям статей Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и установленным федеральным стандартам.

По результатам рассмотрения заявления комиссия решила удовлетворить заявление (решение № 4183 от 13 ноября 2019 года).

Из представленных суду административными ответчиками доказательств следует, что заинтересованным лицом З.А.А. при обращении в Комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости был предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 10, 12 вышеуказанного Порядка заседание Комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов. Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии, либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Из приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года № П/485 следует, что численный состав комиссии установлен из 4 человек.

Из предоставленных административными ответчиками доказательств следует, что при рассмотрении заявления З.А.А. принимали участие: председатель комиссии К.С.Г. (начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Ставропольскому краю), заместитель председателя комиссии Т.Ж.В. (заместитель начальника отдела определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Ставропольскому краю), член комиссии Щ.О.С. (заместитель начальника отдела государственной собственности Министерства имущественных отношений Ставропольского края), секретарь комиссии М.Ю.И. (специалист-эксперт отдела землеустройства, мониторинга земель, кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Ставропольскому краю. Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным. Все члены комиссии проголосовали «за». Таким образом, решение принято единогласно.

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административный иск, заявленный в порядке главы 22 данного Кодекса, может быть подан в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Из материалов дела видно, что 19 ноября 2019 года в адрес администрации города Буденновска Ставропольского края направлено уведомление о проведении заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю.

Настоящий административный иск направлен администрацией города Буденновска Ставропольского края посредством услуг почтовой связи согласно почтовому штампу на конверте 11 февраля 2020 года и поступил в краевой суд 17 февраля 2020 года, то есть в установленный законом трехмесячный срок обращения в суд с административным иском такой категории споров.

Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривалось.

Исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 №611 утвержден федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», в соответствии которым оценщик при применении сравнительного подхода должен учитывать изложенные в п. 22 положения, в том числе при применении корректировок. Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Как следует из административного искового заявления, административный истец оспаривает законность постановленного решения комиссии № 4183 от 13 ноября 2019 года об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» № 63/2019 от 31 октября 2019 года.

По мнению административного истца, представленный в комиссию отчет об оценке не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Административный истец ссылается на то, что в заявлении, которое удовлетворила комиссия, З.А.А. было предложено установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …… в размере 13 587 000 рублей, что в 2,5 раза меньше установленной на сегодня кадастровой стоимости земельного участка.

Земельный налог по действующей кадастровой стоимости составляет 583 441,16 рублей в год, а земельный налог по отчету об оценке рыночной стоимости составит 203 805 рублей. Ежегодная потеря бюджета города Буденновска от земельного налога по данному земельному участку составит 379 636,16 рублей.

Учитывая данные отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, процент падения кадастровой стоимости земельного участка составит 65%

Согласно рыночной стоимости, которая была предложена собственником, на основании отчета об оценке рыночной стоимости цена одного квадратного метра составляет 486,17 рублей.

В 2019 году в муниципальном образовании город Буденновск Буденновского района Ставропольского края сложилось неисполнение доходной части бюджета.

Доходная часть бюджета муниципального образования город Буденновск Буденновского района Ставропольского края в большей части состоит из земельного налога, платежей за аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также государственная собственность на которые не разграничена.

В связи со сложившимся дефицитом бюджета любое уменьшение кадастровой стоимости земельных участков для муниципального образования город Буденновск Буденновского района Ставропольского края является существенным.

Из отчета № 63/2019 от 31 октября 2019 года следует, что оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, не обосновал, почему им выбрано малое количество аналогов, при наличии активного сегмента рынка промышленной недвижимости.

Тогда, как для получения более точных результатов в рамках сравнительного подхода к оценке необходимо найти и проанализировать как можно большее количество аналогов, поскольку единичные сделки или предложения не всегда отражают тенденцию рынка.

Кроме того, в отчете № 63/2019 от 31 октября 2019 года оценщиком в отношении исследуемого объекта с кадастровым номером ….., площадью 27 947 кв.м, использованы объекты-аналоги с кардинально отличающимися площадями, аналог № 1 площадью 8 000 кв.м, аналог № 2 площадью 8 000 кв.м, аналог № 3 площадью 18 000 кв.м.

При этом, у эксперта имелась возможность подбора объектов-аналогов близко схожих с исследуемыми объектами оценки по критерию «площадь», однако использует в большей части эксперт аналоги совершенно неравнозначные, исследуемому объекту. Как можно увидеть из таблицы № 12 вышеназванного отчета, в своем большинстве аналоги меньшей площадью по отношению к заявленному объекту, соответственно данные объекты- аналоги не могут быть использованы.

Из примененных оценщиком для расчета объектов-аналогов два объекта находятся в других населенных пунктах, что повлекло за собой применение корректировки местоположения.

Помимо этого, по смыслу законодательства об оценочной деятельности и приведенных правовых актов при проведении оценки методом сравнительного подхода необходимо использовать аналоги, предложения, о продаже которых имели место во временной период, наиболее близкий к дате оценки, что оценщиком не учтено при подготовке отчете, приведенные оценщиком объекты - аналога с данными о продаже 2014 года.

