Решение от 24.05.2018 по делу № 33-5116/2018 от 24.04.2018

Судья Певина Е.А. Дело №

Докладчик Быкова И.В.

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

Председательствующего Быковой И.В.,

Судей Жегалова Е.А., Кузнецовой Н.Е.,

при секретаре Апариной М.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в <адрес> 24 мая 2018 г. гражданское дело по апелляционной жалобе Цеплиной М. С. на решение Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым отказано в удовлетворении исковых требований Цеплиной М. С. к ООО «Краснообск.Монтажспецстрой» о взыскании денежные средств, оплаченных по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Быковой И.В., объяснения представителя истицы Цеплиной М.С. Апанасенко С.С., представителя ответчика Епифановой Е.И., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Цеплина М.С. обратилась в суд с иском к ООО «Краснообск.Монтажспецстрой» (ООО «КМС») о взыскании денежные средств, оплаченных по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами. Просила суд взыскать с ответчика 144 000 рублей в счет возврата стоимости разницы между общей проектной и фактической площадью нежилого помещения по первому договору, 21 000 рублей по второму договору; проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 52 202, 20 рублей, судебные расходы.

В обоснование указала, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено два договора участия в долевом строительстве по условиям одного из них, ответчик обязался построитель и передать ей нежилое помещение по <адрес> общей площадью 88,94 кв.м. Цена договора определена сторонами в сумме 8 894 000 рублей. Фактически ответчик передал ей в собственность нежилое помещение площадью 87,5 кв.м., что меньше на 1,44 кв.м.

По второму договору ответчик обязался построить и передать ей нежилое помещение площадью 55,11 кв.м., фактически было передано нежилое помещение площадью 54,9 кв.м., что меньше на 0,21 кв.м. Стоимость по договора составила 5 511 000 рублей. Добровольно требования не удовлетворены, что явилось основанием для обращения в суд с данным иском.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласна Цеплина М.С., в апелляционной жалобе изложена просьба об отмене судебного решения суда первой инстанции.

Апеллянт полагает, что суд неправильно определил обстоятельства имеющие значение для дела, неправильно применил нормы материального права, выводы изложенные в решении суда не соответствуют обстоятельствам дела, дано ошибочное толкование материальному праву.

Указывает, что вывод суда о том, что истцом заявлено требование об изменении существенных условии договора ошибочен, поскольку истец просил уменьшить стоимость и вернуть излишне уплаченные денежные средства в соответствии с ч.2 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений» в связи с отступлением от Договора-1 и Договора-2 в части необоснованного уменьшения площади объектов, которое ухудшает качество объектов долевого строительства, а выводы суда об обратном неправомерны.

Ссылаясь на ГОСТ Р 51303-2013. «Национальный стандарт Российской Федерации, Торговля, Термины и определения» указывает, что уменьшение площади объекта является отступлением от его качества, что в силу прямого указания ст. 7 ФЗ № свидетельствует о ничтожности п. 1.3 договоров долевого участия.

Проверив материалы дела с учетом требований ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КМС» и Цеплиной МС заключен договор участия в долевом строительстве по условиям которого, ООО «КМС» обязалось построить многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения по <адрес> стр. в <адрес> и передать Цеплиной МС объект долевого строительства, которым является помещение общественного назначения общей площадью 88,94 кв.м. Цена договора определена сторонами в размере 8 894 000 рублей (л.д.8-12).

Так же, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КМС» и Цеплиной МС заключен договор участия в долевом строительстве по условиям которого, ООО «КМС» обязалось построить многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения по <адрес> стр. в <адрес> и передать Цеплиной МС объект долевого строительства, которым является помещение общественного назначения общей площадью 55,11 кв.м. Цена договора определена сторонами в размере 5 511 000 рублей (л.д.15-19).

На основании актов приема-передачи ответчик передал истцу нежилые помещения общей площадью 87,5 кв.м. и 54,9 кв.м., (л.д.13, 20).

При заключении договоров участия в долевом строительстве стороны установили цену по каждому из договоров в твердой денежной сумме соответственно 8 894 000 рублей и 5 511 000 рублей.

Стороны пришли к соглашению, что общая площадь объекта долевого строительства после замера, произведенного органами технической инвентаризации, может отличаться в ту или иную сторону от проектной, что не повлечет изменения цены договора (п. 1.3 договоров).

Постанавливая обжалуемое судебное решение суд первой инстанции исходил из того, что позиция истца о том, что п. 1.3. договоров участия в долевом строительстве является ничтожным, поскольку фактически освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, основана на неверном толковании как условий договора участия в долевом строительстве, так и положений ч. 4 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ.

Суд посчитал, что заявляя требование о возврате денежных средств, оплаченных за большую проектную площадь объекта долевого строительства, истец фактически заявляет требование об изменении договора, не представив в порядке ст. 450 ГК РФ доказательств существенного нарушения второй стороной условий договора.

Судебная коллегия в целом соглашается с судебным постановлением, так как по существу является верным.

На основании пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством по указанной категории является выяснения действительной воли сторон, при заключении договора в части определения его цены.

Как следует из п. 2.3 договоров участия в долевом строительстве ( как по первому, так и по второму объекту) цена договора составила 8894000 руб. и 5511000 руб. и остается неизменной в целом за весь объект.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как следует из п. 1.3 договоров, стороны пришли к соглашению, что общая площадь объекта долевого строительства после замера, произведенного органами технической инвентаризации, может отличаться в ту или иную сторону от проектной, что не повлечет изменения цены договора.

Анализируя в своей совокупности положения п. 1.3 и 2.3 договоров долевого участия судебная коллегия приходит к выводу о том, что воля сторон была направлена на определение общей стоимости объекта долевого участия вне зависимости от стоимости квадратного метра строящегося помещения без последующего ее изменения после технических обмеров.

Доводы апеллянта со ссылкой на ст. 7 ФЗ закона № и ГОСТ Р 51303-2013 о том, что объект передан с существенными недостатками, основан на неверном толковании материального права применяемых к сложившимся правоотношениям сторон и иной оценке обстоятельств по делу.

Согласно части 4 статьи 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ существенными условиями договора участия в долевом строительстве являются: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией.. ., в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору; 6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 4 ст. 7 указанного Федерального закона, условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Ответственность застройщика за недостатки объекта долевого строительства предусмотрена ч. 2 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которой, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В сложившихся правоотношениях сторон и исходя из условий договора, суд в целом правильно указал, на то, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих то обстоятельство, что уменьшение площади нежилых помещений на 1,4 кв.м, и, соответственно, на 0,21 кв.м, привело к ухудшению качества объектов долевого строительства, либо данный недостаток делает их непригодными для предусмотренного договорами использования, потому суд обосновано пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Иные доводы апелляционной жалобы судебной коллегией не могут быть приняты во внимание, поскольку вероятность отхождения фактической общей площади от проектной предусмотрена п. 1.3 указанных договоров, основания для признания которого недействительным, исходя из позиции истца, отсутствуют, кроме того, само по себе указанное расхождение, как правомерно отмечено судом первой инстанции, не является ухудшением качества объекта долевого строительства, не образует недостатков, а доводы апеллянта об обратном основаны на неправильном толковании норм материального права.

Поскольку обстоятельства по делу судом установлены правильно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, применен закон, подлежащий применению, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.

Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ <░░░░░> ░░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░