Экспертом не проводится исследование таких факторов, как объектов социальной инфраструктуры, форма участка в отношении оцениваемого объекта.

При этом согласно разделу 1 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, - наиболее важными факторами стоимости при использовании сравнительного метода (метод сравнения продаж) являются: местоположение и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Таким образом, наличие на земельном участке вышеназванных факторов необходимо учитывать при определении рыночной стоимости, и который был проигнорирован экспертом.

Данные допущения в экспертизе могли привести к получению недостоверного результата о цене объекта исследования.

Согласно п. 11 ФСО № 4 для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

Данные требования Стандарта не исполнены оценщиком, поскольку идентифицировать объекты, подлежащие продаже и время создания объявлений (в отношении всех аналогов объявление размещено в сети интернет), не представляется возможным.

Следовательно, допущено нарушение в применении сравнительного подхода, не представлена достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Оценщиком не указаны точные адреса объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершения с ними сделок.

Таким образом, информация используемая оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным методом, не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки. Следовательно, определенная в заключение эксперта рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной.

Запрашиваемая рыночная стоимость земельного участка несопоставима с реальными рыночными ценами на территории города Буденновска для земельных участков с аналогичным видом использования. В связи с чем, администрация города Буденновска не считает оспариваемую кадастровую стоимость участка завышенной, учитывая расположение земельного участка, его функциональное использование.

Поскольку вопрос о соответствии содержания и оформления отчета об оценке ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» № 63/2019 от 31 октября 2019 года об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ….. требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки является юридически значимым обстоятельством для настоящего административного дела, его разрешение требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в целях проверки доводов представителя административного истца, приведенных в обоснование иска, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, суд пришел к выводу о назначении по делу судебной оценочной экспертизы.

Определением суда от 14 мая 2020 года по делу назначена судебная оценочная экспертизы, производство которой поручено ООО «Центр судебных экспертиз».

Согласно заключению эксперта ООО «Центр судебных экспертиз» № 78/20-С от 10 июля 2020 года Л.А.Р. при составлении отчета об оценке ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» № 63/2019 от 31 октября 2019 года об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ….. отсутствуют нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно определены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, не допускались ошибки при выполнении математических действий, информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной, проверяемой.

Оценив указанное заключение эксперта по правилам статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит его доказательством достоверным, надлежащим и достаточным для разрешения спора по существу.

При этом суд исходит из того, что заключение судебной экспертизы ООО «Центр судебных экспертиз» № 78/20-С от 10 июля 2020 года Л.А.Р. подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта ООО «Центр судебных экспертиз» №78/20-С от 10 июля 2020 года Л.А.Р. составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», противоречий которому не установлено.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ
«О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы ООО «Центр судебных экспертиз» № 78/20-С от 10 июля 2020 года Леоновой А.Р. сторонами, заинтересованными лицами суду не представлено, в заключении эксперт ответил на поставленный вопрос.

Ходатайств о назначении, повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Таким образом, суд приходит к выводу об отклонении доводов административного истца о несоответствии отчета об оценке ООО «Центр Экспертиза и Оценки «ТРАЙКО» от 31 октября 2019 года № 63/2019 требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

С учетом изложенного, а также отсутствия по делу надлежащих доказательств, опровергающих выводы судебной оценочной экспертизы ООО «Центр судебных экспертиз» № 78/20-С от 10 июля 2020 года Л.А.Р., суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований к признанию оспариваемого решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю незаконным и об отказе в удовлетворении заявленных в административном иске требований.

Одновременно с экспертным заключением в суд от ООО «Центр судебных экспертиз» поступило ходатайство о взыскании судебных расходов за проведение по делу судебной экспертизы в размере 47000 рублей. Указанное ходатайство подлежит рассмотрению одновременно с рассмотрением спора по существу (статья 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно положениям статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам (пункт 1), расходы на оплату услуг представителей (пункт 4), другие признанные судом необходимыми расходы (пункт 7).

Как отмечалось выше, по рассматриваемой категории споров в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на административного истца возлагается бремя доказывания нарушения его прав, свобод и законных интересов.

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы

С учетом изложенного, исходя из системного толкования указанных процессуальных норм, а также учитывая, что администрации города Буденновска Ставропольского края отказано в удовлетворении заявленных требований, то расходы за ее проведение подлежат взысканию с административного истца – администрации города Буденновска Ставропольского края.

Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ 13 ░░░░░░ 2019 ░░░░ № 4183 ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ …., ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 13587 000 ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01 ░░░░░░ 2015 ░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ….., ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 13587 000 ░░░░░░; ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 33896077,89 ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ - ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░» ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 47000 ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░:

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░», ░░░ «░░░»

356242 ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░. ░░░░░░░░░░, ░░.░░░░░░, 2

░░░ 2623801098 ░░░ 262301001

░░░░ 1122651003980

░/░░░░ № 40702810160270003560 ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ № 5230 ░░░ «░░░░░░░░ ░░░░░░» ░. ░░░░░░░░░░

░░░./░░░░ 30101810907020000615

░░░ 040702615

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░.

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 30.07.2020 ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░